Die Frage ist nicht, was eine Hypothek im Monat kostet. Die Frage ist, ob die Bank mitmacht — und wenn nicht, woran es liegt. Dieser Rechner prüft die drei Regeln, an denen es in der Schweiz scheitert, und stellt alle Laufzeiten nebeneinander.
Orientierungswerkzeug, keine Finanzberatung. Alle Ergebnisse sind unverbindlich. Jede Bank rechnet mit ihren eigenen Regeln, prüft die Liegenschaft selbst und entscheidet im Einzelfall. Für eine Finanzierungszusage braucht es ein Gespräch bei einer Bank. Wir nennen keine Anbieter, empfehlen keine und vermitteln nichts.
Die Basissätze
SARON
-0,060 %Monatsmittel August 2026
Eidgenossenschaft, 10 Jahre
0,469 %Kassazinssatz August 2026
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Datenportal (data.snb.ch), abgerufen am 7. September 2026. Die Nationalbank ist die amtliche Quelle für beide Reihen. Beides sind Referenzsätze, nicht der Hypothekarzins. Was Sie zahlen, ist der Referenzsatz plus die Marge Ihrer Bank — und die wird verhandelt.
Ihre Zahlen
Die Marge ist der Aufschlag der Bank auf den Referenzsatz. Üblich sind 0,7 bis 1,2 Prozentpunkte; verhandelt wird sie je Bank und je Kunde. Für Unterhalt und Nebenkosten rechnen die meisten Banken mit 1,0 % des Kaufpreises; die FINMA nennt in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiel 0,8 % bei neuwertigen Objekten.
harte Eigenmittel20,0 %mindestens CHF 100’000, ohne 2. Säule
Tragbarkeit32,7 %höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens
Die Tragbarkeitsrechnung der Bank
Gerechnet wird nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit 5 %. Das ist der Grund, weshalb Käufe scheitern, die «rechnerisch günstig» aussehen.
Kalkulatorischer Zins
5,0 % von 800’000
40’000
Unterhalt und Nebenkosten
1,0 % von 1’000’000
10’000
Amortisation
133’333 über 15 Jahre
8’889
Kalkulatorische Kosten im Jahr
58’889
32,7 % des BruttoeinkommensGrenze: ein Drittel
Alle drei Regeln sind erfülltBelehnung 80,0 %, harte Eigenmittel 20,0 %, Tragbarkeit 32,7 % des Bruttoeinkommens. Das ist die Rechnung nach den verbreiteten Regeln — Ihre Bank rechnet mit ihren eigenen. Manche Institute prüfen gegen 35 % des Nettoeinkommens statt gegen einen Drittel brutto.
Es entsteht eine zweite HypothekCHF 133’333 liegen über zwei Dritteln des Belehnungswerts. Dieser Teil muss linear innert 15 Jahren zurückgezahlt werden, das sind CHF 8’889 im Jahr.
Die Kaufnebenkosten sind hier nicht enthaltenNotariat, Grundbuch und — je nach Kanton — die Handänderungssteuer kommen zum Kaufpreis dazu und müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden. Die Belastung ist kantonal sehr unterschiedlich; einzelne Kantone kennen keine Handänderungssteuer. Rechnen Sie diesen Betrag zusätzlich ein, sonst sinken Ihre Eigenmittel genau um ihn.
Die Aufteilung in Tranchen
Eine Hypothek muss nicht aus einem Stück bestehen. Üblich sind bis zu drei Tranchen, frei kombinierbar: eine Festhypothek bindet den Zins für eine feste Laufzeit, eine SARON-Hypothek folgt dem Referenzsatz und wird alle ein bis drei Monate neu gesetzt, eine variable Hypothek hat keine Laufzeit — die Bank setzt den Satz nach eigenem Ermessen und kann ihn jederzeit ändern.
Tranche 1
1 von 3. Eine Tranche genügt — die Aufteilung ist ein Angebot, keine Pflicht.
Setzt drei Tranchen mit gestaffelten Laufzeiten ein — bei CHF 800’000 Hypothek ist das die übliche Zahl. Ihre bisherigen Eingaben in diesem Feld werden dabei ersetzt.
Summe der TranchenCHF 800’000HypothekCHF 800’000Die Summe geht auf.✓
Ihre tatsächlichen ZinskostenCHF 979im Monat · Mischzins 1,469 % über alle Tranchen
Womit die Bank rechnetCHF 3’333im Monat · kalkulatorisch 5 % auf die ganze Hypothek
Die Bank rechnet mit dem 3,4-fachen Ihrer tatsächlichen Zinskosten. Die Aufteilung ändert an der Tragbarkeit nichts. Die wird immer mit 5 % gerechnet, gleich welche Tranchen Sie wählen — sie hängt am Kaufpreis, am Einkommen und an den Eigenmitteln. Was die Aufteilung ändert, sind Ihre tatsächlichen Monatskosten und die Zeitpunkte, an denen Sie neu verhandeln. Zinsen allein sind dabei nicht die ganze Belastung: dazu kommt die Amortisation von CHF 741 im Monat, zusammen CHF 1’720. In der Tragbarkeitsrechnung der Bank stehen dafür CHF 4’907 im Monat, inklusive Unterhalt und Nebenkosten.
