Festhypothek, SARON oder variabel — entscheiden ohne Zinsprognose

Die Bank legt drei Modelle auf den Tisch, und alle drei klingen vernünftig. Die Festhypothek über zehn Jahre kostet mehr als der SARON, dafür kennst du die Rate bis 2036. Der SARON ist im Moment fast gratis — das SARON-Fixing lag am 13. August 2026 bei minus 0,05 Prozent —, könnte aber quartalsweise steigen. Und niemand, der dir die Offerte hinlegt, weiss, wo der Zins in fünf Jahren steht. Die gute Nachricht: Du musst es auch nicht wissen. Die Frage ist nicht, wohin der Zins geht, sondern wie viel Zinsanstieg dein Haushalt aushält.

Kurzantwort

• Der Entscheid ist eine Risikofrage, keine Prognosefrage. Rechne aus, welchen Zinssatz du tragen könntest, nicht welchen du erwartest.
• SARON = Compounded SARON plus feste Marge, angepasst am Ende jeder Zinsperiode (meist drei Monate). Die Marge steht für die ganze Laufzeit fest, die Zinskomponente nicht.
• Festhypothek = ein Satz für die ganze Laufzeit. Du kaufst Planungssicherheit und gibst Beweglichkeit auf: der vorzeitige Ausstieg kostet.
• Variabel = unbefristet, die Bank passt den Satz mit Kündigungsfrist an. Als Dauerlösung selten sinnvoll, als Brücke über einen geplanten Verkauf oder Umbau brauchbar.
• Ausgangslage August 2026: SNB-Leitzins 0,00 Prozent seit dem 20. Juni 2025, unverändert am 18. Juni 2026. Hypothekarischer Referenzzinssatz 1,25 Prozent seit dem 2. September 2025.

Was der SARON eigentlich ist

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der Referenzzinssatz für besicherte Tagesgeldgeschäfte in Franken. Er wurde von der Schweizerischen Nationalbank und der SIX Swiss Exchange entwickelt und 2009 eingeführt; die SIX berechnet und publiziert ihn als Benchmark-Administrator auf sechs Dezimalstellen.

Wichtig für deinen Vertrag: deine Hypothek läuft nicht auf dem Tagessatz, sondern auf dem aufgezinsten SARON. Die täglichen Fixings der abgelaufenen Zinsperiode werden zu einem Satz zusammengerechnet (Compounded SARON), und darauf kommt die Marge deiner Bank. Das hat eine Folge, die viele überrascht: Dein Zins für das laufende Quartal steht erst am Ende des Quartals fest, weil er aus vergangenen Tagessätzen gebildet wird. Ein Zinsschritt der SNB wirkt also nicht sofort in voller Höhe, sondern sickert über die Tagesfixings in deine nächste Abrechnung.

Der zweite Punkt steht selten in der Offerte, aber immer im Vertrag: die Zinsuntergrenze. Der SARON ist derzeit negativ. Ob dir ein negativer Satz angerechnet wird oder ob die Zinskomponente bei null gekappt wird, entscheidet eine einzelne Vertragsklausel. Verlang sie im Wortlaut und rechne beide Varianten durch, bevor du unterschreibst.

Was ein Viertelprozent kostet

Bevor du über Modelle redest, brauchst du eine Grössenordnung. Reine Arithmetik, jährliche Zinskosten in Franken:

Bei 800’000 Franken Hypothek kostet jedes Viertelprozent 2’000 Franken im Jahr, also rund 167 Franken im Monat. Ein Anstieg von 1,0 auf 3,0 Prozent verteuert das Wohnen um 16’000 Franken im Jahr — 1’333 Franken im Monat. Das ist die Zahl, an der der Entscheid hängt, nicht die Differenz von 0,3 Prozentpunkten zwischen zwei Offerten.

Die eine Rechnung, die den Entscheid trägt

Die Bank prüft deine Tragbarkeit nicht mit dem Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz. Die FINMA nennt in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiel eines nachhaltigen Kriteriums einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags zusammen mit einer Tragbarkeitsgrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens und kalkulatorischen Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. Vorgeschrieben ist das nicht — dazu mehr im Artikel über die Tragbarkeit. Als Prüfmass für dich selbst ist es aber genau richtig:

Kaufpreis 1’000’000 Franken, Eigenkapital 200’000, Hypothek 800’000, Belehnung 80 Prozent.

• Kalkulatorischer Zins 5 Prozent auf 800’000: 40’000
• Kalkulatorische Nebenkosten 0,8 Prozent des Belehnungswerts von 1’000’000: 8’000
• Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts (800’000 auf 666’667) in 15 Jahren: 8’889
• Kalkulatorische Wohnkosten total: 56’889 im Jahr

Ein Bruttoeinkommen von 180’000 Franken trägt das (56’889 sind 31,6 Prozent), bei 170’000 wird es knapp. Und jetzt die entscheidende Frage: Wie weit bist du von diesem Prüfmass entfernt? Bei einer SARON-Hypothek zum Median von 1,10 Prozent zahlst du tatsächlich 8’800 Franken Zins — 31’200 Franken unter dem, was die Bank dir zutraut. Dieser Abstand ist dein Risikopolster. Wer ihn hat, kann den SARON tragen. Wer schon bei 5 Prozent an die Drittelsgrenze stösst, kauft mit einer Festhypothek nicht einen tieferen Zins, sondern Zeit — und die ist in diesem Fall mehr wert als der Zinsvorteil.

