Was du tun kannst, wenn die Baukosten aus dem Ruder laufen

Die Schlussabrechnung liegt 78’000 Franken über dem, was im Vertrag stand. Der Bauleiter verweist auf Nachträge, der Unternehmer auf Regierapporte, und niemand hat dich je gefragt. Ob diese Baukosten-Überschreitung geschuldet ist, entscheidet sich nicht am Gesamtbetrag, sondern Position für Position — an der Frage, wer die Mehrleistung ausgelöst hat, wann du davon erfahren hast und was in deinem Vertrag steht.

Kurzantwort

• Prüfe nie die Summe, sondern jede Position einzeln. Auslöser, Anordnung, Nachweis, Preisgrundlage — vier Fragen je Nachtrag.
• Fester Preis heisst fest: Nach Art. 373 Abs. 1 OR darf der Unternehmer keine Erhöhung fordern, auch wenn er mehr Arbeit hatte. Nur ausserordentliche, nicht voraussehbare Umstände öffnen die Tür, und dann entscheidet das Gericht.
• Beim Kostenvoranschlag gilt die Regel aus BGE 115 II 460: 10 Prozent Überschreitung sind im Regelfall nicht unverhältnismässig, darüber wird nur die Hälfte gekürzt.
• Der Unternehmer hat eine Anzeigepflicht (Art. 365 Abs. 3 OR). Wer schweigt, trägt die nachteiligen Folgen selbst.
• Zurückbehalten ist möglich (Art. 82 OR), führt aber häufig zum Bauhandwerkerpfandrecht — dessen Eintragungsfrist beträgt vier Monate nach Vollendung der Arbeit.

Woher eine Baukostenüberschreitung kommt

Die Ursachen haben völlig unterschiedliche Rechtsfolgen. Diese Unterscheidung ist die halbe Arbeit:

⚠ Der häufigste Fehler in dieser Tabelle ist die erste Zeile. Ein Satz auf der Baustelle — «machen wir doch gleich die Steckdose dort noch» — ist eine Bestellungsänderung. Sie kostet, und sie ist geschuldet. Die Frage ist nur, zu welchem Preis.

Was dein Vertrag über Mehrkosten entscheidet

Das Obligationenrecht kennt drei Preismodelle, und jedes reagiert anders auf eine Überschreitung:

• Fest bestimmte Vergütung (Art. 373 OR): Der Unternehmer muss das Werk um diese Summe fertigstellen und darf keine Erhöhung fordern, «selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war». Umgekehrt schuldest du den vollen Preis auch dann, wenn es weniger Arbeit war. Nur bei ausserordentlichen, nicht voraussehbaren Umständen kann das Gericht nach Abs. 2 den Preis erhöhen oder den Vertrag auflösen.
• Ungefährer Ansatz, also Kostenvoranschlag (Art. 375 OR): Wird er «ohne Zutun des Bestellers unverhältnismässig überschritten», kannst du während und nach der Ausführung vom Vertrag zurücktreten. Bei Bauten auf deinem Grund und Boden tritt an die Stelle des Rücktritts die angemessene Herabsetzung des Lohnes.
• Kein Preis vereinbart (Art. 374 OR): Abgerechnet wird nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers.

Wie die Herabsetzung gerechnet wird, hat das Bundesgericht in BGE 115 II 460 festgelegt: «Im Regelfall gilt eine Kostenüberschreitung um 10% nicht als unverhältnismässig und ist der Werkpreis bloss um die Hälfte der Summe, welche diese Toleranzgrenze übersteigt, herabzusetzen.» Die Rechnung dazu steht ausführlich im Artikel über die zu hohe Handwerkerrechnung.

Ob dein Kostenvoranschlag überhaupt ein belastbarer war, lässt sich an der Projektphase ablesen. Die Vorlesungsunterlage «06 Kosten» der ETH Zürich bildet die Genauigkeitsstufen nach SIA 102 ab:

Wer auf einer Zahl aus der Vorprojektphase ein Budget aufbaut, hat also bereits vertraglich 15 Prozent Unschärfe eingekauft. Das ist kein Vorwurf an die Planung, sondern ein Argument für den revidierten Kostenvoranschlag nach der Ausschreibung — er ist der erste Wert, den eine Bank und dein Nervenkostüm ernst nehmen dürfen.

