Pensionskassengeld fürs Eigenheim: Vorbezug oder Verpfändung

Die Bank rechnet vor, dass 100’000 Franken aus der Pensionskasse die Finanzierung möglich machen. Die Kasse schickt ein Formular. Was auf keinem der beiden Blätter steht: dass dieser Betrag deine Altersrente um rund 6’800 Franken im Jahr senkt, dass er sofort als Kapitalleistung besteuert wird, und dass du damit bis zur Rückzahlung keine Pensionskassen-Einkäufe mehr tätigen darfst. Das sind keine Kleingedruckten, sondern die drei Rechnungen, die den Entscheid tragen.

Kurzantwort

• Vorbezug: Du holst Geld aus der Kasse. Es ist sofort als Kapitalleistung steuerbar, kürzt die Vorsorgeleistungen und wird im Grundbuch angemerkt.
• Verpfändung: Du verpfändest den Anspruch. Keine Steuer, keine sofortige Leistungskürzung — aber du erhältst kein Geld, sondern verbessern nur die Sicherheit der Bank.
• Mindestbetrag Vorbezug: 20’000 Franken, möglich alle fünf Jahre, und nur bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen.
• ⚠ Weder Vorbezug noch Verpfändung zählen zu den 10 Prozent harten Eigenmitteln, die die Bank verlangt.
• Die Steuer wird bei Rückzahlung zurückerstattet — ohne Zins, und das Recht darauf erlischt drei Jahre nach der Wiedereinzahlung.

Die drei Preise eines Vorbezugs aus der Pensionskasse

Erstens: die Rente

Art. 30c Abs. 4 BVG ist unmissverständlich: «Mit dem Bezug wird gleichzeitig der Anspruch auf Vorsorgeleistungen entsprechend den jeweiligen Vorsorgereglementen und den technischen Grundlagen der Vorsorgeeinrichtung gekürzt.» Rechnen lässt sich das über den Umwandlungssatz. Der gesetzliche Mindestumwandlungssatz beträgt nach Art. 14 Abs. 2 BVG 6,8 Prozent für das Referenzalter 65.

⚠ Diese Rechnung ist die Obergrenze der Wirkung, nicht die Prognose deiner Kasse. Die 6,8 Prozent gelten für den obligatorischen Teil des Altersguthabens; viele Kassen wenden auf das gesamte Guthaben einen tieferen umhüllenden Satz an, womit die Kürzung geringer ausfällt. Verlang die Zahl deiner Kasse schriftlich — die Vorsorgeeinrichtung ist nach Art. 11 Bst. b WEFV ausdrücklich verpflichtet, dich über «die mit einem Vorbezug oder mit einer Pfandverwertung verbundene Leistungskürzung» zu informieren.

Der zweite, weniger sichtbare Teil betrifft Tod und Invalidität. Auch diese Leistungen können sinken. Deshalb schreibt Art. 30c Abs. 4 BVG der Kasse vor, eine Zusatzversicherung anzubieten oder zu vermitteln — deren Kosten trägt nach Art. 17 WEFV die versicherte Person. Rechne diese Prämie in deine Wohnkosten ein, nicht in die Vorsorge.

Zweitens: die Steuer

Der Vorbezug ist nach Art. 83a Abs. 1 BVG als Kapitalleistung aus Vorsorge steuerbar, und zwar bei Bund, Kantonen und Gemeinden (Abs. 5). Bei der direkten Bundessteuer gilt Art. 38 DBG: gesonderte Besteuerung, stets eine volle Jahressteuer, zu einem Fünftel der Tarife nach Art. 36, ohne Sozialabzüge. Nach dem Faktenblatt des EFD vom 25. Juni 2025 beträgt die Belastung der direkten Bundessteuer dadurch maximal 2,3 Prozent — bei einem Vorbezug von 100’000 Franken also höchstens 2’300 Franken.

Der grössere Posten ist der kantonale und kommunale Anteil, und dort können wir dir keine Zahl nennen. Art. 11 Abs. 3 StHG verlangt von den Kantonen nur, dass Kapitalleistungen aus Vorsorgeeinrichtungen «für sich allein» besteuert werden und «stets einer vollen Jahressteuer» unterliegen. Einen Tarif schreibt der Bund nicht vor. Die Belastung unterscheidet sich deshalb von Kanton zu Kanton erheblich, und eine seriöse Spanne liesse sich nur mit einer Erhebung über 26 Tarife belegen. Der brauchbare Weg: Verlang bei deiner kantonalen Steuerverwaltung eine Vorausberechnung für den konkreten Betrag, bevor du das Formular einreichst. Beziehst du im selben Jahr auch Geld aus der Säule 3a, wird zusammengerechnet — die Progression trifft die Summe, nicht die einzelnen Bezüge.

