Das Reglement deines Stockwerkeigentums: was hineingehört und was nicht gilt
Was das Reglement regeln darf, wo es am Gesetz scheitert, welche Mehrheit es ändert und warum die Anmerkung im Grundbuch für Käufer entscheidend ist.
Im Reglement steht, wer den Veloraum wofür benutzen darf, und an der letzten Versammlung wurde für eine Partei eine Ausnahme beschlossen. Ein Eigentümer bringt einen Juristen mit und hält beides für unzulässig. So liegt der Forumsfall Beschluss einstimmig oder nicht — und er führt zur Grundfrage: Was darf ein Reglement überhaupt regeln, und mit welcher Mehrheit ändert man es?
Kurzantwort
- Das Reglement ist die Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Gemeinschaft (Art. 647 Abs. 1 und Art. 712g Abs. 3 ZGB). Es ist freiwillig, aber jeder Einzelne kann es verlangen.
- Änderung: Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertritt — auch wenn es aus dem Begründungsvertrag stammt.
- Anmerkung im Grundbuch macht es für jeden Käufer verbindlich.
- Grenze: Die zwingenden Befugnisse nach Art. 647 Abs. 2 ZGB und der Schutz von Art. 712h Abs. 3 ZGB lassen sich nicht wegbedingen.
- Unklare Reglementsbestimmungen fallen auf das Gesetz zurück — das Bundesgericht verlangt ausdrücklich, dass sie «genügend klar» sind.
Was ins Reglement gehört
Art. 712g Abs. 1 ZGB verweist für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen auf das Miteigentumsrecht. Absatz 2 erlaubt, diese Bestimmungen durch eine andere Ordnung zu ersetzen, «jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer». Absatz 3 gibt jedem den Anspruch auf ein Reglement über Verwaltung und Benutzung.
Daraus ergibt sich der sinnvolle Inhalt. Ein brauchbares Reglement beantwortet mindestens diese Punkte:
- Zweckbestimmung und Nutzungsart der Einheiten (Wohnen, Gewerbe, Vermietung)
- Zuordnung der Bauteile, soweit der Begründungsakt sie offenlässt
- Ausschliessliche Nutzungsrechte an Gartenanteilen, Sitzplätzen, Abstellplätzen
- Kostenverteilung je Kostenart, wo sie von der Wertquote abweichen soll
- Erneuerungsfonds: Einlagehöhe, Verwendungszweck, Beschlussweg
- Verwaltung: Bestellung, Zuständigkeiten, Vertretungsbefugnis, Amtsdauer
- Versammlung: Einladungsfrist, Form, Stimmrechtsvertretung, Protokoll
- Bauliche Massnahmen im Sonderrecht: Meldepflichten, Fachnachweise
- Hausordnung: Ruhezeiten, gemeinsame Räume, Waschküche, Abfall
⚠ Trenn Reglement und Hausordnung. Das Reglement ist die Grundordnung mit Grundbuchwirkung; die Hausordnung regelt den Alltag und lässt sich einfacher ändern. Wer alles ins Reglement schreibt, braucht für jede Anpassung der Waschküchenzeiten die qualifizierte Mehrheit.
Wie das Reglement geändert wird
Der massgebende Satz steht in Art. 712g Abs. 3 ZGB. Das Reglement bedarf «zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann».
Zwei Punkte daraus werden regelmässig falsch gehandhabt:
- Ein vom Bauträger vorgegebenes Reglement ist nicht in Stein gemeisselt. Auch das im Begründungsvertrag aufgestellte Reglement lässt sich mit dieser doppelten Mehrheit ändern.
- Nutzungsrechte sind geschützt. Nach Art. 712g Abs. 4 ZGB bedarf eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte «zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer». Wer den zugeteilten Gartenanteil eines anderen umverteilen will, braucht dessen Ja.
Für die Kostenverteilung hat das Bundesgericht im Urteil 5A_357/2022 vom 8. November 2023 eine praktische Unterscheidung eingeführt: Schweigt das Reglement dazu, genügt für eine Änderung des Verteilschlüssels ein Beschluss mit einfachem Mehr nach Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB. Wurde Art. 712h Abs. 1 ZGB ins Reglement übernommen, braucht es das Reglementsquorum nach Art. 712g Abs. 3 ZGB. Die Folgen für die Abrechnung stehen im Artikel zur Kostenverteilung im Stockwerkeigentum.
