Bauabnahme: wie du das Protokoll führst, das später zählt

Der Termin steht: Freitag, zehn Uhr, Schlüsselübergabe. Der Bauleiter bringt ein Protokoll mit, in dem schon 40 Positionen stehen, und rechnet mit anderthalb Stunden. Was an diesem Vormittag nicht auf dem Papier landet, ist danach in vielen Fällen weg — nicht weil jemand unfair wäre, sondern weil das Bauabnahme-Protokoll die Beweisurkunde für alles ist, was später kommt.

Kurzantwort

• Mit der Abnahme beginnen alle Fristen: die Rügefrist und die fünfjährige Verjährung der Mängelrechte ab Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR, Art. 180 SIA 118).
• Ist die Norm SIA 118 vereinbart, verwirken bei der gemeinsamen Prüfung erkannte oder offensichtliche Mängel, wenn sie nicht sofort ins Protokoll kommen (Art. 163).
• Bei wesentlichen Mängeln wird die Abnahme zurückgestellt — aber nur, wenn du sofort rügst und eine Frist zur Behebung ansetzt.
• Bleibt die gemeinsame Prüfung nach der Vollendungsanzeige aus, gilt das Werk nach einem Monat trotzdem als abgenommen (Art. 164 Abs. 1 SIA 118).
• Ingebrauchnahme zählt wie eine Vollendungsanzeige. Wer vorher einzieht, löst die Prüfungsfrist selbst aus.

Was die Abnahme rechtlich auslöst

Vor der Ablieferung gibt es keine Mängelrechte. Das Bundesgericht hat das laut suissetec so formuliert: Ein Werkmangel und damit die Anwendbarkeit der Gewährleistungsbestimmungen können nur vorliegen, wenn das Bauwerk abgeliefert wurde. Erst mit der Abnahme wird aus einer Baustelle ein Werk, für das jemand einsteht.

Wie die Abnahme abläuft, hängt davon ab, ob im Werkvertrag die Norm SIA 118 vereinbart ist:

Die Fristenlage nach der Abnahme haben wir im Artikel zu den Baumängeln nach der Abnahme im Detail aufgeschlüsselt. Hier geht es um den Tag selbst.

Warum ein nicht protokollierter Mangel verloren ist

Das ist der Satz, der den ganzen Termin trägt. suissetec formuliert ihn im Merkblatt vom März 2026 so: Bei der gemeinsamen Prüfung erkannte oder offensichtliche Mängel müssen sofort im Abnahmeprotokoll gerügt werden. Werden sie im Abnahmeprotokoll nicht gerügt, wird vermutet, dass sie von der Bauherrschaft akzeptiert wurden, und die Mängelrechte verwirken (Art. 163 SIA 118).

Es gibt eine Gegenbewegung, und du solltest sie kennen: Es liegt am Unternehmer zu beweisen, dass ein Mangel bei der gemeinsamen Abnahme erkannt wurde oder dass ein offensichtlicher Mangel vorliegt. Mängel, die bei der Prüfung zwar erkennbar gewesen wären, aber nicht offensichtlich sind, können immerhin während der zweijährigen Rügefrist noch gerügt werden (Art. 179 Abs. 3 SIA 118).

Praktisch heisst das: Alles, was du an diesem Tag sehen kannst, gehört auf das Papier. Alles, was du nicht sehen kannst, bleibt dir zwei Jahre lang erhalten — aber nur, wenn SIA 118 vereinbart ist.

Wesentlich oder unwesentlich — und was du sagen musst

Die Norm unterscheidet drei Ausgänge der Prüfung:

• Mängelfrei — das Werk wird abgenommen (Art. 159).
• Unwesentliche Mängel — das Werk wird abgenommen, der Unternehmer behebt sie im Anschluss (Art. 160).
• Wesentliche Mängel — die Abnahme wird zurückgestellt, bis die Mängel behoben sind und eine zweite gemeinsame Prüfung stattgefunden hat (Art. 161).

⚠ Die Falle steckt im Nachsatz: Trotz wesentlicher Mängel gilt das Werk als abgenommen, wenn die festgestellten Mängel nach der Prüfung nicht sofort gerügt und nicht sofort Frist zu deren Behebung angesetzt wurde. Es genügt also nicht, den Mangel festzustellen und ihn wesentlich zu finden. Du musst im selben Protokoll rügen und ein Kalenderdatum für die Behebung setzen.

Die Protokollvorlage

Ein brauchbares Protokoll hat je Mangel sechs Spalten. Ein Protokoll mit vier Spalten führt zwei Jahre später zu Streit darüber, was gemeint war.

