Einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten: die Monatsfrist

Traktandum 4 ist mit drei zu zwei durchgegangen, du hältst den Beschluss für rechtswidrig, und die Verwaltung schreibt, man werde das an der nächsten Versammlung noch einmal besprechen. Diese Auskunft kostet dich dein Recht: Die Frist, um einen Beschluss anzufechten, beträgt einen Monat, und das Bundesgericht behandelt sie als Verwirkungsfrist. Sie läuft weiter, während man dich vertröstet.

Kurzantwort

Frist: ein Monat ab Kenntnis (Art. 712m Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 75 ZGB). Sie kann nicht erstreckt werden.
Legitimiert ist jeder Stockwerkeigentümer, «der nicht zugestimmt hat» — also auch, wer fehlte oder sich enthielt.
Anfechtungsgrund: Der Beschluss verletzt Gesetz oder Reglement. Blosse Unzweckmässigkeit genügt nicht.
Weg: zuerst Schlichtungsbehörde (Art. 197 ZPO), dann Gericht. Das Schlichtungsgesuch wahrt die Frist (Art. 62 Abs. 1 ZPO).
Nichtigkeit ist die Ausnahme und jederzeit geltend zu machen — sie setzt «schwerwiegende formelle oder materielle Mängel» voraus.

Die Norm, und warum sie so kurz ist

Art. 712m Abs. 2 ZGB erklärt für die Versammlung der Stockwerkeigentümer «die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen» anwendbar. Damit landet man bei Art. 75 ZGB, einem einzigen Satz:

«Beschlüsse, die das Gesetz oder die Statuten verletzen, kann jedes Mitglied, das nicht zugestimmt hat, von Gesetzes wegen binnen Monatsfrist, nachdem es von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Gericht anfechten.»

Vier Voraussetzungen stecken darin, und alle vier müssen erfüllt sein: Du hast nicht zugestimmt, der Beschluss verletzt Gesetz oder Reglement, du handelst binnen eines Monats, und du gehst ans Gericht — nicht an die Verwaltung, nicht an den Verband.

Das Bundesgericht hat im Urteil 5A_696/2023 vom 4. Dezember 2024 festgehalten, dass nach Ablauf «aufgrund der Verwirkungsfrist (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB) keine Möglichkeit mehr» besteht, den Beschluss nochmals anzufechten. Verwirkung heisst: kein Stillstand, keine Wiederherstellung, keine Verlängerung durch Verhandlungen.

Nichtig oder nur anfechtbar

Für die seltenen schweren Fälle gibt es einen zweiten Weg. Im selben Urteil hält das Bundesgericht fest, die Nichtigkeit eines Versammlungsbeschlusses müsse «von Amtes wegen festgestellt werden», und sie komme «nur bei schwerwiegenden formellen oder materiellen Mängeln infrage, etwa wenn keine ordnungsgemässe Versammlung stattgefunden hat, wenn an der Versammlung über Gegenstände ausserhalb des Zuständigkeitsbereichs der Gemeinschaft Beschluss gefasst wurde oder wenn die Beschlussfassung krass zu Ungunsten eines einzelnen erfolgt».

Verlass dich nicht darauf. Die Praxis nimmt Nichtigkeit zurückhaltend an, weil die Rechtssicherheit dagegen spricht, und ob ein Nichtigkeitsgrund vorliegt, lässt sich nach dem Bundesgericht «nicht abstrakt und allgemein, sondern allein anhand des konkreten Einzelfalles» feststellen. Wer sich auf Nichtigkeit stützt und damit scheitert, steht ohne Anfechtung da, weil die Monatsfrist inzwischen abgelaufen ist.

Mangel	Regelmässige Folge	Was du tust
Beschluss verletzt eine Bestimmung des ZGB oder des Reglements	anfechtbar	innert eines Monats Schlichtungsgesuch
Falsche Mehrheit angewendet, etwa Kopf statt Kopf und Wertquote	anfechtbar	innert eines Monats Schlichtungsgesuch
Traktandum nicht angekündigt	anfechtbar	Rüge vor der Abstimmung, dann Schlichtungsgesuch
Beschlussunfähige Versammlung nach Art. 712p ZGB	je nach Schwere anfechtbar oder nichtig	Rüge zu Protokoll, dann anfechten
Einladung durch eine unzuständige Person	Nichtigkeit möglich	jederzeit geltend machen, Frist trotzdem wahren
Entscheid über etwas, das nicht Sache der Gemeinschaft ist	Nichtigkeit möglich	jederzeit geltend machen, Frist trotzdem wahren
Beschluss ist bloss unzweckmässig oder teuer	kein Anfechtungsgrund	politisch arbeiten, nicht prozessieren

Der Mangel muss an der Versammlung gerügt werden

Ein Punkt, der viele Anfechtungen zu Fall bringt, steht nicht im Gesetzestext, sondern in der Rechtsprechung zu Art. 2 ZGB. Wer sich auf einen Verfahrensfehler beruft, muss ihn beanstanden, solange er noch behoben werden kann. Das Bundesgericht formuliert es im Urteil 5A_184/2018 vom 4. Mai 2018 so: Treu und Glauben zwingt den Betroffenen, «den Mangel bereits vor der Beschlussfassung über die betreffende Frage zu beanstanden, um dessen unmittelbare Behebung zu ermöglichen».

