Pauschalabzug oder effektive Kosten: was mehr bringt

Auf der Steuererklärung stehen zwei Felder nebeneinander: Pauschalabzug oder effektive Kosten. Deine Rechnungen für dieses Jahr ergeben 3’900 Franken, die Pauschale wären 4’800. Also Pauschale. Nächstes Jahr kommen die Fenster, dann sind es 62’000 Franken. Die eigentliche Frage ist deshalb nicht, welches Feld du dieses Jahr ankreuzt, sondern wie du die beiden Felder über mehrere Jahre gegeneinander ausspielst — denn du darfst jedes Jahr neu wählen.

Kurzantwort

• Bei der direkten Bundessteuer beträgt der Pauschalabzug 10 Prozent des Brutto-Mietertrags beziehungsweise Brutto-Eigenmietwerts bei Gebäuden bis zehn Jahre und 20 Prozent bei älteren (Art. 5 Abs. 2 der Liegenschaftskostenverordnung).
• Die Kantone regeln ihn selbst. Zürich und St. Gallen geben 20 Prozent unabhängig vom Alter, der Aargau folgt der Bundeslösung mit 10 und 20 Prozent.
• Du darfst in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu wählen (Art. 5 Abs. 4 LKV). Zürich und St. Gallen nennen das ausdrücklich eine Wechselpauschale.
• Die Pauschale deckt alles Ordentliche ab: Unterhalt, Instandstellung neu erworbener Liegenschaften, Verwaltung durch Dritte, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen, Rückbaukosten und Versicherungsprämien. Daneben ist kein weiterer Abzug möglich.
• ⚠ Wer Energiespar- oder Rückbaukosten auf die zwei folgenden Steuerperioden überträgt, kann in diesen Perioden keinen Pauschalabzug geltend machen (Art. 4 Abs. 4 LKV).

Was der Pauschalabzug abdeckt und was daneben noch geht

Art. 5 Abs. 1 der Liegenschaftskostenverordnung zählt sechs Positionen auf, die mit der Pauschale abgegolten sind: Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Verwaltung durch Dritte, Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz, Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau und Versicherungsprämien.

Das Zürcher Merkblatt ZStB Nr. 30.3 zieht daraus die Konsequenz und formuliert sie zweimal ausdrücklich: Wer die Pauschale wählt, kann weder für Energiesparmassnahmen noch für Rückbaukosten einen weiteren Abzug vornehmen. Zwei Positionen bleiben in Zürich hingegen daneben abziehbar, weil sie als ausserordentliche Kosten gelten: Aufwendungen für die Denkmalpflege und Baurechtszinsen.

Ausgeschlossen ist die Pauschale, wenn die Liegenschaft von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt wird (Art. 5 Abs. 3 LKV). Zürich zieht die Grenze bei mehr als 50 Prozent der Mieteinnahmen, St. Gallen wendet dieselbe Präponderanzmethode an.

Und die Bemessungsgrundlage ist enger, als viele meinen: Zum Bruttomietertrag gehören sämtliche mit der Liegenschaft erzielten Erträge — Miete, Pacht, Eigenmietwert —, aber ohne Einnahmen für Verbrauchskosten wie Heizung und Warmwasser und ohne die periodische Treppenhausreinigung.

Die Sätze beim Bund und in drei Kantonen

Daraus folgt eine Eigenheit, die in der Steuererklärung auffällt und regelmässig für Rückfragen sorgt: Wer in Zürich oder St. Gallen ein sechs Jahre altes Haus besitzt, zieht kantonal 20 Prozent und beim Bund nur 10 Prozent ab. In derselben Erklärung stehen dann zwei verschiedene Beträge, und beide sind richtig.

⚠ Diese vier Zeilen sind kein Gesamtbild der Schweiz. Prüf die Wegleitung deines Kantons; einzelne Kantone kennen abweichende Ansätze oder Obergrenzen.

Die Wahl gilt je Steuerperiode und je Liegenschaft

Das ist der praktische Kern und die Stelle, an der am meisten Geld liegt. Art. 5 Abs. 4 LKV: «Die steuerpflichtige Person kann in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen.» Zürich präzisiert, es handle sich um eine Wechselpauschale und der Entscheid falle für jede sich im Besitz befindliche privat genutzte Liegenschaft einzeln. St. Gallen formuliert es gleich.

Was das über fünf Jahre austrägt, zeigt eine Rechnung mit einem Eigenmietwert von 24’000 Franken und einer Pauschale von 20 Prozent, also 4’800 Franken:

Über fünf Jahre ziehst du 7’100 Franken mehr ab, als du ausgegeben hast. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sind das 2’130 Franken weniger Steuern — allein dafür, dass du in drei von fünf Jahren das andere Feld angekreuzt hast. Zum Vergleich: Wer aus Bequemlichkeit immer die Pauschale nimmt, kommt auf 24’000 Franken Abzug und verschenkt 51’200 Franken. Wer immer effektiv abrechnet, verschenkt 7’100.

