Wert-Check

Vor einem Hausverkauf steht immer dieselbe Frage: Was mache ich noch, und was lasse ich? Der Wert-Check beantwortet sie nicht mit einer erfundenen Wertsteigerung, sondern mit dem, was sich belegen lässt — was fällig ist, was gefördert wird, was du abziehen kannst und was Käufer und Bank ohnehin vom Preis abziehen.

Kein Bewertungs-, Makler- oder Beratungsdienst. Wir nennen keinen Marktwert und keinen Frankenbetrag für dein Haus — dafür bräuchte es ein hedonisches Modell und Transaktionsdaten, und beides ist in der Schweiz nicht frei verfügbar. Wir zeigen belegte Wirkungen, Kosten, Förderbeiträge und Steuerregeln, jede mit Quelle und Stand. Für Steuern ist die kantonale Steuerbehörde verbindlich, für Bauvorschriften die kantonale Stelle. Wir nennen keine Anbieter, empfehlen keine und vermitteln nichts.

Die drei Wirkungsklassen

Statt einer Zahl je Massnahme steht neben jeder Zeile eine Klasse. Sie sagt, wie gut die Wirkung auf den Verkaufspreis belegt ist — und wo sie es nicht ist, sagt sie das auch.

• Wird eingepreist. Das Bauteil ist am Ende seiner Nutzungsdauer. Nicht der Ersatz wirkt auf den Preis, sondern sein Ausbleiben: Käufer und Bank ziehen einen fälligen Ersatz ab. Das ist der Grundsatz der Altersentwertung in der Schätzungspraxis — der Minderwert wird in Prozenten des Neuwerts der betroffenen Bauteile bestimmt.
• Belegt. Es gibt eine schweizerische Untersuchung mit einer Preiswirkung in Prozent, samt Stichprobe, Jahr und Geltungsbereich. Das trifft heute auf Label und Heizungsart zu — auf kein einzelnes Bauteil. Der Geltungsbereich steht immer daneben: «+7 Prozent» ohne «Einfamilienhäuser, Kanton Zürich, Verkäufe 1998 bis 2008» wäre eine Falschaussage mit einer richtigen Zahl darin.
• Nicht belegt. Für diese Massnahme gibt es keine schweizerische Untersuchung mit einer Preiswirkung. Wo eine qualitative Einordnung eines Verbands oder einer Bank vorliegt, steht sie darunter — ohne Zahl. «Nicht belegt» heisst «nicht messbar belegt», nicht «wirkungslos».

Was wir bewusst weglassen. Zahlen ohne Quellenangabe nehmen wir nicht auf — auch nicht, wenn sie von einer bekannten Adresse stammen. Ebenso wenig deutsche Erhebungen: Sie rechnen in Euro je Quadratmeter und in einem anderen Bau- und Steuerrecht. Und eine schweizerische Preisstudie je GEAK-Klasse für Eigenheime haben wir gesucht und nicht gefunden; sie fehlt hier, weil sie fehlt.

Warum kaum eine Kostenspanne dasteht

Von 10 Bauteilen hat genau 1 eine belegte Kostenspanne. Für alles andere gibt es in der Schweiz keine Datengrundlage, die wir weitergeben dürften — was es gibt, sind Positionsraster in unseren eigenen Artikeln und deine Offerten. Eine Faustzahl an dieser Stelle wäre derselbe Fehler wie eine erfundene Wertsteigerung, nur weniger auffällig.

Vorhaben ausschreiben und Offerten vergleichen

Wohin sich der Markt bewegt

Der Bund misst die Preisentwicklung für Wohneigentum quartalsweise. ⚠ Das ist eine Aussage über den Markt, nicht über dein Haus — Der Index misst national und nach fünf Gemeindetypen — es gibt keine Kantons- und keine Gemeindereihe. Er sagt, wohin sich der Markt bewegt, und nichts über den Preis deines Hauses.

Bundesamt für Statistik, Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex IMPI, Medienmitteilung zum 2. Quartal 2026, veröffentlicht am 2026-07-30 · Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02. Quelle: BFS.

Einen Marktwert liefert nur eine Schätzung mit Transaktionsdaten. Welche Zahl wofür taugt, steht im Artikel Immobilie schätzen: welche Zahl für welchen Zweck stimmt — und warum die Bank tiefer ansetzt, in Bankschätzung der Immobilie. Wir nennen keine Anbieter.

Wo ein GEAK beim Verkauf Pflicht ist

Erfasst haben wir die Pflicht heute für 3 Kantone: FR, JU, VD — jeweils mit Erlass, Artikel und Wortlaut im Abschnitt oben. ⛔ Ein Kanton, der hier fehlt, ist nicht «ohne Pflicht», sondern von uns nicht geprüft. Alle Kantone haben Energievorschriften, und sie unterscheiden sich.

