Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum prüfen, bevor du kaufst

Die Wohnung kostet 780’000 Franken, das Haus ist von 1996, die Fassade ist original. Im Protokoll der letzten Versammlung steht ein Fondsstand von 92’000 Franken für vierzehn Wohnungen, und der Verwalter sagt, das sei «solide». Solide ist ein Adjektiv. Ob der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum reicht, ist eine Rechnung — und du kannst sie vor dem Kauf machen, mit Unterlagen, auf die du Anspruch hast.

Kurzantwort

• Der Fonds gehört der Gemeinschaft, nicht dir (Art. 712l Abs. 1 ZGB). Beim Verkauf wird dir nichts ausbezahlt.
• Er ist nicht vorgeschrieben. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB gibt der Versammlung nur die Befugnis, über seine Schaffung zu befinden.
• Als Massstab dient der Gebäudeversicherungswert. Das Modell der BWO-Studie verlangt jährlich 0,975 Prozent davon, bei tiefem Zinsniveau 1,24 Prozent; tatsächlich einbezahlt wurden im Mittel 0,36 Prozent.
• Eine Unterdeckung ist eine verdeckte Schuld. Sie trifft dich nach deiner Wertquote (Art. 712h Abs. 1 ZGB), unabhängig davon, wie lange du schon Eigentümer bist.
• Rechne sie aus und zieh sie vom Angebot ab — oder verlang, dass die Sonderumlage vor der Handänderung beschlossen und vom Verkäufer bezahlt wird.

Wem der Erneuerungsfonds gehört

Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse beginnen. Art. 712l Abs. 1 ZGB sagt, die Gemeinschaft erwerbe unter ihrem eigenen Namen das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen, «wie namentlich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds». Der Fonds ist Vermögen der Gemeinschaft. Du hast keinen Auszahlungsanspruch, weder beim Verkauf noch beim Auszug.

Wirtschaftlich heisst das: Ein gut geäufneter Fonds ist ein Teil des Werts, den du mitkaufst, ein leerer Fonds eine Verpflichtung, die du mitkaufst. Beides gehört in den Preis. Beitragspflichtig bist du nach Art. 712h Abs. 1 ZGB nach Massgabe deiner Wertquote, und zwar auch für Erneuerungen, deren Abnutzung vor deiner Zeit entstanden ist.

Wie viel im Fonds liegen sollte

Eine gesetzliche Zahl gibt es nicht. Belastbar ist die Untersuchung «Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum», die das Institut für Betriebs- und Regionalökonomie der Hochschule Luzern 2010 in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Wohnungswesen erstellt hat. Sie modelliert, welche jährliche Einzahlung nötig wäre, um sämtliche Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile über 100 Jahre allein aus dem Fonds zu bezahlen, und vergleicht das Ergebnis mit 366 realen Gemeinschaften.

Der Studie zufolge zahlt die Hälfte aller Gemeinschaften gut einen Viertel dessen ein, was das Modell verlangt. Und die Zinsannahme des Basismodells trifft heute nicht mehr zu: Die Nationalbank weist für Spareinlagen im Juni 2026 einen Mittelwert von 0,07 Prozent aus. Die Studie hat diesen Fall selbst gerechnet — Variante 3 mit tiefen Zinsen — und kommt dort auf 1,24 Prozent. Der nötige Satz liegt heute also eher höher als 0,975 Prozent, nicht tiefer.

Die Erneuerungszyklen des Modells sind die zweite brauchbare Grösse. Nach 25 Jahren steht der Ausbau an (5 Prozent des GVW), nach 30 Jahren Installationen und Fassade (zusammen 21 Prozent), nach 50 Jahren Dach und Ausbau (10 Prozent). Das sind Modellwerte für eine vollständige werterhaltende Erneuerung, keine Offerte. Für die Grössenordnung reichen sie.

Die Deckungsrechnung

Zurück zum Eingangsfall. Vierzehn Wohnungen, Baujahr 1996, Gebäudeversicherungswert 4’200’000 Franken, deine Einheit hat eine Wertquote von 72/1000.

Damit ist aus «solide» eine Zahl geworden. 56’880 Franken sind kein Schätzwert für die Zukunft, sondern der rechnerische Anteil an einer Erneuerung, deren Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist. Ob sie in zwei oder in sieben Jahren beschlossen wird, ändert nichts daran, dass sie kommt — und dass du sie zahlst, wenn du dann Eigentümer bist.

Die Gegenprobe: Bei 12’000 Franken Jahreseinlage bräuchte die Gemeinschaft 66 Jahre, um die Lücke zu schliessen. Das ist die eigentliche Aussage der Zahl.

Was du aus Protokollen und Rechnungen liest

Verlang diese Unterlagen, bevor du ein Angebot abgibst. Ein Verkäufer, der sie nicht liefert, liefert dir damit auch eine Information.