Fünf Regeln für die Beschreibung:

1. Erscheinungsbild statt Ursache. «Riss, vertikal, ca. 40 cm, Breite ca. 1 mm» trägt. «Der Verputz wurde falsch aufgezogen» ist eine Behauptung, die du beweisen müsstest.
2. Ort so genau, dass ein Dritter ihn ohne dich findet. Raum, Himmelsrichtung, Höhe über Boden.
3. Mass und Datum. Ein Zentimetermass und ein Datum machen aus einer Beobachtung ein Beweismittel.
4. Eine Zeile, ein Mangel. Sammelposten wie «diverse Malerarbeiten» lassen sich nicht abnehmen und nicht einklagen.
5. Foto mit Nummer, die der Protokollnummer entspricht, als Beilage benannt.

Und wenn du dich mit dem Unternehmer über einen Punkt nicht einigst: Der Mangel kommt trotzdem ins Protokoll, mit dem Zusatz «vom Unternehmer bestritten». Ein Protokoll ist kein Vertrag, sondern eine Feststellung — du brauchst keine Zustimmung, um etwas festzuhalten. Unterschreib nie ein Protokoll, aus dem eine deiner Positionen herausverhandelt wurde; unterschreib stattdessen mit dem Vermerk, welche Positionen strittig sind.

Welche Unterlagen du dir am selben Tag abgeben lässt

Diese Liste ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine Vertragsfrage — schreib sie deshalb schon in den Werkvertrag, nicht erst ins Protokoll. Was fehlt, hältst du im Protokoll als offene Position fest, mit Frist.

• [ ] Revisionspläne der Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation, mit eingemessenen Leitungen
• [ ] Bedienungs- und Wartungsanleitungen aller Geräte, mit Serienummern
• [ ] Wartungsverträge und die vom Hersteller verlangten Wartungsintervalle
• [ ] Garantiescheine der Lieferanten, insbesondere für Geräte und Apparate
• [ ] Materialnachweise für Bodenbeläge, Plättli und Farben, mit Bezeichnung und Charge für spätere Ausbesserungen
• [ ] Schlüsselliste und Schliessplan
• [ ] Energienachweis und, falls erstellt, GEAK
• [ ] Schadstoffbefunde und Entsorgungsnachweise bei Umbauten an Gebäuden vor 1990
• [ ] Abnahmebestätigungen Dritter: Feuerungskontrolle, Elektro-Sicherheitsnachweis, allfällige baupolizeiliche Schlussabnahme der Gemeinde

Der letzte Punkt wird regelmässig verwechselt: Die baupolizeiliche Schlussabnahme der Gemeinde prüft die Übereinstimmung mit der Baubewilligung. Sie ersetzt die werkvertragliche Abnahme nicht und sagt nichts über Mängel. Umgekehrt sagt dein Abnahmeprotokoll nichts darüber, ob die Gemeinde die Baute freigibt.

Wie viel du zurückbehältst

Der Rückbehalt gehört als eigene Spalte ins Protokoll, mit Betrag je Mangel. Massstab ist der Minderwert oder die voraussichtlichen Nachbesserungskosten, nicht die Schlussrechnung. Wer zu viel zurückbehält, gerät selbst in Verzug. Wie das im Detail funktioniert und welche Reihenfolge danach gilt, steht im Artikel zu den Baumängeln nach der Abnahme.

Was heisst das für dich

Setz den Abnahmetermin auf einen hellen Vormittag, plan drei Stunden statt anderthalb und nimm eine zweite Person mit, die schreibt, während du schaust. Geh mit deiner eigenen Liste hinein, Raum für Raum, nicht mit der Liste des Bauleiters. Verlang das unterschriebene Protokoll noch am selben Tag als Kopie — nicht «nächste Woche per Mail». Und zieh nicht vor der Abnahme ein: Die Ingebrauchnahme löst die Prüfungsfrist aus, und dann läuft die Uhr, bevor jemand mit dir durchs Haus gegangen ist.

Weiterlesen

• Baumängel nach der Abnahme rügen — die 60-Tage-Frist und die Reihenfolge danach
• Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR — die Vertragszeile, die über zwei Jahre Rügefrist entscheidet
• Generalunternehmer oder Einzelvergabe — wie viele Abnahmen du je nach Vergabeart führst
• Im Forum: Eigenheim- und Wohnungsabnahme — worauf erfahrene Bauherrschaften am Termin achten

Quellen

• suissetec, Merkblatt RECHT231 «Die Mängelhaftung beim Bauwerkvertrag», März 2026
• Schweizerischer Baumeisterverband, Merkblatt «Garantiefrist», 17.11.2025
• Obligationenrecht, SR 220 (Art. 367, 370, 371, 372)
• Obligationenrecht (Baumängel), Änderung vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270
• SIA, Norm SIA 118:2013 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten»