Hypothek im Alter: was bei der Pensionierung wirklich passiert

Du bist 62, die Hypothek beträgt 480’000 Franken, und die Bank hat beim letzten Gespräch beiläufig gesagt, bei der Pensionierung werde «neu gerechnet». Was das heisst, sagt sie nicht. Die gute Nachricht: Diese Rechnung kannst du selbst aufstellen, und zwar heute. Die weniger gute: Sie fällt fast immer strenger aus als erwartet, weil dein Einkommen sinkt, die kalkulatorischen Kosten der Bank aber gleich bleiben.

Kurzantwort

• Kein Gesetz verlangt eine Rückzahlung bei der Pensionierung. Der anerkannte Mindeststandard kennt genau zwei Zahlen: 10 Prozent Eigenmittel ausserhalb der 2. Säule und die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren.
• Die Regel kommt aus der internen Weisung deiner Bank. Art. 72d ERV verpflichtet sie, die Tragbarkeit über die ganze Laufzeit sicherzustellen — was das heisst, legt jedes Institut selbst fest.
• Der Bruch liegt beim Einkommen, nicht beim Zins. Die kalkulatorischen Wohnkosten ändern sich bei der Pensionierung nicht; der Nenner der Rechnung schon.
• Das Renteneinkommen ist deckelbar: AHV maximal 2’520 Franken im Monat, für ein Ehepaar plafoniert auf 3’780 Franken, dazu ab 2026 eine 13. Altersrente im Dezember.
• ⚠ Ab 2029 fällt der Schuldzinsenabzug weg, wenn du keine Mieterträge hast. Das häufigste Argument, die Hypothek stehen zu lassen, verliert damit seine Grundlage.

Was tatsächlich vorgeschrieben ist — und was nicht

Hier lohnt sich Genauigkeit, weil im Umlauf ist, die Bank «müsse» bei der Pensionierung auf 65 Prozent Belehnung reduzieren. Der verbindliche Mindeststandard sind die Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen der Schweizerischen Bankiervereinigung, in Kraft seit dem 1. Januar 2025 und von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt. Das Dokument ist fünf Seiten lang. Es enthält zwei Vorgaben: einen Mindestanteil von 10 Prozent Eigenmitteln, die nicht aus der 2. Säule stammen, und die Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert maximal 15 Jahren.

Zur Pensionierung steht dort nichts. Kein Alter, keine Belehnungsgrenze, keine Frist.

Woher kommt die Praxis dann? Aus Art. 72d der Eigenmittelverordnung: «Banken müssen durch interne Weisungen sicherstellen, dass die Tragbarkeit der vergebenen Kredite nachhaltig und systematisch gewährleistet ist. Sie müssen sich dabei auf vorsichtig ermittelte kalkulatorische Kosten abstützen.» Das Wort «nachhaltig» ist der Hebel: Eine Tragbarkeit, die nur bis zum 65. Geburtstag reicht, ist nicht nachhaltig. Also prüfen die Banken den Zustand nach der Pensionierung — mit ihren eigenen Kriterien, und die weichen laut FINMA je Institut stark voneinander ab.

Als Prüfmass für dich selbst eignen sich die Referenzwerte, die die FINMA in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiel nachhaltiger Kriterien nennt: eine Tragbarkeitsgrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens, ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags und kalkulatorische Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts. Die Mitteilung hält gleich danach fest, diese Kriterien seien «nicht abschliessend». Wie die Rechnung im Einzelnen aufgebaut ist, steht im Artikel zur Tragbarkeit der Hypothek.

Die Rechnung vor und nach der Pensionierung

Ein Ehepaar, Haus mit Belehnungswert 1’000’000 Franken, Hypothek 500’000 Franken, also 50 Prozent Belehnung. Die Hypothek liegt bereits unter zwei Dritteln des Belehnungswerts, eine Amortisationspflicht nach dem Mindeststandard besteht deshalb nicht mehr.

Diese Zeile ändert sich bei der Pensionierung um keinen Franken. Was sich ändert, ist die andere Seite:

Die Quote springt von 22,0 auf 36,7 Prozent — über die Referenzgrenze von 33 Prozent, ohne dass sich am Haus, am Zins oder an der Hypothek irgendetwas geändert hätte.

