Kostenverteilung im Stockwerkeigentum: wer wie viel zahlt

Auf der Jahresabrechnung stehen 4’180 Franken Heizkosten für eine Wohnung, in der seit August niemand heizt, weil sie im Umbau ist. Der Verwalter sagt, die Kostenverteilung im Stockwerkeigentum laufe über die Wertquote, und die gelte für alle gleich. Der erste Teil stimmt, der zweite nicht: Das Gesetz kennt zur Quotenregel eine Ausnahme, und das Bundesgericht nennt sie zwingend.

Kurzantwort

Regel: Beiträge an Lasten und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums werden «nach Massgabe ihrer Wertquoten» geleistet (Art. 712h Abs. 1 ZGB).
Ausnahme: Dienen gemeinschaftliche Bauteile oder Anlagen einzelnen Einheiten «nicht oder nur in ganz geringem Masse», ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB).
Das Bundesgericht bezeichnet Absatz 3 als Schutzbestimmung von zwingender Natur — sie lässt sich also nicht wegbedingen.
Den Verteilschlüssel ändern kann die Versammlung: mit einfachem Mehr, wenn das Reglement schweigt, sonst mit dem Reglementsquorum.
Gegen die genehmigte Jahresrechnung läuft eine Anfechtungsfrist von einem Monat ab Kenntnis.

Was überhaupt gemeinschaftliche Kosten sind

Art. 712h Abs. 2 ZGB zählt sie auf, und die Liste ist enger, als viele Abrechnungen vermuten lassen:

die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile von Grundstück und Gebäude sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet.

Was nicht in dieser Liste steht und keinen gemeinschaftlichen Teil betrifft, gehört auf die Rechnung des einzelnen Eigentümers. Deshalb ist die Zuordnungsfrage — Sonderrecht oder gemeinschaftlich — der Kostenfrage immer vorgelagert. Der Forumsfall der Vogelabwehr unter dem Dach zeigt die Reihenfolge: erst klären, wem der Bauteil gehört, dann über den Schlüssel reden.

Die Ausnahme in Absatz 3, und wie weit sie trägt

Der Wortlaut: «Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.»

Das Bundesgericht hat die Bestimmung im Urteil 5A_357/2022 vom 8. November 2023 so eingeordnet: Es handle sich «um eine Schutzbestimmung, welche Anwendung findet, wenn die wertquotenproportionale Aufteilung von gewissen gemeinschaftlichen Kosten oder Lasten schlechthin unbillig erscheint. Sie ist zwingender Natur.»

Zwei Wörter begrenzen die Wirkung. «Schlechthin unbillig» ist eine hohe Schwelle — es genügt nicht, dass du einen Teil weniger nutzt als andere. Und «bei der Verteilung zu berücksichtigen» heisst nicht «befreit»: Der Anteil wird angepasst, nicht gestrichen.

Der typische Anwendungsfall ist eine Anlage, von der eine Einheit baulich gar nichts hat — der Lift im Haus, dessen Erdgeschosswohnung ihn nie benutzt, die zentrale Lüftung, an die eine Einheit nicht angeschlossen ist, die Tiefgaragenrampe ohne zugeteilten Platz. Der Forumsfall Heizkosten nach Wertquote trotz abgehängter Heizkörper liegt daneben und ist schwieriger: Ein vorübergehender Nichtverbrauch während eines Umbaus ist kein dauerhaft fehlender Nutzen der Anlage.

Welche Kostenverteilung im Stockwerkeigentum für welche Position gilt

Kostenart	Regelschlüssel	Rechtsgrundlage und Bemerkung
Unterhalt Dach, Fassade, Treppenhaus	Wertquote	Art. 712h Abs. 1 und 2 Ziff. 1
Verwaltungshonorar	Wertquote	Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2
Einlage in den Erneuerungsfonds	Wertquote	Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5, Höhe frei
Gebäudeversicherungsprämie	Wertquote	Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6
Heizung und Warmwasser	Verbrauch, wo gemessen wird	ohne Zähler Wertquote, kantonales Energierecht beachten
Lift	Wertquote, häufig nach Geschoss abgestuft	Art. 712h Abs. 3 als Grundlage der Abstufung
Hauswart, Gartenpflege, Schneeräumung	Wertquote	Betriebskosten nach Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1
Anlage, die einer Einheit nicht dient	reduzierter Anteil	Art. 712h Abs. 3, zwingend
Eingriff, den ein Einzelner veranlasst	Veranlasser	keine gemeinschaftliche Last
Ausserordentlicher Ausbau im Sonderrecht	zusätzlicher Prämienanteil möglich	Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 letzter Halbsatz

