Stockwerkeigentum oder Einfamilienhaus: was die Rechnung wirklich sagt

Die Wohnung kostet 780’000 Franken, das Haus 1’100’000. Der Unterschied sieht nach 320’000 Franken aus, und dann kommen die Nebenkosten der Gemeinschaft, das Verwalterhonorar, der Erneuerungsfonds — und beim Haus die Frage, wer das Dach bezahlt, wenn es so weit ist. Wer zwischen Stockwerkeigentum oder Einfamilienhaus entscheidet, vergleicht deshalb zwei Rechnungen, die in der monatlichen Belastung näher beieinanderliegen als im Kaufpreis. Und sie kippen an einer Position, die in keinem Verkaufsinserat steht.

Kurzantwort

Der grösste Unterschied ist nicht der Unterhalt, sondern die Hypothek — und damit Zins und Amortisationspflicht.
Der Erneuerungsbedarf je Quadratmeter ist derselbe. Im Stockwerkeigentum wird er organisiert und sichtbar, im Haus liegt er bei dir.
Der Bund unterstellt für Unterhalt, Verwaltung und Versicherung pauschal 20 Prozent des Eigenmietwerts bei Gebäuden über zehn Jahren (Art. 5 Abs. 2 Bst. b Liegenschaftskostenverordnung) — für beide Formen gleich.
Der Erneuerungsfonds ist der Punkt, an dem der Vergleich kippt: Das Modell der BWO-Studie verlangt 0,975 bis 1,24 Prozent des Gebäudeversicherungswerts im Jahr, der Median der untersuchten Gemeinschaften liegt bei 0,25 Prozent.
Im Haus entscheidest du allein, im Stockwerkeigentum entscheidet die Versammlung nach Wertquoten (Art. 712h und 712m ZGB). Das ist der eigentliche Unterschied.

Stockwerkeigentum oder Einfamilienhaus: die Rechnung über zehn Jahre

Annahmen, damit du sie durch deine eigenen Zahlen ersetzen kannst: beide Objekte Baujahr 1998, Eigenkapital je 20 Prozent, Zinssatz 1,62 Prozent — der Mittelwert für neu abgeschlossene fünfjährige Festhypotheken im Juni 2026 nach den Erhebungen der Nationalbank. Marktmiete für die Wohnung 1’950 Franken im Monat, für das Haus 2’800 Franken; als Eigenmietwert 70 Prozent davon. Amortisation linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts in 15 Jahren, wie es die Richtlinien der Bankiervereinigung verlangen.

Position je Jahr	Wohnung 780’000	Haus 1’100’000
Hypothek	624’000	880’000
Zins 1,62 %	10’109	14’256
Amortisation auf zwei Drittel, linear über 15 Jahre	6’933	9’778
Unterhalt, Verwaltung und Versicherung, 20 % des Eigenmietwerts	3’276	4’704
Summe je Jahr	20’318	28’738
davon Vermögensbildung (Amortisation)	− 6’933	− 9’778
Effektiver Aufwand je Jahr	13’385	18’960
Effektiver Aufwand über zehn Jahre	133’850	189’600

Zwei Beobachtungen. Erstens: Zwischen den beiden Objekten liegen 5’575 Franken im Jahr, nicht die 320’000 Franken des Kaufpreises — der Preisunterschied kommt fast vollständig über Zins und Amortisation zurück, und die Amortisation ist kein Aufwand, sondern Vermögensbildung. Zweitens: Der Unterhaltsposten ist der kleinste der drei. Wer die Entscheidung an der Nebenkostenabrechnung aufhängt, streitet über ein Sechstel der Rechnung.

Weshalb der Erneuerungsbedarf in beiden Fällen derselbe ist

Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil mit Sonderrecht an bestimmten Räumen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Du bist in der baulichen Ausgestaltung deiner eigenen Räume frei und verpflichtet, sie so zu unterhalten, wie es die Erhaltung des Gebäudes verlangt (Art. 712a Abs. 2 und 3 ZGB). Küche, Bad, Bodenbeläge, Innentüren: dein Geld, deine Entscheidung — genau wie im Haus.

Gemeinschaftlich sind Dach, Fassade, Tragwerk, Treppenhaus und die Installationen, die allen dienen. Deren Erneuerung läuft über die Beiträge nach Wertquote (Art. 712h Abs. 1 ZGB) und über den Erneuerungsfonds, der Vermögen der Gemeinschaft ist (Art. 712l Abs. 1 ZGB). Die Untersuchung des Bundesamts für Wohnungswesen und der Hochschule Luzern beziffert den Wertanteil dieser gemeinschaftlichen Teile auf rund 66 Prozent des Gebäudeversicherungswerts.

Zusammengerechnet trägst du in beiden Formen dieselbe Substanz. Nur zahlst du im Stockwerkeigentum einen Teil davon jeden Monat im Voraus, und im Haus zahlst du alles auf einmal, wenn die Handwerker da sind.