Und nun der brauchbare Teil: Wie viel fehlt? Tragbar wären 33 Prozent von 89’940, also 29’680 Franken. Die Differenz beträgt 3’320 Franken im Jahr. Da nur der Zinsanteil beweglich ist, entspricht das bei 5 Prozent kalkulatorischem Zins einer Hypothek, die um rund 66’000 Franken tiefer liegt. Aus «die Bank rechnet neu» wird damit eine Zahl, auf die du fünf Jahre lang hinsparen kannst.

Woraus dein Renteneinkommen besteht

Die AHV ist nach oben hart begrenzt, und das überrascht viele. Ab dem 1. Januar 2026 gilt: minimale Altersrente 1’260 Franken im Monat, maximale Altersrente 2’520 Franken. Für Ehepaare dürfen die addierten Einzelrenten 150 Prozent der Maximalrente nicht übersteigen, also 3’780 Franken im Monat — und zwar unabhängig davon, wie viel beide verdient haben. Neu kommt ab 2026 die 13. Altersrente dazu: Sie wird jeden Dezember als Zuschlag ausbezahlt und entspricht einem Zwölftel der jährlich ausbezahlten Altersrenten.

Das Referenzalter liegt für Männer bei 65 Jahren. Für Frauen steigt es stufenweise: 2026 gilt 64 Jahre und 6 Monate (Jahrgang 1962), 2027 sind es 64 Jahre und 9 Monate, ab 2028 einheitlich 65 Jahre.

Die zweite Säule liefert den beweglichen Teil. Der Mindestumwandlungssatz beträgt nach Art. 14 Abs. 2 BVG 6,8 Prozent für das Referenzalter 65 — das gilt für den obligatorischen Teil des Altersguthabens; im überobligatorischen Bereich rechnen viele Kassen mit tieferen Sätzen. Verlang deshalb den Vorsorgeausweis mit der konkreten Rentenprognose, statt selbst 6,8 Prozent auf das ganze Guthaben anzuwenden.

Was du fünf Jahre vorher entscheiden kannst

Drei Wege, in der Reihenfolge ihrer Wirkung auf die Rechnung oben.

Amortisieren, und zwar aus dem richtigen Topf. Jeder Franken Amortisation senkt den kalkulatorischen Zins um 5 Rappen im Jahr. Woher das Geld kommt, entscheidet über die Steuerrechnung: Die direkte Amortisation aus dem Lohn, die indirekte über die Säule 3a und der Bezug von Vorsorgeguthaben haben sehr unterschiedliche Nebenwirkungen. Die indirekte Variante ist im Artikel zur Säule 3a und Amortisation beschrieben, der Vorbezug aus der Pensionskasse im Artikel zu Vorbezug und Verpfändung.

Rente oder Kapital aus der Pensionskasse. Das ist der Entscheid mit dem grössten Hebel und dem längsten Vorlauf — viele Kassen verlangen die Anmeldung ein bis drei Jahre vorher, und der Entscheid ist unwiderruflich. Für die Tragbarkeit wirkt er gegenläufig: Kapital senkt die Hypothek und damit die Kosten, Rente erhöht das anrechenbare Einkommen. Welche Variante besser rechnet, hängt an deiner Kasse, deinem Steuersatz und deiner Lebenserwartung, nicht an einer Faustregel.

Den Zeitpunkt der Fälligkeiten legen. Läuft eine Festhypothek genau im Jahr der Pensionierung ab, verhandelst du im ungünstigsten Moment — mit neuem Einkommen und ohne Alternative. Wer die Tranchen so legt, dass die grösste Fälligkeit zwei bis drei Jahre vor der Pensionierung liegt, verhandelt noch mit dem Erwerbseinkommen in der Rechnung.

Weshalb das Steuerargument 2029 wegfällt

Bisher galt: Die Hypothek stehen lassen, weil die Schuldzinsen abziehbar sind. Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung endet das. Das Faktenblatt des EFD vom 15. August 2025 ist unmissverständlich: «Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge können künftig auch keinen Schuldzinsenabzug mehr geltend machen.» Das erste Rechenbeispiel darin zeigt einen Haushalt mit Eigenheim und Bankkonto, 500’000 Franken Schulden und 10’000 Franken Schuldzinsen — abzugsfähig: null.

