Sanieren oder abreissen und neu bauen: wie du das rechnest

Das Haus ist von 1968. Dach, Fenster, Heizung, Bad und Elektroinstallation sind im selben Jahrzehnt fällig, und beim ersten Rundgang sagt der Architekt den Satz, den viele hören: für dieses Geld liesse sich neu bauen. Ob das stimmt, entscheidet nicht der Quadratmeterpreis, sondern vier Grössen, die in den meisten Vergleichen fehlen — Nutzflächengewinn, Bewilligungsrisiko, Steuerabzug und Zeit.

Kurzantwort

• Vergleiche Gesamtkosten, nicht Baukosten. Auf die Neubauseite gehören Rückbau, Entsorgung, Baunebenkosten und die Ersatzwohnung; auf die Sanierungsseite die Etappen, die du in zehn Jahren ohnehin noch machst.
• Der Steuerabzug kippt den Vergleich in beide Richtungen. Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau sind abziehbar (Art. 32 Abs. 2 DBG) — energetische Massnahmen am Neubau dagegen gar nicht.
• Der Nutzflächengewinn ist die einzige Position, die einen Ersatzneubau wirklich trägt. Er hängt an der Ausnützungsziffer, nicht am Wunsch.
• Was den Neubau kippt: Lärm (Art. 31 LSV), Ortsbild- und Denkmalschutz, ausserhalb der Bauzone Art. 24c RPG, und eine allfällige Mehrwertabgabe.
• Zeit ist eine Kostenposition. Eine Etappensanierung lässt sich meist bewohnt durchziehen, ein Ersatzneubau nie.

Welche Kosten in den Vergleich gehören

Die meisten Vergleiche scheitern daran, dass links und rechts nicht dasselbe steht. Diese Aufstellung zwingt beide Spalten auf dieselbe Linie. Trag deine eigenen Zahlen ein — die Spalte ganz rechts sagt, woher sie kommen.

⚠ Eine amtliche Schweizer Statistik, die Franken je Kubikmeter für Sanierung und Ersatzneubau ausweist, gibt es nicht — deshalb stehen in dieser Tabelle keine Beträge. Was der Bund misst, ist die Preisentwicklung: Der Baupreisindex des Bundesamts für Statistik lag im April 2026 für den Neubau eines Einfamilienhauses 1,0 Prozent über dem Vorjahr, für die Renovation eines Mehrfamilienhauses 0,6 Prozent. Zwei Jahre Planungsverzögerung sind in dieser Grössenordnung spürbar, aber sie entscheiden den Vergleich nicht.

Was der Steuerabzug an beiden Enden ausmacht

Hier liegt der Teil, den Vergleiche am häufigsten unterschlagen — und er geht in beide Richtungen.

Für den Ersatzneubau spricht der Rückbauabzug. Art. 32 Abs. 2 DBG stellt die Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau den Unterhaltskosten gleich. Was darunter fällt, sagt Art. 2 der Liegenschaftskostenverordnung: «die Kosten der Demontage von Installationen, des Abbruchs des vorbestehenden Gebäudes sowie des Abtransports und der Entsorgung des Bauabfalls». Nicht abziehbar sind insbesondere Altlastensanierungen des Bodens, Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten und Aushubarbeiten. Du musst die Kosten der Steuerbehörde in einer separaten Abrechnung ausweisen, gegliedert nach Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung — sag das dem Rückbauunternehmen, bevor es die Rechnung schreibt.

Drei Bedingungen hängen daran. Der Ersatzneubau muss nach Art. 3 der Verordnung «innert angemessener Frist auf dem gleichen Grundstück» entstehen und «eine gleichartige Nutzung» aufweisen. Und nach Art. 2 Abs. 4 muss dieselbe steuerpflichtige Person bauen, die zurückgebaut hat. Wer abbricht und die Parzelle danach verkauft, verliert den Abzug.

Übersteigen die Kosten das Einkommen, greift Art. 32 Abs. 2bis DBG: Der Rest ist in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar. Die Verordnung präzisiert in Art. 4 Abs. 3, dass der Übertrag erfolgt, «sofern das Reineinkommen negativ ist» — und Absatz 4 schliesst den Pauschalabzug in denselben Jahren aus.

