Werterhaltend oder wertvermehrend: welche Renovationskosten du abziehen kannst

Die Handwerkerrechnung für das Bad liegt bei 40’000 Franken. Dein Nachbar sagt, das könne man abziehen. Der Treuhänder sagt, nur zwei Drittel, der Rest sei wertvermehrend. Beide haben recht — und der Unterschied entscheidet über rund 4’000 bis 5’000 Franken Steuern. Die Schweizer Steuerpraxis kennt für diese Frage keine Meinung, sondern einen Katalog mit Bruchzahlen. Der lässt sich lesen, bevor du den Auftrag vergibst.

Kurzantwort

• Werterhaltend heisst: die Liegenschaft in ihrem ursprünglichen Zustand halten — Reparaturen und der Ersatz ausgedienter Bestandteile durch gleichwertige neue. Abziehbar (Art. 32 Abs. 2 DBG).
• Wertvermehrend heisst: dauernder Mehrwert, weil der Gebrauchswert steigt oder die Betriebskosten sinken. Nicht abziehbar (Art. 34 Bst. d DBG) — aber später bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar.
• Der Vergleichsmassstab ist nicht der Wert der Liegenschaft insgesamt, sondern der Wert der einzelnen ersetzten Installation.
• Bei gemischten Arbeiten wird aufgeteilt. Zürich publiziert dafür feste Brüche, Luzern eine Faustregel von zwei Dritteln bei Gesamtumbauten von Küche und Bad.
• Energiesparmassnahmen sind den Unterhaltskosten gleichgestellt, obwohl sie wertvermehrend wirken — das ist die wichtigste Ausnahme.

Werterhaltend oder wertvermehrend: die zwei Sätze, aus denen alles folgt

Bei Liegenschaften im Privatvermögen sind nach Art. 32 Abs. 2 DBG «die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte» abziehbar. Und nach Art. 34 Bst. d DBG sind «die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen» ausdrücklich nicht abziehbar. Für die Kantone stehen die gleichen Sätze in Art. 9 Abs. 3 StHG, ergänzt um Abs. 4: «Andere Abzüge sind nicht zulässig.»

Die ESTV umschreibt werterhaltende Aufwendungen als solche, die darauf abzielen, die Liegenschaft in ihrem ursprünglichen Zustand zu bewahren — gemeint ist der Zustand beim Kauf durch dich, nicht der Zustand bei der Erstellung des Hauses. Wertvermehrend sind Aufwendungen, die entweder den Gebrauchswert erhöhen oder die regelmässigen Betriebskosten senken. Namentlich genannt: Neubauten, Anbauten, Umbauten, Erschliessungen — und Luxusausstattungen wie Schwimmbad oder Wintergarten.

Entscheidend ist der Bezugspunkt. Das Steueramt des Kantons Zürich formuliert es so: Vergleichsmassstab bildet nicht der Wert der Liegenschaft insgesamt, sondern derjenige der jeweils ersetzten Installation. Ein neues Bad in einem Haus von 1’200’000 Franken erhöht dessen Wert kaum messbar — aber verglichen mit dem alten Bad ist es ein Mehrwert. Deshalb wird aufgeteilt.

Der Abgrenzungskatalog: die Brüche, die zählen

Zürich publiziert im Steuerbuch (ZStB Nr. 30.3) einen positionsweisen Katalog. «1/1» heisst voll als Unterhalt abziehbar, «Rest» heisst: der übrige Anteil zählt zu den nicht abziehbaren Anlagekosten. «E» kennzeichnet eine Energiesparmassnahme.

Luzern arbeitet mit einer Faustregel statt mit einem Bruch je Position: Kosten im Zusammenhang mit einem Gesamtumbau von Küche und Bad werden mit zwei Dritteln Unterhalt und einem Drittel Anlagekosten berücksichtigt, sofern ein entsprechender Mehrwert entsteht. Wer eine abweichende Aufteilung will, muss sie mit detaillierten Aufstellungen und Belegen nachweisen — die Beweislast liegt bei dir. ⚠ Die Brüche gelten je Kanton; prüf das Merkblatt deines Kantons, bevor du mit den Zürcher Zahlen rechnest.

