In welcher Reihenfolge du ein altes Haus sanierst
Warum die Gebäudehülle vor die Heizung gehört, welche Etappen sich Förderbeiträge gegenseitig wegnehmen und wie ein Fahrplan über drei Etappen aussieht.
Das Haus ist von 1975, gekauft im Frühling, und drei Handwerker haben schon gesagt, was zuerst dran ist: der Fensterbauer die Fenster, der Heizungsinstallateur die Heizung, der Dachdecker das Dach. Alle drei haben recht — aber nur einer hat recht als Erster. Die Reihenfolge einer Sanierung entscheidet darüber, ob du am Ende eine passende Anlage hast oder eine zu grosse, und ob du Förderbeiträge bekommst oder sie dir selbst wegnimmst.
Kurzantwort
- Zuerst die Hülle, dann die Wärmeerzeugung. Wer die Wärmepumpe vor der Dämmung kauft, dimensioniert auf eine Heizlast, die es nachher nicht mehr gibt.
- Zwei Ausnahmen: Ist die alte Heizung defekt, wird zuerst geheizt und später gedämmt. Und ist die Hülle bereits in Ordnung, ist die Heizung ohnehin der erste Schritt.
- Etappen dürfen sich nicht überschneiden. Förderbeiträge an Einzelbauteile lassen sich im gleichen Bauprojekt nicht mit den Etappen- und Gesamtsanierungsmassnahmen kombinieren.
- Der reine Fensterersatz ist im harmonisierten Fördermodell nicht enthalten — Fenster gehören deshalb in eine Etappe, in der ohnehin gefördertes Bauteil dazukommt, oder in die Systemsanierung.
- Vor jeder Etappe die Schadstofffrage klären. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990 ist die Ermittlung Voraussetzung dafür, dass Handwerker überhaupt arbeiten dürfen.
Warum die Reihenfolge über den Erfolg entscheidet
Die Hülle bestimmt die Heizlast, die Heizlast bestimmt die Anlage. Wie eng dieser Zusammenhang gesehen wird, zeigt eine Nebenbedingung im harmonisierten Fördermodell der Kantone: Der Förderbeitrag an eine Wärmepumpe wird mit höchstens 50 Watt thermischer Nennleistung pro Quadratmeter Energiebezugsfläche bemessen. Das HFM erklärt diesen Deckel ausdrücklich damit, dass er «dem Heizleistungsbedarf bei einer durchschnittlich isolierten Gebäudehülle entspricht».
Für ein Haus mit 200 m² Energiebezugsfläche sind das 10 kW. Wird eine 15-kW-Anlage eingebaut, weil sie zur ungedämmten Hülle passt, zahlt der Kanton trotzdem nur auf 10 kW — und du lebst zwanzig Jahre mit einer Anlage, die taktet, mehr Strom braucht und teurer war. Dämm zuerst und kauf danach die Anlage, die zum sanierten Haus passt.
Die zweite Wirkungskette betrifft die Bauteile untereinander: Eine Fassadendämmung verändert die Fensteranschlüsse. Wer die Fenster zwei Jahre vorher ersetzt hat, zahlt die Laibungen und die Dichtungsanschlüsse zweimal. Wer sie gleichzeitig ersetzt, hat einen Anschluss und eine Garantieadresse.
Was welche Etappe an Förderung auslöst
Das harmonisierte Fördermodell der Kantone kennt drei Wege, und sie schliessen sich gegenseitig aus. Das ist der Satz, an dem in der Praxis das meiste Geld verlorengeht.
| Weg | Massnahme | Bezugsgrösse | Minimalfördersatz HFM 2015 |
|---|---|---|---|
| Einzelmassnahme Hülle | M-01 Wärmedämmung Fassade, Dach, Wand und Boden gegen Erdreich | wärmegedämmte Bauteilfläche | 40 Fr. je m² Bauteil |
| Einzelmassnahme Wärme | M-05 Luft/Wasser-Wärmepumpe | thermische Nennleistung | 1’600 Fr. + 60 Fr. je kW |
| Einzelmassnahme Wärme | M-06 Sole/Wasser- oder Wasser/Wasser-Wärmepumpe | thermische Nennleistung | 2’400 Fr. + 180 Fr. je kW (bis 500 kW) |
| Sanierung in Etappen | M-10 Verbesserung der GEAK-Klasse | Energiebezugsfläche | Einfamilienhaus: 50 Fr./m² bei 2 Klassen bis 155 Fr./m² bei 6 Klassen |
| Sanierung in Etappen | M-11 Reduktion Heizwärme- und Heizenergiebedarf | Energiebezugsfläche | gleiche Staffel wie M-10 |
⚠ Die Sperrklausel: Bei M-10 und M-11 hält das HFM fest, dass eine Kombination mit Förderbeiträgen an Einzelbauteile (M-01), an Einzelanlagen (M-02 bis M-09) oder an eine Gesamtsanierung (M-12, M-13) im gleichen Bauprojekt nicht möglich ist. Du entscheidest dich also einmal: Entweder du sammelst Bauteil für Bauteil, oder du zielst auf eine Verbesserung der Effizienzklassen und lässt das Ergebnis zählen.
Die Kantone dürfen über diese Minimalsätze hinausgehen, und viele tun es. Die HFM-Zahlen sind die Untergrenze, nicht der Betrag auf deinem Auszahlungsbeleg — prüf das kantonale Förderprogramm, Stand August 2026.
Drei weitere Bedingungen aus dem HFM, die Etappenpläne kippen können:
- Förderberechtigt sind nur Gebäude mit Baubewilligungsjahr vor 2000.
