Wie lange du einen Baumangel nach der Abnahme noch rügen kannst

Der Riss im Sichtbeton war vor zwei Jahren nicht da. Ob du diesen Baumangel heute noch rügen kannst, hängt an drei Angaben, die du in fünf Minuten zusammensuchen kannst: Datum des Vertragsabschlusses, Datum der Abnahme, und die Frage, ob in deinem Werkvertrag die Norm SIA 118 steht. Aus diesen drei Angaben ergibt sich alles Weitere — und zwar auf zwei völlig verschiedenen Wegen.

Kurzantwort

• Ohne Normenverweis gilt seit 2026 eine Rügefrist von 60 Tagen ab Entdeckung — für jeden Mangel, offen oder verdeckt.
• Mit der Norm SIA 118 darfst du in den ersten zwei Jahren nach der Abnahme jederzeit rügen, ohne auf den Zeitpunkt der Entdeckung zu achten.
• Die Beweislast kippt nach zwei Jahren. Innerhalb der SIA-Rügefrist muss der Unternehmer beweisen, dass das Werk vertragskonform ist; danach musst du beweisen, dass er haftet.
• Verjährt ist alles nach fünf Jahren ab Abnahme — bei absichtlich verschwiegenen Mängeln nach zehn.
• Eine Falle liegt bei eingebauten Produkten: Der Kaufvertrag deines Unternehmers mit dem Lieferanten verjährt oft schon nach zwei Jahren, deiner nach fünf.

Wie du eine Rüge formulierst, zustellst und was du bei ausbleibender Nachbesserung tust, steht in unserem Artikel Baumängel nach der Abnahme rügen. Hier geht es um die Fristen selbst.

Welche vier Mängelarten das Recht unterscheidet

Die Fristen hängen nicht am Mangel, sondern an seiner Kategorie. Vier gibt es, und sie werden regelmässig verwechselt.

1. Offensichtliche Mängel — auf den ersten Blick erkennbar. Bei vereinbarter Norm SIA 118 müssen sie sofort ins Abnahmeprotokoll. Werden sie dort nicht gerügt, wird nach Art. 163 vermutet, dass die Bauherrschaft sie akzeptiert hat, und die Mängelrechte verwirken. Immerhin: Es liegt am Unternehmer zu beweisen, dass der Mangel bei der gemeinsamen Abnahme erkannt wurde oder offensichtlich war.
2. Erkennbare, aber nicht erkannte Mängel — bei sorgfältiger Prüfung auffindbar, aber übersehen. Sie können nach Art. 179 Abs. 3 SIA 118 während der zweijährigen Rügefrist gerügt werden.
3. Verdeckte Mängel — bei der Abnahme und ordnungsmässiger Prüfung nicht erkennbar. Art. 370 Abs. 1 OR nimmt sie ausdrücklich von der Genehmigungswirkung aus.
4. Absichtlich verschwiegene Mängel — der Unternehmer wusste davon und sagte nichts. Sie fallen ebenfalls aus der Genehmigung heraus, und die Verjährungsfrist beträgt zehn Jahre.

Der praktische Ertrag dieser Einteilung: Ein Mangel, den du beim Rundgang hättest sehen können, ist rechtlich etwas anderes als eine undichte Stelle hinter der Verkleidung — auch wenn beides gleich ärgerlich ist. Deshalb ist das Abnahmeprotokoll nicht Formalismus, sondern die Weiche, die über alles Weitere entscheidet.

Welche Rügefrist ohne Normenverweis gilt

Gilt allein das Obligationenrecht, hast du seit dem 1. Januar 2026 mehr Zeit als je zuvor — aber nur, wenn dein Vertrag jung genug ist.

Art. 367 Abs. 1bis OR bestimmt: «Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.» Für Mängel, die erst später zutage treten, wiederholt Art. 370 Abs. 4 OR dieselbe Frist ab Entdeckung.

⚠ Massgebend ist das Datum des Vertragsabschlusses, nicht das des Mangels. suissetec formuliert es so: Die neuen Bestimmungen gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden; für ältere Verträge gilt weiterhin das alte Recht. Und das alte Recht war streng: Der Mangel musste «umgehend» gerügt werden, in der Praxis innert sieben bis zehn Tagen.

