Bankschätzung der Immobilie: weshalb die Bank weniger sieht als du zahlst

Das Angebot über 1’050’000 Franken ist angenommen, die Bank hat mündlich zugesagt. Zwei Wochen später kommt die schriftliche Offerte, und darin steht eine zweite Zahl: Belehnungswert 980’000 Franken. Am Haus hat sich nichts geändert und am Kaufpreis auch nicht — aber du brauchst jetzt 56’000 Franken mehr Eigenkapital, und der Anteil, der nicht aus der Pensionskasse stammen darf, steigt um 63’000 Franken. Wie eine Bankschätzung zu dieser Zahl kommt, ist kein Bankgeheimnis. Sie folgt Regeln, die veröffentlicht sind.

Kurzantwort

• Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Belehnungswert. Er entspricht nach Ziffer 4.3 der Grundpfandrichtlinien der Bankiervereinigung höchstens dem Marktwert.
• Bei einem Kauf gilt das Niederstwertprinzip: massgebend ist der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis (Art. 72b Abs. 7 ERV).
• Die ganze Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist aus Eigenmitteln zu finanzieren, die nicht aus der 2. Säule stammen.
• In die Bewertung dürfen keine Erwartungen über künftige Wertsteigerungen einfliessen (Ziff. 4.1 Grundpfandrichtlinien).
• Der einmal festgelegte Belehnungswert ist fünf Jahre beizubehalten (Art. 72b Abs. 1 ERV). Er wächst also nicht mit dem Markt mit.

Was der Belehnungswert ist und was der Marktwert

Die beiden Begriffe werden im Beratungsgespräch oft vermischt, sind aber sauber getrennt definiert. Das Glossar der Grundpfandrichtlinien beschreibt den Marktwert so: «Der Marktwert (oder Verkehrswert) entspricht dem Preis, der innerhalb eines Jahres unter üblichen Bedingungen und bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage voraussichtlich erzielt werden kann.» Das ist eine Aussage über den Markt.

Der Belehnungswert ist dagegen eine Aussage über die Bank: «Der Wert eines Grundpfandes, welchen die Bank bei der Gewährung des grundpfandgesicherten Kredites als Basis für die Belehnung zugrunde legt.» Ziffer 4.3 hält fest, dass er im Rahmen der Kreditvergabe festgelegt wird und höchstens dem Marktwert entspricht. Er kann also tiefer sein, nie höher.

Der Grund steht in Ziffer 4.1: Die Bank bewertet «vorsichtig, systematisch und periodisch nach einheitlichen Grundsätzen», die Bewertung darf «nicht wesentlich von der Gegenpartei abhängen», und — der entscheidende Satz — «insbesondere dürfen keine Erwartungen über künftige Wertsteigerungen in die Bewertung einfliessen». Ein Argument wie «in fünf Jahren ist das Haus 1.2 Millionen wert» ist deshalb kein Argument, sondern genau das, was die Regel ausschliesst.

⚠ Die Bewertung muss zudem unabhängig vom Vertrieb erfolgen. Wer im Beratungsgespräch sitzt, ist in der Regel nicht die Person, die den Wert festlegt — deshalb bringt Verhandeln an diesem Punkt selten etwas, das Nachreichen von Unterlagen dagegen schon.

Weshalb bei einem Kauf immer die tiefere der beiden Zahlen gilt

Ziffer 4.3.1 der Grundpfandrichtlinien nennt es beim Namen: «Bei der Finanzierung von Immobilienkäufen bzw. Handänderungen gilt für die Bewertung grundsätzlich das Niederstwertprinzip, wonach als Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich ist.» Dieselbe Vorgabe steht seit dem 1. Januar 2025 auch in der Eigenmittelverordnung: Nach Art. 72b Abs. 7 ERV müssen die internen Weisungen der Banken ein Niederstwertprinzip vorsehen.

Praktisch heisst das: Zahlst du weniger als den Marktwert, rechnet die Bank mit deinem Kaufpreis — der günstige Kauf verschafft dir keinen zusätzlichen Kreditrahmen. Zahlst du mehr, rechnet sie mit ihrem Marktwert. Das ist die Asymmetrie, an der in Bieterrunden Finanzierungen scheitern.

Eine Ausnahme kennen die Richtlinien: Bei Handänderungen zu Vorzugspreisen zwischen wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Personen sind Abweichungen möglich, ausdrücklich genannt sind Verkäufe innerhalb von Familien. Wer das Elternhaus unter Wert übernimmt, sollte diesen Punkt im Gespräch ansprechen.

Was eine tiefe Schätzung konkret kostet

Kaufpreis 1’050’000 Franken, Belehnungswert 980’000 Franken, Belehnung 80 Prozent. Die 80-Prozent-Grenze ist Bankpraxis und keine Vorschrift; weshalb sie so verbreitet ist, steht im Artikel zum Eigenkapital beim Hauskauf.

Die 70’000 Franken tiefere Schätzung kostet dich also 56’000 Franken mehr Eigenmittel — und 63’000 Franken mehr an hartem Geld. Beides folgt aus Ziffer 2.1 der Mindestanforderungen der Bankiervereinigung: Der Mindestanteil von 10 Prozent am Belehnungswert darf nicht aus der 2. Säule stammen, und «zusätzlich ist eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis (bzw. höheren Anlagekosten) und tieferem Belehnungswert vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren, welche nicht aus der 2. Säule stammen».

Die letzte Zeile wird oft übersehen: Auch das Amortisationsziel hängt am Belehnungswert. Nach Ziffer 2.2 ist die Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen — nicht auf zwei Drittel des Kaufpreises.

