Amortisation der zweiten Hypothek: weshalb du sie zurückzahlen musst

Auf dem Kreditvertrag stehen zwei Beträge statt einem: 533’333 Franken und 106’667 Franken. Der zweite trägt eine Zeile, die beim Besichtigungstermin niemand erwähnt hat — er ist innert 15 Jahren zurückzuzahlen, 593 Franken im Monat, zusätzlich zum Zins. Wer die Tragbarkeit im Kopf gerechnet hat, rechnet an dieser Stelle neu. Die zweite Hypothek und ihre Amortisation sind kein Kleingedrucktes, sondern der grösste feste Posten neben dem Zins.

Kurzantwort

Verbindlich ist ein einziger Satz: Die Hypothekarschuld ist innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen (Ziff. 2.2 der Richtlinien der Bankiervereinigung).
Die Begriffe erste und zweite Hypothek stehen in keiner Vorschrift. Sie beschreiben, was unterhalb und oberhalb dieser Zweidrittelgrenze liegt.
Bei 80 Prozent Belehnung sind das 13,3 Prozent des Belehnungswerts — im Beispiel 106’667 Franken oder 593 Franken im Monat.
Beginnen muss die Amortisation spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung, bei indirekter Form per Ende des Folgejahres.
Das übliche Gegenargument — der Schuldzinsabzug — verliert 2029 seine Grundlage: Ohne Miet- oder Pachterträge gibt es dann keinen Schuldzinsenabzug mehr.

Erste und zweite Hypothek: eine Einteilung, die in keinem Erlass steht

Die Richtlinien der Bankiervereinigung sind fünf Seiten lang, und die Wörter «erste Hypothek» und «zweite Hypothek» kommen darin nicht vor. Auch die Eigenmittelverordnung kennt sie nicht. Was existiert, ist die Zweidrittelgrenze in Ziff. 2.2 — und die Bankpraxis, den Kredit entlang dieser Grenze in zwei Tranchen zu teilen: den dauerhaften Teil bis zwei Drittel des Belehnungswerts und den befristeten darüber.

Warum diese Trennung überhaupt Gewicht hat, steht in der Präambel der Richtlinien: Nach Anhang 3 der Eigenmittelverordnung setzt die bevorzugte Risikogewichtung grundpfandgesicherter Positionen die Einhaltung dieser Mindestanforderungen voraus. Hält sich eine Bank nicht daran, wird das Geschäft für sie teurer. Deshalb ist die Amortisationspflicht keine Verhandlungsposition, auch wenn dein Betreuer sie freundlich formuliert.

Ein Blick in diesen Anhang lohnt sich, weil er zeigt, woher die Grenze nicht kommt. Ziff. 3.1 staffelt die Risikogewichte für selbstgenutzte Wohnliegenschaften nach Belehnungsgrad: 20 Prozent bis 50, 25 Prozent bis 60, 35 Prozent über 60 bis 80, 45 Prozent über 80 bis 90 Prozent. Keine dieser Stufen liegt bei zwei Dritteln. Die Zweidrittelgrenze stammt allein aus der Selbstregulierung der Banken — verbindlich ist sie trotzdem, weil die FINMA diese Selbstregulierung als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkennt.

Wer von Anfang an höchstens zwei Drittel des Belehnungswerts aufnimmt, hat deshalb keine zweite Hypothek und keine Amortisationspflicht. Das ist der einzige legale Weg, sie zu vermeiden, und er kostet genau so viel zusätzliches Eigenkapital, wie die zweite Hypothek betragen hätte.

Was tatsächlich vorgeschrieben ist

«Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren. Diese Amortisation hat linear zu erfolgen, beginnend spätestens per Quartalsende 12 Monate nach der Auszahlung bzw. bei einem Baukredit 12 Monate nach Bauvollendung.»

Drei Dinge stehen in diesem Satz, die im Alltag übersehen werden. Linear heisst: gleiche Beträge, keine Rate, die mit den Jahren steigt. Belehnungswert heisst: nicht der Kaufpreis, sondern der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis. Und die Frist beginnt automatisch, nicht auf Aufforderung. Der zweite Absatz derselben Ziffer erlaubt die indirekte Form über die Einzahlung und Verpfändung von Guthaben der Säule 3a, von Lebensversicherungspolicen oder anderen verpfändbaren Werten; sie beginnt spätestens per Ende des Folgejahres.

Der Amortisationsplan, Jahr für Jahr

Belehnungswert 800’000 Franken, Hypothek 640’000 Franken, also 80 Prozent. Zwei Drittel des Belehnungswerts sind 533’333 Franken, die zweite Hypothek beträgt damit 106’667 Franken. Linear über 15 Jahre ergibt das 7’111 Franken im Jahr oder 593 Franken im Monat. Gerechnet mit 1,62 Prozent Zins — dem Mittelwert für neu abgeschlossene fünfjährige Festhypotheken im Juni 2026 nach den Erhebungen der Nationalbank.

