Tragbarkeit der Hypothek: mit welcher Rechnung die Bank prüft

Du hast das Haus gefunden, 1’000’000 Franken, und 200’000 Franken auf dem Konto. Die Bank sagt Nein: Die Tragbarkeit reiche nicht. Dein Kollege hat mit demselben Lohn eine Zusage bekommen. Das ist kein Widerspruch, sondern die Folge einer Rechnung, die nur zum Teil vorgeschrieben ist und zum grösseren Teil in der internen Weisung der jeweiligen Bank steht. Wer sie kennt, weiss vorher, wo er steht — und kann sie an der eigenen Küche nachvollziehen, bevor er in den Termin geht.

Kurzantwort

Die Bank rechnet nicht mit deinem echten Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins — üblicherweise 5 Prozent.
Dazu kommen kalkulatorische Nebenkosten und die Amortisation. Die Summe sind deine kalkulatorischen Wohnkosten.
Diese Summe soll rund ein Drittel deines nachhaltigen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
⚠ Verbindlich vorgeschrieben sind nur zwei Dinge: mindestens 10 Prozent Eigenmittel, die nicht aus der 2. Säule stammen, und die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Zinssatz und Drittelsregel sind Praxis, nicht Gesetz.
Knapp wird es, wenn der kalkulatorische Zins mehr als die Hälfte deiner Rechnung ausmacht — also bei hoher Belehnung und mittlerem Einkommen.

Was tatsächlich vorgeschrieben ist

Hier lohnt sich Genauigkeit, weil im Umlauf ist, was so nicht stimmt. Der verbindliche Mindeststandard sind die «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» der Schweizerischen Bankiervereinigung in der Fassung vom 13. Dezember 2023, in Kraft seit dem 1. Januar 2025. Die FINMA hat sie nach Art. 7 Abs. 3 FINMAG als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt; die Prüfgesellschaften kontrollieren die Einhaltung.

Dieses Dokument ist fünf Seiten lang und enthält genau zwei Zahlen:

«Bei Hypothekarfinanzierungen ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert, welche nicht aus dem Guthaben der 2. Säule (Vorbezug und/oder Verpfändung) stammen, Voraussetzung. Dieser Mindestanteil beträgt 10%.» (Ziff. 2.1)

«Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren. Diese Amortisation hat linear zu erfolgen, beginnend spätestens per Quartalsende 12 Monate nach der Auszahlung bzw. bei einem Baukredit 12 Monate nach Bauvollendung.» (Ziff. 2.2)

Das ist alles. Es steht kein kalkulatorischer Zinssatz darin, keine Drittelsregel, und auch keine Belehnungsobergrenze von 80 Prozent. Die Eigenmittelverordnung sagt in Art. 72d Abs. 1 lediglich, Banken müssten durch interne Weisungen sicherstellen, dass die Tragbarkeit «nachhaltig und systematisch gewährleistet» ist, und sich dabei «auf vorsichtig ermittelte kalkulatorische Kosten» abstützen. Welche Kosten das sind, legt jede Bank selbst fest — die Grundpfandrichtlinien der Bankiervereinigung sagen ausdrücklich, die Bank bestimme den langfristigen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz und die Maximallimiten für das Verhältnis zwischen Lasten und Einnahmen.

Woher kommen dann die bekannten Zahlen? Aus der Aufsichtsmitteilung 02/2025 der FINMA vom 22. Mai 2025. Dort heisst es, die FINMA sehe «beispielsweise folgende Kriterien als nachhaltig»: für selbstgenutzte Wohnliegenschaften eine Tragbarkeitsgrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens — alternativ 38 Prozent des Nettoeinkommens — zusammen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags und kalkulatorischen Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. Die Mitteilung stellt gleich danach klar: «Diese Kriterien sind nicht abschliessend.»

Das erklärt deinen Kollegen. Nach den FINMA-Erhebungen sind die bankinternen Tragbarkeitskriterien «je Institut sehr unterschiedlich»; die dargestellten kalkulatorischen Gesamtkosten reichen von 6,0 bis 8,5 Prozent des Kreditbetrags, die Tragbarkeitsgrenzen von 30 bis 42 Prozent. Zwei Banken können denselben Fall unterschiedlich beurteilen, ohne dass eine davon regelwidrig handelt.

Die Tragbarkeit berechnen: die Hypothek Zeile für Zeile

Kaufpreis 1’000’000 Franken, Eigenkapital 200’000 Franken, Hypothek 800’000 Franken, Belehnung 80 Prozent, neuwertiges Objekt. Gerechnet nach den FINMA-Referenzwerten:

Position	Rechenweg	Jahr	Monat
Kalkulatorischer Zins	5,0 % von 800’000	40’000	3’333
Kalkulatorische Nebenkosten	0,8 % von 1’000’000	8’000	667
Amortisation	(800’000 − 666’667) ÷ 15	8’889	741
Kalkulatorische Wohnkosten		56’889	4’741

Der Amortisationsbetrag ergibt sich aus der Richtlinie: Zwei Drittel von 1’000’000 sind 666’667 Franken; die Differenz von 133’333 Franken ist linear über 15 Jahre zurückzuführen, also 8’889 Franken im Jahr.