Zwei Erweiterungen der neuen Fassung werden leicht überlesen. Die 60-Tage-Frist gilt ausdrücklich auch für Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das Bauwerk integriert wurde, und für Mängel eines Werks, «das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist» (Art. 367 Abs. 1bis lit. a und b OR). Damit ist der Planungsfehler, der zum Bauschaden führte, fristenmässig gleichgestellt.

Für die Verjährung gilt Art. 371 OR: fünf Jahre ab Abnahme bei unbeweglichen Werken, und zwar gegenüber dem Unternehmer wie gegenüber Architekt und Ingenieur. Diese Frist «kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden» (Abs. 3).

Was sich mit der Norm SIA 118 ändert

Die Norm gilt nur, wenn sie im Werkvertrag vereinbart wurde — sonst ist sie ein Papier ohne Wirkung. Ist sie vereinbart, kennt sie nach der Darstellung des Schweizerischen Baumeisterverbands drei Zeitabschnitte statt einem.

Erste zwei Jahre ab Abnahme. Nach Art. 172 und 173 SIA 118 können sowohl offensichtliche als auch verdeckte Mängel jederzeit gerügt werden — unabhängig davon, wann du sie entdeckt hast. Das ist der grosse Vorteil gegenüber dem OR. Eine Einschränkung bleibt: Wer einen Mangel, der zur Vermeidung weiteren Schadens sofort behoben werden muss, nicht unverzüglich rügt, trägt den vermeidbaren Folgeschaden selbst.

Beweislast. Für Mängel, die in diesen zwei Jahren geltend gemacht werden, liegt die Beweislast beim Unternehmer: Er hat zu beweisen, dass das Werk vertragskonform ist (Art. 174 Abs. 3). Den Mangel als solchen musst du weiterhin substantiiert behaupten können — aber die Ursachenfrage ist nicht deine.

Nach zwei Jahren bis zum fünften Jahr. Offensichtliche Mängel können nicht mehr gerügt werden (Art. 178). Verdeckte Mängel bleiben während drei weiterer Jahre rügbar, jeweils innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung (Art. 179 Abs. 2). Die Beweislast liegt jetzt bei dir (Art. 179 Abs. 5).

⚠ Ein Punkt, der 2026 neu ist und in älteren Merkblättern noch fehlt: suissetec hält fest, dass die neue gesetzliche Rügefrist teilzwingend ist und die «sofortige» Rügefrist der Norm für Verträge ab dem 1. Januar 2026 deshalb nicht mehr durchsetzbar sein wird — auch dort greifen die 60 Tage. Wo dein Vertrag also noch «sofort» sagt, gilt trotzdem die gesetzliche Frist.

Verjährung. Art. 180 SIA 118 nennt fünf Jahre ab Abnahme des Werks oder Werkteils, ebenfalls nicht zu Lasten des Bestellers abänderbar, und zehn Jahre für absichtlich verschwiegene Mängel.

Fristenübersicht ab einem konkreten Abnahmedatum

Angenommen, das Werk wurde am 15. Mai 2026 abgenommen, und der Werkvertrag stammt vom März 2026.

⛔ Die letzte Zeile ist die gefährlichste. Eine Mängelrüge unterbricht die Verjährung nicht — dafür braucht es Anerkennung des Mangels, Verzicht auf die Verjährungseinrede, Klage beziehungsweise Schlichtungsgesuch oder eine Betreibung. Der Schweizerische Baumeisterverband schreibt es in einem Satz: «Eine Mängelrüge allein kann keine Verjährung unterbrechen.»

Der Termin, den fast niemand nutzt

Bei vereinbarter Norm SIA 118 gibt es einen Termin, der die zweijährige Rügefrist erst wertvoll macht: Nach Art. 177 können sowohl der Unternehmer als auch die Bauherrschaft vor Ablauf der Rügefrist eine Schlussprüfung verlangen, bei der der Zustand des Werks festgestellt und protokolliert wird.

