Direkte oder indirekte Amortisation: welche Variante mehr bringt

Die Bank verlangt 7’000 Franken Amortisation im Jahr und legt zwei Formulare vor: eines für die Zahlung an die Hypothek, eines für ein verpfändetes Konto der Säule 3a. Der Betrag ist derselbe, der Abfluss vom Lohnkonto ist derselbe. Trotzdem trennen die beiden Wege nach zehn Jahren einen mittleren fünfstelligen Betrag. Und die Antwort auf die Frage, welche Variante mehr bringt, hängt an genau drei Zahlen: deinem Grenzsteuersatz, dem Hypothekarzins und dem Jahr 2029.

Kurzantwort

• Direkt heisst: die Hypothek sinkt, mit ihr der abziehbare Schuldzins. Indirekt heisst: die Schuld bleibt nominal stehen, du sparst auf einem verpfändeten 3a-Konto, und der Beitrag ist zusätzlich abziehbar.
• Solange der Schuldzinsabzug gilt, gewinnt die indirekte Variante über die ganze plausible Zins- und Steuersatzspanne. Im Basisfall unten sind es rund 17’400 Franken in zehn Jahren.
• Der Vorsprung kommt fast vollständig aus dem 3a-Abzug, nicht aus dem Zinsabzug. Wer die Säule 3a ohnehin ausschöpft, gewinnt gar nichts und zahlt nur mehr Zins.
• Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Schuldzinsabzug für selbstbewohnte Liegenschaften. Dann trägt nur noch der 3a-Abzug, und bei tiefem Grenzsteuersatz und Zinsen über rund 4,6 Prozent kippt die Rechnung zugunsten der direkten Amortisation.
• Der Kapitalbezug aus der Säule 3a wird am Schluss gesondert besteuert (Art. 38 DBG). Das schmälert den Vorsprung, hebt ihn im Basisfall aber nicht auf.

Was die Bank überhaupt verlangen darf

Verhandelbar ist nicht das Ob, sondern nur das Wie. Ziff. 2.2 der Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt, lautet:

«Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren. Diese Amortisation hat linear zu erfolgen, beginnend spätestens per Quartalsende 12 Monate nach der Auszahlung bzw. bei einem Baukredit 12 Monate nach Bauvollendung.»

Und direkt danach: «Indirekte Amortisationen, beispielsweise über die Einzahlung und Verpfändung von Guthaben der Säule 3a oder von Lebensversicherungspolicen sowie von anderen ‹bankable assets›, sind möglich.» Sie beginnen spätestens per Ende des Folgejahres. Die Richtlinie schreibt also den Betrag vor und lässt den Weg offen. Genau dort liegt dein Entscheid.

Zehn Jahre durchgerechnet

Ausgangslage: Belehnungswert 900’000 Franken, Hypothek 705’000. Die Zweidrittelgrenze liegt bei 600’000, über der Grenze liegen 105’000 Franken, verteilt auf 15 Jahre sind das 7’000 Franken im Jahr. Zinssatz 1,91 Prozent — das war im Juni 2026 der Mittelwert im Neugeschäft für eine zehnjährige Festhypothek gemäss Datenportal der Nationalbank. Verzinsung des 3a-Guthabens 0,20 Prozent, ebenfalls SNB, gleicher Monat. Grenzsteuersatz 30 Prozent, eine Person.

Die Zahl entsteht aus drei Posten: 22’805 Franken mehr Steuerersparnis, minus 6’016 Franken Mehrzins auf der nicht gesenkten Hypothek, plus 633 Franken Zins auf dem 3a-Guthaben. Bemerkenswert ist das Verhältnis. Der zusätzliche Schuldzinsabzug bringt nur einen Bruchteil; die Arbeit macht der 3a-Abzug von 70’000 Franken über zehn Jahre.

Der Höchstbetrag ist deshalb der Engpass. 2026 darfst du mit Pensionskasse 7’258 Franken einzahlen, ohne 20 Prozent des Erwerbseinkommens und höchstens 36’288 Franken (BSV). Die 7’000 Franken Amortisation passen knapp darunter. Verlangt deine Bank 9’000 oder 12’000 Franken im Jahr, geht der überschüssige Teil ohne Abzug durch, es sei denn, eine zweite Person im Haushalt zahlt ebenfalls ein.

Wie stark Steuersatz und Zins den Ausschlag geben

Dieselbe Rechnung, nur mit anderen Werten für Grenzsteuersatz und Zinssatz. Angegeben ist jeweils der Vorsprung der indirekten Variante nach zehn Jahren, in Franken.

Zwei Lesarten. Erstens: Solange der Schuldzinsabzug besteht, gibt es in dieser Tabelle kein einziges Feld, in dem die direkte Amortisation rein rechnerisch vorne liegt. Zweitens: Ab 2029 wird die Zinshöhe zur entscheidenden Grösse. Bei 20 Prozent Grenzsteuersatz liegt der Umschlagpunkt bei rund 4,6 Prozent Hypothekarzins; darüber ist die direkte Amortisation günstiger. Wer heute eine zehnjährige Festhypothek abschliesst und den Zinssatz kennt, kann diesen Punkt für sich selbst ausrechnen.

