Säule 3a und Wohneigentum: beim Kauf und bei der Amortisation

Für die zweite Hypothek auf deinem Wohneigentum verlangt die Bank eine Amortisation von 8’889 Franken im Jahr. Sie schlägt vor, das über ein verpfändetes Konto der Säule 3a zu machen statt direkt. Die Belastung ist identisch, das Geld fliesst gleich schnell ab — und trotzdem ist der Unterschied über fünfzehn Jahre vierstellig. Der Grund liegt in zwei Abzügen, die sich beim einen Weg addieren und beim anderen aufheben. Und ab 2029 verschiebt sich die Rechnung noch einmal.

Kurzantwort

Höchstabzug 2026: 7’258 Franken mit Pensionskasse, 20 Prozent des Erwerbseinkommens und höchstens 36’288 Franken ohne. Unverändert gegenüber 2025.
3a-Geld darf für Kauf, Erstellung, Beteiligungen und die Rückzahlung von Hypothekardarlehen verwendet werden — alle fünf Jahre, ohne Mindestbetrag.
Bei der Bank zählt die Säule 3a zu den harten Eigenmitteln, im Unterschied zum Guthaben der 2. Säule.
Indirekte Amortisation: Du zahlst in ein verpfändetes 3a-Konto ein, statt die Hypothek zu senken. Der Schuldzinsabzug bleibt hoch, der 3a-Beitrag ist zusätzlich abziehbar.
⚠ Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Schuldzinsabzug beim selbstgenutzten Wohneigentum weitgehend weg. Damit verliert die indirekte Amortisation ihr stärkstes Argument.

Was du 2026 einzahlen darfst

Die Grundlage ist Art. 7 Abs. 1 BVV 3. Er nennt keine Frankenbeträge, sondern Prozentsätze: jährlich bis 8 Prozent des oberen Grenzbetrages nach Art. 8 Abs. 1 BVG, wenn du einer Pensionskasse angehörst — und bis 20 Prozent des Erwerbseinkommens, höchstens aber 40 Prozent dieses Grenzbetrages, wenn du keiner angehörst. Der obere Grenzbetrag liegt bei 90’720 Franken.

	Höchstabzug 2026	Rechenweg
Mit Pensionskasse	7’258	8 % von 90’720
Ohne Pensionskasse	36’288	40 % von 90’720, sofern 20 % des Erwerbseinkommens nicht tiefer liegen

Die ESTV bestätigt, dass der Abzug für das Steuerjahr 2026 unverändert bleibt, und hält fest: «Aufrundungen bei der Einzahlung sind nicht zulässig.» Sind beide Ehegatten oder eingetragenen Partner erwerbstätig und zahlen beide ein, kann jeder den Abzug für sich beanspruchen (Art. 7 Abs. 2 BVV 3) — für ein Paar mit Pensionskasse also 14’516 Franken.

Neu seit dem 1. Januar 2025 sind Einkäufe für frühere Beitragslücken (Art. 7a BVV 3). Die Bedingungen sind eng: Du darfst in den zehn vorangehenden Jahren nicht alle zulässigen Beiträge einbezahlt haben, musst in den betroffenen Jahren beitragsberechtigt gewesen sein, und musst im Einkaufsjahr den vollen Beitrag nach Art. 7 Abs. 1 leisten. Der Einkauf ist auf 8 Prozent des oberen Grenzbetrages begrenzt, also ebenfalls 7’258 Franken, und je Jahreslücke ist nur ein Einkauf zulässig. Wichtig für den Zeitplan: Die Übergangsbestimmung schliesst Lücken aus, die vor dem Inkrafttreten entstanden sind. Der erste Einkauf ist deshalb 2026 für das Jahr 2025 möglich — nicht rückwirkend für 2015.

