Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch: was der Kauf zusätzlich kostet

Der Kaufpreis ist verhandelt, die Hypothek zugesagt, und dann kommt die Abrechnung des Notariats — mit einer Handänderungssteuer, von der vorher niemand gesprochen hat. In Zug kostet dieselbe Handänderung einer Liegenschaft von einer Million Franken unter 5’000 Franken, in Genf über 30’000. Der Unterschied liegt nicht an der Liegenschaft und nicht am Aufwand, sondern an der Kantonsgrenze — und er ist gross genug, um über die Finanzierung zu entscheiden. Denn diese Kosten werden nicht mitfinanziert.

Kurzantwort

• Drei Posten fallen an: Handänderungssteuer, Beurkundungsgebühr (Notariat) und Grundbuchgebühr. Alle drei sind kantonal.
• Sechs Kantone erheben keine Handänderungssteuer: GL, SH, SZ, UR, ZG und ZH. Gebühren fallen dort trotzdem an.
• Wo die Steuer erhoben wird, liegen die Sätze in den meisten Kantonen zwischen 10 und 33 Promille der Bemessungsgrundlage.
• Bei einer Liegenschaft von einer Million Franken lagen die Kosten total 2023 in vier Kantonen unter 5’000 Franken und in BS, GE und NE über 30’000 Franken.
• ⚠ Diese Kosten sind aus Eigenmitteln zu bezahlen. Rechne sie zum Eigenkapital dazu, nicht in die Hypothek.

Weshalb die Kosten so weit auseinanderliegen

Die öffentliche Beurkundung ist Bundesrecht: «Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung» (Art. 657 Abs. 1 ZGB), und Art. 216 Abs. 1 OR wiederholt es für den Kaufvertrag. Damit endet die bundesrechtliche Vorgabe aber praktisch schon. Wie die Beurkundung hergestellt wird, bestimmen die Kantone. Für die Grundbuchgebühren sagt Art. 954 Abs. 1 ZGB nur: «Für die Eintragungen in das Grundbuch und für die damit verbundenen Vermessungsarbeiten dürfen die Kantone Gebühren erheben.»

Bei der Handänderungssteuer ist die Lage ähnlich, aus einem systematischen Grund. Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt den Kantonen in Art. 2 Abs. 1 vier Steuern vor: Einkommens- und Vermögenssteuer, Gewinn- und Kapitalsteuer, Quellensteuer und Grundstückgewinnsteuer. Die Handänderungssteuer ist nicht darunter. Und Art. 1 Abs. 3 StHG hält fest: «Soweit es keine Regelung enthält, gilt für die Ausgestaltung der Kantons- und Gemeindesteuern das kantonale Recht. Sache der Kantone bleibt insbesondere die Bestimmung der Steuertarife, Steuersätze und Steuerfreibeträge.» Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer — sie besteuert den Eigentumsübergang als Vorgang, nicht einen Gewinn — und fällt damit ausserhalb der Harmonisierung der direkten Steuern.

⛔ Und ein Hinweis für alle, die deutsche Ratgeber gelesen haben: Eine Grunderwerbsteuer gibt es in der Schweiz nicht, und eine Grundsteuer auch nicht. Was in einzelnen Kantonen erhoben wird, ist eine Liegenschaftssteuer — und das ist eine wiederkehrende Steuer, kein Kaufnebenkostenposten.

Was es 2023 tatsächlich kostete

Der Preisüberwacher des Bundes hat die drei Posten für alle 26 Kantone erhoben, für eine Liegenschaft im Wert von einer Million Franken. Die Zahlen wurden von den Grundbuchämtern bestätigt. Die Befunde im Wortlaut des Berichts:

Der Bericht hält ausserdem fest, weshalb sich das über die Jahre verschärft hat: Die Gebühr «wird bis auf wenige Ausnahmen prozentual zum Kaufpreis der Liegenschaft errechnet», während die Liegenschaftspreise sich seit 2000 im Schnitt mehr als verdoppelt haben und der Durchschnittslohn im gleichen Zeitraum um 25 Prozent stieg. Daraus folgt, «dass die Gebühr in vielen Fällen nicht (mehr) dem Verwaltungsaufwand entspricht». Der Preisüberwacher verlangt deshalb eine Entkoppelung von den Liegenschaftspreisen und nennt Bern und Basel-Landschaft als Beispiele, die bei den Grundbuchgebühren schon eine fixe Gebühr kennen.