Für die Sanierung spricht alles andere. Werterhaltende Aufwendungen sind abziehbar, wertvermehrende nicht; letztere zählen dafür bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten. Und beim Energieabzug ist der Unterschied hart: Das Merkblatt des kantonalen Steueramtes Zürich hält fest, Aufwendungen für energiesparende Massnahmen seien nur bei Investitionen in bestehende Gebäude abziehbar — «Energiesparende Massnahmen, die anlässlich der Erstellung von Neubauten vorgenommen werden, sind steuerlich nicht abzugsfähig.» Dieselbe Wärmepumpe, dasselbe Dach: im Bestand abziehbar, im Neubau nicht.

⚠ Die kantonale Praxis weicht in Details ab, etwa bei der Frist für den Übertrag. Der Kanton Zürich nennt in seinem Merkblatt eine maximal zulässige Frist von 3 Jahren für die Geltendmachung übertragbarer Beträge nach einem Eigentumsübergang. Hol dir das Merkblatt deines Kantons, bevor du rechnest.

Wie die Bauordnung den Ersatzneubau begünstigt oder verhindert

Der Neubau lohnt sich in der Regel nur, wenn er mehr Fläche bringt als das, was heute steht. Wie viel das ist, steht in der Bau- und Zonenordnung deiner Gemeinde, nicht im Prospekt. Rechne die zulässige Ausnützung aus und vergleiche sie mit dem Bestand — ist sie ausgeschöpft, fällt die stärkste Position der Neubauseite weg.

Drei Hürden treffen den Neubau, den Bestand aber nicht:

• Lärm. Art. 31 Abs. 1 LSV lässt Neubauten mit lärmempfindlichen Räumen bei überschrittenen Immissionsgrenzwerten nur zu, wenn die Werte durch die Anordnung der Räume auf der lärmabgewandten Seite oder durch abschirmende Massnahmen eingehalten werden können. Gelingt das nicht, braucht es nach Absatz 2 ein überwiegendes Interesse an der Errichtung und die Zustimmung der kantonalen Behörde. Ein bestehendes Haus an derselben Strasse darf weiterbewohnt werden — ein neues nicht ohne Weiteres.
• Ausserhalb der Bauzone. Art. 24c RPG schützt bestimmungsgemäss nutzbare altrechtliche Bauten in ihrem Bestand und erlaubt Erneuerung, teilweise Änderung, massvolle Erweiterung oder Wiederaufbau. Art. 42 Abs. 3 RPV zieht die Grenzen: innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens höchstens 60 Prozent mehr anrechenbare Bruttogeschossfläche, ausserhalb weder mehr als 30 Prozent noch mehr als 100 Quadratmeter, wobei Erweiterungen im Volumen nur halb angerechnet werden.
• Mehrwertabgabe. Art. 5 Abs. 1bis RPG verlangt für neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenen Boden einen Ausgleich von mindestens 20 Prozent, fällig bei der Überbauung oder der Veräusserung. Für Auf- und Umzonungen gilt kantonales Recht, und das geht auseinander — frag die kantonale Fachstelle für Raumentwicklung, bevor du mit einer Aufzonung rechnest.

Dazu kommt der Ortsbild- und Denkmalschutz. Steht dein Haus in einem kommunalen Inventar oder in einer Kernzone, ist der Abbruch bewilligungspflichtig und kann verweigert werden — auch dann, wenn die Substanz schlecht ist.

Welche Rolle die verbleibende Nutzungsdauer der Bauteile spielt

Ein Haus ist kein Bauteil, sondern ein Bündel von Bauteilen mit sehr unterschiedlicher Restlebensdauer. Tragstruktur, Kellergeschoss und Erschliessung halten am längsten; Heizung, Fenster, Küche, Bad und Elektro sind die kurzlebigen. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht «wie alt ist das Haus», sondern: Ist die Tragstruktur gesund, sind die Geschosshöhen brauchbar, und lässt sich der Grundriss auf heutige Nutzung bringen?

Ist die Antwort dreimal ja, kaufst du mit dem Ersatzneubau vor allem etwas zurück, das du schon hast. Ist sie einmal nein — feuchtes Untergeschoss ohne Sanierungsweg, Geschosshöhen zu tief, Tragstruktur beschädigt —, verschiebt sich das Bild deutlich.