Den Schlüssel ändern: welche Mehrheit genügt

Hier hat das Bundesgericht 2023 eine Frage geklärt, die vorher in jeder zweiten Versammlung für Streit sorgte. Nach dem Urteil 5A_357/2022 hängt das nötige Mehr davon ab, was im Reglement steht:

Das Reglement schweigt zur Kostenverteilung. Dann genügt «ein Beschluss mit einfachem Mehr zur Abänderung der Kostenverteilung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB)».
Das Reglement hat Art. 712h Abs. 1 ZGB übernommen. Dann muss ein Abänderungsbeschluss «mindestens mit dem für die Abänderung des Reglements notwendigen Mehr beschlossen werden (Art. 712g Abs. 3 ZGB)» — also mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertritt.

Im Urteil 5A_82/2025 vom 19. Juni 2025 hat das Bundesgericht die Schranke nachgezogen: «Allerdings muss auch ein solcher abweichender Kostenverteilungsschlüssel den Grundsatz von Art. 712h Abs. 3 ZGB einhalten.» Und weiter: Die Reglementsbestimmung müsse «genügend klar sein, andernfalls das dispositive Gesetzesrecht anzuwenden ist». Eine schwammig formulierte Sonderregel im Reglement fällt also auf die gesetzliche Quotenverteilung zurück.

Was du damit nicht ändern kannst, ist die Wertquote selbst. Dafür braucht es nach Art. 712e Abs. 2 ZGB die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung; ein Berichtigungsanspruch besteht nur bei Irrtum oder nachträglicher Unrichtigkeit durch bauliche Veränderungen.

Wenn die Abrechnung falsch ist

Der unangenehmste Satz in diesem Zusammenhang stammt aus dem Forum: Eine Verwaltung erklärte einer Eigentümerin, sie hätte den Fehler «mit einer Anfechtung des Beschlusses über die Annahme der Jahresrechnung beim Friedensrichter innert Monatsfrist nach GV» geltend machen müssen (persönliche Abrechnung falsch — wie lange kann man reklamieren?).

Das ist im Kern richtig und im Ergebnis unfair. Richtig ist: Der Genehmigungsbeschluss ist ein Beschluss der Versammlung, und dagegen läuft die Monatsfrist von Art. 75 ZGB, die das Bundesgericht ausdrücklich als Verwirkungsfrist behandelt. Wer sie verstreichen lässt, kann den Beschluss nicht mehr angreifen. Unfair ist es, weil ein reiner Rechenfehler in der persönlichen Abrechnung mit einem inhaltlich richtigen Gesamtbeschluss durchaus vereinbar sein kann und sich formlos korrigieren lässt — die Verwaltung muss das nur wollen.

Die praktische Folge ist eine Reihenfolge, die Geld spart:

Sofort nach Erhalt prüfen, nicht erst an der Versammlung. Wertquote, Verteilschlüssel je Position, Vorjahresvergleich.
Schriftlich reklamieren, vor der Versammlung, mit Frist und Betrag. Das Datum zählt später.
An der Versammlung Gegenstimme oder Enthaltung protokollieren lassen. Wer zustimmt, kann nach Art. 75 ZGB nicht mehr anfechten.
Datum notieren, an dem das Protokoll eintrifft. Ab dann läuft dein Monat, wenn du nicht anwesend warst.
Falls nötig Schlichtungsgesuch einreichen — das begründet die Rechtshängigkeit und wahrt die Frist.

Was heisst das für dich

Vergleich einmal die Positionen deiner letzten Abrechnung mit der Liste in Art. 712h Abs. 2 ZGB und prüf für jede, ob sie einen gemeinschaftlichen Teil betrifft. Für Anlagen, von denen deine Einheit baulich nichts hat, ist Art. 712h Abs. 3 ZGB dein Argument — und es ist ein zwingendes. Willst du den Schlüssel dauerhaft ändern, klär zuerst, ob dein Reglement die Kostenverteilung überhaupt regelt; davon hängt ab, ob du eine einfache oder eine qualifizierte Mehrheit organisieren musst. Und behandle die Monatsfrist als das, was sie ist: eine Frist, nach der die Rechnung endgültig ist. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deines Reglements im Einzelfall.