Alle erfassten kantonalen Regeln im Sanierungsfahrplan

Woher die Aussagen kommen

• Gebäudeversicherung des Kantons Schaffhausen, «Richtlinien für die Schätzung der Bau- und Versicherungswerte» (gültig ab 1. Juli 2013), 2013. «Der Minderwert wird in Prozenten des Neuwerts des Gebäudes bzw. der betroffenen Bauteile bestimmt.» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Grundsatz der Altersentwertung in der Schweizer Schätzungspraxis (Realwert). ⚠ Die Entwertungstabelle selbst steht im kostenpflichtigen Schätzerhandbuch SVKG und wird hier nicht wiedergegeben — wir nennen das Prinzip, nicht fremde Prozentwerte.
• Wüest Partner im Auftrag des Bundesamts für Umwelt BAFU: «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte», 2022. «Eine Investorin zahlt für eine fossil beheizte Liegenschaft im Durchschnitt rund 4 Prozent weniger als für eine nachhaltig beheizte.» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: RENDITELIEGENSCHAFTEN (Mehrfamilienhäuser), 432 Transaktionen seit 2017. ⚠ Nicht auf Eigenheime übertragbar — die Zahl steht hier als Richtungsaussage, dass die Heizungsart im Preis vorkommt, nicht als Aufschlag für dein Haus.
• Zürcher Kantonalbank und CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability an der Universität Zürich: «Minergie macht sich bezahlt», 2008. «Dennoch liegt der geschätzte Aufpreis für Einfamilienhäuser bei 7 Prozent. Bei Eigentumswohnungen fällt er mit 3,5 Prozent deutlich kleiner aus.» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Zürich, hedonisch aus rund 9’000 Verkäufen zwischen 1998 und 2008 geschätzt, darunter 250 Minergie-Häuser. ⚠ Die Untersuchung ist 18 Jahre alt und deckt einen Kanton ab — eine neuere schweizerische Transaktionsstudie zum Thema haben wir nicht gefunden.
• Kempf und Syz, SN Business & Economics: «Why pay for sustainable housing? Decomposing the green premium in the Canton of Zurich», 2022. «The overall green premia in the canton amount to 2.45% and in the city to 4.91%.» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Eigentumswohnungen im Kanton und in der Stadt Zürich, ausgewertet aus 17’743 Verkaufsinseraten. ⚠ ANGEBOTSpreise, nicht Transaktionspreise: Was verlangt wird, ist nicht, was bezahlt wird.
• HEV Schweiz, News vom 1. Juli 2025: «Nicht alle Sanierungen erhöhen den Wert des Eigenheims», 2025. «Eine Sanierung der Gebäudehülle steigert nicht nur den Wert, sondern kann auch die Betriebskosten senken» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Eigenheime, qualitative Einordnung eines Verbands. ⚠ Ohne Zahl und ohne Stichprobe.
• Raiffeisen Immo: «Sanieren vor dem Immobilienverkauf – lohnt sich das?», 2026. «Sanieren zum Werterhalt einer Immobilie ist sinnvoll, zur Wertsteigerung kurz vor dem Verkauf eher nicht.» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Eigenheime, qualitative Einordnung einer Bank. ⚠ Ohne Zahl und ohne Stichprobe.
• Raiffeisen Immo: «Sanieren vor dem Immobilienverkauf – lohnt sich das?», 2026. «Bei einer älteren Eigentumswohnung stellt es sich vielfach als kontraproduktiv heraus, vor dem Verkauf eine neue hochwertige Küche, neue luxuriöse Böden und neue Nasszellen mit Marmorplatten einzubauen, um eine Wertsteigerung zu erzielen.» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Eigenheime, qualitative Einordnung einer Bank. ⚠ Ohne Zahl und ohne Stichprobe.
• HEV Schweiz, News vom 1. Juli 2025: «Nicht alle Sanierungen erhöhen den Wert des Eigenheims», 2025. «hochwertige neue Böden den Wert nachhaltig und deutlich steigern können» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Eigenheime, qualitative Einordnung eines Verbands. ⚠ Ohne Zahl und ohne Stichprobe.
• HEV Schweiz, News vom 1. Juli 2025: «Nicht alle Sanierungen erhöhen den Wert des Eigenheims», 2025. «Auch eine hochwertige Gartengestaltung kann den Wert erhöhen – oft fallen die Kosten allerdings höher aus als die Wertsteigerung» Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Gilt für: Eigenheime, qualitative Einordnung eines Verbands. ⚠ Ohne Zahl und ohne Stichprobe.
• Kanton Aargau, Departement Bau, Verkehr und Umwelt: «Berechnung Lebensdauer der Bauteile». Nutzungsdauern als Vorgabe im Eingabefeld. Fundstelle · von uns geprüft am 2026-09-02 Der Kanton schreibt selbst dazu, dass «nie abschliessend gesagt werden» kann, wie lange ein einzelnes Bauteil genutzt werden kann. Es sind Näherungswerte — eine Vorgabe im Eingabefeld, kein Ergebnis.
• Kantonale Gesetzessammlungen. Die GEAK-Pflicht beim Verkauf, im Wortlaut mit Erlass und Artikel — dieselben Zeilen wie im Sanierungsfahrplan, aus einer Quelle.
• Fördergeld-Finder von haus-forum.ch. Die Beiträge je Massnahme als Spanne von «sicher» bis «bestenfalls», weil nicht jedes Gemeindeprogramm zum Kantonsbeitrag dazukommt.

Weiter

• Haus-DossierJahr und Nutzungsdauer je Bauteil einmal festhalten — dann steht der Wert-Check beim nächsten Mal schon ausgefüllt da, mitsamt Unterlagen für die Checkliste.
• SanierungsfahrplanDie Reihenfolge — erst die Hülle, dann die Heizung — und die Fristen deines Kantons.
• HeizungsvergleichWas die erlaubten Systeme über zwanzig Jahre kosten, mit dem Strompreis deiner Gemeinde.
• Fördergeld-FinderWas Bund, Kanton und Gemeinde zu deiner Massnahme beitragen — das Gesuch gehört vor den Baubeginn.
• Hypo-RechnerTragbarkeit und Belehnung für das, was nach dem Verkauf kommt.
• GrundstückgewinnsteuerWie viel vom Gewinn bleibt — und warum du jede wertvermehrende Rechnung aufbewahrst.
• Gewährleistung beim HausverkaufWofür du als Verkäufer haftest und was sich nicht wegbedingen lässt.

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Die Rangliste zeigt Bauteile, die fällig sind oder es in den nächsten 5 Jahren werden. Was länger hält, steht im Haus-Dossier — eine Rangliste, in der alles steht, ordnet nichts.