Wann ein Modell rechnet und wann jemand vorbeikommt

Beide Wege sind zulässig, und die Richtlinien regeln, wann welcher gilt.

Der letzte Punkt ist der wichtigste Hebel. Das Glossar zählt unter den objektbezogenen Risiken ausdrücklich «Minderwerte (Sanierungsaufwand, Unterhaltsstau, Altersentwertung etc.)» auf. Ein Haus, dessen Bauteilalter die Bank nicht kennt, wird vorsichtig eingeschätzt — und Vorsicht heisst hier tiefer.

Welche Unterlagen die Bankschätzung stützen

Reich das ein, bevor die Bank rechnet, nicht danach:

1. Rechnungen der letzten 15 Jahre zu Dach, Fenstern, Heizung, Bad, Küche und Elektro, je mit Datum. Sie datieren die Bauteile und nehmen der Bank die Annahme ab, alles sei so alt wie das Haus.
2. Gebäudeversicherungspolice mit dem aktuellen Versicherungswert.
3. Grundbuchauszug mit allen Dienstbarkeiten und Anmerkungen. Ein nicht deklariertes Wegrecht kostet später mehr als eine Woche Verzögerung.
4. Baubewilligungen und Pläne aller Um- und Anbauten. Ohne Bewilligung fliesst die Fläche im Zweifel nicht in den Wert ein.
5. GEAK oder GEAK Plus, falls vorhanden, und die Angabe des Heizsystems.
6. Aktuelle Fotos aller Räume, des Kellers, des Dachraums und der Fassade — sie sind nach Ziffer 4.1 der ausdrücklich genannte Ersatz für die Besichtigung.
7. Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement, Wertquotentabelle, Stand des Erneuerungsfonds und die Protokolle; was darin zählt, steht im Artikel zum Prüfen der Protokolle im Stockwerkeigentum.

Was du tust, wenn die Zahl zu tief ausfällt

Verlang zuerst die Berechnungsgrundlagen. Nach Ziffer 4.1 muss die Bank für jede Grundpfandsicherheit Angaben zu Kaufpreis, Belehnungswert und dessen Berechnungsgrundlagen einheitlich erfassen — die Zahl existiert also nicht ohne Herleitung. Prüf danach die Sachangaben: Volumen, Grundstückfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Ausbaustandard, Zustand. Ein falsch erfasstes Gebäudevolumen ist der häufigste sachliche Fehler und lässt sich mit dem Baubeschrieb korrigieren.

Bringt das nichts, hol eine zweite Offerte. Zwei Banken dürfen verschiedene Modelle einsetzen und tun es auch. Und rechne die dritte Möglichkeit ehrlich durch: den Kaufpreis nachverhandeln. Der Belehnungswert ist die einzige Zahl im Verfahren, die eine unabhängige Stelle für dich errechnet hat — er ist ein Verhandlungsargument, kein Ärgernis.

⛔ Was nicht funktioniert: die Differenz als Eigenkapital deklarieren. Im Forumsthread Differenz Verkehrswert / Kaufpreis als EK? wird genau das gefragt. Die Antwort steht in Ziffer 2.1 der Mindestanforderungen: Eigenmittel sind Kontoguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Rückkaufswerte, Erbvorbezüge, Schenkungen und bestimmte Darlehen. Ein rechnerischer Mehrwert ist nicht darunter.

Was diese Zahl nicht ist

Der Belehnungswert beantwortet eine einzige Frage: Wie viel Kredit trägt dieses Pfand aus Sicht der Bank. Er ist weder der Preis, den du beim Verkauf erzielst, noch der Wert für die Steuererklärung, noch der Betrag, mit dem eine Erbteilung rechnet. Welche Schätzung für welchen Zweck gilt und weshalb drei Gutachten drei Zahlen liefern, steht im Artikel Immobilie schätzen.

Was heisst das für dich

Frag die Bank vor dem Angebot nach einer indikativen Bewertung und reich das Unterlagendossier gleich mit ein — die Schätzung entsteht aus dem, was dokumentiert ist, nicht aus dem, was zutrifft. Rechne dein Eigenkapital immer gegen den Belehnungswert, nicht gegen den Kaufpreis, und halte die Differenz zwischen beiden als eigene Zeile in hartem Geld bereit. Verlang bei einer tiefen Zahl die Berechnungsgrundlagen und prüf zuerst die Sachangaben, bevor du argumentierst. Und plan die Kaufnebenkosten daneben ein: Sie erhöhen den Belehnungswert nicht und müssen ebenfalls aus Eigenmitteln kommen. Diese Einordnung ersetzt keine verbindliche Finanzierungszusage deiner Bank.

Weiterlesen

• Eigenkapital beim Hauskauf — was als hartes Geld zählt und was nicht
• Tragbarkeit der Hypothek — die zweite Rechnung, die über die Zusage entscheidet
• Immobilie schätzen — welche Methode welche Frage beantwortet
• Kaufnebenkosten der Immobilie — die Beträge, die neben dem Eigenkapital bar bereitliegen müssen
• Im Forum: Verkaufspreis vs. Belehnungswert und Finanziert die Bank über den Schätzungswert?

Quellen

• SBVg: Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite (Dezember 2023) — Ziffer 4 zur Bewertung und das Glossar zu Marktwert und Belehnungswert
• SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (in Kraft seit 1. Januar 2025) — Ziffer 2.1 Eigenmittel, Ziffer 2.2 Amortisation
• Eigenmittelverordnung (ERV, SR 952.03), Art. 72b und 72c — Belehnungswert, Fünfjahresregel und Niederstwertprinzip
• FINMA: Anerkannte Selbstregulierung — Status der beiden Richtlinien als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard