Eigenmietwert: wie er berechnet wird und was 2029 wegfällt

Auf dem Steuerformular steht ein Einkommen, das nie auf deinem Konto war: der Eigenmietwert deines Hauses. Bei einer Marktmiete von 3’000 Franken im Monat sind das je nach Kanton 21’000 bis 30’000 Franken zusätzliches steuerbares Einkommen — und die häufigste Frage im Forum lautet, wie die Steuerverwaltung auf ihre Zahl kommt. Seit dem 1. April 2026 kommt eine zweite Frage dazu: wann der Eigenmietwert verschwindet und ob du dann besser fährst.

Kurzantwort

Der Eigenmietwert ist das, was du als Miete zahlen müsstest, wenn du dein eigenes Haus mieten würdest. Er wird als Naturaleinkommen besteuert (Art. 21 DBG).
Untergrenze: bei den kantonalen Steuern im Einzelfall nicht unter 60 Prozent des Marktwerts, für die direkte Bundessteuer greift die ESTV ein, wenn der Kantonsdurchschnitt unter 70 Prozent liegt.
Jeder Kanton rechnet anders — über eine Einzelbewertung, über einen Prozentsatz der amtlichen Liegenschaftsschätzung oder über den Vergleich mit vermieteten Objekten.
Gegengewicht: Du ziehst Schuldzinsen und Liegenschaftskosten ab. Ein negativer Netto-Eigenmietwert ist beim Bund und in allen Kantonen zulässig.
Der Systemwechsel tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Dann fällt der Eigenmietwert weg — und mit ihm der Unterhaltskostenabzug und fast der ganze Schuldzinsenabzug.

Weshalb der Staat ein Einkommen besteuert, das niemand überweist

Die Eigenmietwertbesteuerung steht seit dem Wehrsteuerbeschluss von 1940 im Schweizer Steuerrecht. Die Begründung ist die Gleichbehandlung: Wer sein Vermögen in Wertschriften anlegt, versteuert den Ertrag. Wer es ins eigene Haus steckt, erzielt seinen Ertrag als ersparte Miete — also wird ihm dieser Vorteil als Einkommen angerechnet. Das Bundesgericht knüpft den Wert an den Preis, zu dem ein Dritter ein Objekt an gleicher Lage, gleichen Alters, mit gleicher Zimmerzahl und gleicher Ausstattung gemietet hätte.

Praktisch liegt der Eigenmietwert aber unter der Marktmiete. Das ist gewollt und stützt sich auf den Verfassungsauftrag zur Wohneigentumsförderung (Art. 108 BV). Damit die Bevorteilung gegenüber Mietern nicht zu gross wird, hat das Bundesgericht eine Schranke gezogen: Bei den kantonalen Einkommenssteuern darf der Eigenmietwert im Einzelfall nicht unter 60 Prozent des Marktwerts liegen. Die ESTV wacht zusätzlich über die direkte Bundessteuer und interveniert, wenn im Kantonsdurchschnitt weniger als 70 Prozent erreicht werden.

Wie dein Kanton den Eigenmietwert berechnet

Alle Kantone rechnen brutto: Der Eigenmietwert gilt als Bruttoeinkunft, davon gehen Schuldzinsen und Liegenschaftskosten ab. Beim Weg dorthin gehen sie auseinander. Drei Verfahren sind in Gebrauch (Stand Februar 2026, ESTV-Steuerdokumentation):

Verfahren	Wie gerechnet wird	Kantone
Einzelbewertung	Bewertung des einzelnen Objekts nach Raumeinheiten, Fläche, Ausstattung, Lage und Alter	BE, LU, UR, SZ, NW, FR, SO (ab Katasterwert 240’000), SH, AR, AG, TG, TI, VD, GE, JU
Amtliche Liegenschaftsschätzung	Prozentsatz des Steuer- oder Katasterwerts	OW, GL, SO (bis Katasterwert 240’000), BL, AI, SG, NE
Vergleichsmiete	Vergleich mit dem Mietertrag ähnlicher vermieteter Objekte	ZG, GR, VS
Gemischt	Zürich: Prozentsatz des Land- und Zeitbauwerts bei Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum; Basel-Stadt: Schätzung, aber direkter Mietvergleich bei der eigenen Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus	ZH, BS

Darüber liegt eine zweite Schicht, die den Unterschied im Portemonnaie macht — die Ermässigung. Luzern, Obwalden und Neuchâtel zielen auf 70 Prozent der Marktmiete, Schwyz auf 65 Prozent, Bern, Basel-Landschaft und Aargau auf 60 Prozent, Schaffhausen, Tessin und Wallis auf 60 bis 70 Prozent, Solothurn auf 60 bis 90 Prozent. Zürich reduziert den komparativ ermittelten Marktwert um 30 bis 40 Prozent. Glarus, Zug und Thurgau geben 40 Prozent Ermässigung für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft, Nidwalden, Appenzell Innerrhoden, St. Gallen und Graubünden 30 Prozent, Appenzell Ausserrhoden 20 Prozent, Uri 25 Prozent bis höchstens 7’500 Franken, und Genf 4 Prozent pro Jahr Besitzdauer bis maximal 40 Prozent.

Deshalb stehen in vielen Steuererklärungen zwei verschiedene Eigenmietwerte: In etwas mehr als der Hälfte der Kantone liegen die Werte unter 70 Prozent der Marktmiete, weshalb für die direkte Bundessteuer ein prozentualer Zuschlag gerechnet wird.

Die Rechnung heute — und dieselbe Rechnung ab 2029

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit einer Marktmiete von 36’000 Franken im Jahr, einem kantonalen Ansatz von 70 Prozent, einer Hypothek von 640’000 Franken und einem Gebäudealter über zehn Jahre (Pauschalabzug 20 Prozent des Mietwerts, Art. 32 Abs. 4 DBG). Gerechnet wird die Wirkung auf das steuerbare Einkommen, nicht die Steuer selbst — die hängt von deinem Tarif ab.

Position	Zinssatz 1.5 %	Zinssatz 3 %	Zinssatz 4 %
Eigenmietwert (70 % von 36’000)	+ 25’200	+ 25’200	+ 25’200
Schuldzinsen auf 640’000	− 9’600	− 19’200	− 25’600
Pauschalabzug Liegenschaftskosten (20 %)	− 5’040	− 5’040	− 5’040
Wirkung heute	+ 10’560	+ 960	− 5’440
Wirkung ab 2029	0	0	0

Bei 1.5 Prozent Zins rechnet der Eigenmietwert 10’560 Franken auf dein Einkommen — der Wegfall entlastet dich deutlich. Bei 3 Prozent ist es fast ein Nullsummenspiel. Bei 4 Prozent senkt das Haus dein steuerbares Einkommen heute um 5’440 Franken, und ab 2029 ist diese Entlastung weg. Genau diesen Kipppunkt beschreibt die ESTV: Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent führt die Reform gesamtstaatlich zu Mehreinnahmen. Wer hoch verschuldet ist und viel Unterhalt hat, gehört zu den Verlierern der Reform, nicht zu den Gewinnern.

Was am 1. Januar 2029 tatsächlich in Kraft tritt

Das Parlament verabschiedete das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 20. Dezember 2024. Weil es rechtlich mit einer Verfassungsbestimmung verknüpft war, kam es vors Volk: Am 28. September 2025 nahm die Stimmbevölkerung den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 Prozent Ja an; 14 Stände und 5 Halbkantone sprachen sich dafür aus, 6 Stände und 1 Halbkanton dagegen. Der Bundesrat setzte die Reform am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Ausschlaggebend war die Konferenz der kantonalen Finanzdirektoren, die sich mehrheitlich für einen Start frühestens 2029 ausgesprochen hatte; das StHG gibt den Kantonen eine Frist von mindestens zwei Jahren für die Anpassung ihrer Gesetze. Der HEV Schweiz hatte den 1. Januar 2028 gefordert und ist mit dieser Forderung nicht durchgekommen.

Das ändert sich dann:

Eigenmietwert: fällt weg, bei Erst- und bei Zweitliegenschaften.
Unterhaltskosten: der Abzug beim selbstgenutzten Wohneigentum wird bei Bund, Kantonen und Gemeinden abgeschafft. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er, weil die Mieterträge weiterhin besteuert werden.
Schuldzinsen: abziehbar nur noch, wenn du vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt — und dann beschränkt auf den Anteil dieser Liegenschaften am Gesamtvermögen (quotal-restriktive Methode). Wer nur das eigene Haus und ein Bankkonto hat, zieht keinen Franken Schuldzinsen mehr ab.
Ersterwerberabzug: Wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum als Erstliegenschaft erwirbt, darf im ersten Jahr höchstens 10’000 Franken Schuldzinsen abziehen (Verheiratete) beziehungsweise 5’000 Franken (übrige Steuerpflichtige). Der Betrag sinkt jährlich um 10 Prozent des Höchstbetrags — im zweiten Jahr 9’000, im dritten 8’000 Franken — und ist nach zehn Jahren aufgebraucht.
Energiespar- und Umweltschutzabzüge: im DBG nicht mehr vorgesehen. Im StHG bleibt die Kann-Bestimmung, die Kantone dürfen sie also weiterführen.
Zweitliegenschaften: Die Kantone erhalten die Kompetenz, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften zu erheben, um die Ausfälle zu kompensieren. Ob und wie sie das tun, entscheidet jeder Kanton selbst.

Offen ist die Feinmechanik. Eine Arbeitsgruppe von ESTV und kantonalen Steuerverwaltungen klärt die Auslegungsfragen und erarbeitet die Ausführungsbestimmungen, die anschliessend in die Vernehmlassung gehen. Wie die Kantone ihre Steuergesetze im Einzelnen anpassen und ob sie die Zweitliegenschaftssteuer einführen, ist zum Redaktionszeitpunkt nicht entschieden.

Was heisst das für dich

Für die Steuerjahre bis und mit 2028 gilt das alte Recht vollständig — Eigenmietwert versteuern, Schuldzinsen und Unterhalt abziehen. Prüf in der nächsten Steuererklärung, ob dein Eigenmietwert noch zur Realität passt: Ist die Liegenschaft seit der letzten Schätzung gealtert oder nutzt du Räume dauerhaft nicht mehr, lohnt sich der Antrag auf Neuschätzung oder auf den Unternutzungsabzug nach Art. 21 Abs. 2 DBG. Wer einen grösseren werterhaltenden Unterhalt vor sich hat, sollte die Zeitachse mitdenken: Ab 2029 ist dieser Abzug beim selbstgenutzten Haus verschwunden. Und wenn du ohnehin über die Amortisation nachdenkst, verschiebt der Systemwechsel die Vorzeichen — der steuerliche Anreiz, eine hohe Hypothek stehen zu lassen, fällt ab 2029 weitgehend weg. Diese Einordnung ist keine Finanz- oder Steuerberatung im Einzelfall; die konkrete Rechnung hängt von deinem Kanton, deinem Tarif und deiner Vermögensstruktur ab.