Eigenkapital beim Hauskauf: was zählt, was nicht, und weshalb ein Teil hart sein muss

Auf dem Konto liegen 210’000 Franken. Das Haus kostet 1’000’000. Zwanzig Prozent, also passt es — bis die Bank fragt, woher das Geld kommt. 120’000 aus der Pensionskasse, 90’000 gespart. Und jetzt reicht es nicht mehr, obwohl sich die Summe nicht verändert hat. Der Grund ist eine einzige Regel, die im Alltag mehr Finanzierungen zum Kippen bringt als jede Zinsdiskussion: Ein Teil des Eigenkapitals muss hart sein.

Kurzantwort

Verbindlich ist eine Zahl: mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts an Eigenmitteln, die nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen — weder als Vorbezug noch als Verpfändung.
Die bekannten 20 Prozent stehen in keiner Richtlinie. Sie sind Bankpraxis, angetrieben von der Eigenmittelverordnung: über 80 Prozent Belehnung steigt das Risikogewicht für die Bank.
Angerechnet werden: Kontoguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Rückkaufswert von Versicherungspolicen, Erbvorbezug, Schenkung, Familiendarlehen mit schriftlicher Bestätigung, abgetretene oder nachrangige Darlehen.
Nicht als hartes Geld zählt die Pensionskasse. Bei 20 Prozent Eigenkapital heisst das faktisch: höchstens die Hälfte davon aus der 2. Säule.
Liegt der Kaufpreis über der Schätzung, ist die ganze Differenz zusätzlich und ebenfalls aus Nicht-2.-Säule-Mitteln zu finanzieren.

Die Regel im Wortlaut

Die «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» der Schweizerischen Bankiervereinigung sind von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt. In der geltenden Fassung vom 13. Dezember 2023, in Kraft seit dem 1. Januar 2025, steht in Ziff. 2.1:

«Bei Hypothekarfinanzierungen ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert, welche nicht aus dem Guthaben der 2. Säule (Vorbezug und/oder Verpfändung) stammen, Voraussetzung. Dieser Mindestanteil beträgt 10%. Zusätzlich ist eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis (bzw. höheren Anlagekosten) und tieferem Belehnungswert vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren, welche nicht aus der 2. Säule stammen.»

Gesetzlich verankert ist das in Art. 72c Abs. 3 Bst. a der Eigenmittelverordnung, der «einen angemessenen Mindestanteil an Eigenmitteln» verlangt, «der weder aus einer Verpfändung noch aus einem Vorbezug nach Artikel 30b beziehungsweise 30c BVG stammt».

Bemerkenswert ist, was nicht dort steht. Das ganze Dokument enthält keine Belehnungsobergrenze von 80 Prozent und keine 20-Prozent-Eigenkapitalregel. Die 80 Prozent stammen aus zwei anderen Quellen: aus Anhang 3 der Eigenmittelverordnung, der die Risikogewichte nach Belehnungsgrad staffelt, und aus den internen Weisungen der Banken. Die FINMA schreibt in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025: «So setzen Banken maximale Belehnungsgrenzen von beispielsweise 80 % im Segment der selbstgenutzten Wohnliegenschaften fest.» Die Verordnung selbst sieht ausdrücklich Bänder über 80, über 90 und über 100 Prozent vor:

Belehnungsgrad selbstgenutzte Wohnliegenschaft	Risikogewicht für die Bank
bis 50 %	20 %
über 50 bis 60 %	25 %
über 60 bis 80 %	35 %
über 80 bis 90 %	45 %
über 90 bis 100 %	55 %
über 100 %	75 %

Eine Belehnung über 80 Prozent ist also nicht verboten — sie wird für die Bank teurer, und deshalb sagt sie meistens Nein. Das ist ein wichtiger Unterschied, wenn du verhandelst: Du diskutierst keine Vorschrift, sondern eine Preisfrage im Risikomodell deiner Bank.

Was die Bank als Eigenkapital anrechnet

Die Richtlinien zählen die anrechenbaren Mittel in Ziff. 2.1 auf. Vollständige Übersicht, mit der entscheidenden Spalte:

Mittel	Anrechenbar	Zählt zu den harten 10 %
Kontoguthaben, Sparkonto	ja	ja
Wertschriften (verpfändet)	ja	ja
Guthaben der Säule 3a (verpfändet)	ja	ja
Rückkaufswert von Versicherungspolicen (verpfändet)	ja	ja
Erbvorbezug	ja	ja
Schenkung	ja	ja
Darlehen, der Bank abgetreten oder nachrangig	ja	ja
Darlehen aus dem engen Familienkreis mit schriftlicher Bestätigung	ja	ja
Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule)	ja	nein
Verpfändung des Pensionskassenguthabens	ja	nein

Zum Familiendarlehen ist die Richtlinie ungewöhnlich präzise: Bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften können Darlehen von Ehe- und Lebenspartnerinnen und -partnern, Eltern, Grosseltern, Geschwistern sowie volljährigen Kindern und Enkelkindern auch ohne Abtretung oder Nachrangvereinbarung angerechnet werden, sofern der Darlehensgeber der Bank schriftlich bestätigt, dass Rückzahlungen nur mit Zustimmung der Bank möglich sind. Diese Bestätigung ist ein Formular, kein Notariatsakt — verlang es früh, es hält oft die Abwicklung auf.