Die Säule 3a fürs Wohneigentum einsetzen: die vier erlaubten Wege

Art. 3 Abs. 3 BVV 3 lässt die vorzeitige Ausrichtung der Altersleistung zu für Erwerb und Erstellung von Wohneigentum zum Eigenbedarf, für Beteiligungen am Wohneigentum zum Eigenbedarf und für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen. Dazu kommt nach Art. 4 Abs. 2 BVV 3 die Verpfändung des Vorsorgekapitals, für die die Regeln der 2. Säule sinngemäss gelten.

Vier Punkte, die sich vom Pensionskassengeld unterscheiden und die den Unterschied im Alltag machen:

Kein Mindestbetrag. Die BVV 3 nennt keinen. Der Verweis in Art. 3 Abs. 5 BVV 3 geht auf die Art. 2 bis 4 WEFV — also auf die Begriffe Wohneigentum, Beteiligungen und Eigenbedarf, nicht auf den Mindestbetrag von 20’000 Franken in Art. 5 WEFV. Lass dir das trotzdem bei deiner Vorsorgeeinrichtung bestätigen.
Alle fünf Jahre (Art. 3 Abs. 4 BVV 3) — dieselbe Sperrfrist wie in der 2. Säule.
Andere Altersgrenze. Die Dreijahresfrist des BVG gilt hier nicht. Ein 3a-Vorbezug für Wohneigentum ist möglich, bis die Altersgrenze nach Art. 3 Abs. 1 BVV 3 erreicht ist, also bis fünf Jahre vor dem Referenzalter. Ab dann kannst du ohnehin die ganze Altersleistung beziehen.
Zählt als hartes Eigenkapital. Die Richtlinien der Bankiervereinigung nennen in Ziff. 2.1 die Verpfändung von Guthaben der Säule 3a ausdrücklich als mögliche Komponente der Eigenmittel — ohne die Einschränkung, die für die 2. Säule gilt. Das ist der praktisch wichtigste Unterschied: 100’000 Franken aus der Säule 3a decken die harten 10 Prozent, 100’000 Franken aus der Pensionskasse nicht.

Verheiratet oder in eingetragener Partnerschaft? Es braucht die schriftliche Zustimmung des Partners (Art. 3 Abs. 6 BVV 3).

Der Bezug ist steuerbar: Leistungen aus Vorsorgeformen nach Art. 82 BVG sind nach Art. 83 BVG in vollem Umfang als Einkommen steuerbar, werden aber nach Art. 38 DBG gesondert vom übrigen Einkommen und zu einem Fünftel der Tarife nach Art. 36 DBG erfasst. Die Steuer wird für das Jahr festgesetzt, in dem das Geld zufliesst. Daraus folgt die eine brauchbare Gestaltungsregel: Leg Bezüge aus mehreren Konten nicht ins gleiche Jahr. Bei der direkten Bundessteuer ist die Wirkung gesichert; wie stark die Progression kantonal greift, hängt vom Tarif deines Kantons ab, denn Art. 11 Abs. 3 StHG schreibt nur die gesonderte Besteuerung vor, keinen Tarif.

Direkt oder indirekt amortisieren: die Rechnung

Die Amortisationspflicht selbst ist nicht verhandelbar. Nach Ziff. 2.2 der Richtlinien der Bankiervereinigung ist die Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen. Die Richtlinie lässt ausdrücklich offen, wie: «Indirekte Amortisationen, beispielsweise über die Einzahlung und Verpfändung von Guthaben der Säule 3a oder von Lebensversicherungspolicen sowie von anderen ‹bankable assets›, sind möglich.» Beginnen muss die Amortisation spätestens per Ende des Folgejahres nach der Auszahlung.

Nehmen wir die Standardsituation: Belehnungswert 1’000’000 Franken, Hypothek 800’000, also 133’333 Franken über der Zweidrittelgrenze, zu amortisieren über 15 Jahre. Das sind 8’889 Franken im Jahr. Zinssatz 1,89 Prozent, Marginalsteuersatz 30 Prozent.