Drittens: der blockierte Einkauf

Diese Folge steht in keinem Verkaufsprospekt. Art. 79b Abs. 3 BVG: «Wurden Vorbezüge für die Wohneigentumsförderung getätigt, so dürfen freiwillige Einkäufe erst vorgenommen werden, wenn die Vorbezüge zurückbezahlt sind.» Wer mit 40 vorbezieht und plante, ab 50 mit Einkäufen in die Pensionskasse Steuern zu sparen und die Vorsorge zu füllen, hat diese Möglichkeit verloren, solange der Vorbezug offen ist. Umgekehrt gilt: Nach einem Einkauf dürfen die daraus resultierenden Leistungen innerhalb der nächsten drei Jahre nicht in Kapitalform aus der Vorsorge gezogen werden — wer einkauft und dann kauft, muss diese Frist einhalten.

Vorbezug und Verpfändung im direkten Vergleich

Der Unterschied lässt sich in einem Satz sagen: Der Vorbezug verkleinert deine Hypothek, die Verpfändung verbessert nur die Sicherheit der Bank. Wer die Tragbarkeit erfüllt, aber am Eigenkapital knapp scheitert, braucht Geld — also einen Vorbezug. Wer genug Eigenkapital hat und der Bank eine bessere Deckung geben will, um an einen tieferen Satz oder eine höhere Belehnung zu kommen, kommt mit der Verpfändung weiter und zahlt dafür keine Steuer.

⚠ Die Verpfändung ist keine risikofreie Variante. Verwertet die Bank das Pfand, treten sämtliche Folgen des Vorbezugs auf einmal ein: Der Erlös aus der Pfandverwertung ist nach Art. 83a Abs. 1 BVG als Kapitalleistung steuerbar, die Leistungen werden gekürzt, und die Grundbuchanmerkung wird fällig — nur zu einem Zeitpunkt, den du nicht gewählt hast. Und solange das Pfand besteht, braucht es nach Art. 9 WEFV die Zustimmung des Pfandgläubigers für eine Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung, für die Auszahlung der Vorsorgeleistung und für eine Übertragung bei Scheidung.

Die Regeln, die den Zeitplan bestimmen

• Nur für selbst genutztes Wohneigentum. Art. 30c Abs. 1 BVG spricht von Wohneigentum «zum eigenen Bedarf»; Art. 4 WEFV definiert Eigenbedarf als Nutzung am Wohnsitz oder am gewöhnlichen Aufenthalt. Eine Vermietung ist nur zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass die Nutzung vorübergehend nicht möglich ist.
• Nur ein Objekt (Art. 1 Abs. 2 WEFV), und nur für drei Zwecke: Erwerb und Erstellung, Beteiligungen am Wohneigentum, Rückzahlung von Hypothekardarlehen (Art. 1 Abs. 1 WEFV).
• Alle fünf Jahre, Mindestbetrag 20’000 Franken (Art. 5 Abs. 1 und 3 WEFV).
• Bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen (Art. 30c Abs. 1 BVG).
• Ab 50 begrenzt: höchstens die Freizügigkeitsleistung, auf die du im 50. Altersjahr Anspruch gehabt hättest, oder die Hälfte der heutigen — der grössere Betrag (Art. 30c Abs. 2 BVG).
• Auszahlung spätestens nach sechs Monaten, und direkt an den Verkäufer, Ersteller oder Darlehensgeber (Art. 6 WEFV) — nie auf dein Konto. Plane diese Frist in den Kaufterminplan ein; sie ist der häufigste Grund für Verzögerungen beim Notariatstermin.
• Bei Unterdeckung der Kasse kann das Gesuch aufgeschoben oder eingeschränkt werden (Art. 30f BVG, Art. 6a WEFV). Frag den Deckungsgrad deiner Kasse ab, bevor du mit dem Geld rechnest.

