Umbau in der eigenen Stockwerkeinheit: was ohne Beschluss erlaubt ist

Die Offerte für die neue Küche liegt vor, der Elektriker will nächste Woche anfangen, und die Verwaltung schreibt: Dieser Umbau sei ohne Beschluss der Versammlung nicht erlaubt. Für die Küche stimmt das nicht, für die Lüftungsleitung darüber schon. Der Unterschied steht nicht im Reglement, sondern in zwei Artikeln des ZGB — und wer ihn kennt, spart sich eine Versammlung oder einen Rückbau.

Kurzantwort

• Innerhalb deiner eigenen Räume bist du frei. Art. 712a Abs. 2 ZGB: Der Stockwerkeigentümer ist «in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei».
• Diese Freiheit hat drei Schranken: Du darfst keinem anderen dasselbe Recht erschweren, gemeinschaftliche Bauteile weder beschädigen noch «in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung» beeinträchtigen.
• Nie dir allein gehören Boden, tragende und gestaltprägende Bauteile sowie Anlagen, die auch anderen dienen (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Fenster, Storen und Steigleitungen fallen darunter.
• Sobald du einen dieser Teile anfasst, brauchst du einen Beschluss nach Art. 647c–647e ZGB.
• Die Baubewilligung ist eine davon getrennte Frage: Art. 22 Abs. 1 RPG verlangt eine Bewilligung für das Errichten und das Ändern von Bauten, das Nähere regeln Kanton und Gemeinde.

Wo dein Sonderrecht endet

Art. 712a Abs. 1 ZGB beschreibt Stockwerkeigentum als Miteigentumsanteil, der das Sonderrecht gibt, bestimmte Gebäudeteile «ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen». Das Wort «innen» ist die ganze Systematik in vier Buchstaben: Innenausbau ja, Eingriff in die Hülle und ins Tragwerk nein.

Absatz 2 zieht die Grenze dann ausdrücklich. Du bist frei, darfst aber «keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen». Und Absatz 3 dreht die Sache um: Du bist verpflichtet, deine Räume so zu unterhalten, «wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist».

Was gar nie zu Sonderrecht ausgeschieden werden kann, zählt Art. 712b Abs. 2 ZGB auf:

1. der Boden der Liegenschaft und ein allfälliges Baurecht;
2. die Bauteile, die «für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen»;
3. die Anlagen und Einrichtungen, «die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen».

Bei allem übrigen gilt nach Absatz 3 die umgekehrte Vermutung: Was im Begründungsakt nicht ausdrücklich als gemeinschaftlich erklärt wurde, gilt als Sonderrecht. Deshalb ist der Begründungsakt und nicht das Reglement das erste Dokument, das du vor einem Umbau lesen solltest.

Welches Vorhaben welche Zustimmung braucht

Der letzte Punkt wirkt kleinlich, bis er einen betrifft. Im Forum steht der Fall einer Wohnung, für die am Hauseingang nie eine Klingel und nie ein Briefkasten vorhanden waren — beides musste an einem gemeinschaftlichen Bauteil ergänzt werden (Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum). Auch eine Ergänzung ist eine bauliche Massnahme am Gemeinschaftlichen.

Welche Mehrheit für welchen Eingriff

Art. 712g Abs. 1 ZGB verweist für bauliche Massnahmen auf das Miteigentumsrecht. Damit gelten die drei Stufen: notwendig (Art. 647c, Kopfmehrheit), nützlich (Art. 647d, Kopf- und Wertquotenmehrheit) und luxuriös (Art. 647e, alle). Die Einordnung ist auch für Gerichte nicht immer eindeutig; in BGE 136 III 261 durfte die Vorinstanz offenlassen, ob eine Terrassenumgestaltung nützlich oder luxuriös war. Die Abstufungen im Einzelnen stehen im Artikel welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht.

Zwei Absätze werden bei privaten Umbauten regelmässig übersehen, und sie schützen ausgerechnet dich:

• Art. 647d Abs. 2 ZGB: Änderungen, die einem Miteigentümer den bisherigen Gebrauch «erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen», können ohne seine Zustimmung nicht durchgeführt werden.
• Art. 647d Abs. 3 ZGB: Verlangt eine Änderung von einem Miteigentümer unzumutbare Aufwendungen, «insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen», ist sie ohne ihn nur zulässig, wenn die übrigen den überschiessenden Kostenanteil übernehmen.

