Mieten oder kaufen: die Rechnung, die beide Seiten fair abbildet
Eigenmietwert, Unterhalt, Amortisation und die Rendite des freien Kapitals in einer Rechnung — und der eine Parameter, an dem der Vergleich kippt.
Du rechnest seit Wochen und kommst je nach Vorlage auf ein anderes Ergebnis. Kein Wunder: Die meisten Aufstellungen lassen auf der einen Seite den Eigenmietwert weg oder buchen auf der anderen Seite die Amortisation als Kosten. Beides verschiebt das Resultat um mehrere hundert Franken im Monat. Hier steht die Rechnung mit allen Posten, die auf beide Seiten gehören — und der Parameter, an dem sie kippt.
Kurzantwort
- Auf die Kaufseite gehören: Hypothekarzins, Unterhalt, die Steuerfolge aus dem Eigenmietwert und die Rendite, die dein gebundenes Eigenkapital anderswo abwerfen würde.
- Die Amortisation gehört nicht in die Kostenrechnung. Sie belastet dein Budget, ist aber Vermögensaufbau. In der Tragbarkeitsprüfung der Bank zählt sie, in der Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht.
- Auf die Mietseite gehört die Nettomiete — und der Ertrag des Kapitals, das nicht im Haus steckt. Er ist das Spiegelbild der Opportunitätskosten und wird nur einmal eingesetzt.
- Im Rechenbeispiel unten (Haus zu 1’000’000 Franken, 20 Prozent Eigenkapital, Vergleichsmiete 2’800 Franken) kippt die Rechnung beim Hypothekarzins von rund 2,9 Prozent. Darunter ist Kaufen günstiger, darüber Mieten.
- Die zweite Stellschraube ist die Anlagerendite des Eigenkapitals: Bei 4 Prozent statt 2 Prozent liegt der Kipppunkt schon bei 2,2 Prozent Hypothekarzins.
Mieten oder kaufen: welche Posten auf welche Seite gehören
Der Vergleich funktioniert nur, wenn beide Seiten dieselbe Sache abbilden: die jährlichen Kosten des Wohnens in einem gleichwertigen Objekt. Nicht den Vermögensaufbau, nicht den Lebensplan, nur die Kosten.
Auf der Mietseite ist das einfach: die Nettomiete. Heizung und Warmwasser lässt man auf beiden Seiten weg, weil sie in beiden Fällen anfallen.
Auf der Kaufseite sind es vier Posten:
Hypothekarzins. Der einzige Betrag, den beide Rechnungen immer enthalten. Im Neugeschäft lagen Festhypotheken im Juni 2026 im Mittel bei 1,62 Prozent für fünf und 1,91 Prozent für zehn Jahre (SNB, publiziert am 3. August 2026).
Unterhalt. Bausubstanz verbraucht sich. Die FINMA rechnet in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 mit kalkulatorischen Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. Bei älteren Häusern liegt der Wert höher; wer ein Haus aus den Achtzigerjahren kauft, rechnet besser mit 1 Prozent.
Die Steuerfolge. Als Eigentümer versteuerst du den Eigenmietwert als Einkommen (Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG) und ziehst dafür Schuldzinsen und Unterhaltskosten ab. Das Ergebnis kann positiv oder negativ sein — bei tiefen Zinsen zahlst du drauf, bei hohen sparst du Steuern. Wie dein Kanton den Eigenmietwert festsetzt, steht im Artikel Eigenmietwert und Systemwechsel 2029.
Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Die 200’000 Franken im Haus liegen nicht auf dem Konto. Was sie dort abwerfen würden, ist ein echter Verzicht und gehört in die Rechnung. Genau dieser Posten fehlt in fast jeder Vergleichsrechnung — und er ist der zweitwichtigste.
Und was nicht hineingehört: die Amortisation. Die Bankiervereinigung verlangt, die Hypothek innert 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen; im Beispiel sind das 8’889 Franken im Jahr. Dieses Geld ist nach der Zahlung immer noch da, nur in anderer Form. Wer es als Kosten bucht, macht Eigentum um 741 Franken im Monat teurer, als es ist.