Der Punkt, an dem der Vergleich kippt

Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile	Wohnung
Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft (Annahme)	4’000’000
Dein Anteil bei einer Wertquote von 85/1000	340’000
Modellrate der BWO-Studie bei tiefem Zinsniveau, 1,24 %	4’216
Tatsächliche Einlage im Median aller Gemeinschaften, 0,25 %	850
Fehlbetrag je Jahr	3’366

Zahlt deine Gemeinschaft den Medianwert statt der Modellrate, fehlen über zehn Jahre 33’660 Franken auf deinem Anteil — und der Betrag verschwindet nicht, er kommt als Sonderumlage zurück. Damit ist der Vorsprung der Wohnung aus der ersten Tabelle rechnerisch aufgezehrt.

Umgekehrt gilt dasselbe für das Haus: Wer neben Zins und Amortisation keine Rücklage bildet, hat keinen Vorteil, sondern nur eine spätere Rechnung. Der Unterschied ist nicht die Höhe des Betrags, sondern wer ihn erzwingt. Im Stockwerkeigentum tut es die Versammlung, im Haus niemand. Wie du die Deckungslücke einer Gemeinschaft vor dem Kauf ausrechnest, steht im Beitrag zum Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum.

Wo du selbst entscheidest und wo die Versammlung

Das ist die Position, die sich nicht in Franken ausdrücken lässt und die den Entscheid trotzdem am häufigsten dreht. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, und genehmigt jährlich Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1 und 4 ZGB). Beiträge leistest du nach deiner Wertquote, unabhängig davon, wie stark du eine Anlage nutzt; nur wenn ein gemeinschaftlicher Bauteil einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse dient, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Welche Ausnahmen tragen und welche nicht, steht im Beitrag zur Kostenverteilung im Stockwerkeigentum.

Praktisch heisst das: Eine Wärmepumpe, eine Ladestation oder eine Fassadensanierung kannst du im Haus morgen bestellen. Im Stockwerkeigentum brauchst du eine Mehrheit, und du zahlst mit, wenn die Mehrheit etwas beschliesst, das du nicht wolltest.

Ein Steuerpunkt, der nur in einer Form existiert

Einlagen in den Erneuerungsfonds sind abziehbar, sofern die Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden (Art. 1 Abs. 1 Bst. a Ziff. 2 der ESTV-Liegenschaftskostenverordnung). Wer im Einfamilienhaus dasselbe Geld auf ein eigenes Konto legt, zieht nichts ab — abziehbar wird es erst, wenn er es für Unterhalt ausgibt. Der Vorteil ist real, aber begrenzt: Der Pauschalabzug von 20 Prozent des Eigenmietwerts steht ohnehin beiden offen, und du kannst je Steuerperiode und Liegenschaft zwischen tatsächlichen Kosten und Pauschale wählen (Art. 5 Abs. 4 Liegenschaftskostenverordnung).

Was die Preisstatistik hergibt und was nicht

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex des BFS stand im 2. Quartal 2026 bei 127,7 Punkten und stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent, gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,5 Prozent. Zur Aufteilung hält die Mitteilung vom 30. Juli 2026 fest, dass die Preise für Einfamilienhäuser auf nationaler Ebene um 0,4 Prozent zurückgegangen sind und jene für Wohnungen um 1,6 Prozent angezogen haben.

Daraus lässt sich keine Empfehlung ableiten. Ein Quartal ist kein Trend, und der Index misst die Schweiz, nicht deine Gemeinde. Was sich sagen lässt: Im Haus steckt ein grösserer Landanteil, und Land nutzt sich nicht ab. Im Stockwerkeigentum hängt dein Wert zusätzlich an der Substanz und an den Entscheiden einer Gemeinschaft, die du dir nicht ausgesucht hast — deshalb sind Protokolle und Fondsstand vor dem Kauf so viel wert wie die Besichtigung.

Was heisst das für dich

Rechne beide Objekte in derselben Tabelle: Zins, Amortisation, Unterhaltsansatz — und trenne die Amortisation ab, sie ist Vermögensbildung und kein Aufwand. Verlang beim Stockwerkeigentum die letzten fünf Jahresrechnungen und die Police der Gebäudeversicherung, teil den Fondsstand durch den Versicherungswert und rechne die jährliche Einlage in Prozent um; unter einem halben Prozent im Jahr ist bei einem Gebäude über 25 Jahren ein Warnzeichen. Setz beim Einfamilienhaus denselben Prozentsatz als eigene Rücklage an und richte dafür ein separates Konto ein — sonst vergleichst du eine Wohnung mit Vorsorge gegen ein Haus ohne. Und entscheide zuletzt die Frage, die keine Zahl hat: ob du lieber allein bestimmst und allein zahlst, oder mitbestimmst und mitzahlst. Diese Einordnung ist keine Finanz- oder Steuerberatung im Einzelfall.