Ausnützungsziffer berechnen: was du noch bauen darfst

Die Parzelle misst 730 Quadratmeter, die Zone erlaubt eine Ausnützungsziffer von 0.25, das Haus hat 161 Quadratmeter Wohnfläche — und der Architekt sagt, für den Wintergarten reiche es nicht. Rechnerisch fehlen 21 Quadratmeter. Nur rechnet er nicht mit der Wohnfläche, sondern mit der anrechenbaren Geschossfläche, und das sind zwei verschiedene Zahlen.

Wie du die Ausnützungsziffer berechnest und welche Flächen zählen

Die Formel ist banal, die Zähler sind es nicht. Der Kanton Zürich definiert in § 255 PBG:

«Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.»

Drei Konsequenzen, an denen die meisten Eigenrechnungen scheitern:

Treppenhaus, Korridor, Bad und WC zählen mit. Wer mit der Nettowohnfläche aus dem Verkaufsprospekt rechnet, unterschätzt die anrechenbare Geschossfläche regelmässig um zehn bis zwanzig Prozent.
Innere Trennwände zählen mit. Gemessen wird nicht der begehbare Boden, sondern die Fläche samt Wandquerschnitten.
Dachstock und Untergeschoss zählen nur teilweise. Nach § 255 Abs. 3 PBG sind entsprechende Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen anrechenbar, «soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe». Andere Kantone knüpfen stattdessen an die Kniestockhöhe an — ein hoher Kniestock macht aus dem Dachraum ein anrechenbares Geschoss.

Auf der Nennerseite steht die anrechenbare Grundstücksfläche. Die IVHB hält dazu fest: Dazu gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen; die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet, nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung. Liegt deine Parzelle teilweise im Wald oder in der Landwirtschaftszone, zählt dieser Teil nicht mit.

Warum es vier Ziffern gibt und welche für dich gilt

Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe definiert in Anhang 1 vier Nutzungsziffern mit ihren Formeln:

Ziffer	Formel	Was gemessen wird
Geschossflächenziffer GFZ	Summe aller Geschossflächen ÷ anrechenbare Grundstücksfläche	Haupt-, Neben-, Verkehrs-, Konstruktions- und Funktionsflächen zusammen
Baumassenziffer BMZ	Bauvolumen über dem massgebenden Terrain ÷ anrechenbare Grundstücksfläche	das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen
Überbauungsziffer ÜZ	anrechenbare Gebäudefläche ÷ anrechenbare Grundstücksfläche	die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie
Grünflächenziffer GZ	anrechenbare Grünfläche ÷ anrechenbare Grundstücksfläche	unversiegelte, nicht als Abstellfläche dienende Bodenflächen

Der Punkt, an dem Beratungsgespräche regelmässig entgleisen: Ausnützungsziffer und Geschossflächenziffer sind nicht dasselbe. Der Zürcher Leitfaden zur Harmonisierung der Baubegriffe schreibt es ausdrücklich: Die IVHB sieht als Ersatz für die Ausnützungsziffer die Geschossflächenziffer vor, doch die Konkordatskantone sind gemäss Beschluss des Interkantonalen Organs zur Harmonisierung der Baubegriffe vom 15. Januar 2009 von deren Übernahme befreit; Zürich hat sie nicht übernommen. Die Geschossflächenziffer zählt auch Konstruktions- und Funktionsflächen, die Ausnützungsziffer nur die Aufenthaltsräume. Wer eine Ziffer aus einem Merkblatt mit der Rechenweise eines anderen Kantons kombiniert, kommt sicher auf ein falsches Ergebnis.

Prüf deshalb in dieser Reihenfolge: Zonenplan der Gemeinde, Bau- und Zonenordnung, dann das kantonale Bau- oder Planungsgesetz für die Messweise. Die Gemeinde legt das Mass fest, der Kanton die Rechenregel.

