Kaufnebenkosten einer Immobilie: was du zusätzlich bar bereithältst

Die Finanzierung steht, 20 Prozent Eigenkapital liegen auf dem Konto, der Beurkundungstermin ist vereinbart. Dann kommt die Kostenaufstellung des Notariats, und darauf stehen fünf Positionen, von denen drei nie zur Sprache kamen. Keine davon steckt in der Hypothek: Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht, also finanziert sie niemand mit. Sie müssen bar bereitliegen — und wie viel das ist, entscheidet nicht der Prozentsatz, sondern die Art des Tarifs.

Kurzantwort

Fünf Gruppen: Beurkundung, Grundbuch, Handänderungssteuer, Grundpfand und kleine Posten wie Auslagen, Anmeldegebühren und Mehrwertsteuer.
Jede hat eine eigene Bemessungsgrundlage. Gebühren rechnen auf dem Kaufpreis oder — wenn er fehlt oder tiefer liegt — auf dem Verkehrswert; die Handänderungssteuer immer auf dem Kaufpreis.
Bei einer Million Franken lagen die drei Hauptposten 2023 zusammen in vier Kantonen bei höchstens 5’000 Franken und in BS, GE und NE über 30’000 Franken.
Der Kantonsvergleich enthält die Kosten des Grundpfands nicht. Sie kommen zusätzlich, bemessen an der Pfandsumme.
⚠ Nichts davon wird mitfinanziert. Rechne die Summe als eigene Zeile neben dein Eigenkapital.

Welche Kaufnebenkosten es gibt und worauf sie berechnet werden

Der Ausgangspunkt ist Bundesrecht und dann sehr schnell kantonal. Zum Erwerb des Grundeigentums braucht es die Eintragung ins Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB), der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB, für den Kaufvertrag Art. 216 Abs. 1 OR), und für die Eintragungen «dürfen die Kantone Gebühren erheben» (Art. 954 Abs. 1 ZGB). Damit endet die einheitliche Vorgabe.

Posten	bemisst sich an	trägt ihn üblicherweise	wird fällig
Beurkundung des Kaufvertrags	Kaufpreis, ersatzweise Verkehrswert	wer die Amtshandlung veranlasst, oder beide solidarisch	mit der Beurkundung
Grundbucheintrag Eigentumsänderung	Kaufpreis, ersatzweise Verkehrswert	die erwerbende Partei oder beide je zur Hälfte	mit der Anmeldung beim Grundbuchamt
Handänderungssteuer	immer der Kaufpreis	in der Regel die erwerbende Partei	nach kantonalem Recht, meist mit der Handänderung
Beurkundung des Grundpfandrechts	Pfandsumme	die kreditnehmende Partei	mit der Beurkundung
Eintragung des Grundpfandrechts	Pfandsumme	die kreditnehmende Partei	mit der Anmeldung
Auslagen, Anmeldegebühr, Zuschlag bei erheblichem Aufwand, Mehrwertsteuer	Aufwand	wer die Rechnung erhält	mit der Schlussabrechnung

Die Zuordnung in der dritten Spalte stammt aus dem Bericht des Preisüberwachers, der sich auf die Schweizerische Steuerkonferenz stützt. Sie beschreibt die Usanz, nicht dein Vertragsverhältnis — wer welchen Posten trägt, gehört Position für Position in den Kaufvertrag. Welche Kantone die Steuer überhaupt erheben und zu welchen Sätzen, steht im Artikel zu Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch.

Weshalb die Tarifart mehr ausmacht als der Satz

Das ist der Punkt, an dem Budgets scheitern. Die Kantone berechnen die Gebühren nach vollständig verschiedenen Systemen, und diese Systeme reagieren unterschiedlich auf den Kaufpreis.