Praktisch heisst das: Wenn du merkst, dass die Einladungsfrist nicht eingehalten wurde, das Traktandum fehlt oder die Wertquoten nicht ausgezählt werden, sag es vor der Abstimmung und lass es protokollieren. Danach ist es zu spät — nicht für den materiellen Einwand, aber für den formellen.

Genau darum ging es im Forumsfall Beschluss einstimmig oder nicht: Ein Eigentümer brachte einen Juristen mit an die Versammlung, weil er eine Nutzungsregelung und die Ausnahme davon für unzulässig hielt. Die Rüge zum richtigen Zeitpunkt ist dort die halbe Miete.

Der Weg: erst Schlichtung, dann Gericht

Art. 197 ZPO stellt dem Entscheidverfahren einen Schlichtungsversuch voran, und der Katalog der Ausnahmen in Art. 198 ZPO nennt die Anfechtung von Vereins- oder Versammlungsbeschlüssen nicht. Du beginnst also bei der Schlichtungsbehörde deines Kreises, in vielen Kantonen beim Friedensrichteramt.

Die für die Frist entscheidende Bestimmung ist Art. 62 Abs. 1 ZPO: «Die Einreichung eines Schlichtungsgesuches, einer Klage, eines Gesuches oder eines gemeinsamen Scheidungsbegehrens begründet Rechtshängigkeit.» Das Schlichtungsgesuch innert eines Monats wahrt die Frist von Art. 75 ZGB — du musst nicht innert Monatsfrist beim Gericht sein.

Kommt keine Einigung zustande, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung. Sie berechtigt nach Art. 209 Abs. 3 ZPO «während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht». Bei einem Streitwert ab 100’000 Franken können die Parteien nach Art. 199 Abs. 1 ZPO gemeinsam auf die Schlichtung verzichten.

⚠ Beklagte Partei ist die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, nicht die Verwaltung und nicht die einzelnen Miteigentümer: Art. 712l Abs. 2 ZGB gibt der Gemeinschaft ausdrücklich die Fähigkeit, «unter ihrem Namen» beklagt zu werden. Eine Klage gegen die falsche Partei kostet die Frist.

Was die Anfechtung kostet und was sie bringt

Die Kosten des Schlichtungsverfahrens und des Prozesses richten sich nach kantonalem Tarif und nach dem Streitwert; die Ansätze unterscheiden sich von Kanton zu Kanton erheblich, und wir nennen bewusst keine Zahl, die für alle gälte. Erkundige dich vor dem Gesuch beim zuständigen Friedensrichteramt nach dem Kostenrahmen.

Wichtiger ist die wirtschaftliche Rechnung dahinter. Du prozessierst gegen die Gemeinschaft, an deren Kosten du nach deiner Wertquote beteiligt bist — bei einem Unterliegen zahlst du also deine eigenen Kosten und über den Umweg der Abrechnung einen Teil der gegnerischen. Das spricht nicht gegen die Anfechtung, aber dafür, sie auf Fälle zu beschränken, in denen ein Rechtssatz verletzt ist und nicht bloss deine Präferenz.

Fünf Schritte, sobald du einen Beschluss angreifen willst:

Datum der Kenntnis festhalten. Versammlungstag, oder Eingang des Protokolls samt Poststempel.
Protokoll prüfen, ob deine Gegenstimme oder Enthaltung vermerkt ist. Fehlt sie, sofort schriftlich Berichtigung verlangen.
Den verletzten Rechtssatz benennen, nicht nur das Ergebnis. «Falsche Mehrheit nach Art. 647d ZGB» trägt, «unfair» nicht.
Schlichtungsgesuch einreichen, mit Rechtsbegehren und Beilage des Protokolls, gegen die Gemeinschaft.
Klagebewilligung im Kalender führen — drei Monate, dann ist auch sie weg.

Was heisst das für dich

Behandle jede Einladung wie ein Dokument mit Fristwirkung. Notier bei jeder Versammlung, mit welcher Mehrheit was beschlossen wurde, und lass deine Gegenstimme protokollieren, sobald ein Traktandum heikel wird — ohne sie fehlt dir später die Legitimation. Wenn du einen Beschluss angreifen willst, reich das Schlichtungsgesuch früh im Monat ein und nicht am letzten Tag; die Frist ist eine Verwirkungsfrist, und niemand stellt sie wieder her. Und lass dich nicht auf die nächste Versammlung vertrösten: Ein bestandskräftiger Beschluss lässt sich nur noch durch einen neuen Beschluss ändern, nicht mehr durch ein Gericht. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deines Falls.