1. Jahresrechnungen der letzten fünf Jahre, mit dem Stand des Erneuerungsfonds per Jahresende und der Höhe der Einlage. Steigt der Fonds nicht, wird er laufend für Unterhalt aufgebraucht.
2. Protokolle der letzten fünf Versammlungen. Gesucht sind vertagte Traktanden. Ein dreimal verschobener Fassadenentscheid ist aussagekräftiger als jede Zustandsbeschreibung.
3. Die Police der Gebäudeversicherung mit dem aktuellen Versicherungswert. Er ist die Bezugsgrösse deiner ganzen Rechnung.
4. Begründungsurkunde und Reglement, insbesondere die Wertquotentabelle und ein allfälliger abweichender Kostenverteilschlüssel.
5. Ausstände einzelner Miteigentümer. Die Gemeinschaft hat nach Art. 712i ZGB ein Pfandrecht für die Beiträge der letzten drei Jahre, aber ein Ausfall trifft am Ende die übrigen.
6. Beschlossene, aber noch nicht fakturierte Sonderumlagen. Sie sind der einzige Posten, der sich klar dem Verkäufer zuordnen lässt.
7. Ein Unterhalts- oder Werterhaltungsplan, falls vorhanden. Gibt es keinen, ist das für ein 30-jähriges Gebäude selbst ein Befund.

Wie du die Unterdeckung im Preis berücksichtigst

Drei Wege, in dieser Reihenfolge der Wirksamkeit. Erstens: Die Sonderumlage wird vor der Handänderung beschlossen und fällig gestellt, damit sie den Verkäufer trifft. Zweitens: Der Kaufpreis wird um deinen Anteil an der Lücke reduziert; im Beispiel um 56’880 Franken. Drittens: Ein Teil des Kaufpreises wird auf einem Sperrkonto zurückbehalten, bis die Versammlung über die Sanierung entschieden hat.

Was nicht funktioniert, ist die mündliche Zusicherung, «das kommt so schnell nicht». Eine Versammlung kann eine notwendige Erneuerung mit einfachem Mehr beschliessen, und du bist ab dem Beschluss nach deiner Wertquote dabei.

Der Steuerpunkt, der sich 2029 ändert

Heute sind deine Einlagen abziehbar. Art. 1 Abs. 1 Bst. a Ziff. 2 der ESTV-Liegenschaftskostenverordnung nennt als Unterhaltskosten ausdrücklich «Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB) von Stockwerkeigentumsgemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden». Die Bedingung ist scharf: Wird der Fonds auch für wertvermehrende Investitionen verwendet, fällt der Abzug weg.

Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ändert sich das. Der neue Art. 32 DBG lässt bei Liegenschaften des Privatvermögens nur noch die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten zum Abzug zu, und der neue Art. 32a DBG behält den Unterhaltsabzug den vermieteten oder verpachteten Liegenschaften vor. Wer selbst bewohnt, kann seine Einlagen in den Erneuerungsfonds ab dem 1. Januar 2029 nicht mehr abziehen. Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung einer Wohnung, die du 20 Jahre halten willst, ist das ein Posten.

Was heisst das für dich

Frag zuerst nach dem Gebäudeversicherungswert und dem Fondsstand und teil das eine durch das andere — unter zwei Prozent bei einem Gebäude über 25 Jahren ist ein Warnzeichen. Rechne dann die Jahreseinlage in Prozent des Versicherungswerts um und vergleich sie mit den 0,975 bis 1,24 Prozent aus dem Modell der BWO-Studie. Bestimme mit dem Baujahr, welcher Erneuerungszyklus als Nächstes fällig ist, und multipliziere die Lücke mit deiner Wertquote. Diese eine Zahl gehört auf dieselbe Seite wie der Kaufpreis. Und lies die Protokolle bis zurück ins fünfte Jahr: Was dreimal vertagt wurde, wird beim vierten Mal beschlossen.

Weiterlesen

• Kostenverteilung im Stockwerkeigentum: wer wie viel zahlt — die Wertquote und ihre Ausnahmen
• Wie lange Bauteile halten — die Nutzungsdauern hinter den Erneuerungszyklen
• Eine Sanierung im Stockwerkeigentum durchbringen — was du tust, wenn die Gemeinschaft bremst
• Im Forum: Erneuerungsfonds bei Eigentümerwechsel — wem der Fonds beim Verkauf gehört, und was im Kaufvertrag steht

Quellen

• Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210 — Art. 712h Beiträge nach Wertquote, Art. 712i Pfandrecht, Art. 712l Gemeinschaftsvermögen, Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 Erneuerungsfonds
• BWO / Hochschule Luzern IBR: Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum (Oktober 2010) — Modellrechnung, Erneuerungszyklen, tatsächliche Einzahlungsraten
• ESTV-Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116.2) — Art. 1 Abs. 1 Bst. a Ziff. 2 Einlagen in den Erneuerungsfonds
• Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, BBl 2025 23 — neuer Art. 32 und Art. 32a DBG
• SNB-Datenportal: Zinssätze Spareinlagen — Juni 2026