Unterhaltskosten fürs Eigenheim: was ein Haus jährlich kostet

Die Bank hat für den Unterhalt eine Pauschale eingesetzt, der Verkäufer sagte «da fällt nicht viel an», und im vierten Jahr steht die Heizung still. Die Frage ist nicht, ob ein Haus Geld kostet, sondern wie viel du dafür jedes Jahr zur Seite legen musst, damit die Rechnung nicht als Kredit endet. Für die Unterhaltskosten eines Eigenheims gibt es genau eine durchgerechnete Schweizer Grösse — und drei Zahlen, die im Umlauf sind und etwas anderes messen.

Kurzantwort

• Die belegte Rechengrösse: 0.975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr aus der vom Bundesamt für Wohnungswesen begleiteten Studie der Hochschule Luzern. Sie deckt sämtliche Erneuerungen über einen Zyklus von 100 Jahren.
• ⚠ Diese Zahl ist von 2010 und rechnet mit 2.9 Prozent Sparzins und 1.7 Prozent Bauteuerung. Die Studie selbst rechnet Varianten: mit tieferen Zinsen steigt die nötige Rate auf 1.24 Prozent.
• Die Bankpauschale misst etwas anderes: 0.8 Prozent des Belehnungswerts nennt die FINMA als Beispiel, und zwar für die Kreditprüfung, nicht als Budget.
• Die Steuerverwaltung nennt eine dritte Grösse: 10 beziehungsweise 20 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts als Pauschalabzug.
• Was tatsächlich zurückgelegt wird, liegt weit darunter: Mittelwert 0.36 Prozent, Median 0.25 Prozent des Gebäudeversicherungswerts.

Weshalb die Zahl aus der Kreditakte kein Budget ist

Wenn die Bank deine Tragbarkeit rechnet, setzt sie eine Zeile für Unterhalt und Nebenkosten ein. Die FINMA beschreibt in der Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025 als Beispiel eines nachhaltigen Kriteriums kalkulatorische Nebenkosten von 0.8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten — und stellt im selben Abschnitt klar, dass diese Kriterien nicht abschliessend sind. Wie diese Rechnung im Detail aufgebaut ist, steht in unserem Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung der Bank.

Der Zweck dieser Zeile ist, ein Kreditrisiko zu beurteilen, nicht deinen Erneuerungsbedarf zu planen. Sie hängt am Belehnungswert, also an einer Schätzung des Marktwerts, und der Marktwert enthält vor allem Lage. Ein Haus an teurer Lage bekommt damit ein grosses Unterhaltsbudget zugerechnet, obwohl das Dach gleich viel kostet wie am günstigen Ort. Genau umgekehrt beim alten Haus an einfacher Lage: tiefer Wert, tiefe Pauschale, und trotzdem stehen Fenster, Heizung und Bad gleichzeitig an.

Deshalb gilt: Die Bankzahl beantwortet die Frage der Bank. Deine Frage beantwortet sie nicht.

Die einzige durchgerechnete Schweizer Grösse

Die Hochschule Luzern hat für das Bundesamt für Wohnungswesen ein Modell aufgestellt, das die Erneuerung eines Gebäudes über 100 Jahre durchrechnet. Sollen sämtliche Erneuerungen aus der Rücklage bezahlt werden und ist die Rücklage nach 100 Jahren ausgeschöpft, ergibt sich «eine jährliche Einzahlungsrate in den EF von 0.975% des aktuellen GVW» — des Gebäudeversicherungswerts. Der Bauteilzyklus dahinter und die Nutzungsdauern stehen in unserer Tabelle zur Lebensdauer von Bauteilen; dort ist auch beschrieben, wie du deine eigene Bauteilliste aufbaust.

Die Studie ist von Oktober 2010, und sie sagt selbst, worauf sie steht. Für den Kapitalertrag nimmt sie die durchschnittliche jährliche Zinsrate seit 1980: rund 2.9 Prozent für Sparkonti, rund 4.1 Prozent für Kassenobligationen. Für die Kostenentwicklung nimmt sie die durchschnittliche jährliche Zunahme des Baukostenindexes seit 1980, rund 1.7 Prozent. Beide Annahmen sind heute nicht mehr die Gegenwart — und das verschiebt das Ergebnis in die unangenehme Richtung. Die Studie hat das durchgerechnet:

Zwei Zeilen sind für ein Einfamilienhaus besonders brauchbar. Die Variante «ohne Lift» senkt die Rate auf 0.92 Prozent, weil ein Aufzug in der Rechnung 1.7 Prozent des Versicherungswerts ausmacht — den hast du nicht. Und die Variante mit dem Zinsniveau der Erhebung zeigt die eigentliche Mechanik: Wenn der Ertrag auf der Rücklage kaum noch über der Bauteuerung liegt, muss die Rate steigen, weil das Geld nicht mehr für dich arbeitet. Die aktuelle Bauteuerung ist keine Nebensache — der Baupreisindex des Bundes lag im April 2026 bei 100.6 Punkten (Basis Oktober 2025 = 100), innert Jahresfrist ist das Preisniveau im Baugewerbe um 1.0 Prozent gestiegen.