System	Kantone	Wirkung bei steigendem Preis
feste Grundbuchgebühr	BE (200 Franken), BL (300 Franken)	bleibt gleich
degressive Gebühr	FR, NE, NW, OW, SG	wächst unterproportional
progressive Gebühr	TI	wächst überproportional
fester Prozentsatz der Beurkundungsgebühr	AI, GR, SH, TG, ZH	wächst proportional mit
Gebührenrahmen	BE, BL, ZG (in BE vom Kaufpreis abhängig)	Ermessen nach Aufwand und Bedeutung
Zeitaufwand	SZ (zusätzlich zu festen Positionen), ZG (mit Faktor nach Bedeutung)	hängt am Dossier, nicht am Preis

Zwei Besonderheiten gehören dazu, weil sie eine Aufstellung unlesbar machen können: Im Kanton Solothurn ist die Grundbuchgebühr in der Beurkundungsgebühr enthalten, im Kanton Appenzell Ausserrhoden umgekehrt die Beurkundungsgebühr in der Grundbuchgebühr. Und in St. Gallen werden die Grundbuchgebühren verdoppelt, wenn der Eigentumsübergang durch den Grundbuchverwalter beurkundet wird.

Der Preisüberwacher hält als Befund fest, dass die Gebühr «bis auf wenige Ausnahmen prozentual zum Kaufpreis der Liegenschaft errechnet» wird, während sich die Liegenschaftspreise seit 2000 im Schnitt mehr als verdoppelt haben — und dass die Gebühr deshalb «in vielen Fällen nicht (mehr) dem Verwaltungsaufwand entspricht».

Was der Kantonsvergleich nicht enthält

Zwei Lücken, und beide kosten Geld.

Erstens das Grundpfand. Verglichen werden Grundbuchgebühr, Beurkundungsgebühr und Handänderungssteuer der Eigentumsübertragung. Der Schuldbrief, der deine Hypothek sichert, kommt separat und bemisst sich an der Pfandsumme. Im Kanton Zürich kostet nach der Notariatsgebührenverordnung die Errichtung oder Erhöhung eines Grundpfandrechts 1 Promille der Pfandsumme, mindestens 100 Franken, und die Eintragung im Grundbuch nochmals 1 Promille der Pfandsumme, mindestens 100 Franken. Bei 800’000 Franken Pfandsumme sind das 1’600 Franken, die in keiner Vergleichsgrafik stehen. Die Umwandlung eines bestehenden Schuldbriefs kostet dort 50 Franken.

Zweitens die Annahme über das Grundstück. Der Preisüberwacher weist im Anhang darauf hin, dass die Angaben des Schwyzer Grundbuchinspektorats von einer Liegenschaft ausgehen, auf der «keine Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte oder subjektiv-dinglich verbundene Grundstücke eingetragen» sind — und dass diese Art von Kaufvertrag «in Wirklichkeit nur einen sehr kleinen Teil der beim Grundbuchamt eingehenden Kaufverträge» abdecke. Jede Dienstbarkeit, jedes zu löschende Pfandrecht und jede Vormerkung erhöht den Aufwand und damit dort, wo nach Aufwand abgerechnet wird, die Rechnung.

Dazu die kleinen Posten, die der Bericht ausdrücklich als «zusätzliche Kosten» nennt: Auslagen wie Porto, ein Zuschlag bei erheblichem Aufwand, Anmeldegebühren und die Mehrwertsteuer. Zur Grössenordnung nennt er zwei Beispiele: im Kanton Solothurn rund 95 Franken für Auslagen, im Kanton Zürich 77 Franken Mehrwertsteuer auf der Dienstleistung des Grundbucheintrags bei einer Liegenschaft von einer Million. Im Kanton Zürich wird die Mehrwertsteuer nach § 2 NotGebV grundsätzlich zusätzlich zur Gebühr in Rechnung gestellt.

Die Barbedarfsrechnung

Kaufpreis 1’000’000 Franken, Hypothek und Pfandsumme 800’000 Franken. So sieht die Zeile aus, die neben dem Eigenkapital stehen muss.

