Eine Sanierung im Stockwerkeigentum durchbringen, wenn die anderen bremsen

Die Aussenhülle ist seit 33 Jahren unverändert, deine Heizkosten sind entsprechend, und die fünf anderen Parteien im Terrassenhaus wollen keinen Beschluss über eine Sanierung. Die fünf haben ihre Fenster längst auf eigene Rechnung ersetzt. Genau dieser Fall steht im Forum unter Erneuerungsfonds und Bezug für die Renovation — und rechtlich ist die Lage besser, als sie sich anfühlt.

Kurzantwort

• Notwendige Massnahmen kann jeder Einzelne verlangen und nötigenfalls gerichtlich anordnen lassen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Diese Befugnis ist zwingend.
• Sofortmassnahmen gegen drohenden Schaden darf jeder allein und auf Kosten aller ergreifen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB).
• Eine Versammlung erzwingen kann ein Fünftel der Eigentümer (Art. 712m Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 64 Abs. 3 ZGB).
• Notwendig heisst Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit — dafür genügt die Kopfmehrheit (Art. 647c ZGB). Alles darüber hinaus ist nützlich und braucht zwei Mehrheiten (Art. 647d ZGB).
• Der Erneuerungsfonds ist Vermögen der Gemeinschaft (Art. 712l Abs. 1 ZGB) — über seine Verwendung entscheidet die Versammlung, nicht der Einzelne.

Der Hebel, den kaum jemand kennt

Art. 647 Abs. 2 ZGB ist die wichtigste Bestimmung für jede blockierte Gemeinschaft. Sie beginnt mit der Feststellung, dass die Miteigentümer bestimmte Befugnisse «nicht aufheben oder beschränken» können — auch nicht im Reglement, auch nicht mit einem einstimmigen Beschluss. Zwei Befugnisse sind gemeint:

«1. zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden;

2. von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen zu ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.»

Ziffer 1 ist der Anspruch auf Unterhalt. Er richtet sich gegen die Gemeinschaft, und er endet nicht bei einer ablehnenden Mehrheit, sondern beim Gericht. Ziffer 2 ist das Notrecht: Wenn das Flachdach im Februar Wasser durchlässt, brauchst du keinen Beschluss für die Notabdichtung — du brauchst Fotos, eine Meldung an die Verwaltung und eine Rechnung, die du einreichst.

⚠ Ziffer 2 deckt nur, was «sofort getroffen werden muss». Wer damit eine geplante Gesamtsanierung an der Versammlung vorbei durchzieht, bleibt auf den Kosten sitzen.

Notwendig, nützlich, luxuriös — und warum die Einordnung deine Arbeit ist

Ob du eine Kopfmehrheit oder zwei Mehrheiten brauchst, entscheidet sich an der Frage, was die Massnahme bezweckt. Die drei Definitionen und ihre Mehrheiten stehen im Artikel welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht; für die Durchsetzung zählt vor allem eines: Wer eine Sanierung will, sollte sie so weit wie möglich als notwendig ausweisen können.

Die praktische Folge ist eine Strategie, keine Rechtsfrage: Trenn den ohnehin fälligen Unterhalt vom energetischen Zusatz und lass über beides getrennt abstimmen. Der notwendige Teil braucht nur die Kopfmehrheit, und wenn er beschlossen ist, wird der Zusatz billiger — das Gerüst steht ohnehin.

Vier Schritte zum Sanierungsbeschluss im Stockwerkeigentum

1. Den Zustand feststellen lassen. Ein Zustandsbericht eines Bauexperten oder ein GEAK zum Gebäude ist die Grundlage für alles Weitere. Ohne Befund ist «notwendig» eine Meinung, mit Befund ist es eine Tatsache.
2. Traktandum schriftlich einreichen. Mit Antragstext, Kostenschätzung, Finanzierungsvorschlag und der Angabe, welche Mehrheit du für nötig hältst. Ein Antrag, über den nicht abgestimmt wird, existiert rechtlich nicht.
3. Falls die Verwaltung nicht traktandiert: Versammlung erzwingen. Art. 712m Abs. 2 ZGB verweist auf das Vereinsrecht, und Art. 64 Abs. 3 ZGB verlangt die Einberufung, «wenn ein Fünftel der Mitglieder die Einberufung verlangt». Verlang sie schriftlich und mit Traktandenliste.
4. Wird abgelehnt, obwohl notwendig: Klage nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB. Beklagte Partei ist die Gemeinschaft, die nach Art. 712l Abs. 2 ZGB unter ihrem Namen beklagt werden kann. Dem Prozess geht in der Regel die Schlichtung voraus.

