Stockwerkeigentum: welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht

Die Einladung liegt auf dem Tisch: Traktandum 6, Sanierung der Fassade, 480’000 Franken. Traktandum 7, Verglasung der Sitzplätze im Erdgeschoss. Du bist gegen das eine und für das andere — und niemand in der Runde kann dir sagen, welche Mehrheit jeweils nötig ist. Das steht nicht im Reglement, sondern in sechs Artikeln des ZGB.

Kurzantwort

• Für bauliche Massnahmen verweist Art. 712g Abs. 1 ZGB auf das Miteigentumsrecht, also auf Art. 647a bis 647e ZGB. Dort stehen drei Stufen.
• Notwendig (Art. 647c): Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, nach Köpfen.
• Nützlich (Art. 647d): Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, «die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt» — also Köpfe und Wertquoten.
• Luxuriös (Art. 647e): Zustimmung aller.
• Ohne Beschluss darfst du allein handeln, wenn Massnahmen «sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren» (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2).
• Anfechtung: ein Monat ab Kenntnis (Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB).

Die drei Stufen, im Wortlaut

Es lohnt sich, die drei Definitionen nebeneinander zu lesen, weil sie sich nur in wenigen Worten unterscheiden — und diese Worte entscheiden über die nötige Mehrheit.

Art. 647c ZGB — notwendig. «Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden.» Es zählen die Köpfe, nicht die Quoten. Wer mit einer 4-Zimmer-Wohnung 22 Prozent hält, hat hier genau eine Stimme wie das Studio mit 4 Prozent.

Art. 647d Abs. 1 ZGB — nützlich. «Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.» Das ist die doppelte Mehrheit — und der Grund, weshalb an solchen Versammlungen jemand mit einer Wertquotenliste dasitzen muss.

Zwei Schutzbestimmungen gehören dazu. Nach Absatz 2 können Änderungen, «die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen», nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden. Und nach Absatz 3 kann eine Änderung, die von einem Miteigentümer unzumutbare Aufwendungen verlangt — «insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen» —, ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen den überschiessenden Kostenanteil übernehmen.

Art. 647e Abs. 1 ZGB — luxuriös. «Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden.» Absatz 2 kennt eine Hintertür: Wird eine solche Arbeit mit der doppelten Mehrheit beschlossen, kann sie auch gegen den Willen eines Nichtzustimmenden ausgeführt werden — sofern dieser nicht dauernd beeinträchtigt wird, für eine vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz erhält und seinen Kostenanteil nicht tragen muss.

⚠ Die Einordnung ist nicht immer eindeutig, und das gilt bis in die höchste Instanz. In BGE 136 III 261 (5A_108/2010 vom 6. April 2010) ging es um die Umgestaltung einer Terrasse samt Blumentrog als Sichtschutz. Das Bundesgericht hielt in Erwägung 4.3 fest, die Vorinstanz habe «auch offenlassen» dürfen, ob die genehmigte bauliche Massnahme «als nützliche oder luxuriöse zu betrachten ist». Wer an einer Versammlung eine sichere Einordnung verlangt, verlangt etwas, das das Gesetz nicht immer hergibt. Umso wichtiger ist, welche Mehrheit tatsächlich erreicht wurde — dokumentiere beide Zahlen.

Welcher Beschluss im Stockwerkeigentum welche Mehrheit braucht

Ein Punkt, der an Versammlungen für Verwirrung sorgt und im Forum ausführlich diskutiert wird (Abstimmungsmodus auf Stockwerkeigentümerversammlung): Das Gesetz verlangt die «Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer» — nicht der anwesenden. Wer fehlt und nicht vertreten ist, zählt damit faktisch wie eine Gegenstimme, und eine Enthaltung ebenso.

Beschlussfähigkeit: die Falle der zweiten Versammlung

Art. 712p ZGB regelt das Quorum, und die Zahlen sind bemerkenswert:

• Absatz 1: Die Versammlung ist beschlussfähig, «wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind».
• Absatz 2: Bei ungenügender Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, «die nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden darf».
• Absatz 3: Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, «wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind».

Rechne das für deine Gemeinschaft einmal durch. In einer Überbauung mit zwölf Einheiten genügen an der zweiten Versammlung vier Anwesende, um beschlussfähig zu sein. Wer glaubt, sein Fernbleiben verhindere einen Entscheid, irrt oft — es verschiebt ihn nur um zehn Tage und senkt danach die Hürde.

Und: Die Beschlüsse sind nach Art. 712n Abs. 2 ZGB zu protokollieren, und das Protokoll ist «vom Verwalter oder von dem den Vorsitz führenden Stockwerkeigentümer aufzubewahren». Ohne Protokoll ist später nicht mehr feststellbar, mit welcher Mehrheit was beschlossen wurde.