Was am 1. Januar 2029 tatsächlich wegfällt

Das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wurde am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen; der Bundesrat hat es auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Der neue Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG lässt private Schuldzinsen nur noch «im Verhältnis aller in der Schweiz gelegenen unbeweglichen Vermögenswerte, mit Ausnahme der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen», zum Abzug zu. Wer nur das selbstbewohnte Haus besitzt, hat damit keinen Schuldzinsabzug mehr.

Eine Ausnahme bleibt, und sie ist eng: Der neue Art. 33a DBG gibt Ersterwerbern im ersten Steuerjahr nach dem Kauf einen Abzug von bis zu 10’000 Franken für Ehepaare und 5’000 Franken für die übrigen Steuerpflichtigen. Dieser Betrag sinkt in den Folgejahren um jährlich 10 Prozent des Höchstbetrags und ist damit nach zehn Jahren aufgebraucht. Der Abzug für Beiträge an die Säule 3a nach Art. 33 Abs. 1 Bst. e DBG bleibt unverändert bestehen.

Wann die direkte Amortisation trotzdem richtig ist

Die Tabelle rechnet Steuern, nicht Risiko. Fünf Fälle, in denen der direkte Weg gewinnt, obwohl er in der Rechnung hinten liegt:

1. Du schöpfst die Säule 3a bereits aus. Dann entsteht kein zusätzlicher Abzug, und es bleiben nur die höheren Zinskosten. Das ist der häufigste Fall, in dem der Vergleich schlicht falsch aufgestellt wird.
2. Dein Grenzsteuersatz ist tief. Bei 20 Prozent und einer Zinswende ab 2029 dreht das Vorzeichen.
3. Du willst die Schuld vor der Pensionierung senken. Die Tragbarkeitsrechnung der Bank läuft mit einem kalkulatorischen Zinssatz weiter, auch wenn das Erwerbseinkommen wegfällt.
4. Du erwartest steigende Zinsen. Bei der indirekten Variante bleiben zehn Jahre lang 705’000 Franken verzinst statt 635’000. Das ist eine bewusst offen gelassene Position.
5. Der Kapitalbezug träfe dich hart. Die Auszahlung des 3a-Guthabens wird nach Art. 38 DBG gesondert und zu einem reduzierten Satz besteuert, beim Bund zu einem Fünftel des ordentlichen Tarifs. Die kantonalen Sätze gehen weit auseinander; rechne deinen Fall mit dem Steuerrechner der ESTV durch, bevor du dich für 15 Jahre festlegst.

Was heisst das für dich

Prüf zuerst, ob dein 3a-Höchstbetrag überhaupt noch frei ist. Ist er es nicht, ist die Frage entschieden und du amortisierst direkt. Ist er frei, rechne die zwei Reihen mit deinem eigenen Grenzsteuersatz und deinem eigenen Zinssatz durch, nicht mit den Zahlen aus einer Beratungsbroschüre. Halte fest, wie hoch deine jährliche Amortisation ist: Liegt sie über 7’258 Franken, führst du nur einen Teil über die Säule 3a und den Rest direkt. Und plane den Kapitalbezug am Ende mit ein, gestaffelt über mehrere Jahre, wenn dein Kanton den Satz progressiv ausgestaltet. Diese Einordnung ist keine Steuerberatung im Einzelfall; verbindlich ist die Auskunft deiner kantonalen Steuerverwaltung.

Weiterlesen

• Säule 3a und Wohneigentum: beim Kauf und bei der Amortisation — die vier erlaubten Wege und die Einzahlungsgrenzen
• Tragbarkeit der Hypothek: mit welcher Rechnung die Bank prüft — weshalb die Amortisation in der Tragbarkeit mitzählt
• Eigenmietwert: wie er berechnet wird und was 2029 wegfällt — die andere Hälfte des Systemwechsels
• Im Forum: Direkte oder Indirekte Amortisation — der Entscheid, wie ihn andere getroffen haben

Quellen

• SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (13. Dezember 2023) — Ziff. 2.2 Amortisation
• DBG (SR 642.11) — Art. 33 Abs. 1 Bst. a und e, Art. 38 Abs. 2
• Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, BBl 2025 23 — neuer Art. 33 Abs. 1 Bst. a und Art. 33a DBG
• EFD: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung — Abstimmungsergebnis und Wirkung des Zinsniveaus
• BSV-FAQ: Beiträge an die Säule 3a — Höchstbeträge 2025/26
• SNB-Datenportal: Zinssätze Neugeschäft — Festhypothek 10 Jahre und Verzinsung gebundener Vorsorgegelder, Juni 2026