Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR: was der Unterschied für dich bedeutet
Zwei Zeilen im Werkvertrag entscheiden, wie lange du Baumängel rügen darfst und wer sie beweisen muss. Was SIA 118 anders regelt als das Obligationenrecht.
Im Werkvertrag deines Generalunternehmers steht ein Satz wie «Es gilt die Norm SIA 118:2013 als integrierender Bestandteil dieses Vertrages». Oder er steht nicht drin. Diese eine Zeile entscheidet darüber, ob du einen Mangel im zweiten Wohnjahr noch geltend machen kannst und wer vor Gericht beweisen muss, wessen Fehler er war. Sie kostet nichts und wird trotzdem selten verhandelt.
Kurzantwort
- Die Norm SIA 118 ist kein Gesetz, sondern eine private Vertragsnorm. Sie gilt nur, wenn sie im Werkvertrag ausdrücklich vereinbart ist (suissetec, Merkblatt RECHT231, März 2026).
- Ohne SIA 118 gilt allein das Obligationenrecht, Art. 363–379 OR.
- Am 1. Januar 2026 ist die OR-Revision «Baumängel» in Kraft getreten. Die frühere «sofortige» Rügefrist ist durch eine feste Frist von 60 Tagen ersetzt; kürzere Fristen sind unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR).
- Mit SIA 118 kannst du in den ersten zwei Jahren nach der Abnahme jederzeit rügen, und in dieser Zeit trägt der Unternehmer die Beweislast dafür, dass sein Werk vertragskonform ist.
- Die Verjährung liegt in beiden Fällen bei fünf Jahren ab Abnahme des Bauwerks (Art. 371 Abs. 2 OR, Art. 180 SIA 118) und kann seit 2026 nicht mehr zu deinen Lasten verkürzt werden.
Was die SIA-Norm 118 überhaupt ist
Die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» wird vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein herausgegeben; die geltende Fassung stammt von 2013. Sie ist die verbreitetste Werkvertragsgrundlage im Schweizer Bauwesen — aber eben eine Vertragsgrundlage und keine Rechtsnorm. Wird sie nicht vereinbart, greift ausschliesslich das Gesetz.
Das ist der erste Punkt, den du in deinem Vertrag suchen solltest. Der zweite: Verweise auf SIA 118 werden manchmal gleich wieder eingeschränkt («… soweit nachstehend nichts anderes bestimmt ist»). Solche Klauseln nehmen dir genau die Vorteile, um die es hier geht. Lies deshalb nicht nur, ob SIA 118 erwähnt wird, sondern auch, welche Artikel im Anschluss ausgeschlossen werden.
Was am 1. Januar 2026 geändert hat
Bis Ende 2025 musstest du einen entdeckten Mangel «sofort» anzeigen. Der Schweizerische Baumeisterverband und suissetec setzten das in der Praxis mit sieben bis zehn Tagen an — eine Frist, die man im Ferienmonat oder mitten in einem Handwerkerstreit leicht verpasst.
Mit der Änderung vom 20. Dezember 2024, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, hat das Parlament diese Falle entschärft (AS 2025 270):
- Art. 367 Abs. 1bis OR: «Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.»
- Art. 370 Abs. 4 OR: Verdeckte Mängel sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, ebenfalls ohne Möglichkeit einer kürzeren Vereinbarung.
- Art. 368 Abs. 2bis OR: Eine im Voraus getroffene Abrede, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränkt oder ausschliesst, ist bei Bauten ungültig.
- Art. 371 Abs. 3 OR: Die fünfjährige Verjährungsfrist kann nicht zu Lasten der Bauherrschaft abgeändert werden.
⚠ Entscheidend ist der Vertragsschluss, nicht das Schadendatum. suissetec hält fest, dass die neue Frist «für Verträge, welche ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden» gilt. Bei einem Vertrag aus 2024 richten sich deine Rügefristen also weiterhin nach dem alten Recht. Such das Datum der Unterschrift, bevor du eine Frist berechnest.
Diese Revision wirkt auch auf die Norm SIA 118 zurück. Deren Art. 179 Abs. 2 verlangte nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist eine sofortige Rüge — was mit der neuen, teilzwingenden Sechzigtagefrist nicht mehr vereinbar ist. Der SIA hat dazu die Korrigenda SIA 118-C1:2026 herausgegeben; sie gilt ihrerseits nur, wenn die Parteien sie zusätzlich vereinbaren.