Die Rechnung, Zeile für Zeile
Angenommen: Einfamilienhaus zu 1’000’000 Franken, 200’000 Franken Eigenkapital, Hypothek 800’000 Franken. Vergleichbares Mietobjekt: 2’800 Franken netto im Monat, also 33’600 Franken im Jahr. Eigenmietwert 65 Prozent der Marktmiete, also 21’840 Franken. Grenzsteuersatz 25 Prozent. Unterhalt 0,8 Prozent des Kaufpreises. ⚠ Die drei letzten Werte sind Annahmen — setz deine eigenen ein, sie stehen in deiner Steuerveranlagung und in den Inseraten deiner Gemeinde.
| Position | Rechenweg | Betrag im Jahr |
|---|---|---|
| Hypothekarzins | 1,62 % von 800’000 | 12’960 |
| Unterhalt | 0,8 % von 1’000’000 | 8’000 |
| Steuerfolge Eigenmietwert | 25 % von (21’840 − 12’960 − 4’368) | 1’128 |
| Opportunitätskosten Eigenkapital | 2 % von 200’000 | 4’000 |
| Jahreskosten Kaufen | 26’088 | |
| Jahreskosten Mieten | 12 × 2’800 | 33’600 |
| nachrichtlich: Amortisation | (800’000 − 666’667) ÷ 15 | 8’889 |
Der Steuerabzug für den Unterhalt ist hier mit dem Pauschalabzug gerechnet: 20 Prozent des Eigenmietwerts bei einem Gebäude über zehn Jahre (Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung), also 4’368 Franken. Der tatsächliche Unterhalt von 8’000 Franken steht trotzdem in der Kostenzeile — der Steuerabzug ändert nichts daran, dass das Dach Geld kostet.
Ergebnis bei diesen Annahmen: Kaufen ist um 7’512 Franken im Jahr günstiger, also 626 Franken im Monat. Wer hier aufhört, hat einen Werbeprospekt geschrieben. Denn zwei der Zahlen sind Momentaufnahmen.
Wo die Rechnung kippt
Zwei Grössen entscheiden fast alles: der Hypothekarzins und die Rendite, die du deinem Eigenkapital zutraust. Alles andere bewegt das Ergebnis um wenige hundert Franken im Jahr. Dieselbe Rechnung, nur mit anderen Werten für diese beiden:
| Hypothekarzins | Rendite 0,2 % | Rendite 2 % | Rendite 4 % |
|---|---|---|---|
| 1,62 % (Stand Juni 2026) | 22’488 | 26’088 | 30’088 |
| 2,50 % | 27’768 | 31’368 | 35’368 |
| 3,50 % | 33’768 | 37’368 | 41’368 |
| 5,00 % | 42’768 | 46’368 | 50’368 |
Zum Vergleich: die Miete kostet 33’600 Franken im Jahr. Der Kipppunkt liegt
- bei einer Rendite von 0,2 Prozent bei einem Hypothekarzins von 3,47 Prozent,
- bei 2 Prozent Rendite bei 2,87 Prozent,
- bei 4 Prozent Rendite bei 2,21 Prozent.
Anders herum gefragt: Welche Miete müsste das Vergleichsobjekt kosten, damit Mieten heute gleich teuer ist? Bei 1,62 Prozent Hypothekarzins sind das 1’874 Franken im Monat (Rendite 0,2 Prozent), 2’174 Franken (2 Prozent) oder 2’507 Franken (4 Prozent). Findest du ein gleichwertiges Haus günstiger, ist Mieten die bessere Rechnung.
Die Renditeannahme ist dabei keine Nebensache, sondern eine Aussage über Risiko. Risikolos ist zurzeit fast nichts zu holen: Die SNB weist für Juni 2026 im Mittel 0,20 Prozent auf Guthaben der Säule 3a und 0,07 Prozent auf Spareinlagen aus. Wer mit 4 Prozent rechnet, unterstellt ein Anlagerisiko, das er beim Haus nicht eingeht — dafür trägt er dort das Risiko eines einzelnen Objekts an einer einzelnen Lage. Beides ist vertretbar, solange man es hinschreibt.
Was die Haltedauer daran ändert
Kauf und Verkauf kosten einmalig: Beurkundung, Grundbuch, in vielen Kantonen die Handänderungssteuer, beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer und eine allfällige Provision. Der Preisüberwacher hat diese Kosten für alle 26 Kantone bei einem Kaufpreis von einer Million Franken erhoben; die Unterschiede sind erheblich, die Einzelheiten stehen im Artikel Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch.
Für den Vergleich zählt nur die Verteilung: Setz deine eigene Zahl ein und teil sie durch die Jahre, die du bleibst. 30’000 Franken einmalige Kosten sind auf fünf Jahre 6’000 Franken im Jahr — das frisst im Beispiel oben vier Fünftel des Vorteils. Auf zwanzig Jahre sind es 1’500 Franken und damit kaum mehr spürbar. Deshalb ist die kurze Haltedauer der zuverlässigste Weg, einen rechnerischen Vorteil zu verlieren. Die Umzugsquote lag 2024 bei 9,3 Prozent (BFS); wer beruflich beweglich sein muss, sollte diesen Posten ernst nehmen.