Gruppe	Bemessungsgrundlage	Betrag	Beleg
Beurkundung, Grundbuch und Handänderungssteuer zusammen	Kaufpreis	von höchstens 5’000 Franken (vier Kantone) bis über 30’000 Franken (BS, GE, NE)	Preisüberwacher, Daten 2023
davon Beurkundung und Grundbuch allein	Kaufpreis	7’000 Franken oder mehr in AG, GE und SH; höchstens 4’000 in 15 Kantonen, davon höchstens 2’000 in sechs	Preisüberwacher, Daten 2023
Beurkundung und Eintragung des Grundpfands	Pfandsumme	im Kanton Zürich je 1 ‰, also 1’600 Franken	NotGebV ZH, Ziff. 1.2.1 und 2.3.1
Auslagen, Anmeldegebühr, Mehrwertsteuer	Aufwand	ZH 77 Franken Mehrwertsteuer auf dem Grundbucheintrag, SO rund 95 Franken Auslagen	Preisüberwacher, Daten 2023
Stockwerkeigentum: beschlossene, nicht fakturierte Sonderbeiträge	Wertquote	aus den Protokollen zu ermitteln	Art. 712h Abs. 1 ZGB
Bandbreite für dieses Beispiel		rund 6’700 bis über 31’700 Franken	Summe der Zeilen, Grundpfand zum Zürcher Tarif

⚠ Diese Bandbreite ist bewusst breit, und sie ist die ehrliche Antwort: Ohne den Tarif deiner Gemeinde ist die Zahl nicht enger zu machen. Ruf vor dem Angebot beim zuständigen Grundbuchamt oder Notariat an und lass dir eine Kostenschätzung für deinen Kaufpreis und deine Pfandsumme geben; die Ämter machen das.

Und rechne die Summe nicht in die Hypothek hinein. Der Belehnungswert entspricht nach Ziffer 4.3 der Grundpfandrichtlinien höchstens dem Marktwert der Liegenschaft — Gebühren und Steuern erhöhen ihn nicht. Wie die Bank diesen Wert ermittelt und was passiert, wenn er unter dem Kaufpreis liegt, steht im Artikel zur Bankschätzung der Immobilie.

Was beim Stockwerkeigentum zusätzlich kommt

Drei Posten, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt.

Beschlossene, noch nicht fakturierte Sonderbeiträge. Sie sind der einzige Posten, der sich sauber dem Verkäufer zuordnen lässt — wenn du ihn im Kaufvertrag zuordnest. Wo du ihn findest, steht im Artikel zum Prüfen der Protokolle im Stockwerkeigentum.
Ausstände deines Vorgängers. Die Gemeinschaft hat nach Art. 712i Abs. 1 ZGB für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch auf ein Pfandrecht «gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer». Lass dir die Ausstandsfreiheit von der Verwaltung schriftlich bestätigen, bevor du unterschreibst.
Der Erneuerungsfonds. Er gehört nach Art. 712l Abs. 1 ZGB der Gemeinschaft und wird bei einem Handwechsel nicht ausbezahlt. Ein gut dotierter Fonds ist deshalb kein Guthaben, sondern ein Argument im Preis.

Beim Grundpfand kommt ausserdem ein Effekt hinzu, den viele erst Jahre später bemerken: Erhöhst du die Hypothek später über die bestehende Pfandsumme hinaus, fallen die Gebühren auf dem Erhöhungsbetrag erneut an — im Kanton Zürich nach Ziffer 1.2.2 und 2.3.2 der Notariatsgebührenverordnung wiederum je 1 Promille. Wer die Pfandsumme heute etwas höher ansetzt, spart diese zweite Runde und zahlt dafür heute auf einem Betrag, den er noch nicht braucht. Das ist eine Frage an das Notariat vor dem Termin, keine Faustregel.

Was heisst das für dich

Ruf beim Grundbuchamt oder Notariat der Gemeinde an, in der die Liegenschaft liegt, und verlang eine Kostenschätzung für Kaufpreis und Pfandsumme — mit den Auslagen, der Anmeldegebühr und der Mehrwertsteuer ausgewiesen, nicht nur den Hauptposten. Frag im selben Gespräch nach Befreiungen für selbst genutztes Wohneigentum; in mehreren Kantonen ändern sie die Rechnung vollständig. Leg den Betrag als eigene Zeile neben dein Eigenkapital, nicht in die Hypothek, und halte ihn in flüssigen Mitteln bereit. Regle im Kaufvertrag Position für Position, wer was trägt. Und lass dir bei Stockwerkeigentum die Ausstandsfreiheit und den Stand offener Beschlüsse schriftlich bestätigen. Diese Einordnung ist keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall; verbindlich ist der Tarif deines Kantons.