Ein Rechenbeispiel mit echten Positionen

Eine Sanierung an einem Haus von 1993, veranlagt nach dem Zürcher Katalog:

Von 230’000 Franken Rechnungssumme sind 140’067 Franken im Jahr der Zahlung vom Einkommen abziehbar. Die restlichen 89’933 Franken sind nicht verloren — sie sind bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar (Art. 12 Abs. 1 StHG). Die Gerüstkosten sind hier im Verhältnis der übrigen Positionen aufgeteilt (70 zu 30).

Weshalb die Wärmepumpe abziehbar ist, obwohl sie den Wert erhöht

Das ist die grosse Ausnahme, und sie steht im Gesetz: Nach Art. 32 Abs. 2 DBG bestimmt das EFD, welche Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt werden. Der Katalog steht in der Verordnung über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung (SR 642.116.1) und ist ausdrücklich nicht abschliessend. Er nennt unter anderem: Wärmedämmung von Böden, Wänden, Dächern und Decken; den Ersatz von Fenstern durch energetisch bessere als die vorbestehenden; den Ersatz des Wärmeerzeugers — ausgenommen der Ersatz durch ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen; den Anschluss an Fernwärme; den Einbau von Wärmepumpen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien; die Kaminsanierung im Zusammenhang mit dem Ersatz eines Wärmeerzeugers.

Bei den Kantonen ist das eine Kann-Bestimmung (Art. 9 Abs. 3 Bst. a StHG). Nach der ESTV-Übersicht vom Februar 2026 lassen ZH, BE, UR, OW, NW, GL, ZG, BS, BL, SH, AR, AI, GR, AG, TG, TI, VD, NE und GE den Abzug wie der Bund vollständig zu. SZ, FR, SO, VS und JU nehmen Energiesparmassnahmen in Neubauten aus, die innert fünf Jahren nach Fertigstellung erfolgen; St. Gallen innert zwei Jahren. Luzern lässt sie nicht zum Abzug zu.

Bei grösseren energetischen Sanierungen greift zusätzlich Art. 32 Abs. 2bis DBG: Energiespar- und Rückbaukosten sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie im laufenden Jahr steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können — insgesamt also über höchstens drei Perioden. Zwei Bedingungen aus der Liegenschaftskostenverordnung schränken das ein: Der Übertrag setzt ein negatives Reineinkommen voraus, und in den Übertragsperioden ist kein Pauschalabzug möglich. Der übrige Liegenschaftsunterhalt ist nicht übertragbar; er zählt nur im Jahr, in dem er anfällt.

Wenn du ein vernachlässigtes Haus gekauft hast

Zwei Entwicklungen haben die Lage des Käufers deutlich verbessert.

Erstens ist die Dumont-Praxis Geschichte. Sie verweigerte den Abzug von Instandstellungskosten einer vernachlässigten Liegenschaft in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb. Mit dem Bundesgesetz vom 3. Oktober 2008 über die steuerliche Behandlung von Instandstellungskosten bei Liegenschaften wurde sie per 1. Januar 2010 vollständig aufgehoben; seither sind diese Kosten ab Erwerb abziehbar.

Zweitens hat das Bundesgericht am 23. Februar 2023 seine Praxis zum wirtschaftlichen Neubau geändert (BGE 149 II 27, Urteil 9C_677/2021). Bisher konnte die Steuerverwaltung bei einer Totalsanierung, die einem Neubau gleichkam, den Abzug pauschal verweigern. Neu gilt: Kosten einer Totalsanierung oder eines völligen Um- oder Ausbaus sind als Instandstellungskosten abziehbar, soweit sie aufgrund ihres objektiv-technischen Charakters dazu dienen, einen früheren Zustand wiederherzustellen. Es wird also Position für Position aufgeteilt, statt alles zu streichen. Luzern hat diese Rechtsprechung ausdrücklich in seine Weisung übernommen, mit der Voraussetzung, dass die Grundstrukturen des Objekts — Aussenwände, Böden — erhalten bleiben.

Eine Falle bleibt: Luzern behandelt den zeitnahen Ersatz neuwertiger Bestandteile innert drei Jahren weder als Unterhalt noch als wertvermehrend, sondern als nicht abziehbare Lebenshaltungskosten. Wer eine neu erstellte Liegenschaft kauft und die Küche ersetzt, weil sie ihm nicht gefällt, zieht nichts ab. Bei einer fünfjährigen Liegenschaft ist der Ersatz von Teppichen durch Parkett nicht mehr zeitnah und zu zwei Dritteln abzugsberechtigt.