Und nun die Einkommensseite:

Bruttoeinkommen	Wohnkostenquote	Beurteilung
220’000	25,9 %	komfortabel
180’000	31,6 %	reicht
172’000	33,1 %	Grenzfall
160’000	35,6 %	über der Referenz
140’000	40,6 %	deutlich darüber

Die Grenze liegt bei 170’667 Franken Bruttoeinkommen — dort erreichen 56’889 Franken exakt einen Drittel. Für ein Haus zu 1’000’000 Franken mit 20 Prozent Eigenkapital braucht es also nach diesem Prüfmass ein Bruttoeinkommen von gut 170’000 Franken. Das ist die Zahl, die viele überrascht, und sie ist der eigentliche Grund für die meisten Absagen — nicht das Eigenkapital.

Wo es kippt, und was du drehen kannst

Schau in der Tabelle oben auf die Anteile: Der kalkulatorische Zins macht 40’000 von 56’889 Franken aus, also 70 Prozent der Rechnung. Daraus folgen drei Stellschrauben, in der Reihenfolge ihrer Wirkung.

Mehr Eigenkapital senkt zwei Posten gleichzeitig. Mit 300’000 statt 200’000 Franken Eigenkapital sinkt die Hypothek auf 700’000 Franken. Der kalkulatorische Zins fällt auf 35’000 Franken, und die Amortisation auf 2’222 Franken im Jahr — weil nur noch 33’333 Franken über der Zweidrittelgrenze liegen. Total 45’222 Franken, tragbar ab 135’667 Franken Bruttoeinkommen. 100’000 Franken mehr Eigenkapital senken die Einkommensanforderung also um genau 35’000 Franken.

Ein tieferer Kaufpreis wirkt überproportional. Bei 850’000 Franken Kaufpreis und denselben 200’000 Franken Eigenkapital beträgt die Hypothek 650’000 Franken, das sind 76,5 Prozent Belehnung. Kalkulatorischer Zins 32’500, Nebenkosten 6’800, Amortisation (650’000 − 566’667) ÷ 15 = 5’556. Total 44’856 Franken — tragbar ab 134’567 Franken. 150’000 Franken weniger Kaufpreis wirken damit fast so stark wie 100’000 Franken mehr Eigenkapital.

Das Zweiteinkommen zählt nur, wenn es mitunterschreibt. Die Grundpfandrichtlinien halten fest, dass ein Zweiteinkommen nur anrechenbar ist, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht. Wer nur mitwohnt, aber nicht mithaftet, verbessert die Rechnung nicht. Bei unverheirateten Paaren ist das der häufigste Stolperstein.

Und eine Stellschraube, die keine ist: Eine tiefere Amortisation lässt sich nicht verhandeln — die 15 Jahre auf zwei Drittel sind Mindeststandard. Möglich ist nur die indirekte Form, etwa über die Einzahlung und Verpfändung von Guthaben der Säule 3a oder von Lebensversicherungspolicen; sie muss spätestens per Ende des Folgejahres nach der Auszahlung beginnen. Die Belastung bleibt dieselbe, die steuerliche Wirkung nicht.

Der Kaufpreis ist nicht der Belehnungswert

Ein Punkt, der in Foren regelmässig für Überraschungen sorgt. Die Bank rechnet nicht mit dem, was du bezahlst, sondern mit dem tieferen von zwei Werten. Die Eigenmittelverordnung schreibt in Art. 72b Abs. 7 vor, die internen Weisungen müssten ein Niederstwertprinzip vorsehen, «wonach bei einer Handänderung als ursprünglicher Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis gilt». Die Grundpfandrichtlinien definieren den Marktwert als den Preis, der innerhalb eines Jahres unter üblichen Bedingungen und bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage voraussichtlich erzielt werden kann.

Praktisch: Schätzt die Bank dein 1’000’000-Franken-Objekt auf 940’000 Franken, ist der Belehnungswert 940’000. Die Differenz von 60’000 Franken musst du zusätzlich aufbringen — und zwar aus Mitteln, die nicht aus der 2. Säule stammen. Die Richtlinie ist hier ausdrücklich: Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist «vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren, welche nicht aus der 2. Säule stammen». In einem angespannten Markt mit Bieterrunden ist das der Posten, der Finanzierungen platzen lässt. Der Wohnimmobilienpreisindex des BFS stand im 2. Quartal 2026 bei 127,7 Punkten, 3,5 Prozent über dem Vorjahresquartal — bei steigenden Preisen läuft der Kaufpreis der Schätzung tendenziell voraus.

Was heisst das für dich

Rechne die vier Zeilen aus der Tabelle mit deinen eigenen Zahlen durch, bevor du eine Besichtigung vereinbarst — sie sagen dir in fünf Minuten, in welcher Preisklasse du überhaupt suchst. Frag dann bei der Bank drei Dinge konkret: welchen kalkulatorischen Zinssatz sie verwendet, mit welchem Ansatz sie die Nebenkosten rechnet, und wo ihre interne Tragbarkeitsgrenze liegt. Diese drei Werte unterscheiden die Institute stärker als der Zinssatz, über den alle reden. Verlang ausserdem die Schätzung schriftlich, bevor du ein Angebot unterschreibst, und halte eine Reserve für die Differenz zum Kaufpreis bereit. Führt eine Bank deinen Kredit nur als Ausnahme von ihren eigenen Kriterien, ist das kein Verbot — aber ein Hinweis, dass du am Rand rechnest. Diese Einordnung ist keine Finanzberatung im Einzelfall; die Beurteilung trifft am Ende deine Bank nach ihren eigenen Weisungen.