Tragbarkeit
Die kalkulatorischen Kosten sollen einen Drittel deines Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit 5 Prozent, dazu rund 1 Prozent des Werts für Unterhalt und Nebenkosten und die Amortisation. Genau deshalb scheitern Käufe, die «rechnerisch günstig» aussehen: Beim heutigen Referenzsatz kostet eine Million fast nichts, die Bank rechnet trotzdem mit 50'000 Franken im Jahr.
Der kalkulatorische Satz und die Drittelsgrenze sind verbreitete Bankpraxis, keine Vorschrift. Die FINMA nennt in der Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiel 33 Prozent des Brutto- oder 38 Prozent des Nettoeinkommens bei 5 Prozent kalkulatorischem Zins und stellt klar, dass diese Kriterien nicht abschliessend sind. Einzelne Banken rechnen mit 35 Prozent des Nettoeinkommens.
Belehnung und Eigenmittel
Finanziert wird in der Regel höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts. Mindestens 10 Prozent davon müssen aus Mitteln kommen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ersparnisse, Guthaben der Säule 3a, Erbvorbezug und Schenkung zählen dazu; ein Vorbezug oder eine Verpfändung aus der Pensionskasse nicht.
Der Mindestanteil von 10 Prozent ist verbindlicher Mindeststandard (SBVg-Mindestanforderungen vom 13. Dezember 2023, in Kraft seit 1. Januar 2025). Die 80 Prozent stehen in keiner Vorschrift, sie sind Praxis und eine Stufe in den Risikogewichten der Eigenmittelverordnung. Bezugsgrösse ist stets der Belehnungswert: bei einem Kauf der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis (Niederstwertprinzip, ERV Art. 72b Abs. 7). Schätzt die Bank tiefer als der Kaufpreis, kommt die Differenz vollständig aus deinen eigenen Mitteln.
Amortisation
Was über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht, heisst zweite Hypothek und muss zurückgezahlt werden: linear, innert höchstens 15 Jahren, in der Bankpraxis zusätzlich bis zur Pensionierung, wenn die früher kommt. Wer mit 58 kauft, hat also sieben Jahre und nicht fünfzehn, und die Tragbarkeit fällt entsprechend schwerer.
Die 15 Jahre und die lineare Rückzahlung sind verbindlicher Mindeststandard (SBVg-Mindestanforderungen Ziff. 2.2; verkürzt von 20 auf 15 Jahre per 1. September 2014). Dass die Frist mit der Pensionierung endet, ist Bankpraxis. Indirekt amortisieren über die Säule 3a ist zulässig; die Belastung bleibt dieselbe, die steuerliche Wirkung nicht.