Was tatsächlich zurückgelegt wird

Dieselbe Studie hat 366 Stockwerkeigentümergemeinschaften nach ihren tatsächlichen Einzahlungen gefragt. 345 von ihnen zahlten weniger als die Modellrate ein. Der Mittelwert lag bei rund 0.36 Prozent des Gebäudeversicherungswerts, der Median bei rund 0.25 Prozent. Auf 700’000 Franken Versicherungswert sind das 2’520 beziehungsweise 1’750 Franken im Jahr — gegen 6’825 Franken im Modell.

Die Zahlen stammen aus dem Stockwerkeigentum, weil dort überhaupt erhoben wird. Beim Einfamilienhaus gibt es keine Fondsbuchhaltung und niemanden, der nachrechnet. Der Rückstand fällt dort nur später auf, dafür ganz.

Die Unterhaltskosten deines Eigenheims haben vier Zeilen

Der Unterhalt eines Eigenheims ist nicht eine Zahl, sondern vier — und nur eine davon lässt sich für dich ausrechnen. Die anderen drei stehen in Rechnungen, die du schon hast.

Der Grund für diese Trennung ist nicht Ordnungsliebe. Die Rücklage ist Geld, das liegen bleiben muss, bis das Bauteil fällig ist. Die anderen drei Zeilen sind Geld, das jedes Jahr abfliesst. Wer beides in einen Topf wirft, hat am Ende den Topf für die Nebenkosten benutzt und für das Dach nichts mehr.

⚠ Für die Zeilen zwei bis vier gibt es keine Schweizer Durchschnittszahl, die für dein Haus etwas aussagen würde. Wassergebühren, Kehricht und Liegenschaftssteuer sind kantonal und kommunal; die Gebäudeversicherung ist in 19 Kantonen ein Monopol mit eigenem Tarif. Wir drucken hier deshalb keine Spanne, sondern nennen die Belege, die du ohnehin im Ordner hast. Welche wiederkehrenden Gebühren beim Bauen und danach anfallen, steht in unserem Beitrag zu Erschliessung und Anschlussgebühren.

Was der Steuerpauschalabzug über die Grössenordnung sagt

Es gibt eine dritte amtliche Zahl, und sie ist nützlich als Gegenprobe. Der Bund lässt dich nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung wählen: entweder die tatsächlichen Kosten von Unterhalt, Instandstellung, Verwaltung durch Dritte, energetischen Investitionen, Rückbau und Versicherungsprämien — oder einen Pauschalabzug. Dieser beträgt 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist, und 20 Prozent, wenn es älter ist. Die Wahl steht dir in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu offen.

Bei einem Eigenmietwert von 24’000 Franken sind das 4’800 Franken. Das liegt in derselben Grössenordnung wie die Modellrücklage — und trotzdem ist es keine Budgetzahl, sondern eine Vereinfachung für die Veranlagung. Welche Rechnung überhaupt abziehbar ist und welche zu den Anlagekosten zählt, entscheidet die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend.

⚠ Ein Datum gehört dazu: Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 fällt der Unterhaltskostenabzug beim selbst genutzten Wohneigentum weg. Am Geldbedarf ändert das nichts, an der Nettobelastung schon.

Was heisst das für dich

Nimm deinen Gebäudeversicherungsausweis und rechne die Rücklage aus — 0.92 Prozent, wenn du kein Haus mit Aufzug hast, und den höheren Wert, wenn deine Rücklage auf einem Konto ohne nennenswerten Ertrag liegt. Das ist deine erste Zeile, und sie gehört auf ein separates Konto, nicht auf das Haushaltkonto. Zieh dann die letzten drei Jahresabrechnungen hervor und trag die Zeilen zwei bis vier mit deinen eigenen Zahlen ein; das dauert eine halbe Stunde und ist genauer als jede Faustformel. Prüf die Rücklage einmal im Jahr gegen deine Bauteilliste — wenn Heizung und Fenster im gleichen Jahrfünft fällig werden, reicht der Durchschnitt nicht, und du musst früher anfangen. Und behalte im Kopf, dass der Gebäudeversicherungswert selbst der Bauteuerung folgt: Steigt er, steigt deine Rate mit. Diese Einordnung ist keine Finanz- oder Anlageberatung im Einzelfall.

Weiterlesen

• Wie lange Bauteile halten — die Nutzungsdauern hinter der Rücklage und die eigene Bauteilliste
• Werterhaltend oder wertvermehrend — welche Unterhaltsrechnung du abziehen kannst
• Tragbarkeit der Hypothek — wo die Bankpauschale in der Kreditrechnung steht
• Im Forum: Unterhaltskosten und Nebenkosten von Wohneigentum und Nebenkosten und Rückstellungen berechnen

Quellen

• BWO und Hochschule Luzern: Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum (Oktober 2010) — Modellrate 0.975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts, Modellannahmen 2.9 und 1.7 Prozent, Sensitivitätsanalyse Tabelle 4, tatsächliche Einzahlungen von 366 Gemeinschaften
• Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116), Art. 5 — Pauschalabzug 10 und 20 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts, Wahlrecht je Steuerperiode
• DBG (SR 642.11), Art. 32 — gesetzliche Grundlage des Abzugs
• FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 (22. Mai 2025) — kalkulatorische Nebenkosten 0.8 Prozent des Belehnungswerts, ausdrücklich nicht abschliessend
• BFS: Schweizerischer Baupreisindex im April 2026 — Indexstand 100.6 Punkte, Basis Oktober 2025 = 100, Jahresveränderung 1.0 Prozent