Setz dir die Erinnerung deshalb nicht auf den letzten Tag, sondern rund drei Monate vorher — im Beispiel oben auf Mitte Februar 2028. Dann bleibt Zeit, die Prüfung zu vereinbaren, das Werk gemeinsam zu begehen und die offenen Punkte zu protokollieren, solange die Beweislast noch beim Unternehmer liegt. Nach dem Stichtag ist derselbe Rundgang deutlich weniger wert.

Die Lücke bei eingebauten Produkten

Diese Konstellation überrascht Bauherrschaften regelmässig, und sie hat nichts mit Nachlässigkeit zu tun.

Kauft dein Unternehmer bei einem Hersteller ein Produkt oder einen Apparat, ist das typischerweise ein Kauf- und kein Werkvertrag. Nach Art. 210 Abs. 1 OR verjähren die Ansprüche aus Kauf mit Ablauf von zwei Jahren nach Ablieferung an den Käufer, «selbst wenn dieser die Mängel erst später entdeckt». Absatz 2 mildert das ab: Die Frist beträgt fünf Jahre, «soweit Mängel einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit des Werkes verursacht haben».

Der Haken liegt im Wort «verursacht». Wo der Produktmangel den Bauwerkmangel nicht verursacht hat, bleibt es bei zwei Jahren gegenüber dem Lieferanten — während du gegenüber deinem Unternehmer fünf Jahre hast. Der Schweizerische Baumeisterverband nennt das eine Haftungslücke von drei Jahren. Für dich heisst das: Verlass dich nicht auf die Herstellergarantie eines Geräts, sondern auf deinen Werkvertrag, und rüge gegenüber deinem Vertragspartner, nicht gegenüber dem Lieferanten.

Was heisst das für dich

Such als Erstes das Datum des Vertragsabschlusses heraus — vor oder nach dem 1. Januar 2026 entscheidet, ob du 60 Tage oder die alte, kurze Frist hast. Schau danach im Werkvertrag nach, ob die Norm SIA 118 als Vertragsbestandteil vereinbart ist; steht sie dort, läuft deine wichtigste Frist zwei Jahre ab Abnahme und nicht ab Entdeckung. Trag drei Daten in den Kalender ein: das Ende der zweijährigen Rügefrist minus drei Monate für die Schlussprüfung, den Ablauf der fünfjährigen Verjährung minus sechs Monate, und für jeden entdeckten Mangel den Tag der Entdeckung. Und merk dir den einen Satz, an dem die meisten Ansprüche sterben: Ein Brief hält die Verjährung nicht auf.

Weiterlesen

• Baumängel nach der Abnahme rügen — die Reihenfolge, der Inhalt der Rüge und wie viel Geld du zurückbehalten darfst
• Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR — welches Regelwerk du vor der Unterschrift wählst und woran du es im Vertrag erkennst
• Bauabnahme: das Protokoll, das später zählt — der Termin, an dem sich entscheidet, welche Mängelart dein Mangel ist
• Im Forum: Garantiefristen nach SIA 118 Art. 176 — und die Grundsatzfrage Garantie nach SIA 118

Quellen

• Obligationenrecht, SR 220, Art. 210, 367, 368, 370 und 371 — 60-Tage-Rügefrist, integrierte Werke und Planerleistungen, Genehmigung, fünfjährige Verjährung, Kaufrecht
• Obligationenrecht (Baumängel), Änderung vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270 — Inkrafttreten der neuen Bestimmungen am 1. Januar 2026
• Schweizerischer Baumeisterverband, Merkblatt «Garantiefrist» (17.11.2025) — Gegenüberstellung OR und Norm SIA 118:2013, Beweislast, Verjährungsunterbrechung, Haftungslücke bei integrierten Bauprodukten
• suissetec, Merkblatt RECHT231 «Die Mängelhaftung beim Bauwerkvertrag», März 2026 — Stichtag Vertragsabschluss, Verwirkung nach Art. 163, Schlussprüfung nach Art. 177, Teilzwingendkeit der neuen Rügefrist