Wer den Umbau bezahlt

Der Grundsatz steht in Art. 712h Abs. 1 ZGB: Beiträge an Lasten und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums werden «nach Massgabe ihrer Wertquoten» geleistet. Das gilt aber für Kosten der Gemeinschaft — nicht für einen Eingriff, den ein Einzelner für sich veranlasst.

Praktisch heisst das: Wer die Wand für die eigene offene Küche öffnet, zahlt die Statik, die Verstärkung und die Wiederherstellung selbst, auch wenn die Wand gemeinschaftlich ist. Umgekehrt lohnt sich die Gegenprobe, bevor du eine Rechnung übernimmst. Der Forumsfall der Vogelabwehr unter dem Dach zeigt die Richtung: Wer eine Massnahme an einem gemeinschaftlichen Bauteil aus eigener Tasche bezahlt hat, hat sie unter Umständen zu Unrecht bezahlt. Wie der Verteilschlüssel funktioniert und wann er abweicht, steht im Artikel zur Kostenverteilung im Stockwerkeigentum.

Wenn schon gebaut ist

Der teuerste Fall ist der, in dem alle zugeschaut und niemand widersprochen hat. Genau so liegt der Forumsfall Miteigentümer gegen den neu erstellten Sitzplatz: mündliche Zustimmung, teils Gleichgültigkeit, nach Fertigstellung die Forderung nach Rückbau.

Rechtlich ist die Lage unangenehm klar. Eine mündliche Einwilligung einzelner Miteigentümer ist kein Beschluss der Versammlung. Ohne Beschluss fehlt die Grundlage für den Eingriff in Gemeinschaftliches, und die Gemeinschaft kann die Wiederherstellung verlangen. Was bleibt, ist die nachträgliche Genehmigung durch die Versammlung — mit derselben Mehrheit, die vorher nötig gewesen wäre. Deshalb ist die Reihenfolge nicht Formalismus, sondern Kostenschutz.

Drei Schritte, bevor der erste Handwerker kommt:

1. Begründungsakt und Grundbuchauszug lesen. Sie sagen, was Sonderrecht ist. Das Reglement sagt es nicht.
2. Traktandum anmelden statt fragen. Ein schriftlicher Antrag mit Plan, Ausführungsart und Kostenträger wird protokolliert; eine Zustimmung im Treppenhaus nicht.
3. Bewilligungsfrage getrennt klären. Die Gemeinschaft ersetzt keine Baubewilligung, und die Baubewilligung ersetzt keinen Beschluss.

Was heisst das für dich

Trenn dein Vorhaben in zwei Listen: was ausschliesslich innerhalb deiner Räume bleibt, und was Tragwerk, Hülle oder eine gemeinsam genutzte Leitung berührt. Die erste Liste kannst du ohne Rückfrage ausführen. Für die zweite meldest du ein Traktandum an, mit Plan, Ausführungsart und der ausdrücklichen Angabe, dass du die Kosten trägst — das erhöht die Zustimmungsquote spürbar. Lass den Beschluss samt Mehrheitsverhältnis protokollieren und heb das Protokoll bei den Bauakten auf; beim späteren Verkauf ist es der einzige Nachweis, dass der Eingriff bewilligt war. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deines Begründungsakts im Einzelfall.

Weiterlesen

• Welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht — die drei Stufen notwendig, nützlich und luxuriös im Wortlaut
• Was Sonderrecht ist und was allen gehört — die Zuordnung von Fenstern, Storen, Balkon und Bodenheizung
• Im Forum: Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen — wie weit die Zuständigkeit des Verwalters reicht

Quellen

• Zivilgesetzbuch, SR 210 (Art. 647–648, 712a–712h), fedlex.admin.ch
• Raumplanungsgesetz, SR 700 (Art. 22), fedlex.admin.ch
• BGE 136 III 261 (5A_108/2010 vom 6. April 2010)