Wichtig ist dabei die Reihenfolge im Kopf: Erst zählst du die Rechnungen des Jahres zusammen, dann vergleichst du mit der Pauschale. Das setzt voraus, dass du die Belege sammelst, auch in Jahren, in denen du am Ende pauschal abrechnest — sonst kannst du gar nicht vergleichen.

Wie du Sanierungen darauf abstimmst

Aus der Wechselpauschale folgt eine Planungsregel, die der verbreiteten Empfehlung zunächst zu widersprechen scheint. Für die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten lohnt es sich oft, grössere Arbeiten über den Jahreswechsel zu legen und so den Abzug auf zwei Steuerperioden zu verteilen — das bricht die Progression. Diese Rechnung steht im Artikel Werterhaltend oder wertvermehrend.

Die Pauschale zieht in die andere Richtung: Jede Steuerperiode, in der du effektiv abrechnest, kostet dich die Pauschale dieses Jahres. Im Beispiel oben sind das 4’800 Franken Abzug, bei 30 Prozent Grenzsteuersatz 1’440 Franken.

Die Regel lautet deshalb: Bündle den Unterhalt in möglichst wenige Jahre — und teile ihn nur dann auf zwei Perioden, wenn der Abzug in einem einzigen Jahr grösser wäre als dein steuerbares Einkommen oder dich in eine deutlich tiefere Progressionsstufe drückt. Rechne beide Varianten durch, bevor du dem Handwerker den Termin gibst; die Differenz ist bezifferbar und liegt bei grösseren Sanierungen im vierstelligen Bereich.

Ein Sonderfall gehört dazu: Energiespar- und Rückbaukosten sind nach Art. 32 Abs. 2bis DBG in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie im laufenden Jahr nicht vollständig berücksichtigt werden können. Der Übertrag setzt nach Art. 4 Abs. 3 LKV ein negatives Reineinkommen voraus, und Absatz 4 hält fest, dass in den Übertragsperioden kein Pauschalabzug geltend gemacht werden kann. Wer überträgt, verzichtet also auf bis zu zwei weitere Pauschalen — das gehört in dieselbe Rechnung.

Welche Belege du sammelst

• Alle Handwerkerrechnungen des Jahres, positionsweise aufgeschlüsselt, auch wenn du am Ende pauschal abrechnest.
• Versicherungsprämien für Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung.
• Verwaltungskosten Dritter, nicht die eigene Arbeit.
• Einlagen in den Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum.
• Subventionsentscheide, weil geförderte Beträge nicht abziehbar sind.
• Die Abrechnung für Rückbaukosten, gegliedert nach Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung — das verlangt Art. 2 Abs. 3 LKV ausdrücklich.

Was heisst das für dich

Rechne im Januar zwei Zahlen aus: die Pauschale deines Kantons auf deinen Eigenmietwert und die Summe deiner Rechnungen des Vorjahres. Wähle die höhere, und wiederhol das jedes Jahr — bei mehreren Liegenschaften je Objekt einzeln. Plan grössere Arbeiten so, dass sie in möglichst wenige Steuerperioden fallen, und leg die kleinen Reparaturen bewusst in die Pauschaljahre, wo sie ohnehin abgegolten sind. Prüf vor jeder energetischen Sanierung, ob dein Kanton den Abzug überhaupt zulässt und ob ein Übertrag in Frage kommt — er kostet dich die Pauschale der Folgejahre. Und behalt das Datum im Blick: Beim selbstgenutzten Wohneigentum fällt der Unterhaltskostenabzug mit dem Systemwechsel per 1. Januar 2029 weg. Diese Einordnung ist keine Steuerberatung im Einzelfall; die Veranlagung folgt der Praxis deines Kantons.

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Quellen

• Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG, SR 642.11) — Art. 32 Abs. 2, 2bis und 4
• Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116) — Art. 2 Abs. 3, Art. 4, Art. 5
• Kanton Zürich, ZStB Nr. 30.3 — Wechselpauschale, 20 Prozent, Ausschluss weiterer Abzüge
• Kanton St. Gallen, StB 44 Nr. 8 — 20 Prozent, Wahlrecht je Steuerperiode und Grundstück
• Kanton Aargau, Merkblatt Liegenschaftsunterhalt — 10 und 20 Prozent des Mietrohertrags
• ESTV, Steuerinformationen: Eigenmietwert (Februar 2026) — Bemessungsgrundlage in den Kantonen