	Direkte Amortisation	Indirekte über 3a
Zahlung im Jahr 1	8’889 an die Bank	8’889 auf das 3a-Konto
Hypothek nach Jahr 1	791’111	800’000
Schuldzins Jahr 1	15’102	15’120
Abzug Schuldzins	15’102	15’120
Abzug 3a-Beitrag	0	7’258 (Deckel)
Abzüge total Jahr 1	15’102	22’378
Steuerwirkung bei 30 %	4’531	6’713
Unterschied		+ 2’182

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Der Vorteil der indirekten Amortisation kommt fast vollständig aus dem 3a-Abzug, nicht aus dem Schuldzins — im ersten Jahr trennen die beiden Wege beim Zins nur 18 Franken. Zweitens: Der Deckel von 7’258 Franken beisst. Von den 8’889 Franken Amortisation sind 1’631 Franken nicht mehr abzugsfähig, weil der Höchstbetrag erreicht ist. Wer eine höhere Amortisationsrate hat, kann sie nicht vollständig über die Säule 3a führen — es sei denn, ein zweiter Partner zahlt ebenfalls ein.

Über die Jahre verschiebt sich das Bild zugunsten der indirekten Variante, weil bei der direkten Amortisation der Schuldzins und damit der Abzug jedes Jahr kleiner wird. Zugleich zahlst du bei der indirekten Variante 15 Jahre lang Zins auf den vollen Betrag. Rechne beide Reihen mit deinem eigenen Marginalsteuersatz durch — bei einem tiefen Steuersatz und einem hohen Zinssatz kippt die Rechnung.

Und ein Punkt, der nicht in der Tabelle steht: Bei der indirekten Amortisation bleibt deine Schuld 15 Jahre lang auf 800’000 Franken. Steigt der Zins, steigt deine Belastung auf den vollen Betrag. Die direkte Amortisation ist die robustere, die indirekte die steueroptimierte Variante. Das ist eine Risikoentscheidung, nicht nur eine Steuerrechnung.

Was der Systemwechsel 2029 daran ändert

Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab dann können Schuldzinsen nur noch abgezogen werden, wenn du vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, und dann beschränkt auf deren Anteil am Gesamtvermögen. Wer nur das eigene Haus hat, zieht keinen Schuldzins mehr ab; Ersterwerber erhalten für zehn Jahre einen degressiven Abzug von höchstens 10’000 Franken für Verheiratete beziehungsweise 5’000 Franken.

Für unsere Tabelle heisst das: Die Zeile «Abzug Schuldzins» fällt in beiden Spalten weg. Übrig bleibt der 3a-Abzug — der bleibt bestehen, denn er stützt sich auf Art. 33 Abs. 1 Bst. e DBG und ist vom Systemwechsel nicht betroffen. Die indirekte Amortisation verliert damit nicht ihren ganzen Vorteil, aber ihre Begründung ändert sich: Es geht dann nicht mehr um den Erhalt eines hohen Schuldzinsabzugs, sondern nur noch um den 3a-Abzug — und den bekommst du auch, wenn du direkt amortisierst und parallel in die Säule 3a einzahlst. Genau das ist die Frage, die du deiner Bank vor einem 15-jährigen Amortisationsplan stellen solltest.

Was heisst das für dich

Zahl zuerst den Höchstbetrag in die Säule 3a ein, bevor du über die Amortisationsform redest — dieser Abzug steht dir ohnehin zu und ist vom Systemwechsel nicht betroffen. Prüf dann, ob deine Amortisationsrate unter dem Deckel von 7’258 Franken liegt; ist sie höher, führ den Überschuss direkt zurück. Verteil geplante Bezüge auf mehrere Steuerjahre und leg sie nicht mit einem Pensionskassenbezug zusammen. Und lass dir bei einem 15-Jahre-Plan die Vergleichsrechnung für beide Varianten schriftlich geben, mit einem Szenario nach 2029 — wer heute einen Vertrag unterschreibt, der auf dem Schuldzinsabzug beruht, kalkuliert mit einem Abzug, der ein Ablaufdatum hat. Diese Einordnung ist keine Finanz-, Steuer- oder Vorsorgeberatung im Einzelfall.