Für einen Haushalt in Pension, der das Haus selbst bewohnt und nichts vermietet, heisst das: Die Hypothek kostet ab dem Systemwechsel brutto, was sie kostet. Ein Ersterwerberabzug bleibt bestehen, aber der betrifft, wer erstmals Wohneigentum erwirbt, nicht wer seit dreissig Jahren darin wohnt. Die Einordnung dazu steht im Artikel zum Eigenmietwert und Systemwechsel.

Was passiert, wenn es nicht reicht

Die Bank kündigt nicht automatisch — eine laufende Festhypothek läuft bis zum Ende ihrer Laufzeit, unabhängig von deinem Alter. Die Frage stellt sich bei der Verlängerung. Dann hat die Bank drei Möglichkeiten: eine Amortisation verlangen, den Kredit als dokumentierte Ausnahme von den eigenen Kriterien führen, oder die Verlängerung ablehnen. Die FINMA hält fest, dass eine Vielzahl von Banken einen hohen Anteil an Finanzierungen ausserhalb der eigenen Tragbarkeitskriterien vergibt — verboten ist es also nicht, aber es kostet Verhandlungsposition, und es macht einen Anbieterwechsel schwierig.

Was heisst das für dich

Stell die beiden Tabellen mit deinen eigenen Zahlen auf, spätestens fünf Jahre vor dem Referenzalter — dafür brauchst du drei Dokumente: die Police der Gebäudeversicherung oder die letzte Schätzung für den Belehnungswert, deinen Vorsorgeausweis mit der Rentenprognose und einen AHV-Kontoauszug. Frag deine Bank dann drei Dinge schriftlich: mit welchem kalkulatorischen Zinssatz sie rechnet, welche Tragbarkeitsgrenze ihre interne Weisung nennt, und ob sie Vorsorgekapital als Einkommen anrechnet und wenn ja, über welche Dauer. Diese drei Antworten unterscheiden die Institute stärker als der Zinssatz. Leg zuletzt die Fälligkeiten deiner Tranchen so, dass die grösste vor der Pensionierung zur Verhandlung steht. Diese Einordnung ist keine Finanz- oder Vorsorgeberatung im Einzelfall; die Beurteilung trifft deine Bank nach ihren eigenen Weisungen.

Weiterlesen

• Tragbarkeit der Hypothek berechnen — kalkulatorischer Zins, Nebenkosten und Amortisation Zeile für Zeile
• Säule 3a und Amortisation — direkte und indirekte Rückführung im Vergleich
• Eigenmietwert und Systemwechsel 2029 — weshalb der Schuldzinsenabzug verschwindet
• Im Forum: Rest-Hypothek bei Pensionären und Abzahlung des Einfamilienhauses bis zur Pensionierung mit 36 Antworten

Quellen

• SBVg, Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen — Ziff. 2.1 Eigenmittel, Ziff. 2.2 Amortisation; keine Bestimmung zur Pensionierung
• FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 — Referenzwerte 33 Prozent, 5 Prozent, 0,8 Prozent und die Streuung der bankinternen Kriterien
• Eigenmittelverordnung (ERV, SR 952.03) — Art. 72d Tragbarkeit
• BSV, Beträge gültig ab dem 1. Januar 2026 — Minimal- und Maximalrente, Plafonierung, 13. Altersrente
• AHV/IV-Merkblatt 3.01, Stand 1. Januar 2026 — Referenzalter, Übergangsjahrgänge, Plafonierungsgrenzen
• BVG (SR 831.40) — Art. 14 Abs. 2 Mindestumwandlungssatz
• ESTV/EFD, Faktenblatt Neue Schuldzinsenregelung — Wegfall des Abzugs ohne Miet- oder Pachterträge, Ersterwerberabzug
• SNB-Datenportal, Zinssätze für Hypotheken im Neugeschäft — Einordnung der tatsächlich abgeschlossenen Sätze