Anfechtung: ein Monat, nicht mehr

Art. 712m Abs. 2 ZGB erklärt für die Versammlung «die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen» anwendbar. Damit landet man bei Art. 75 ZGB: «Beschlüsse, die das Gesetz oder die Statuten verletzen, kann jedes Mitglied, das nicht zugestimmt hat, von Gesetzes wegen binnen Monatsfrist, nachdem es von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Gericht anfechten.»

Drei Bedingungen also: Du hast nicht zugestimmt, der Beschluss verletzt Gesetz oder Reglement, und du handelst innert eines Monats ab Kenntnis. Wenn du an der Versammlung warst, ist das der Versammlungstag. Warst du nicht dort, läuft die Frist ab dem Erhalt des Protokolls — halt deshalb selbst fest, wann das Protokoll bei dir eintraf.

Wichtig ist der erste Punkt: Wer zustimmt und es später bereut, kann nicht anfechten. Lass eine Gegenstimme oder Enthaltung im Protokoll festhalten, wenn du dir die Möglichkeit offenhalten willst.

Der Erneuerungsfonds: keine Pflicht, aber eine Rechnung

Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB gibt der Versammlung die Befugnis, «über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden». Eine Pflicht steht nicht im Gesetz, und eine Mindesteinlage auch nicht.

Wie gross die Lücke zwischen dem Üblichen und dem Nötigen ist, hat eine Untersuchung des Instituts für Betriebs- und Regionalökonomie der Hochschule Luzern in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Wohnungswesen gemessen — eine Vollerhebung aller Eigentümergemeinschaften in der Agglomeration Luzern, publiziert im Oktober 2010. Die Zahlen sind alt und regional, aber sie sind die einzigen dieser Art:

• Rund die Hälfte der Gemeinschaften zahlt jährlich zwischen 0.1 und 0.3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in den Fonds ein, drei Viertel weniger als 0.4 Prozent.
• Mittelwert 0.36 Prozent, Median 0.25 Prozent.
• Die im Modell errechnete minimal erforderliche Einzahlungsrate lag bei 0.975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts, wenn der Fonds auf einem Sparkonto liegt. Von 366 Gemeinschaften zahlten 345 weniger als diese Rate ein.

Die Studie zieht daraus den Schluss, die durchschnittlich geleistete Einzahlung betrage «gut einen Drittel der minimal erforderlichen Einzahlung». Die Studie hält ausserdem fest: «Der Erneuerungsfonds ist nicht vorgeschrieben und der Gesetzgeber hat auch nicht den Anspruch, dass sich künftige Renovationen alleine aus dem Erneuerungsfonds finanzieren lassen sollen.»

⚠ Nimm die 0.975 Prozent nicht als Vorschrift — es ist ein Modellwert aus dem Jahr 2010 mit einem damaligen Zinssatz. Nimm ihn als Grössenordnung: Wenn deine Gemeinschaft 0.2 Prozent einzahlt, wird die nächste grosse Sanierung nicht aus dem Fonds bezahlt, sondern aus deinem Konto.

Wem der Fonds gehört, klärt Art. 712l Abs. 1 ZGB: Die Gemeinschaft erwirbt «unter ihrem eigenen Namen das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen, wie namentlich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds». Daraus folgt die Antwort auf die häufigste Verkaufsfrage — im Forum steht sie als Erneuerungsfonds bei Eigentümerwechsel: Der Fonds ist Vermögen der Gemeinschaft, nicht deines. Beim Verkauf wird kein Anteil ausbezahlt; wirtschaftlich lässt sich ein gut dotierter Fonds im Kaufpreis berücksichtigen.

Was heisst das für dich

Verlang mit der Einladung zwei Beilagen: die Wertquotenliste und je Traktandum die Angabe, welche Mehrheit die Verwaltung für nötig hält. Prüf diese Einordnung an den drei Definitionen in Art. 647c bis 647e ZGB — Erhaltung, Wertsteigerung oder Verschönerung. Lass deine Gegenstimme protokollieren, wenn du die Anfechtung offenhalten willst, und notiere das Datum, an dem das Protokoll eintrifft; ab dann läuft dein Monat. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deines Reglements, das in vielen Punkten vom Gesetz abweichen darf.

Weiterlesen

• Baumängel nach der Abnahme rügen — auch im Stockwerkeigentum laufen Fristen ab der Abnahme
• Gebäudeversicherung in der Schweiz — die Versicherung des Gebäudes ist nach Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB Sache der Versammlung
• Im Forum: Abstimmungsmodus auf Stockwerkeigentümerversammlung — wie Enthaltungen gezählt werden und warum das den Ausgang kippt

Quellen

• Zivilgesetzbuch, SR 210 (Art. 75, 647–648, 712b–712p), fedlex.admin.ch
• BWO / Hochschule Luzern IBR, «Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum», Oktober 2010
• BGE 136 III 261 (5A_108/2010 vom 6. April 2010)