Wann der Unternehmer dich warnen musste

Art. 365 Abs. 3 OR ist die schärfste Waffe der Bauherrschaft, und sie wird selten gezogen: «Zeigen sich bei der Ausführung des Werkes Mängel an dem vom Besteller gelieferten Stoffe oder an dem angewiesenen Baugrunde, oder ergeben sich sonst Verhältnisse, die eine gehörige oder rechtzeitige Ausführung des Werkes gefährden, so hat der Unternehmer dem Besteller ohne Verzug davon Anzeige zu machen, widrigenfalls die nachteiligen Folgen ihm selbst zur Last fallen.»

Drei praktische Folgerungen. Erstens ist der Zeitpunkt der Anzeige entscheidend, nicht ihr Inhalt: «ohne Verzug» heisst bei Entdeckung, nicht bei der Abrechnung. Zweitens gehört zu einer brauchbaren Anzeige die Kostenfolge — eine Meldung, die dich nicht in die Lage versetzt zu entscheiden, ist keine. Drittens dokumentierst du am besten sofort, wann du erstmals von einer Position erfahren hast. Genau daran entscheidet sich später, ob es eine Bestellungsänderung war oder ein Alleingang.

Was eine Bestellungsänderung auslöst

Ist die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart — was nicht automatisch der Fall ist, siehe dazu den Artikel zum Werkvertrag mit oder ohne SIA-Norm 118 — gilt ein eigenes System. Das Bundesgericht hat es in BGE 143 III 545 aufgearbeitet:

• Art. 84 SIA-Norm 118 räumt der Bauherrschaft ein einseitiges Änderungsrecht ein. Der Unternehmer muss die Änderung ausführen, auch wenn man sich über den Preis nicht einig ist.
• Bei Global- und Pauschalpreisen ist nach Art. 89 ein Mehr- oder Minderpreis als Nachtragspreis zu vereinbaren, «auf Basis jener Kostengrundlage, die im Zeitpunkt der Bestellungsänderung gültig ist».
• Einigt man sich nicht, bestimmt das Gericht den Preis in sinngemässer Anwendung dieser Norm. Massgebend sind dann im Grundsatz die allgemeinen Marktpreise im Zeitpunkt der Bestellungsänderung, nicht die Fortschreibung der Offertpreise.
• Bei Einheitspreisen wird nach Art. 86 ein neuer Einheitspreis nötig, wenn sich die Menge wesentlich ändert.
• Regiearbeiten setzen eine vorgängige Anordnung der Bauleitung voraus, damit der Unternehmer sie zeitnah erfassen und dokumentieren kann. Ohne diese Anordnung lässt sich eine nachträgliche Abrechnung in Regie nicht darauf stützen.

Wie du eine Nachtragsforderung prüfst

Nimm die Abrechnung, markiere jede Position, die nicht im ursprünglichen Leistungsverzeichnis steht, und stelle je Position dieselben fünf Fragen. Was du nicht beantworten kannst, bestreitest du schriftlich und begründet.

Wenn eine Bestellungsänderung eine Leistung entfallen lässt, schuldet der Unternehmer einen Minderpreis — dieselbe Norm, dieselbe Systematik. Verlange die Minderpreise ausdrücklich; sie erscheinen selten von selbst in der Abrechnung.

Was die Teuerung wirklich ausmacht

Teuerung ist ein beliebter Sammelbegriff für Positionen, die keiner erklären will. Sie lässt sich nachrechnen. Der Schweizerische Baupreisindex des Bundesamts für Statistik steht im April 2026 bei 100,6 Punkten (Oktober 2025 = 100). Gegenüber dem Vorhalbjahr ist das ein Plus von 0,6 Prozent, gegenüber April 2025 eines von 1,0 Prozent; im Hochbau allein sind es 100,5 Punkte, plus 0,5 beziehungsweise plus 0,9 Prozent. Das BFS nennt als Hauptanwendung des Index ausdrücklich «die Anpassung von Budgets oder Kostenvoranschlägen an die Preisentwicklung des Marktes» und empfiehlt für die vertraglich vereinbarte Teuerung nach dem Zuschlag die Verwendung von Baukostenindizes.