Was du im Alltag falsch machen kannst

• Eigenleistung eintragen. Abziehbar sind nur die tatsächlichen Auslagen, keine Entschädigung für die eigene Arbeit des Hauseigentümers (SR 642.116.2, Art. 1 Abs. 1 Bst. c). Der Grund ist systematisch: Der Eigenleistung steht kein versteuertes Einkommen gegenüber. Material und Fremdleistungen bleiben abziehbar.
• Rechnungen nicht aufschlüsseln lassen. Verlang beim Handwerker eine Rechnung mit einzeln ausgewiesenen Positionen, nicht eine Summe «Umbau Bad». Ohne Aufschlüsselung schätzt die Steuerverwaltung — und sie schätzt nicht zu deinen Gunsten.
• Den Zustand vorher nicht dokumentieren. Bei Umbauten verlangen die Steuerverwaltungen Angaben über Zustand und Ausstattung vor und nach der Arbeit. Fotografier das alte Bad, bevor es herauskommt.
• Belege wegwerfen. Der Kanton Bern schreibt es ausdrücklich: Bewahr Handwerkerrechnungen über die ganze Besitzesdauer auf, damit sie beim Verkauf zur Hand sind; abziehbar ist nur, was belegt werden kann.
• Unterhalt gar nicht deklarieren. Solothurn schliesst bei der Grundstückgewinnsteuer Kosten aus, die bei der Einkommenssteuer abgezogen werden können — selbst wenn sie nicht geltend gemacht wurden. Ein versäumter Unterhaltsabzug ist damit doppelt verloren.
• Erneuerungsfonds vergessen. Beim Stockwerkeigentum sind Einlagen in den Erneuerungsfonds nach Art. 712l ZGB abziehbar. Viele deklarieren nur die direkt bezahlten Rechnungen.

Was heisst das für dich

Hol das Merkblatt deines Kantons hervor, bevor du die Offerten vergleichst — im Kanton Zürich das ZStB Nr. 30.3, in Luzern § 39 Nr. 4 des Steuerbuchs. Leg die geplanten Arbeiten daneben und rechne den abziehbaren Anteil aus; er verschiebt die Wirtschaftlichkeit einzelner Positionen erheblich. Bei grösseren Vorhaben lohnt es, die Arbeiten über den Jahreswechsel zu legen und sich vom Handwerker im ersten Jahr eine detaillierte Teilrechnung für abgeschlossene, klar abgrenzbare Arbeiten und im Folgejahr die Schlussrechnung stellen zu lassen — so verteilt sich der Abzug auf zwei Steuerperioden und bricht die Progression. Und rechne den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mit ein: Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Unterhaltskostenabzug beim selbstgenutzten Wohneigentum weg. Diese Einordnung ist keine Steuerberatung im Einzelfall; die Veranlagung folgt der Praxis deines Kantons.

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Quellen

• DBG Art. 32 (Unterhaltskosten, Pauschalabzug, Vortrag) und Art. 34 Bst. d (Ausschluss)
• Liegenschaftskostenverordnung vom 9. März 2018 (SR 642.116) — Pauschalabzug 10/20 Prozent, Rückbaukosten, Übertrag
• Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens (SR 642.116.2) — Positivliste, Eigenleistung, Erneuerungsfonds
• Verordnung über Massnahmen zur rationellen Energieverwendung (SR 642.116.1) — Katalog der Energiesparmassnahmen
• Kanton Zürich, ZStB Nr. 30.3: Abgrenzungskatalog Liegenschaftenunterhalt
• Luzerner Steuerbuch § 39 Nr. 4 — Faustregel zwei Drittel, zeitnahe Renovation, Wärmepumpe
• BGE 149 II 27 (9C_677/2021 vom 23. Februar 2023) — Praxisänderung wirtschaftlicher Neubau
• ESTV, Steuerinformationen: Eigenmietwert (Februar 2026) — kantonale Übersicht Energiesparabzüge, Pauschalen
• Steuerverwaltung Kanton Bern: Grundstückgewinnsteuer — Aufbewahrung der Belege