Was ein Reglement nicht regeln kann
| Gegenstand | Zulässig im Reglement | Grund |
|---|---|---|
| Abweichender Kostenverteilschlüssel | ja, mit Grenze | Art. 712h Abs. 3 ZGB bleibt zwingend |
| Ausschliessliche Nutzungsrechte zuteilen | ja | Änderung nur mit Zustimmung der Betroffenen, Art. 712g Abs. 4 |
| Zuständigkeit des Verwalters erweitern | ja | Art. 712g Abs. 2, im Begründungsakt oder einstimmig |
| Anspruch auf notwendigen Unterhalt beschränken | nein | Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB ist zwingend |
| Notmassnahmerecht des Einzelnen ausschliessen | nein | Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ist zwingend |
| Anfechtungsrecht oder Anfechtungsfrist ändern | nein | Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB |
| Gemeinschaftliche Bauteile zu Sonderrecht erklären | nein | Aufzählung in Art. 712b Abs. 2 ZGB ist abschliessend |
| Wertquoten ändern | nein | nur nach Art. 712e Abs. 2 ZGB mit Zustimmung aller Beteiligten |
| Verzicht auf Protokollierung | nein | Art. 712n Abs. 2 ZGB verlangt das Protokoll |
Zur ersten Zeile hat das Bundesgericht im Urteil 5A_82/2025 vom 19. Juni 2025 zwei Sätze formuliert, die jede Reglementsrevision begleiten sollten. Erstens: «Allerdings muss auch ein solcher abweichender Kostenverteilungsschlüssel den Grundsatz von Art. 712h Abs. 3 ZGB einhalten.» Und zweitens: «Die Reglementsbestimmung muss zudem genügend klar sein, andernfalls das dispositive Gesetzesrecht anzuwenden ist.» Eine unpräzise Sonderregel nützt niemandem — sie fällt im Streitfall auf das Gesetz zurück, und dann war die ganze Übung umsonst.
Die Anmerkung im Grundbuch
Art. 712g Abs. 3 ZGB sieht vor, dass das Reglement «im Grundbuch angemerkt» wird. Die Anmerkung ist kein Formalismus — sie macht die Ordnung für jeden Rechtsnachfolger verbindlich, auch für den Käufer, der sie beim Notariatstermin nie gesehen hat.
Für dich heisst das zweierlei. Beim Kauf verlangst du den Grundbuchauszug, den Begründungsakt, das angemerkte Reglement und die Protokolle der letzten fünf Versammlungen — in dieser Reihenfolge, weil das eine das andere erklärt. Bei einer Änderung sorgst du dafür, dass die neue Fassung tatsächlich angemerkt wird; sonst existieren zwei Versionen, und im Streit gilt die im Grundbuch.
Eine kleine Gemeinschaft mit zwei Parteien braucht dabei nicht weniger Sorgfalt, sondern mehr. Der Forumsfall Versammlung und Mehrheitsbeschluss im Zweifamilienhaus zeigt, warum: Bei zwei Einheiten gibt es weder eine Mehrheit noch ein Quorum im üblichen Sinn. Art. 712p Abs. 1 ZGB verlangt für die Beschlussfähigkeit «mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer» — bei zwei Parteien müssen also beide da sein, und jeder Entscheid ist faktisch einstimmig. Umso wichtiger ist eine Ordnung, die den Fall der Uneinigkeit regelt.
Was heisst das für dich
Hol dir die im Grundbuch angemerkte Fassung deines Reglements, nicht die Kopie im Ordner der Verwaltung, und lies sie einmal ganz. Markiere die Stellen, die von der gesetzlichen Ordnung abweichen — sie sind die einzigen, auf die es später ankommt. Prüf diese Abweichungen an den drei zwingenden Punkten: Anspruch auf notwendigen Unterhalt, Notmassnahmerecht, Schutz bei nicht genutzten Anlagen. Und wenn du eine Änderung anstösst: Formuliere so, dass ein Aussenstehender sie in einem Satz anwenden kann; alles andere fällt im Streitfall auf das Gesetz zurück. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deines Reglements im Einzelfall.
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