In welchen Kantonen die IVHB gilt und wo die Ausnützungsziffer bleibt

Ob in deiner Bau- und Zonenordnung eine Ausnützungsziffer oder eine Geschossflächenziffer steht, hängt zuerst vom Kanton ab. Laut der Bau-, Planungs- und Umweltschutzdirektoren-Konferenz (BPUK) ist die IVHB in 17 Kantonen in Kraft. Die Ausnützungsziffer ist dort nicht automatisch verschwunden: Nach dem Beschluss des Interkantonalen Organs vom 15. Januar 2009 dürfen Kantone sie per Vorbehalt anstelle der Geschossflächenziffer weiterführen. Fünf Kantone haben das laut dem Stand der Beitritte der BPUK getan.

Kanton	IVHB in Kraft seit	Vorbehalt Ausnützungsziffer
Aargau	26.11.2010	ja
Appenzell Innerrhoden	01.01.2016	nein
Bern	26.11.2010	nein
Basel-Landschaft	26.11.2010	nein
Freiburg	26.11.2010	nein
Graubünden	26.11.2010	nein
Jura	01.07.2019	nein
Luzern	01.01.2014	nein
Neuenburg	14.12.2010	nein
Nidwalden	29.07.2014	nein
Obwalden	29.06.2012	ja, nachträglich
Schaffhausen	01.01.2011	ja
Solothurn	01.07.2012	nein
Thurgau	26.11.2010	nein
Uri	01.01.2012	ja
Wallis	01.01.2018	nein
Zug	01.01.2015	ja

Nicht beigetreten sind Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Genf, Glarus, St. Gallen, Tessin, Waadt und Zürich. Schwyz war beigetreten und ist per 22. September 2022 wieder ausgetreten. Zürich hat Begriffe der IVHB auf den 1. März 2017 ins eigene Recht übernommen, ohne dem Konkordat beizutreten — die Ausnützungsziffer nach § 255 PBG gilt dort weiter, wie der Zürcher Leitfaden festhält.

Zwei Dinge stehen nicht in dieser Tabelle: ob deine Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung schon auf die neuen Begriffe umgestellt hat, und welche Ziffer sie für deine Zone festlegt. Beides liest du in der Bau- und Zonenordnung selbst nach. Die Übersicht stützt sich auf die Liste der BPUK, Stand 9. November 2022; die Liste der beigetretenen Kantone auf der IVHB-Seite der BPUK war am 13. Oktober 2026 unverändert.

Bis wann die Gemeinden ihre Bauordnung umstellen müssen

Die neuen Baubegriffe gelten in deiner Gemeinde erst, wenn sie ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat. Bis dahin rechnet das Bauamt mit der bisherigen Ordnung. Die Kantone setzen den Gemeinden dafür Fristen, und die sind nicht überall gleich streng:

Zürich: Die Gemeinden haben bis zum 29. Februar 2028 Zeit, ursprünglich galt der 28. Februar 2025. So steht es in Unterlagen des Kantons, gestützt auf den Antrag der Redaktionskommission des Kantonsrats vom 18. September 2025 (Geschäft 5889). Nach schriftlicher Auskunft des Rechtsdienstes der Baudirektion vom 12. Oktober 2026 ist die Verlängerung seit dem 1. August 2026 in Kraft, mit der Teilinkraftsetzung der PBG-Revision «Justierungen» (RRB 488/2026).
Zug: Nach § 71 Abs. 1 PBG mussten die Gemeinden ihre Vorschriften bei der nächsten Ortsplanungsrevision anpassen, spätestens bis Ende 2025, wie das Merkblatt der Baudirektion festhält. Laut schriftlicher Auskunft der Fachstelle Recht vom 13. Oktober 2026 wurde diese Frist nicht verlängert und wird es auch nicht. Einzelne Gemeinden haben angepasst, andere sind noch daran; für das Verpassen sieht das Gesetz keine Sanktion vor. Der Vorbehalt zur Ausnützungsziffer bleibt bestehen.