- Bei M-01 gilt eine Grenze von U ≤ 0.20 W/m²K für das geförderte Bauteil, bei Wand und Boden mehr als zwei Meter im Erdreich U ≤ 0.25 W/m²K. Zusätzlich muss die U-Wert-Verbesserung mindestens 0.07 W/m²K betragen.
- Neue Auf- und Anbauten sowie Aufstockungen sind nicht förderberechtigt — nur bereits im Ausgangszustand beheizte Gebäudeteile.
- Ab 10’000 Franken Förderbeitrag pro Antrag verlangt das HFM bei M-01 einen GEAK Plus.
Was der reine Fensterersatz mit der Etappe zu tun hat
Das HFM 2015 sagt zu den Einzelmassnahmen an der Gebäudehülle: Enthalten ist ausschliesslich die Wärmedämmung von Fassaden, Dächern sowie Wänden und Böden gegen Erdreich. Der reine Fensterersatz sowie die Wärmedämmung von Estrichboden und Kellerdecke sind nicht mehr Teil des HFM.
Das ist keine Nebensächlichkeit, sondern eine Planungsanweisung. Fenster, Estrichboden und Kellerdecke sind oft die günstigsten Massnahmen mit der schnellsten Wirkung — und im Basisprogramm ohne Beitrag. Zwei Auswege, beide legitim:
- Fenster zusammen mit der Fassadendämmung ausführen. Der Beitrag kommt über die Fassadenfläche, der Anschluss wird einmal gemacht, und die Wärmebrücke am Fensteranschlag verschwindet mit.
- Auf die Systemsanierung setzen (M-10 oder M-11). Dort zählt das Ergebnis, nicht das Bauteil: Fenster, Estrichboden und Kellerdecke arbeiten in die Klassenverbesserung hinein.
Ein Fahrplan über drei Etappen
Der Fahrplan gilt für den Normalfall: Haus der Sechziger- bis Achtzigerjahre, funktionierende Heizung, kein akuter Wasserschaden.
| Etappe | Was ausgeführt wird | Zeitfenster | Warum sie nicht getauscht werden darf |
|---|---|---|---|
| 0 — Abklärung | GEAK Plus mit Etappierungsvorschlag, Schadstoffermittlung bei Baujahr vor 1990, Zustandsaufnahme Dach und Fenster | 2 bis 4 Monate vor allem anderen | Ohne Schadstoffbefund darf niemand Wände öffnen; ohne GEAK Plus fehlt bei M-01 ab 10’000 Franken die Fördergrundlage |
| 1 — Dach und oberste Geschossdecke | Dachsanierung mit Dämmung, allenfalls Estrichboden | wenn das Dach ohnehin ansteht | Ein späteres Dachprojekt zerstört die Anschlüsse der Fassadendämmung am Dachrand |
| 2 — Fassade und Fenster | Aussenwanddämmung und Fensterersatz in einem Zug, Storenkästen und Laibungen mit | direkt nach Etappe 1 oder gemeinsam | Getrennt ausgeführt zahlst du Anschlussarbeiten zweimal und hast zwei Garantieadressen für dieselbe Fuge |
| 3 — Wärmeerzeugung und Verteilung | Wärmepumpe, hydraulischer Abgleich, allenfalls grössere Heizkörper | nach Abschluss der Hülle | Die Heizlast wird erst jetzt richtig gerechnet; vorher gekaufte Leistung bleibt zwanzig Jahre zu gross |
Was in diesem Plan bewusst fehlt: die Fassadendämmung vor dem Dach. Wer unten anfängt, arbeitet gegen den Dachrand — und der Dachdecker schneidet später in die frische Dämmung.
Woran du den Zustand deiner Bauteile abliest
Bevor du Etappen schneidest, brauchst du eine ehrliche Zustandsaufnahme. Vier Prüfungen, die du in einer Stunde selbst machen kannst und deren Ergebnis in den GEAK-Termin gehört:
- Fenster: Baujahr am Abstandhalter im Glaszwischenraum ablesen, Dichtungen auf Risse prüfen, an kalten Tagen die Innenseite des Rahmens abtasten.
- Dach: Estrich bei Schneefall und bei Sturm kontrollieren — Flugschnee und Zugluft zeigen Undichtheiten, die kein Foto zeigt.
- Heizung: Baujahr und Nennleistung am Typenschild notieren. Diese Zahl brauchst du später, um zu sehen, wie stark überdimensioniert der Ersatz wäre.
- Keller und Wände gegen Erdreich: Feuchtestellen mit Datum fotografieren, im Winter und im Sommer je einmal.
Wie unterschiedlich solche Fahrpläne in der Wirklichkeit aussehen, zeigt der Forumsthread Totalsanierung EFH BJ 1912 mit einem über Jahre dokumentierten Verlauf.
Was heisst das für dich
Bestell zuerst den GEAK Plus, nicht die erste Offerte — der Beratungsbericht liefert die Etappierung, die Priorisierung und eine Berechnung der Förderbeiträge, und für die Etappenmassnahmen ist er ohnehin Bedingung. Entscheide danach bewusst zwischen Einzelmassnahmen und Systemsanierung, und halte diesen Entscheid für alle Etappen durch. Prüf vor jeder Etappe das kantonale Förderprogramm neu; die HFM-Sätze sind Untergrenzen, die Kantone ändern ihre Programme jährlich. Und leg die Heizung ans Ende — es sei denn, sie fällt vorher aus.
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