Sonderrecht im Stockwerkeigentum: was dir gehört und was allen

Die Dachfenster sind zwanzig Jahre alt und undicht, die Storen an der Fassade klemmen, und die Verwaltung sagt, das falle in dein Sonderrecht. Bevor du die Offerte über 9’400 Franken unterschreibst, lohnt sich eine Viertelstunde: Nach dem ZGB ist mindestens eines dieser drei Bauteile mit ziemlicher Sicherheit nicht deines. Genau diese Frage stellt sich im Forum unter dem Titel Unterhalt von Velux, Fenstern und Storen.

Kurzantwort

• Sonderrecht ist das Recht, bestimmte Gebäudeteile «ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen» (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Das Wort «innen» trägt die ganze Abgrenzung.
• Drei Gruppen können nie Sonderrecht sein (Art. 712b Abs. 2 ZGB): der Boden und ein Baurecht; Bauteile, die tragen oder das Aussehen bestimmen; Anlagen, die auch anderen dienen.
• Für alles übrige gilt die Vermutung zugunsten des Sonderrechts (Art. 712b Abs. 3 ZGB) — sofern der Begründungsakt nichts anderes sagt.
• Die Zuordnung entscheidet über den Unterhalt: Gemeinschaftliches wird nach Wertquoten getragen (Art. 712h Abs. 1 ZGB), Sonderrecht bezahlt der Eigentümer.
• Ein häufiges Missverständnis: Ausschliessliche Benutzung ist nicht Eigentum. Gartenanteil, Sitzplatz und Aussenparkplatz sind fast immer gemeinschaftlich mit einem Nutzungsrecht.

Die drei Ausnahmen vom Sonderrecht im Wortlaut

Art. 712b Abs. 2 ZGB nennt, was dem Stockwerkeigentümer «nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden» kann:

1. der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2. die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3. die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.

Ziffer 2 ist die Bestimmung, an der die meisten Streitigkeiten hängen, und sie enthält zwei getrennte Kriterien: das statische (trägt es?) und das gestalterische (sieht man es von aussen?). Ein Fenster trägt nichts — aber es bestimmt das Aussehen, und das genügt bereits.

Ziffer 3 arbeitet mit einem Funktionskriterium. Eine Leitung, die nur deine Räume versorgt, dient nur dir. Sobald sie durch eine andere Einheit führt oder aus einer gemeinsamen Erzeugung gespeist wird, dient sie auch anderen.

Und Absatz 3 dreht die Beweislast: Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt oder durch spätere Vereinbarung «als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind».

Bauteil für Bauteil

⚠ Diese Tabelle bildet den gesetzlichen Regelfall ab. Der Begründungsakt deiner Liegenschaft kann einzelne Positionen anders regeln, soweit das Gesetz es zulässt — lies ihn, bevor du zahlst oder eine Zahlung verlangst.

Die letzte Zeile überrascht viele Käufer. Der Hauseigentümerverband Schweiz formuliert es unmissverständlich: Das Sonderrecht ist auf die Wohnung und allfällige Nebenräume beschränkt und «erstreckt sich also nicht auf einen Sitzplatz im Freien, auf einen Gartenanteil oder eine Dachterrasse». Was du dort hast, ist ein ausschliessliches Nutzungsrecht an gemeinschaftlichem Boden — mit der Folge, dass die Gemeinschaft mitredet, wenn du daran baulich etwas ändern willst.

Warum die Frage nicht theoretisch ist

Die Zuordnung entscheidet über drei praktische Dinge.

Erstens den Unterhalt. Für gemeinschaftliche Teile leisten alle Beiträge nach Wertquoten (Art. 712h Abs. 1 ZGB); eine notwendige Erneuerung beschliesst die Versammlung mit der Kopfmehrheit (Art. 647c ZGB). Für Sonderrecht zahlt der Eigentümer allein — dafür entscheidet er auch allein.

Zweitens die Haftung gegenüber den Nachbarn. Der Forumsfall des undichten Terrassenbodens im Terrassenhaus zeigt es genau: Wenn Boden und Abdichtung laut Reglement im Sonderrecht liegen und darunter eine fremde Wohnung nass wird, geht es nicht mehr um die Reparatur, sondern um den Schaden beim anderen. Welche Police dann greift, steht im Artikel zum Wasserschaden am Gebäude.

Drittens die Versicherung. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB gibt der Versammlung die Befugnis, das Gebäude zu versichern — und ausdrücklich auch, den Stockwerkeigentümer, «der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst». Wer im Sonderrecht deutlich über Standard ausbaut, sollte diesen Satz kennen, bevor die Rechnung kommt.

Wertquote ist nicht Fläche

Ein zweiter, verwandter Irrtum: Die Wertquote sagt nichts darüber, was dir gehört. Art. 712e Abs. 1 ZGB verlangt im Begründungsakt «die räumliche Ausscheidung und den Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner». Das sind zwei verschiedene Angaben: die Ausscheidung bestimmt, was Sonderrecht ist, die Quote bestimmt nur das Gewicht bei Kosten und Abstimmungen.

Änderungen der Wertquoten brauchen nach Absatz 2 die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung. Ein Anspruch auf Berichtigung besteht nur, wenn die Quote «aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist».

So klärst du einen konkreten Streitfall

1. Grundbuchauszug und Begründungsakt anfordern. Beim Grundbuchamt deines Kreises; die Verwaltung hat in der Regel eine Kopie. Der Aufteilungsplan zeigt die räumliche Ausscheidung.
2. Prüfen, ob der Bauteil unter Art. 712b Abs. 2 ZGB fällt. Trägt er? Sieht man ihn von aussen? Dient er auch anderen? Ein Ja genügt.
3. Falls nein: prüfen, ob der Begründungsakt ihn als gemeinschaftlich erklärt. Ohne solche Erklärung greift die Vermutung zugunsten des Sonderrechts.
4. Das Ergebnis schriftlich an die Verwaltung geben, mit Artikelverweis, und die Antwort ins Protokoll nehmen lassen.
5. Erst dann bestellen oder bezahlen. Eine bezahlte Rechnung lässt sich zurückfordern, aber nur mit deutlich mehr Aufwand.

Was heisst das für dich

Leg dir einmal eine Liste für deine Einheit an: Bauteil, Zuordnung, Fundstelle im Begründungsakt. Eine Stunde Arbeit, und du führst bei jeder künftigen Unterhaltsdiskussion die Beweislage. Prüf besonders die Positionen, die in der Praxis am häufigsten falsch zugeordnet werden — Fenster, Dachflächenfenster und Storen. Wenn deine Verwaltung dir eine dieser Positionen belastet, verlang die Fundstelle im Begründungsakt, nicht im Reglement. Dieser Artikel ordnet die gesetzliche Grundregel ein; die verbindliche Zuordnung ergibt sich aus den Dokumenten deiner Liegenschaft.

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Quellen

• Zivilgesetzbuch, SR 210 (Art. 712a, 712b, 712e, 712h, 712m), fedlex.admin.ch
• Bundesgericht, Suchmaske Rechtsprechung