⚠ Zwei Posten, die in Gesprächen regelmässig auftauchen und die wir nicht belegen können: die Anrechnung von Eigenleistung («Muskelhypothek») und von unbelastetem Bauland als Eigenkapital. Die Aufzählung in den Richtlinien nennt beides nicht, und wir haben in den einschlägigen amtlichen und verbandsseitigen Quellen keinen Beleg gefunden. Bauland kommt in den Grundpfandrichtlinien nur als Bewertungs- und Kreditobjekt vor. Das heisst nicht, dass keine Bank es akzeptiert — es heisst, dass du es einzeln und schriftlich abklären musst, statt damit zu rechnen. Der Forumsthread Geschenktes Land als Eigenkapital wird nicht angerechnet zeigt, wie unangenehm die Überraschung ausfällt.

Die Rechnung: weshalb 210’000 Franken nicht 210’000 Franken sind

Kaufpreis 1’000’000 Franken, Schätzwert der Bank ebenfalls 1’000’000, angestrebte Belehnung 80 Prozent. Nötiges Eigenkapital: 200’000 Franken. Davon müssen 100’000 Franken — 10 Prozent des Belehnungswerts — hart sein.

Fall	Hartes Geld	Pensionskasse	Total	Beurteilung
A	90’000	120’000	210’000	⛔ hartes Geld fehlt: 10’000
B	100’000	100’000	200’000	erfüllt, genau an der Grenze
C	140’000	60’000	200’000	erfüllt, mit Reserve
D	200’000	0	200’000	erfüllt
E	60’000	200’000	260’000	⛔ hartes Geld fehlt: 40’000

Fall A ist der Eingangsfall: 210’000 Franken sind mehr als 200’000, und es reicht trotzdem nicht. Fall E ist noch deutlicher — 260’000 Franken Eigenkapital, und die Finanzierung scheitert an 40’000 Franken der falschen Sorte. Das ist keine Schikane der Bank, sondern die Regel: Vorsorgegeld ist kein Risikopolster, weil es im Verwertungsfall bereits im Objekt steckt und dann auch die Altersvorsorge trifft.

Der zweite Rechenschritt, den viele übersehen

Bisher lag der Schätzwert gleich hoch wie der Kaufpreis. In einem angespannten Markt ist das die Ausnahme. Die Eigenmittelverordnung schreibt in Art. 72b Abs. 7 ein Niederstwertprinzip vor: Bei einer Handänderung gilt als ursprünglicher Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis.

Dasselbe Haus, aber die Bank schätzt es auf 940’000 Franken. Du hast in der Bieterrunde 1’000’000 geboten:

Belehnungswert: 940’000
Hypothek bei 80 Prozent des Belehnungswerts: 752’000
Eigenkapital gegenüber dem Belehnungswert: 940’000 − 752’000 = 188’000
Differenz Kaufpreis zu Belehnungswert: 1’000’000 − 940’000 = 60’000 — vollständig zusätzlich, und nicht aus der 2. Säule
Nötiges Eigenkapital total: 248’000 Franken, davon mindestens 94’000 Franken (10 Prozent von 940’000) plus die 60’000 Franken Differenz, also 154’000 Franken hartes Geld

Aus 200’000 Franken sind 248’000 geworden, und die Anforderung an hartes Geld ist von 100’000 auf 154’000 gestiegen — durch eine Schätzung, die 6 Prozent unter dem Kaufpreis liegt. Der Wohnimmobilienpreisindex des BFS lag im 2. Quartal 2026 bei 127,7 Punkten und damit 3,5 Prozent über dem Vorjahresquartal; bei Eigentumswohnungen betrug der Anstieg gegenüber dem Vorquartal 1,6 Prozent, bei Einfamilienhäusern minus 0,4 Prozent. In einem Markt, in dem die Preise den Schätzungen vorauslaufen, ist diese Differenz kein Sonderfall.

Wenn du Pensionskassengeld einsetzt

Die Bedingungen der 2. Säule stehen im BVG und in der Wohneigentumsförderungsverordnung. Kurz, weil das eigene Thema eines eigenen Artikels ist: Der Mindestbetrag für einen Vorbezug beträgt 20’000 Franken (Art. 5 Abs. 1 WEFV), geltend machen kannst du ihn alle fünf Jahre (Art. 5 Abs. 3 WEFV), und möglich ist er bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen (Art. 30c Abs. 1 BVG). Wer verheiratet ist oder in eingetragener Partnerschaft lebt, braucht die schriftliche Zustimmung des Partners (Art. 30c Abs. 5 BVG). Auf dem Grundbuchblatt wird eine Veräusserungsbeschränkung angemerkt (Art. 30e Abs. 2 BVG). Und der Vorbezug ist ein Steuerfall, die Verpfändung nicht.

Was heisst das für dich

Mach zuerst eine Aufstellung deiner Mittel in zwei Spalten — hart und 2. Säule — und nicht als eine Summe. Genau diese zwei Zahlen will die Bank sehen, und genau an ihnen scheitert die Finanzierung, wenn sie scheitert. Verlang die Schätzung schriftlich, bevor du ein verbindliches Angebot abgibst, und halte eine Reserve für die Differenz zwischen Kaufpreis und Schätzwert bereit; kalkuliere diese Reserve in hartem Geld. Rechne ausserdem die Kaufnebenkosten separat ein — Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch werden nicht mitfinanziert und müssen ebenfalls aus Eigenmitteln kommen. Und klär Sonderfälle wie Eigenleistung oder eingebrachtes Land schriftlich ab, statt sie einzuplanen. Diese Einordnung ist keine Finanzberatung im Einzelfall; verbindlich ist die Weisung deiner Bank.