Umbau im bewohnten Haus: drinbleiben oder ausziehen

Der Architekt stellt die Frage beim zweiten Termin, beiläufig: «Wollt ihr während des Umbaus drinbleiben?» Die spontane Antwort ist fast immer ja — eine Zwischenmiete für ein halbes Jahr klingt nach verlorenem Geld. Die Frage entscheidet aber nicht über die Miete, sondern über den ganzen Bauablauf: Wer wohnen bleibt, baut in Etappen, und Etappen kosten Zeit, Zeit kostet Bauleitung, und jede zusätzliche Woche mit halbem Haushalt zehrt anders als eine Rechnung.

Kurzantwort

• Entscheidend ist nicht der Lärm, sondern die Grundversorgung. Solange Küche, ein Nassbereich, Heizung, Wasser und Strom in einem abtrennbaren Teil laufen, geht wohnen bleiben.
• Ein Eingriff in Steigzonen, Elektroverteilung, Fenster, Dach oder Bodenaufbauten über das ganze Haus schliesst es praktisch aus.
• Ein Haus vor Baujahr 1990 wird zuerst auf Asbest geprüft. Läuft eine Schadstoffsanierung, ist die Frage ohnehin entschieden.
• Gearbeitet wird in der Regel von 7 bis 12 und von 13 bis 19 Uhr. Wer darüber hinaus arbeiten lässt, löst nach der BAFU-Baulärm-Richtlinie schärfere Massnahmen aus.
• Rechne beide Varianten mit denselben Positionen durch. Die Miete ist die einzige Zahl, die du vorher kennst — alles andere kommt aus deinen Offerten.

Welche Arbeiten das Wohnen im Haus ausschliessen

Nicht die Lautstärke entscheidet, sondern ob sich das Haus in zwei Hälften teilen lässt. Diese Prüfliste gehst du mit dem Planer durch, bevor irgendetwas ausgeschrieben wird:

1. Wasser und Abwasser. Wird eine Steigzone ersetzt, ist das ganze darüberliegende Haus betroffen, nicht nur ein Bad. Frag nach der Zahl der Tage ohne Wasser, nicht nach «kurz».
2. Elektroverteilung. Ein neuer Verteiler samt Sicherheitsnachweis heisst mehrere Tage mit provisorischen Leitungen. Prüf, ob Kühlschrank, Heizung und Router durchgehend versorgt sind.
3. Heizung. Ein Heizungsersatz im Sommer ist eine Randnotiz, im Januar ein Auszugsgrund. Der Termin gehört an den Anfang der Planung.
4. Fenster und Gebäudehülle. Solange Fenster fehlen, ist der Raum nicht bewohnbar — und der Bauablauf verlangt oft, dass alle Fenster einer Fassade zusammen gemacht werden.
5. Bodenaufbauten. Neue Unterlagsböden brauchen Wochen bis zur Belegreife, und in dieser Zeit sind die Räume gesperrt. Das ist der häufigste Grund, warum eine Etappe länger dauert als geplant.
6. Schadstoffe. Bei Asbest- oder anderen Schadstoffsanierungen wird der Bereich unter Unterdruck gesetzt und abgeschottet. Wohnen im selben Haus ist dann keine Option, über die du entscheidest.
7. Statik und Decken. Durchbrüche, neue Träger und Deckenöffnungen erzeugen Erschütterungen und Staub im ganzen Haus, unabhängig von Folienwänden.

Wer die Reihenfolge der Arbeiten grundsätzlich sortieren will, findet sie im Artikel Sanierungsreihenfolge.

Wann auf der Baustelle gearbeitet werden darf

Die Antwort steht in der Baulärm-Richtlinie des BAFU, und sie ist für dich in beide Richtungen nützlich: Sie sagt, wann du Ruhe hast, und sie erklärt, warum eine Verlängerung der Arbeitszeit den Unternehmer Geld kostet.

Die Richtlinie geht von Arbeiten zwischen 7 und 12 Uhr sowie zwischen 13 und 19 Uhr aus. Massnahmen nach Katalog werden nötig, sobald die Baustelle weniger als 300 m von Räumen mit lärmempfindlicher Nutzung entfernt ist und die lärmige Bauphase mindestens eine Woche dauert — bei einem Umbau, in dem du selbst wohnst, ist das immer erfüllt. Die Anforderungen sind in drei Stufen gegliedert: A ohne Beeinflussung mit Normalausrüstung, B mit beschränkter Beeinflussung und Geräten nach anerkanntem Stand der Technik, C mit erheblicher Beeinflussung und Geräten nach neuestem Stand der Technik.

Dazu kommt die Regel, die im Alltag am meisten bringt: Werden Bauarbeiten oder lärmintensive Bauarbeiten von 12 bis 13 Uhr, von 19 bis 7 Uhr oder an Sonn- und allgemeinen Feiertagen ausgeführt, gilt das als Zeit mit erhöhtem Ruheanspruch, und es kommt die nächsthöhere Massnahmenstufe zur Anwendung — von A zu B und von B zu C. Eine Baustelle, die «einfach am Samstag weiterarbeitet», wird für den Unternehmer teurer. Kommunale Polizeireglemente können zusätzlich engere Ruhezeiten setzen; sie stehen in der Gemeindeordnung und gelten neben der Richtlinie.

Halte im Werkvertrag fest, an welchen Tagen und in welchen Zeitfenstern gearbeitet wird, und lass eine Regel für lärmintensive Arbeiten aufnehmen — etwa, dass sie mindestens 48 Stunden vorher angekündigt werden. Das kostet nichts und macht den Unterschied zwischen planbar und zermürbend.