Nach … Jahren	Gesamtschuld	davon zweite Hypothek	Zins im Jahr
Start	640’000	106’667	10’368
1	632’889	99’556	10’253
5	604’444	71’111	9’792
10	568’889	35’556	9’216
15	533’333	0	8’640

Zwei Zahlen aus dieser Tabelle gehören in deine Kaufentscheidung. Erstens die monatlichen 593 Franken: Sie sind über 15 Jahre fix und werden in der Tragbarkeitsprüfung der Bank mitgerechnet, ob du sie eingeplant hast oder nicht. Zweitens die Zinsersparnis: Weil die Schuld sinkt, zahlst du über die 15 Jahre 12’096 Franken weniger Zins als ohne Amortisation. Das ist die garantierte Rendite dieser Rückzahlung — sie entspricht exakt deinem Hypothekarzins. Wie die Amortisation in die Tragbarkeitsrechnung eingeht, steht im Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung der Bank.

Direkt oder indirekt, und was 2029 daran kippt

Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld jedes Jahr, und mit ihr der abziehbare Schuldzins. Bei der indirekten bleibt die Schuld nominal stehen; du zahlst denselben Betrag auf ein verpfändetes Konto der Säule 3a ein, das am Ende die zweite Hypothek tilgt. Der Umweg lohnt sich, solange er einen zusätzlichen Abzug erzeugt — für Angestellte mit Pensionskasse höchstens 7’258 Franken im Jahr (Stand 2025/26). Wer diesen Betrag ohnehin einzahlt, gewinnt nichts und zahlt nur mehr Zins. Den vollständigen Vergleich über zehn Jahre führt der Beitrag zu direkter und indirekter Amortisation.

Und hier liegt die Nachricht, die das übliche Gegenargument entwertet. Heute sind private Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer 50’000 Franken abziehbar (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG) — der Grund, weshalb Eigentümer ihre Hypothek gerne hoch stehen lassen. Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung fällt das weg. Das Faktenblatt von EFD und ESTV vom 15. August 2025 sagt es unmissverständlich: Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge können künftig keinen Schuldzinsenabzug mehr geltend machen. Das erste Rechenbeispiel des Faktenblatts zeigt genau den Normalfall — Eigenheim 800’000 Franken, Bankkonto 200’000 Franken, Schulden 500’000 Franken, 10’000 Franken Schuldzinsen, davon abzugsfähig: null.

Bleiben zwei Einschränkungen. Wer vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, behält einen anteiligen Abzug nach dem Verhältnis dieser Objekte zum Gesamtvermögen. Und wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum als Erstliegenschaft erwirbt, darf im ersten Jahr höchstens 10’000 Franken Schuldzinsen abziehen (Verheiratete) beziehungsweise 5’000 Franken; der Höchstbetrag sinkt jährlich um zehn Prozent und ist nach zehn Jahren aufgebraucht. Was der Systemwechsel sonst noch ändert, steht im Beitrag zum Eigenmietwert und zum Systemwechsel.

Für die Amortisation heisst das: Das Argument «amortisiere nicht, du verlierst den Zinsabzug» hat ein Verfalldatum. Wer heute eine Amortisationsform wählt, sollte sie mit und ohne diesen Abzug durchrechnen.

Was gilt, wenn die zweite Hypothek weg ist

Nach 15 Jahren bist du bei zwei Dritteln des Belehnungswerts, und keine Richtlinie verlangt mehr etwas. Ab diesem Punkt ist die Amortisation eine Anlageentscheidung: Jeder zurückgezahlte Franken bringt garantiert den Hypothekarzins, steuerfrei, ohne Kursrisiko — dafür ist das Geld im Haus gebunden und nur über eine neue Belehnung wieder verfügbar. Gegen weiteres Amortisieren spricht die Tragbarkeitsprüfung bei der Pensionierung, für die die Bank ohnehin eine tiefere Belehnung sehen will. Und ⚠ eine Warnung: Ausserordentliche Rückzahlungen während der Laufzeit einer Festhypothek lösen in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Frag vor jeder Sonderzahlung schriftlich nach der Berechnung.

Was heisst das für dich

Lass dir vor der Unterschrift den Belehnungswert und daraus den Betrag der zweiten Hypothek schriftlich ausweisen, und teil ihn durch 180 — das ist deine monatliche Amortisation, und sie gehört ins Budget, nicht in die Fussnote. Klär im selben Gespräch das Startdatum: Die Frist läuft ab Auszahlung, nicht ab Aufforderung. Entscheide dann zwischen direkter und indirekter Form mit zwei Rechnungen, einer bis 2028 und einer ab 2029 — die zweite kennt keinen Schuldzinsabzug mehr. Und plane das Ende mit: Was ab dem Erreichen der Zweidrittelgrenze geschieht, entscheidest du, nicht die Richtlinie. Diese Einordnung ist keine Finanz- oder Steuerberatung im Einzelfall; verbindlich sind der Kreditvertrag und die Weisungen deiner Bank.