Festhypothek oder SARON: wie du ohne Prognose entscheidest

Vier Fragen, in dieser Reihenfolge:

1. Wie viel Zinsanstieg trage ich, ohne etwas zu ändern? Rechne dein Budget bei 3, 4 und 5 Prozent durch. Wenn bei 3 Prozent die Ferien wegfallen, ist die Frage entschieden.
2. Wie lange bleibe ich? Ein Verkauf, eine berufliche Veränderung oder ein Erbgang in den nächsten Jahren spricht gegen eine lange Bindung. Eine Festhypothek, die du vorzeitig auflösen musst, kostet eine Ausstiegsentschädigung, die im Vertrag definiert ist — lass dir die Berechnungsformel vor der Unterschrift beziffert geben.
3. Wie halte ich Schwankungen aus? Das ist keine Rechenfrage. Wer die Quartalsabrechnung nicht sehen will, soll keinen SARON nehmen, auch wenn er ihn tragen könnte.
4. Staffeln oder nicht? Zwei oder drei Tranchen mit versetzten Laufzeiten verhindern, dass deine ganze Hypothek in einem einzigen Jahr neu verhandelt werden muss. Der Preis: Ein Wechsel zu einer anderen Bank ist praktisch nur möglich, wenn alles gleichzeitig fällig ist. Wer staffelt, wählt deshalb bewusst wenige Tranchen, nicht fünf.

Was im Neugeschäft tatsächlich abgeschlossen wird

Die SNB erhebt die Zinssätze für neu abgeschlossene Hypotheken und publiziert sie als Datenreihe. Das ist die einzige belastbare Antwort auf die Frage «ist meine Offerte normal?» — sie beschreibt den Markt, ohne einen Anbieter zu nennen. Stand Juni 2026, publiziert am 3. August 2026:

Drei Dinge lesen sich daraus ab. Erstens: Die Kurve steigt mit der Laufzeit — zehn Jahre Sicherheit kosten gegenüber dem SARON rund 0,79 Prozentpunkte, bei 800’000 Franken Hypothek also etwa 6’300 Franken im Jahr. Das ist der Preis der Planungssicherheit, und er ist bezifferbar. Zweitens: Die klassische variable Hypothek liegt mit 2,75 Prozent klar über allen anderen Modellen — als Dauerlösung ist sie teuer, ihr Nutzen liegt in der jederzeitigen Kündbarkeit. Drittens: Der Abstand zwischen dem 25- und dem 75-Prozent-Quantil zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum im Spiel ist. Bei zehnjährigen Festhypotheken liegen 0,13 Prozentpunkte zwischen einem günstigen und einem teuren Abschluss — bei 800’000 Franken über zehn Jahre gut 10’000 Franken. Liegt deine Offerte über dem 75-Prozent-Quantil, hast du ein Argument.

Was der Zinsstand von heute belegt — und was nicht

Die belegten Zahlen per August 2026: Der SNB-Leitzins liegt bei 0,00 Prozent, gültig ab dem 20. Juni 2025, und blieb an der geldpolitischen Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 unverändert. Das SARON-Fixing betrug am Handelsschluss des 13. August 2026 minus 0,05 Prozent. Sichtguthaben über dem Schwellenwert werden mit minus 0,25 Prozent verzinst. Der hypothekarische Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen aus dem Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen bildet und auf ein Viertelprozent rundet, steht seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und blieb bei der Publikation vom 1. Juni 2026 unverändert; die nächste Bekanntgabe folgt am 1. September 2026.

Die SNB veröffentlicht zu jedem Entscheid eine bedingte Inflationsprognose — im Juni 2026 waren es 0,6 Prozent für 2026, 0,6 Prozent für 2027 und 0,7 Prozent für 2028. Diese Prognose unterstellt einen unveränderten Leitzins von 0 Prozent. Sie ist damit ausdrücklich keine Zinsprognose, sondern eine Wenn-dann-Rechnung. Wer dir daraus eine Zinserwartung ableitet, überdehnt die Quelle. Die geldpolitischen Lagebeurteilungen finden vierteljährlich statt, im März, Juni, September und Dezember.

Was heisst das für dich

Rechne zuerst deine Belastungsgrenze aus, dann hol Offerten — nicht umgekehrt. Verlang bei jeder SARON-Offerte die Marge in Prozentpunkten, die Länge der Zinsperiode, die Zinsuntergrenze und die Kündigungsmodalitäten schriftlich; bei jeder Festhypothek zusätzlich die Formel für die Ausstiegsentschädigung. Vergleich Offerten nur auf denselben Stichtag, weil sich der Referenzsatz täglich bewegt. Und beginne die Gespräche für eine ablaufende Tranche früh — mehrere Monate vor Fälligkeit —, weil eine Verlängerung unter Zeitdruck immer die schlechtere Verhandlungsposition ist. Diese Einordnung ist keine Finanzberatung im Einzelfall und keine Zinsprognose; wir empfehlen kein Modell und kein Institut.

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Quellen

• SNB: Aktuelle Zinssätze und Wechselkurse — Leitzins, SARON-Fixing, Sichtguthabenverzinsung
• SNB: Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 — Leitzins und bedingte Inflationsprognose
• SNB: Geldpolitische Entscheide
• BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz — Höhe, Berechnung, Publikationstermine
• SNB-Datenportal: Zinssätze für Hypotheken im Neugeschäft (Cube zikrepro) — Median und Quantile je Laufzeit, Stand Juni 2026
• FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025 — kalkulatorischer Zinssatz und Tragbarkeitsgrenzen
• SIX: SARON-Factsheet und Index-Reglement Swiss Reference Rates