Zur Beschlussfähigkeit ein Detail, das Blockaden auflöst: Ist die erste Versammlung nicht beschlussfähig, ist nach Art. 712p Abs. 2 ZGB eine zweite einzuberufen, «die nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden darf». Diese zweite Versammlung ist bereits beschlussfähig, «wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind». Fernbleiben verhindert einen Entscheid also nicht, es verschiebt ihn um zehn Tage und senkt danach die Hürde.

Geld: Fonds, Umlage oder Kredit

Der Erneuerungsfonds gehört nach Art. 712l Abs. 1 ZGB der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern. Über seine Verwendung entscheidet die Versammlung im Rahmen des Beschlusses über die Massnahme. Reicht er nicht, gibt es drei Wege, und alle drei brauchen einen Beschluss:

• Ausserordentliche Einlage nach Wertquoten, meist in zwei bis drei Tranchen.
• Erhöhung der ordentlichen Einlage für die kommenden Jahre — planbar, aber langsam.
• Darlehen der Gemeinschaft. Möglich, weil die Gemeinschaft nach Art. 712l ZGB eigenes Vermögen hat und handlungsfähig ist; die Banken verlangen in der Praxis Sicherheiten und einen klaren Beschluss.

Wer bei einer Einlage nicht mitzieht, ist nicht das Ende: Die Gemeinschaft hat nach Art. 712i ZGB Anspruch auf ein Pfandrecht am Anteil des Säumigen für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre. Wie der Anteil berechnet wird und wann Art. 712h Abs. 3 ZGB einen reduzierten Anteil erzwingt, steht im Artikel zur Kostenverteilung im Stockwerkeigentum.

Ein Hinweis zum Zeitpunkt, der aus dem Forum kommt: Im Fall Verkauf von nicht sanierten Wohnungen im Stockwerkeigentum stand die Kaufentscheidung unter Zeitdruck, während der Sanierungsbedarf bereits feststand. Wer eine Einheit in einer sanierungsbedürftigen Überbauung kauft, kauft den anteiligen Sanierungsbedarf mit. Verlang vor dem Kauf die Protokolle der letzten fünf Versammlungen und den Stand des Erneuerungsfonds.

Was heisst das für dich

Bring zuerst einen Befund und dann einen Antrag — in dieser Reihenfolge, weil «notwendig» eine Tatsachenfrage ist und deine Mehrheit davon abhängt. Trenn in deinem Antrag den fälligen Unterhalt vom energetischen Zusatz und lass getrennt abstimmen. Wenn die Verwaltung dein Traktandum ignoriert, sammle ein Fünftel der Stimmen und verlang die Versammlung schriftlich. Und merk dir für den Ernstfall den einen Satz, den dir niemand nehmen kann: Notwendige Verwaltungshandlungen kann jeder Einzelne verlangen und nötigenfalls vom Gericht anordnen lassen. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deines Reglements und deines Bauzustands.

Weiterlesen

• Welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht — notwendig, nützlich und luxuriös im Wortlaut
• Einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten — was tun, wenn der Sanierungsbeschluss mit der falschen Mehrheit fiel
• Im Forum: Erneuerungsfonds und Bezug für die Renovation — eine Partei will dämmen, fünf wollen nicht

Quellen

• Zivilgesetzbuch, SR 210 (Art. 64, 647–647e, 712g–712p), fedlex.admin.ch
• Bundesgericht, Urteil 5A_357/2022 vom 8. November 2023
• HEV Schweiz, Stockwerkeigentum