Die Tranche im Einzelnen. Beträge in Franken, Zinsen im ersten Jahr.
Tranche
Betrag
Anteil
Referenz
Zinssatz
Zins im Jahr
monatlich
fällig
Festhypothek10 Jahre
800’000
100,0 %
0,469 %
1,47 %
11’752
979
2036
zusammen
800’000
100,0 %
1,47 %
11’752
979
«Referenz» ist der Satz der Nationalbank, «Zinssatz» derselbe Satz plus Ihre Marge von 1,00 Prozentpunkten. Bei der variablen Hypothek gibt es keinen Referenzsatz: der eingetragene Satz ist bereits der ganze Preis, die Marge kommt dort nicht dazu.
Wann welche Tranche ausläuft
Der Grund fürs Aufteilen ist selten der Zinssatz, sondern der Zeitpunkt. Wer alles auf eine Laufzeit legt, verhandelt am Ende alles auf einmal neu — zu einem Zins, den heute niemand kennt. Die Leiste zeigt, wie lange welcher Betrag gebunden ist.
CHF 800’000Festhypothek, 10 Jahre · 1,47 %
2036
Durchschnittliche Restlaufzeit über alle Tranchen: 10,0 Jahre. Als Richtwert gelten mindestens 5 Jahre. SARON und variabel zählen dabei mit null, weil dort gar nichts gebunden ist — sie herauszurechnen würde den Schnitt schönen.
fest gebundenSARON, Zins wechselt laufendvariabel, ohne Laufzeit
Fällig werden: 2036 CHF 800’000 (100 %).
2036 läuft die ganze Hypothek ausCHF 800’000 — 100 % der Hypothek — sind bis 2036 fest gebunden und werden im selben Jahr zur Verlängerung fällig. Zu welchem Zins dann verlängert wird, steht heute nicht fest. Wer auf mehrere Laufzeiten aufteilt, verlängert gestaffelt und trifft nicht alles auf einen Zeitpunkt. Welche Aufteilung zu Ihrer Lage passt, entscheiden Sie mit Ihrer Bank — hier stehen nur die Zahlen und die Zeitpunkte.
Alle Laufzeiten nebeneinander
Referenzsatz der Nationalbank plus Ihre Marge von 1,00 Prozentpunkten. Die Zinskurve steigt: der Markt verlangt für längere Bindung mehr — man zahlt für Sicherheit.
Zinsen und Amortisation bei einer Hypothek von CHF 800’000. Beträge in Franken.
Laufzeit
Referenz
Zinssatz
monatlich
Zinsen gesamt
Zins und Amortisation gesamt
SARONvariabel
-0,060 %
0,94 %
1’367
75’164
164’052
2 Jahre
0,078 %
1,08 %
1’459
17’248
35’026
3 Jahre
0,145 %
1,15 %
1’504
27’480
54’147
4 Jahre
0,207 %
1,21 %
1’545
38’624
74’180
5 Jahre
0,263 %
1,26 %
1’583
50’520
94’964
6 Jahre
0,314 %
1,31 %
1’617
63’072
116’405
7 Jahre
0,360 %
1,36 %
1’647
76’160
138’382
8 Jahre
0,401 %
1,40 %
1’675
89’664
160’775
10 Jahre
0,469 %
1,47 %
1’720
117’520
206’409
15 Jahrehergeleitet
0,469 % *
1,47 %
1’720
176’280
309’613
* Die Nationalbank führt für 15 Jahre keine eigene Reihe mehr. Hier steht die 10-Jahres-Rendite (0,469 %); die 20-Jahres-Rendite liegt bei 0,611 %. Der wahre Wert liegt dazwischen — er wird hier bewusst nicht geschätzt.
«Gesamt» heisst über die ganze Bindungsdauer — beim SARON über 10 Jahre, damit die Zeile vergleichbar bleibt. Der SARON ändert sich in dieser Zeit; die Zahl unterstellt, dass er bleibt, und ist deshalb eine Rechnung, keine Prognose. Eine tiefe Monatsrate bei kurzer Bindung sieht besser aus, als sie ist — deshalb steht die Summe daneben.
Die Zinskurve
Referenzsatz plus MargeReferenzsatz der Nationalbank
Waagrecht die Bindungsdauer in Jahren; var ist der variable SARON. Senkrecht der Zinssatz in Prozent.
Der Referenzsatz ist negativ (-0,060 %). Das heisst nicht, dass eine Hypothek nichts kostet: die Marge der Bank bleibt, und sie ist bei SARON-Hypotheken der ganze Preis. Bei einem Referenzsatz von -0,060 % und einer Marge von 1,00 Prozentpunkten zahlen Sie 0,94 %.
Womit hier gerechnet wird
Kalkulatorischer Zinssatz 5 %, unabhängig vom Marktzins.