Die Handänderungssteuer je Kanton

Die folgenden Sätze stammen aus der Steuerdokumentation der ESTV. ⚠ Massgebend ist dort der Stand der Gesetzgebung vom 1. Januar 2022; einzelne Kantone haben seither angepasst. Prüf den Satz deines Kantons vor der Unterschrift beim kantonalen Steueramt nach — die Zahl unten sagt dir, in welcher Grössenordnung du rechnen musst, nicht, was auf deiner Rechnung steht.

Der interessanteste Fall in dieser Tabelle ist Solothurn, weil die 22 Promille für die meisten Leser dieses Artikels gar nicht gelten. Nach § 207 Abs. 1 Bst. g des Solothurner Steuergesetzes ist der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Wohneigentum seit 2011 steuerfrei. Nach dem Gesetzeswortlaut fällt damit beim Erwerb eines Einfamilienhauses, einer Stockwerkeigentumswohnung oder von Bauland, das anschliessend zu Wohnzwecken überbaut wird, keine Handänderungssteuer an. Die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung begrenzt die Befreiung auf Wohneigentum am Hauptwohnsitz und schliesst Ferienwohnungen sowie nur teilweise selbst genutzte Objekte aus. Ähnliche Erleichterungen für Selbstnutzung kennen Basel-Stadt (halber Satz) und Neuchâtel (22 statt 33 Promille). Frag in deinem Kanton also nicht nur nach dem Satz, sondern nach den Befreiungen.

Ein durchgerechnetes Beispiel: Zürich

Zürich lässt sich vollständig belegen und zeigt die Struktur. Der Kanton hat die Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 abgeschafft; geblieben sind zwei Gebühren nach der Notariatsgebührenverordnung. Die Beurkundung einer Eigentumsänderung kostet 1 Promille des Verkehrswerts, mindestens 100 Franken. Die Grundbuchgebühr für die Eigentumsänderung wurde per 1. Januar 2017 von 1,5 auf 1,0 Promille gesenkt. Für Grundpfandrechte gilt je 1 Promille der Pfandsumme für Beurkundung und Eintragung. Die Mehrwertsteuer wird nach § 2 NotGebV zusätzlich zur Gebühr in Rechnung gestellt.

Kaufpreis und Verkehrswert 1’000’000 Franken, Hypothek und Pfandsumme 800’000 Franken:

Dieselbe Liegenschaft in einem Kanton mit 30 Promille Handänderungssteuer verursacht allein an Steuer 30’000 Franken — zusätzlich zu den Gebühren. Das ist der Betrag, um den sich dein benötigtes Eigenkapital verschiebt, wenn du über die Kantonsgrenze schaust.

Der Posten, den fast alle vergessen: das Grundpfand

Die Hypothek braucht eine Sicherheit, und die kostet separat. Seit dem 1. Januar 2012 kennt das Schweizer Recht zwei Formen des Schuldbriefs: den Register-Schuldbrief, der mit der Eintragung im Grundbuch entsteht, und den Papier-Schuldbrief. Beide löse Gebühren aus — für die Errichtung des Pfandrechts, für die Eintragung, und in vielen Kantonen zusätzlich für die Ausfertigung oder Umwandlung des Titels.

Praktische Folge: Erhöhst du später deine Hypothek über die bestehende Pfandsumme hinaus, fallen die Gebühren erneut an — auf den Erhöhungsbetrag. Wer beim Kauf eine Pfandsumme ansetzt, die eine spätere Aufstockung schon abdeckt, spart diese zweite Runde; dafür zahlt er die Gebühr heute auf einen Betrag, den er noch nicht braucht. Das ist eine Rechnung, die sich mit dem konkreten Tarif deines Kantons machen lässt, und eine gute Frage an das Notariat vor dem Termin.