Was die graue Energie im Vergleich bedeutet

Diese Position taucht in keiner Offerte auf, wird aber regulatorisch relevant. Das KBOB-Faktenblatt zu grauen Treibhausgasemissionen hält fest, dass Baumaterialien für rund 10 Prozent des Schweizer Treibhausgas-Fussabdrucks verantwortlich sind, und dass ein Gebäude mit guter Hülle und erneuerbarer Wärmeerzeugung über die Lebensdauer mehr graue als betriebliche Emissionen verursacht. Unter den Handlungsempfehlungen steht wörtlich: «Gebäude länger nutzen, Umbau und Erweiterung statt Ersatzneubau bestellen, Bauteile wiederverwenden.»

Wichtiger für deine Planung: Dasselbe Faktenblatt weist darauf hin, dass die Kantone gestützt auf das revidierte Energiegesetz Grenzwerte für die graue Energie im Gebäudebereich festlegen müssen. Wer 2029 baut, wird sich in einigen Kantonen an Werte halten müssen, die es 2026 noch nicht gibt.

Was heisst das für dich

Fang mit den zwei Zahlen an, die nichts kosten: der zulässigen Ausnützung nach der Bau- und Zonenordnung und einer Vorabklärung bei der Baubehörde zu Lärm, Ortsbild und Abbruchbewilligung. Erst wenn beides für den Neubau spricht, holst du Offerten. Führ die Tabelle oben in beiden Spalten vollständig aus — Ersatzwohnung, Doppelbelastung und Rückbauabzug gehören hinein, sonst vergleichst du Äpfel mit einem Teil eines Apfels. Lass dir die Rückbaukosten getrennt nach Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung ausweisen; ohne diese Gliederung ist der Abzug gefährdet. Und rechne die Sanierung nicht als Ganzes, sondern als Etappenprogramm über zehn Jahre — so, wie du sie ohnehin bezahlen würdest. Dieser Überblick ordnet die Positionen; die Beurteilung deiner Bausubstanz gehört einer Fachperson.

Weiterlesen

• In welcher Reihenfolge saniert wird — das Etappenprogramm, das die linke Spalte füllt
• Ausnützungsziffer berechnen — die Zahl, die über den Nutzflächengewinn entscheidet
• Werterhaltend oder wertvermehrend — die Abgrenzung, die den Steuerabzug bei der Sanierung bestimmt
• Im Forum: Aufstocken und sanieren oder Ersatzneubau, Finanzierung bei Abriss und Neubau und Totalsanierung eines Einfamilienhauses von 1912

Quellen

• Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, Art. 32 — Rückbaukosten den Unterhaltskosten gleichgestellt, Übertrag auf zwei Steuerperioden
• Liegenschaftskostenverordnung, SR 642.116 — Art. 2 abziehbare und nicht abziehbare Rückbaukosten, Art. 3 Definition des Ersatzneubaus, Art. 4 Übertrag, Art. 5 Pauschalabzug
• Kanton Zürich, Merkblatt Liegenschaftskosten ZStB Nr. 30.3 — Abgrenzung werterhaltend und wertvermehrend, keine Energieabzüge bei Neubauten, Frist von 3 Jahren nach Eigentumsübergang
• Lärmschutz-Verordnung, SR 814.41, Art. 31 — Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten
• Raumplanungsgesetz, SR 700, Art. 5 und 24c — Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent, Bestandesschutz altrechtlicher Bauten
• Raumplanungsverordnung, SR 700.1, Art. 42 — 60 Prozent innerhalb des Volumens, 30 Prozent und 100 Quadratmeter ausserhalb
• KBOB, Faktenblatt Graue Treibhausgasemissionen (2025) — 10 Prozent des Treibhausgas-Fussabdrucks, Handlungsempfehlung zugunsten des Umbaus, kantonale Grenzwerte für graue Energie
• Bundesamt für Statistik, Baupreisindex April 2026 — Neubau Einfamilienhaus und Renovation Mehrfamilienhaus im Jahresvergleich
• Eidgenössische Steuerverwaltung, Mehrwertsteuersätze — Normalsatz 8,1 Prozent