Unterhalt und Nebenkosten 1,0 % des Kaufpreises im Jahr.
Die kalkulatorischen Kosten dürfen höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Belehnung höchstens 80 % des Verkehrswerts.
Mindestens 10 % des Kaufpreises als harte Eigenmittel — Mittel aus der 2. Säule zählen nicht dazu.
Was über 66,7 % des Verkehrswerts hinausgeht, ist die zweite Hypothek. Sie wird linear über höchstens 15 Jahre zurückgezahlt, längstens bis zum Alter 65.
Nicht enthalten: Kaufnebenkosten (Notariat, Grundbuch, je nach Kanton Handänderungssteuer), Steuern, Eigenmietwert und die Rendite der Säule 3a bei indirekter Amortisation.
Die drei Regeln, an denen es scheitert
Tragbarkeit
Die kalkulatorischen Kosten sollen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit 5 Prozent, dazu rund 1 Prozent des Werts für Unterhalt und Nebenkosten und die Amortisation. Genau deshalb scheitern Käufe, die «rechnerisch günstig» aussehen: beim heutigen Referenzsatz kostet eine Million fast nichts, die Bank rechnet trotzdem mit 50'000 Franken im Jahr.
Der kalkulatorische Satz und die Drittelsgrenze sind verbreitete Bankpraxis, keine Vorschrift. Die FINMA nennt in der Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiel 33 Prozent des Brutto- oder 38 Prozent des Nettoeinkommens bei 5 Prozent kalkulatorischem Zins — und stellt dazu klar, dass diese Kriterien nicht abschliessend sind. Einzelne Banken rechnen mit 35 Prozent des Nettoeinkommens.
Belehnung und Eigenmittel
Finanziert wird in der Regel höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts. Mindestens 10 Prozent davon müssen aus Mitteln kommen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ersparnisse, Guthaben der Säule 3a, Erbvorbezug und Schenkung zählen dazu; ein Vorbezug oder eine Verpfändung aus der Pensionskasse nicht.
Der Mindestanteil von 10 Prozent ist verbindlicher Mindeststandard (SBVg-Mindestanforderungen vom 13. Dezember 2023, in Kraft seit 1. Januar 2025). Die 80 Prozent stehen dagegen in keiner Vorschrift — sie sind Praxis und eine Stufe in den Risikogewichten der Eigenmittelverordnung. Bezugsgrösse ist stets der Belehnungswert: bei einem Kauf der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis (Niederstwertprinzip, ERV Art. 72b Abs. 7). Schätzt die Bank tiefer als der Kaufpreis, muss die Differenz vollständig aus eigenen Mitteln kommen.
Amortisation
Was über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht, heisst zweite Hypothek und muss zurückgezahlt werden — linear, innert höchstens 15 Jahren. In der Bankpraxis zusätzlich bis zur Pensionierung, wenn die früher kommt. Wer mit 58 kauft, hat also sieben Jahre und nicht fünfzehn, und die Tragbarkeit fällt entsprechend schwerer.
Die 15 Jahre und die lineare Rückzahlung sind verbindlicher Mindeststandard (SBVg-Mindestanforderungen Ziff. 2.2; verkürzt von 20 auf 15 Jahre per 1. September 2014). Dass die Frist mit der Pensionierung endet, ist Bankpraxis. Indirekt amortisieren — über die Säule 3a — ist zulässig; die Belastung bleibt dieselbe, die steuerliche Wirkung nicht.
Weiter
Tragbarkeit: die Rechnung der BankKalkulatorischer Zins, Nebenkosten, Amortisation — Schritt für Schritt vorgerechnet, mit den Fundstellen bei SBVg und FINMA.
Eigenkapital: was zählt und was nichtWelche Mittel als harte Eigenmittel gelten, was die 2. Säule kostet und warum die Bankschätzung alles verschieben kann.
Fest oder SARON?Die Frage, die dieser Rechner nicht für Sie beantwortet — hier steht, welche Überlegungen dazugehören.
Förderbeiträge findenProgramme von Bund, Kanton, Gemeinde und Energieversorger. Wer saniert, senkt den Betrag, den die Hypothek tragen muss.
Vor dem Verkauf: Wert-CheckWelche Massnahme du vor einem Verkauf noch machst und welche du offenlegst und einpreist — mit Förderbeitrag, Steuerregel und Fundstelle. Ohne Marktwert und ohne Frankenprognose.
Im Forum fragenÜber zwanzig Jahre Erfahrung von Bauherren und Eigentümern. Was eine Bank wirklich verlangt hat, steht selten in einem Merkblatt.
Noch einmal, weil es zählt: Diese Seite ist ein Orientierungswerkzeug und keine Anlage- oder Finanzberatung. Die Rechnung bildet verbreitete Regeln ab, nicht die Regeln Ihrer Bank. Sie berücksichtigt weder Ihre Steuersituation noch die Kaufnebenkosten, noch die Bewertung der konkreten Liegenschaft. Verbindlich ist allein, was Ihnen eine Bank schriftlich zusagt.