Wer zahlt was

Hier gilt: Das Gesetz nennt meist eine Person, die Usanz eine andere Aufteilung. Der Preisüberwacher stützt sich auf die Schweizerische Steuerkonferenz und fasst zusammen: Die Grundbuchgebühr zahlt «entweder die erwerbende Partei oder beide Parteien zu gleichen Teilen»; die Beurkundungsgebühr «grundsätzlich die Person, die die Amtshandlung veranlasst, oder beide Vertragsparteien solidarisch»; die Handänderungssteuer «in der Regel die erwerbende Partei».

Bei der Steuer ist die ESTV konkreter: Steuerpflichtig ist ohne gegenteilige Abmachung der Erwerber; in Obwalden, Basel-Landschaft und Appenzell Ausserrhoden tragen Käufer und Verkäufer die Last in der Regel je zur Hälfte. Zwei Punkte, die bei Verhandlungen zählen: In manchen Kantonen wird eine abweichende Abrede gegenüber der Behörde nicht anerkannt — du kannst sie zivilrechtlich vereinbaren, aber die Steuerverwaltung hält sich an das Gesetz und du musst dich beim Vertragspartner schadlos halten. Und in mehreren Kantonen haften beide Parteien solidarisch, was bedeutet: Zahlt der andere nicht, kommt die Rechnung zu dir.

Deshalb gehört die Kostenverteilung in den Kaufvertrag, Posten für Posten und beziffert — nicht als «üblich geteilt». Der Forumsthread Wer hat bei Euch im Kt. BE Handänderungssteuer und Notar bezahlt? zeigt, wie unterschiedlich das in der Praxis gehandhabt wird.

Was heisst das für dich

Ruf vor dem ersten Angebot beim Grundbuchamt oder Notariat der Gemeinde an, in der die Liegenschaft liegt, und frag nach einer Kostenschätzung für deinen Kaufpreis und deine Pfandsumme — die Ämter geben das aus. Frag im gleichen Gespräch nach Befreiungen für selbst genutztes Wohneigentum; in mehreren Kantonen ändert das die Rechnung vollständig. Leg den Betrag dann in deine Eigenkapitalplanung als eigene Zeile, nicht als Rundungsposten, denn er wird nicht mitfinanziert. Und regle im Kaufvertrag ausdrücklich, wer welchen Posten trägt. Bewahr die Abrechnung auf: Handänderungssteuer und Notariatsgebühren sind bei der Einkommenssteuer nicht abziehbar — die ESTV zählt sie ausdrücklich nicht zu den Verwaltungskosten —, sie gehören aber bei einem späteren Verkauf zu den Anlagekosten. Diese Einordnung ist keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall; verbindlich ist der Tarif deines Kantons.

Weiterlesen

• Eigenkapital beim Hauskauf — weshalb die Kaufnebenkosten aus hartem Geld kommen müssen
• Werterhaltend oder wertvermehrend — was später zu den Anlagekosten zählt
• Tragbarkeit der Hypothek — die Rechnung vor dem Kauf
• Im Forum: Handänderungssteuer und Kosten Notar und Grundbuchamt

Quellen

• Preisüberwacher (WBF): Handänderung von Liegenschaften, PUE-D-23D83401/60 — Kostenvergleich aller 26 Kantone bei einer Million Franken, Daten 2023
• ESTV, Steuerinformationen: Handänderungssteuer (November 2022, Stand 1. Januar 2022) — kantonale Tarife und Steuersubjekt
• ZGB (SR 210), Art. 657 Abs. 1 und Art. 954 Abs. 1
• OR (SR 220), Art. 216 Abs. 1
• StHG (SR 642.14), Art. 1 Abs. 3 und Art. 2 Abs. 1
• Kanton Zürich: Notariatsgebührenverordnung (LS 243) und Medienmitteilung zur Senkung der Grundbuchgebühren (30. Juni 2016)