Die beiden Auskünfte hat Nariman Maddah von alpflo.ch bei den Baudirektionen eingeholt. Frag vor dem Baugesuch beim Bauamt deiner Gemeinde nach, welche Fassung der Bau- und Zonenordnung für dein Grundstück gilt.

Rechenbeispiel: wie viel Reserve bleibt

Ein Einfamilienhaus in einer zweigeschossigen Wohnzone, Kanton Zürich, Zahlen aus einem Forumsfall:

Position	Fläche
Parzellenfläche, vollständig in der Bauzone	730 m²
Ausnützungsziffer laut Bau- und Zonenordnung	0.25
Zulässige anrechenbare Geschossfläche	182.5 m²
Erdgeschoss, anrechenbar	88 m²
Obergeschoss, anrechenbar	88 m²
Dachstock, Kniestock unter dem Mass, nicht anrechenbar	0 m²
Bestehende anrechenbare Geschossfläche	176 m²
Reserve	6.5 m²

Sechs Quadratmeter sind kein Zimmer. Für den geplanten Wintergarten von 17 m² reicht das nicht — es sei denn, er fällt unter die Bonusregelung. Und genau das tut er unter Umständen: Nach § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung des Kantons Zürich gelten verglaste Balkone, Veranden, Loggien, Wintergärten und Windfänge ohne heiztechnische Installationen als nicht anrechenbar, soweit sie dem Energiesparen dienen — bis zu 20 Prozent der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen. Bei 176 m² sind das 35.2 m². Der Wintergarten liegt darunter.

Die Bedingung ist scharf und wird geprüft: keine heiztechnischen Installationen. Ein Wintergarten mit Bodenheizung ist ein Wohnraum und zählt voll. Wer im zweiten Anlauf einen Heizkörper nachrüstet, baut ohne Bewilligung. Wie schnell diese Frage in der Praxis kippt, zeigt die Diskussion im Forumsthread Ausnützungsziffer, in der genau dieser Fall verhandelt wird.

Wenn die Reserve fehlt: Ausnützung übertragen

Reicht die eigene Ziffer nicht, kennen viele Kantone die Ausnützungsübertragung: Ein Nachbargrundstück verzichtet zugunsten deines Grundstücks auf einen Teil seiner Nutzung. Die Voraussetzungen sind eng und überall ähnlich:

Die Grundstücke müssen in derselben Nutzungszone liegen und aneinandergrenzen.
Die abgebende Eigentümerschaft muss schriftlich verzichten; die Behörde bewilligt.
Die Übertragung wird im Grundbuch angemerkt. Im Kanton Luzern verlangt § 14 Abs. 4 der Planungs- und Bauverordnung die Anmerkung auf Kosten der berechtigten Eigentümerschaft ausdrücklich auch beim Grundstück, das Ausnützung erhält.

Was das wert ist, entscheidet der Markt und nicht die Behörde — im Forum wird dieser Preis regelmässig diskutiert. Rechne mit dem, was die abgebende Parzelle dadurch dauerhaft verliert: Sie ist nach der Anmerkung weniger bebaubar, und das bleibt so.

Was heisst das für dich

Hol dir drei Papiere, bevor du planst: den Zonenplanauszug deiner Gemeinde, die Bau- und Zonenordnung mit den Ziffern je Zone und den aktuellen Grundbuchauszug — Letzteren wegen möglicher Anmerkungen aus früheren Übertragungen. Rechne danach dein Haus selbst durch, Geschoss für Geschoss, mit Erschliessungsflächen und Trennwänden, und vergleich das Ergebnis mit den Angaben in den Baueingabeplänen. Weicht deine Zahl um mehr als fünf Prozent ab, liegt die Ursache fast immer bei den Dach- oder Untergeschossflächen. Und klär die Ziffernfrage vor dem Landkauf, nicht danach: Eine Parzelle ohne Reserve ist keine Baulandreserve.