Weder Seite ist fix: was sich noch bewegt
Die Miete steigt nicht beliebig, aber sie steigt. Massgebend ist der hypothekarische Referenzzinssatz, seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und im Juni 2026 unverändert. Steigt er um 0,25 Prozentpunkte, darf der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden. Er bewegt sich träge, weil auch langjährige Festhypotheken in den Durchschnitt einfliessen — der Mieter spürt eine Zinswende also gedämpft und verzögert, der Eigentümer bei der nächsten Erneuerung voll.
Die Steuerfolge verschwindet 2029. Mit dem Systemwechsel entfallen beim selbstgenutzten Wohneigentum Eigenmietwert, Unterhaltskostenabzug und fast der ganze Schuldzinsenabzug. In der Rechnung oben fällt damit die Zeile «Steuerfolge» weg. Bei 1,62 Prozent Zins sinken die Jahreskosten auf 24’960 Franken, bei 5 Prozent steigen sie auf 52’000 Franken. Der Systemwechsel begünstigt also die schuldenarmen Eigentümer und trifft die hoch belehnten.
Der Wert des Hauses schwankt. Er steht in keiner der Zeilen oben, und das ist Absicht: Ein Preisgewinn ist erst beim Verkauf real, ein Preisverlust auch. Wer die Wertsteigerung in die Rechnung nimmt, muss ehrlicherweise auch ein Szenario mit sinkenden Preisen rechnen.
Was nicht in die Rechnung passt
Ein Teil des Entscheids lässt sich nicht beziffern, und das offen zu sagen ist ehrlicher, als ihn in Franken zu übersetzen. Auf der Mietseite steht die Beweglichkeit: kündigen, umziehen, kleiner wohnen, wenn die Kinder weg sind. Auf der Kaufseite steht die Sicherheit, nicht gekündigt zu werden — bei einer Leerwohnungsziffer von 1,00 Prozent im Jahr 2025 kein kleiner Wert — und die Freiheit, die Küche zu ersetzen, ohne zu fragen. Dagegen steht das Klumpenrisiko: Für die meisten Haushalte ist das Haus der grösste Einzelposten im Vermögen, finanziert mit Fremdkapital. Die Wohneigentumsquote lag 2024 bei 35,7 Prozent, der durchschnittliche Mietpreis bei 1’485 Franken (BFS) — Mieten ist in der Schweiz der Normalfall und kein Notbehelf.
Was heisst das für dich
Setz drei Zahlen ein, bevor du irgendetwas anderes tust: die Miete eines wirklich vergleichbaren Objekts in deiner Gemeinde, den Eigenmietwert aus einer Veranlagung für ein ähnliches Haus, und den Hypothekarzins, den dir deine Bank für zehn Jahre offeriert. Rechne dann die sechs Zeilen der Tabelle durch und schreib daneben, welche Anlagerendite du deinem Eigenkapital unterstellst. Prüf zum Schluss die Belastbarkeit: Was passiert mit deiner Rechnung bei 4 Prozent Hypothekarzins, und trägt dein Budget das? Genau diese Frage stellt auch die Bank, mit einem kalkulatorischen Satz von 5 Prozent — nachzulesen im Artikel Tragbarkeit der Hypothek berechnen. Wenn die Rechnung nur bei den heutigen Zinsen aufgeht, hast du keinen Entscheid, sondern eine Wette.
Weiterlesen
- Tragbarkeit der Hypothek berechnen — die Rechnung, mit der die Bank prüft, ob der Kauf überhaupt in Frage kommt
- Eigenmietwert und Systemwechsel 2029 — woher die Steuerzeile kommt und wann sie verschwindet
- Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch — die einmaligen Kosten, die über die Haltedauer entscheiden
- Im Forum: Elternhaus kaufen ohne Eigenkapital oder doch mieten und Liegt ein Hauskauf drin
Quellen
- SNB-Datenportal: Zinssätze im Neugeschäft und Zinssätze auf Spar- und Vorsorgegeldern — Stand Juni 2026
- FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 (22. Mai 2025) — kalkulatorische Nebenkosten 0,8 Prozent
- SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen — Ziff. 2.2 Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren
- Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116) — Art. 5 Pauschalabzug
- Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG, SR 642.11) — Art. 21 Eigenmietwert, Art. 33 Schuldzinsen
- ESTV, Steuerinformationen: Eigenmietwert (Februar 2026) — kantonale Ansätze
- BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz — 1,25 Prozent, Wirkung einer Änderung um 0,25 Prozentpunkte
- BFS: Bau- und Wohnungswesen, Kennzahlen — Mietpreis, Wohneigentumsquote, Leerwohnungsziffer, Umzugsquote
- Preisüberwacher: Handänderung von Liegenschaften — Gesamtkosten je Kanton bei einer Million Franken