Eine Teuerungsposition von zehn Prozent auf einer Bauzeit von einem Jahr ist mit diesen Zahlen nicht erklärbar. Verlange die Berechnungsmethode, den Basiszeitpunkt und den Indexstand — sie gehören in jede Teuerungsabrechnung.

Welche Zahlung du zurückbehalten darfst

Nach Art. 372 Abs. 1 OR ist die Vergütung bei der Ablieferung des Werks zu zahlen; ist in Teilen zu liefern und der Preis nach Teilen bestimmt, wird je Teil bei dessen Ablieferung gezahlt. Art. 82 OR gibt dir das Recht, die eigene Leistung zurückzuhalten, solange die Gegenleistung aussteht.

⚠ Rechne mit der Gegenbewegung. Nach Art. 839 Abs. 2 ZGB muss die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts «bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit» erfolgen. Auf diesen Anspruch kann der Berechtigte nach Art. 837 Abs. 3 ZGB nicht zum Voraus verzichten. Du kannst die Eintragung abwenden, indem du für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszins für zehn Jahre hinreichende Sicherheit leistest (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Behalte deshalb gezielt zurück — den bestrittenen Betrag, nicht die ganze Schlussrechnung — und schreibe hin, welche Positionen du weshalb bestreitest.

Was heisst das für dich

Bestreite schriftlich und positionsweise, bevor du zahlst; eine Zahlung ohne Vorbehalt ist ein Argument gegen dich. Verlange zu jeder Nachtragsposition den Auslöser, das Datum der Anzeige und die Preisgrundlage. Zieh den Vertrag hervor und lies nach, ob ein Festpreis, ein Kostenvoranschlag oder eine Abrechnung nach Aufwand vereinbart ist — davon hängt alles Weitere ab. Lege die Frist von vier Monaten für das Bauhandwerkerpfandrecht in deinen Kalender, sobald die Arbeit vollendet ist. Und wenn ein Nachtrag berechtigt ist: Sag das früh. Streit über zwanzig Positionen gewinnt niemand, Streit über die drei strittigen schon.

Weiterlesen

• Handwerkerrechnung zu hoch — die Toleranz- und Halbierungsregel im Detail durchgerechnet
• Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR — welche Regeln überhaupt auf deinen Vertrag anwendbar sind
• Das Bauabnahmeprotokoll — der Termin, an dem Vorbehalte festgehalten werden müssen
• Im Forum: Überschreitung Kostenvoranschlag — und die ältere Diskussion Kostenüberschreitungen mit Abrechnungen aus der Praxis

Quellen

• Obligationenrecht, SR 220, Art. 82, 365, 372 bis 375 — Preismodelle, Anzeigepflicht des Unternehmers, Fälligkeit der Vergütung, Rücktritt und Herabsetzung bei Überschreitung
• Zivilgesetzbuch, SR 210, Art. 837 und 839 — Bauhandwerkerpfandrecht, Frist von vier Monaten, Abwendung durch Sicherheitsleistung
• BGE 115 II 460 — 10 Prozent Toleranz, Herabsetzung um die Hälfte des übersteigenden Betrags
• BGE 143 III 545 — einseitiges Änderungsrecht nach Art. 84 SIA-Norm 118, Nachtragspreis nach Art. 89, Marktpreise als Grundlage, Voraussetzungen der Regieanordnung
• Bundesamt für Statistik, Schweizerischer Baupreisindex — Indexstand April 2026, Veränderung gegenüber Oktober 2025 und April 2025, empfohlene Anwendung
• ETH Zürich, Vorlesungsunterlage «06 Kosten» — Kostengenauigkeit je Projektphase nach SIA 102
• SIA, Norm SIA 118:2013 — Vertragsnorm mit den Bestimmungen zur Bestellungsänderung