Rückzahlung: was du zurückbekommst und was nicht

Zurückzahlen kannst du jederzeit, mit einem Mindestbetrag von 10’000 Franken (Art. 7 Abs. 1 WEFV), und zwar bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen (Art. 30d Abs. 3 BVG). Auf Gesuch wird die beim Vorbezug bezahlte Steuer zurückerstattet (Art. 83a Abs. 2 BVG) — mit drei Einschränkungen, die man kennen muss:

1. Ohne Zins (Art. 14 Abs. 2 WEFV). Bei einem Vorbezug über zwanzig Jahre ist der Realwert der Rückerstattung deutlich kleiner als die damals bezahlte Steuer.
2. Das Recht erlischt drei Jahre nach der Wiedereinzahlung (Art. 83a Abs. 3 BVG). Wer das Gesuch vergisst, verliert es.
3. Kein Einkommensabzug. Für die Wiedereinzahlung ist ein Abzug ausdrücklich ausgeschlossen (Art. 83a Abs. 2 BVG) — anders als bei einem Pensionskassen-Einkauf.

Zurückzahlen musst du, wenn du das Wohneigentum veräusserst, wenn du Rechte einräumst, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommen, oder wenn bei deinem Tod keine Vorsorgeleistung fällig wird (Art. 30d Abs. 1 BVG). Die Pflicht ist auf den Erlös beschränkt: Verkaufspreis minus hypothekarisch gesicherte Schulden minus die dem Verkäufer vom Gesetz auferlegten Abgaben (Art. 30d Abs. 5 BVG). Willst du innerhalb von zwei Jahren wieder Wohneigentum erwerben, kannst du den Betrag auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen (Art. 30d Abs. 4 BVG) — das vermeidet die Besteuerung, verlangt aber den Zwischenschritt.

Was heisst das für dich

Verlang von deiner Kasse vor dem Entscheid drei Zahlen schriftlich: die verfügbare Freizügigkeitsleistung, die konkrete Leistungskürzung bei dem von dir geplanten Betrag, und die Prämie der Zusatzversicherung für Tod und Invalidität. Hol parallel eine Vorausberechnung der Steuer bei deiner kantonalen Steuerverwaltung. Prüf erst dann, ob eine Verpfändung dein Problem auch löst — wenn ja, ist sie in der Regel der günstigere Weg, weil sie keine Steuer auslöst. Und starte das Gesuch früh: sechs Monate Auszahlungsfrist plus die Zustimmung des Partners plus die Grundbuchanmeldung wollen im Terminplan Platz haben. Diese Einordnung ist keine Finanz-, Steuer- oder Vorsorgeberatung im Einzelfall; die verbindlichen Zahlen stehen im Reglement deiner Vorsorgeeinrichtung.

Weiterlesen

• Eigenkapital beim Hauskauf — weshalb Pensionskassengeld nicht zu den harten 10 Prozent zählt
• Säule 3a und Wohneigentum — der Bezug, der die Progression anders trifft
• Tragbarkeit der Hypothek — die Rechnung, die über die Höhe entscheidet
• Im Forum: Pensionskasse auszahlen, verpfänden oder stehen lassen? und Eigenkapital durch PK-Vorbezug ersetzen, drei Jahre nach Hauskauf

Quellen

• BVG (SR 831.40) — Art. 14 Abs. 2 Mindestumwandlungssatz, Art. 30b Verpfändung, Art. 30c Vorbezug, Art. 30d Rückzahlung, Art. 30e Grundbuch, Art. 30f Unterdeckung, Art. 79b Abs. 3 Einkauf, Art. 83a Steuern
• WEFV (SR 831.411) — Art. 1 Zwecke, Art. 4 Eigenbedarf, Art. 5 Mindestbetrag und Häufigkeit, Art. 6 Auszahlung, Art. 7 Rückzahlung, Art. 9 Pfandgläubiger, Art. 11 Information, Art. 14 Steuerrückerstattung, Art. 17 Zusatzversicherung
• DBG (SR 642.11), Art. 38 — gesonderte Besteuerung zu einem Fünftel der Tarife
• StHG (SR 642.14), Art. 11 Abs. 3 — kantonale Tarifautonomie
• EFD/ESTV: Faktenblatt Besteuerung Kapitalleistungen aus Vorsorge (25. Juni 2025) — Belastung der direkten Bundessteuer maximal 2,3 Prozent
• BSV: Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge
• SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, Ziff. 2.1