Baumängel nach der Abnahme: 60 Tage, und in welcher Reihenfolge du vorgehst

Du wohnst seit vier Monaten im Haus. Im Gästezimmer zieht sich ein Riss durch den Verputz, die Dusche im Obergeschoss hinterlässt einen Fleck an der Decke darunter, und der Generalunternehmer antwortet seit sechs Wochen nicht. Die Frage ist nicht, ob du Recht hast. Die Frage ist, welche Frist zum Rügen dieser Baumängel gerade läuft und was du schriftlich in der Hand hast.

Kurzantwort

• 60 Tage ab Entdeckung ist die neue Rügefrist bei unbeweglichen Werken — für Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Eine kürzere Frist im Vertrag ist unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4 OR).
• Bei älteren Verträgen gilt weiter die alte, strenge Regel: sofort, in der Praxis innert sieben bis zehn Tagen.
• Die Verjährung beträgt fünf Jahre ab Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR) und kann seit 2026 nicht zu deinen Lasten verkürzt werden.
• Eine Mängelrüge unterbricht die Verjährung nicht. Dafür braucht es Anerkennung, Verjährungsverzicht, Klage oder Betreibung.
• Reihenfolge: rügen → Frist zur Nachbesserung setzen → bei Nichteinhaltung Ersatzvornahme androhen (Art. 366 Abs. 2 OR) → Schlichtungsgesuch. Nicht umgekehrt.

Was seit dem 1. Januar 2026 gilt — und für wen

Bis Ende 2025 verlangte das Gesetz, den entdeckten Mangel «sofort» anzuzeigen. Der Schweizerische Baumeisterverband und suissetec setzen diese Frist mit sieben bis zehn Tagen an. Wer im Sommer entdeckte, dass der Keller feucht ist, und im September schrieb, hatte seine Rechte verloren.

Mit der Änderung vom 20. Dezember 2024 (AS 2025 270), in Kraft seit dem 1. Januar 2026, ist das anders. Art. 367 Abs. 1bis OR lautet: «Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.» Für verdeckte Mängel bestimmt Art. 370 Abs. 4 OR dasselbe, gerechnet ab Entdeckung.

⚠ Der Stichtag ist der Vertragsschluss, nicht der Zeitpunkt des Mangels. suissetec formuliert es im Merkblatt vom März 2026 so: Die neue Frist gilt «für Verträge, welche ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden». Bei einem Werkvertrag von 2023 richten sich deine Fristen weiterhin nach dem alten Recht — auch wenn der Riss erst gestern erschien. Such zuerst das Datum der Unterschrift.

Zwei weitere Neuerungen betreffen genau die Klauseln, mit denen Bauherrschaften jahrzehntelang schlechter gestellt wurden:

• Art. 368 Abs. 2bis OR: Eine im Voraus getroffene Abrede, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränkt oder ausschliesst, ist bei Bauten ungültig.
• Art. 371 Abs. 3 OR: Die fünfjährige Verjährungsfrist kann nicht zu Lasten der Bauherrschaft abgeändert werden.

Steht in deinem Vertrag von 2026 noch «Garantiefrist ein Jahr», ist diese Klausel bei einem unbeweglichen Werk wirkungslos.

Die Reihenfolge, die funktioniert

Der häufigste Fehler steckt zwischen Schritt 2 und Schritt 6. Viele Bauherrschaften rügen sorgfältig, immer wieder, jahrelang — und stellen im fünften Jahr fest, dass die Verjährung eingetreten ist. Der Schweizerische Baumeisterverband schreibt es unmissverständlich: «Eine Mängelrüge allein kann keine Verjährung unterbrechen.» Unterbrochen wird die Frist durch Anerkennung des Mangels durch den Unternehmer, durch dessen Verzicht auf die Verjährungseinrede, durch Klage oder Schlichtungsgesuch beim zuständigen Gericht bzw. der Schlichtungsbehörde, oder bei Geldforderungen durch Betreibung. Mit der Unterbrechung beginnt die Frist neu zu laufen.

Was in eine Mängelrüge hineingehört

Es gibt keine gesetzliche Form. Was zählt, ist, dass du später beweisen kannst, was du wann gerügt hast. Sechs Angaben genügen:

1. Datum des Schreibens und Datum, an dem du den Mangel entdeckt hast — Letzteres, weil davon die 60 Tage laufen.
2. Ort so genau, dass ein Dritter ihn ohne dich findet: «Gästezimmer Erdgeschoss, Wand gegen Süden, ca. 1.20 m über Boden».
3. Erscheinungsbild, nicht deine Vermutung zur Ursache. «Vertikaler Riss, ca. 40 cm, Breite ca. 1 mm» trägt. «Der Verputz wurde falsch aufgezogen» ist eine Behauptung, die du beweisen müsstest.
4. Verlangen klar benannt: unentgeltliche Verbesserung nach Art. 368 Abs. 2 OR.
5. Frist mit Kalenderdatum, nicht «umgehend».
6. Empfänger richtig: dein Vertragspartner. Beim Generalunternehmer-Modell ist das der GU, nicht der Plättlileger — auch wenn du mit Letzterem telefonierst.