Warum ein Haus vor 1990 vor dem Umbau geprüft wird

Asbest ist in der Schweiz seit 1990 verboten. Die Suva formuliert die Folge für Eigentümerinnen knapp: Vor Beginn von Umbau-, Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten sowie vor dem Rückbau sind vor 1990 erstellte Objekte auf Asbest zu prüfen. Betroffen sind nicht nur Eternitplatten, sondern Plattenkleber, Putze und Bodenbeläge — also genau die Schichten, die bei einem Umbau als Erstes weggeschlagen werden.

Für die Wohnfrage heisst das zweierlei. Erstens verschiebt eine Abklärung den Baubeginn, aber nur um Tage; ein unentdeckter Fund verschiebt ihn um Wochen. Zweitens gehört die Abklärung vor die Entscheidung über die Etappierung, nicht danach: Ergibt sie einen Sanierungsbedarf, ist die Frage «drinbleiben oder ausziehen» beantwortet. Was bei einem Fund abläuft, steht im Artikel Asbest im Altbau.

Die Rechnung: Etappen gegen Zwischenmiete

Eine amtliche Schweizer Statistik über die Mehrkosten einer Etappierung gibt es nicht — sie hängt zu stark vom Objekt ab. Was es gibt, ist die amtliche Mietpreisstatistik, und damit lässt sich wenigstens die eine Seite der Rechnung sauber ansetzen. Der durchschnittliche Mietpreis betrug 2024 in der Schweiz 1’485 Franken über alle Wohnungsgrössen; für eine 3-Zimmer-Wohnung 1’446 Franken, für eine 4-Zimmer-Wohnung 1’708 Franken und für eine 5-Zimmer-Wohnung 2’068 Franken. Sechs Monate in einer 4-Zimmer-Wohnung ergeben damit rund 10’248 Franken Nettomiete.

Setz beide Spalten mit denselben Positionen an, und lass die Beträge aus deinen Offerten kommen:

Die Position, die am häufigsten fehlt, ist die Bauleitung. Wird sie nach Aufwand abgerechnet, verlängert jede zusätzliche Bauwoche direkt die Rechnung — und genau dieser Posten frisst die eingesparte Miete auf. Verlang deshalb vom Planer zwei Terminprogramme, eines mit und eines ohne Etappierung, und lass beide mit dem Honoraransatz durchrechnen. Wie du verhinderst, dass daraus eine Überraschung wird, steht im Artikel Baukostenüberschreitung.

Wie du Küche und Nassbereich provisorisch löst

Wenn die Rechnung fürs Bleiben spricht, entscheidet die Qualität der Provisorien darüber, ob es auch durchzuhalten ist. Vier Punkte, die sich bewährt haben:

• Provisorische Küche in einem Raum, der nicht zur Etappe gehört, mit Spüle, Kühlschrank, zwei Kochplatten und Steamer. Der Wasseranschluss ist die knappe Ressource, nicht der Platz. Was eine richtige Küche später kostet, steht im Artikel Küchenumbau: Kosten.
• Eine Dusche, die während der ganzen Bauzeit funktioniert. Zwei Bäder nacheinander statt gleichzeitig zu sanieren, kostet zwei Wochen mehr und ist meist die bessere Wahl.
• Staubtrennung mit Reissverschlusstüren und Unterdruck, nicht mit einer Folie und Klebeband. Feinstaub geht sonst durch das ganze Haus, und die Bauendreinigung wird zur zweiten Baustelle.
• Ein fester Bereich, den niemand betritt: ein Zimmer ohne Werkzeug, ohne Material, ohne Handwerker. Nach acht Wochen ist das mehr wert als jede eingesparte Woche.

Was heisst das für dich

Klär zuerst das Baujahr und lass ein Haus vor 1990 auf Schadstoffe prüfen — das entscheidet die Frage möglicherweise ohne dich. Verlang danach zwei Terminprogramme vom Planer, eines mit Etappen und eines ohne, und lass die Mehrkosten der Etappierung als eigene Position in die Offerten schreiben, statt sie im Pauschalpreis verschwinden zu lassen. Setz die Miete einer Zwischenlösung realistisch an: 1’708 Franken im Monat für vier Zimmer sind der Schweizer Durchschnitt, nicht der Preis in deiner Gemeinde. Und schreib die Arbeitszeiten in den Werkvertrag, bevor die erste Maschine anläuft.

Weiterlesen

• Sanierungsreihenfolge — welche Arbeiten voreinander kommen und warum die Reihenfolge Geld spart
• Asbest im Altbau — wann geprüft werden muss und was ein Fund für den Bauablauf bedeutet
• Baukostenüberschreitung — wie zusätzliche Bauzeit in der Schlussrechnung landet
• Küchenumbau: Kosten — die teuerste Etappe im bewohnten Haus, mit und ohne Provisorium
• Im Forum: Totalsanierung eines 200-jährigen Hauses, Totalsanierung EFH Baujahr 1912 und Baureinigung: Kampf dem Baustaub

Quellen

• BAFU, Baulärm-Richtlinie — Massnahmenstufen A, B und C, Schnelltest mit 300 m und einer Woche, Verschärfung bei Arbeiten von 12 bis 13 Uhr, 19 bis 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen
• Suva, Was Private über Asbest wissen müssen — Asbestverbot seit 1990, Prüfpflicht vor Umbau, Reparatur, Instandhaltung und Rückbau
• BFS, Mietwohnungen — durchschnittlicher Mietpreis 2024 nach Zimmerzahl
• Umweltschutzgesetz, SR 814.01 — Art. 11 Vorsorgeprinzip, auf das die Baulärm-Richtlinie ihre Mindestanforderungen stützt
• Lärmschutz-Verordnung, SR 814.41 — Art. 43 und 44, Empfindlichkeitsstufen der Nutzungszonen