Die beiden Regelwerke im direkten Vergleich
| Frage | Nur OR | Mit vereinbarter SIA 118:2013 |
|---|---|---|
| Wie endet die Bauzeit? | Ablieferung durch Vollendungsanzeige; du prüfst, «sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist» (Art. 367 Abs. 1 OR) | Gemeinsame Prüfung (Abnahme) durch Unternehmer und Bauherrschaft, einzuleiten innert Monatsfrist nach der Vollendungsanzeige (Art. 158 Abs. 2) |
| Was, wenn niemand prüft? | Stillschweigende Genehmigung (Art. 370 Abs. 2 OR) | Das Werk gilt nach Ablauf der Monatsfrist dennoch als abgenommen (Art. 164 Abs. 1) |
| Rügefrist für offene Mängel | 60 Tage ab Entdeckung (Art. 367 Abs. 1bis OR) | zwei Jahre ab Abnahme, jederzeit rügbar (Art. 172, 173) |
| Rügefrist danach | 60 Tage ab Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR) | verdeckte Mängel drei weitere Jahre, Rüge innert 60 Tagen ab Entdeckung (Art. 179 Abs. 2, angepasst durch SIA 118-C1:2026) |
| Beweislast | bei dir (Art. 8 ZGB) | in den ersten zwei Jahren beim Unternehmer für die Vertragskonformität (Art. 174 Abs. 3), danach bei dir (Art. 179 Abs. 5) |
| Deine Wahl bei einem Mangel | frei zwischen Minderung, unentgeltlicher Verbesserung und — bei erheblichen Mängeln — Verweigerung der Annahme (Art. 368 OR) | zuerst nur Nachbesserung durch den Unternehmer; erst wenn er nicht, zu spät oder erklärt nicht kann, greift dein Wahlrecht (Art. 169) |
| Verjährung Bauwerk | fünf Jahre ab Abnahme, nicht verkürzbar (Art. 371 Abs. 2 und 3 OR) | fünf Jahre ab Abnahme; zehn Jahre bei absichtlich verschwiegenen Mängeln (Art. 180) |
Quellen der Tabelle: SBV-Merkblatt «Garantiefrist» vom 17.11.2025, suissetec-Merkblatt RECHT231, März 2026 und der Gesetzestext auf fedlex.admin.ch.
Wo SIA 118 für dich besser ist — und wo nicht
Der grösste Gewinn steht in der Tabelle unauffällig in der Zeile Beweislast. Ein Riss im Verputz, eine feuchte Stelle im Keller, eine Dusche, die nicht dicht ist: In der Praxis scheitern Mängelfälle selten am Recht, sondern daran, dass niemand beweisen kann, woher der Schaden kommt. Nach Art. 174 Abs. 3 SIA 118 muss in den ersten zwei Jahren der Unternehmer beweisen, dass sein Werk vertragskonform ist. Du musst den Mangel weiterhin konkret benennen und belegen können — aber nicht seine bautechnische Ursache.
Dazu kommt die gemeinsame Abnahmeprüfung nach Art. 157–164 SIA 118. Sie ist unbequem, weil sie einen Termin, ein Protokoll und Zeit verlangt, und sie ist genau deshalb wertvoll: Sie schafft ein datiertes, von beiden Seiten unterschriebenes Bild des Bauwerks.
Der Preis dafür steht ebenfalls in der Tabelle. Nach Art. 169 SIA 118 hast du bei einem Mangel zunächst nur einen Anspruch: Nachbesserung durch denselben Unternehmer. Minderung, Ersatzvornahme durch einen Dritten oder Rücktritt kommen erst, wenn er die Frist verstreichen lässt, sich weigert oder offensichtlich nicht dazu imstande ist. Wer sich vom Unternehmer trennen will, ist nach reinem OR beweglicher. Und Art. 163 SIA 118 ist eine echte Falle: Was bei der gemeinsamen Abnahme erkannt oder offensichtlich war und nicht ins Protokoll kommt, gilt als akzeptiert.
Welche Sätze im Vertrag du vor der Unterschrift prüfst
- Ist SIA 118:2013 als integrierender Bestandteil vereinbart? Wenn ja: Steht die Norm im Vertrag vor oder nach den «Besonderen Bestimmungen»? Bei Widersprüchen gilt in der Regel das individuell Vereinbarte.
- Welche Artikel der Norm werden abgeändert? Streichungen bei Art. 169, 172, 174 oder 180 treffen genau deine Position.
- Steht das Datum des Vertragsschlusses klar drin? Es entscheidet darüber, ob die 60-Tage-Regel gilt.
- Wird eine kürzere Rüge- oder Verjährungsfrist genannt? Bei Verträgen ab 2026 sind solche Klauseln bei unbeweglichen Werken unwirksam — du musst sie aber kennen, sonst richtest du dich unnötig danach.
- Ist eine Sicherheit vereinbart? Bank- oder Versicherungsgarantien in der Höhe eines Prozentsatzes der Werksumme sind verbreitet; im Forum wird ihre Ausgestaltung im Thread Garantie nach SIA 118 diskutiert.
- Wer leitet die Abnahme? Wenn der Bauleiter des Unternehmers dich bei der Abnahme «vertritt», prüf, wer wirklich in deinem Interesse protokolliert.
Was heisst das für dich
Verlang, dass die Norm SIA 118:2013 ohne Einschränkung von Art. 169, 172, 174 und 180 zum Vertragsbestandteil erklärt wird — das ist ein Satz, kein Preisaufschlag. Notier das Datum des Vertragsschlusses und das Datum der Abnahme an derselben Stelle, an der du deine Mängelliste führst; aus diesen zwei Daten ergeben sich alle Fristen. Und besteh auf einer gemeinsamen Abnahmeprüfung mit Protokoll, auch wenn der Unternehmer nur die Schlüssel übergeben will. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt im Streitfall keine Beurteilung deines konkreten Vertrages.
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Quellen
- Obligationenrecht, SR 220 (Art. 363–379 Werkvertrag), fedlex.admin.ch
- Obligationenrecht (Baumängel), Änderung vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270
- Schweizerischer Baumeisterverband, Merkblatt «Garantiefrist», 17.11.2025
- suissetec, Merkblatt RECHT231 «Die Mängelhaftung beim Bauwerkvertrag», März 2026
- SIA, Norm SIA 118:2013 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten»