Versende eingeschrieben. Eine Rüge per E-Mail ist gültig, aber der Zugang ist im Streitfall schwerer zu beweisen. Fotografier den Einschreiben-Beleg zusammen mit dem Brief.

Wie viel Geld du zurückbehalten darfst

Nach Art. 372 Abs. 1 OR ist die Vergütung «bei der Ablieferung des Werkes» zu zahlen. Ist das Werk mangelhaft, kannst du dich auf Art. 82 OR stützen — wer den anderen zur Erfüllung anhalten will, muss selbst erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten.

Der Grundsatz dahinter ist Verhältnismässigkeit. Zurückbehalten wird der Betrag, der dem Minderwert oder den voraussichtlichen Kosten der Nachbesserung entspricht — nicht die ganze Schlussrechnung, weil eine Tür klemmt. Wer zu viel zurückbehält, gerät selbst in Verzug (Art. 102 OR) und schuldet nach Art. 104 Abs. 1 OR fünf Prozent Verzugszins.

Halte das schriftlich fest: welchen Betrag du zurückbehältst, für welchen Mangel, und dass du den Rest vorbehaltlos bezahlst. Ein «Zahlung unter Vorbehalt sämtlicher Rechte» ohne Zahl ist im Streit wenig wert. Wie unangenehm diese Situation ist, zeigt der Forumsthread Geld zurückbehalten bis zur Mängelbehebung?: Schlüsselübergabe und volle Zahlung fallen oft auf denselben Tag.

Was das Bauhandwerkerpfandrecht mit dir zu tun hat

Ein Punkt, der Bauherrschaften regelmässig überrascht: Nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB haben Handwerker und Unternehmer Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht an deinem Grundstück — «sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben». Zahlt dein Generalunternehmer den Elektriker nicht, kann dieser also dein Haus belasten, obwohl du den GU vollständig bezahlt hast.

Die Frist steht in Art. 839 Abs. 2 ZGB: «Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.» Nach Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung nicht verlangt werden, wenn du für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszins für zehn Jahre hinreichende Sicherheit leistest. Auf den Anspruch kann nach Art. 837 Abs. 3 ZGB nicht im Voraus verzichtet werden.

Wenn die Nachbesserung nicht kommt

Bleibt der Unternehmer untätig, führt der Weg über die Schlichtungsbehörde. Nach Art. 197 ZPO geht dem Entscheidverfahren ein Schlichtungsversuch voraus. Drei Zahlen, die du kennen solltest:

• Ab einem Streitwert von 100’000 Franken können beide Parteien gemeinsam auf die Schlichtung verzichten und direkt klagen (Art. 199 Abs. 1 ZPO).
• Bis zu einem Streitwert von 2’000 Franken kann die Schlichtungsbehörde auf Antrag der klagenden Partei selbst entscheiden (Art. 212 Abs. 1 ZPO).
• Die Klagebewilligung berechtigt nach Art. 209 Abs. 3 ZPO «während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht». Diese drei Monate verstreichen schneller, als man denkt.

Im Schlichtungsverfahren werden nach Art. 113 Abs. 1 ZPO keine Parteientschädigungen gesprochen. Das senkt die Schwelle erheblich — es ist nicht der Gang zum Gericht, den viele darin sehen.

Was heisst das für dich

Leg eine einzige Datei an, in der drei Daten stehen: Vertragsschluss, Abnahme und je Mangel das Datum der Entdeckung. Aus diesen Daten ergeben sich alle Fristen, und ohne sie kannst du deine Lage nicht beurteilen. Rüg schriftlich und eingeschrieben, mit Beschreibung statt Ursachenvermutung. Und setz dir eine Erinnerung auf vier Jahre und sechs Monate nach der Abnahme — wenn dann noch etwas offen ist, brauchst du ein Schlichtungsgesuch und nicht noch einen Brief. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein; für deinen konkreten Fall braucht es eine Prüfung deines Vertrages.

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Quellen

• Obligationenrecht, SR 220 (Art. 82, 366–372), fedlex.admin.ch
• Obligationenrecht (Baumängel), Änderung vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270
• Zivilprozessordnung, SR 272 (Art. 113, 197, 199, 209, 212)
• Zivilgesetzbuch, SR 210 (Art. 837, 839 Bauhandwerkerpfandrecht)
• suissetec, Merkblatt RECHT231 «Die Mängelhaftung beim Bauwerkvertrag», März 2026
• Schweizerischer Baumeisterverband, Merkblatt «Garantiefrist», 17.11.2025