1. und 2. Hypothek

[Thik]

Für unseren Hauskauf VP 800'000 .- haben wir von der Bank eine 1. Hypothek über 400'000 .- (10J-Festhypothek, abgeschlossen vor 3 Jahren zu damals 4%) und eine 2. Hypothek über 200'000 .- (variable Hypothek zu aktuell 3.75%) erhalten.

Ist es grundsätzlich möglich, im Nachhinein von den tiefen Hypothekarzinsen der aktuellen Marktlage zu profitieren?

Beispielsweise die 1. Hypothek nachträglich auf die erlaubten 2/3 des Verkaufspreises, also auf 528'000 .- zu erhöhen und die zusätzlichen 128'000 .- zu den Zinskonditionen einer aktuellen Festhypothek zu bekommen? Das würde die 2. Hypothek auf 72'000.- (200'000 - 128'000) verkleinern.

Ist ein nachträglicher Wechsel des 1.Hypothek/2.Hypothek-Verhältnisses überhaupt möglich?

Gibt es eine andere Möglichkeit, den relativ hohen Hypothekarzins über die 600'000.- (3.9%) zu mindern?

Besten Dank für Eure Ratschläge!

 

[mime7]

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Ist ein nachträglicher Wechsel des 1.Hypothek/2.Hypothek-Verhältnisses überhaupt möglich?

Gibt es eine andere Möglichkeit, den relativ hohen Hypothekarzins über die 600'000.- (3.9%) zu mindern?

Besten Dank für Eure Ratschläge!

Hallo,

grundsätzlich ist alles möglich, das hängt nur von deinem Verhandlungsgeschick ab. Und natürlich davon, wie wichtig du deiner Bank als Kunde bist.

Kompletter Bankwechsel geht nicht. In dem fall wird dir die jetzige Bank auf die noch 7 jahre laufende Hypothek den gesamten entgangenen Gewinn und eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr berechnen. Das wird sehr teuer...

Also musst Du bei dieser Bank bleiben. Hier hängt es etwas von deinen Möglichkeiten ab. Gerne verzichtet die Bank nicht auf sicher einkalkulierten Gewinn.

Eventuell bist du sehr guter Kunde und hast sonst noch was in die Waagschale zu werfen (evtl grosses Depot, das du zu ner anderen Bank verschieben könntetst). Dann könnten sie dir entgegenkommen.

oder du bietest ihnen an, länger Kunde zu bleiben: Umwandeln der 7 jährigen in eine 10 jährige zuetwas verbesserten Konditionen. Dann gewinnt die Bank eine längere Kundenbeziehung udn du sparst Geld.

Ansonsten sieht es schlecht aus, was den langlaufenden Kredit angeht.

Die Konditionen der Variablen Hypothek sehen jetzt aber auch eher schlecht aus.

Mit dieser bist du flexibel. Die könntest Du bei einer anderen bank abschliessen oder bei der jetzigen in eine feste umwandeln.

Hier würd ich mit der Bank mal reden, was sie dir anbieten können.

Gruss

 

[john_w64]

Eigentlich Nein. Aber alles ist verhandelbar, aber sicher nicht einfach wenn die Verträge unterschrieben sind. Zur Verständnisfrage, die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek ist ja heute nicht mehr so oft anzutreffen, früher war das klar so aufgeteilt wobei eine 2. Hypo ja typischerweise Amortisiert werden muss und eine höheren Zins hat als die 1. Dann wird es noch komplizierter. Oder sind das einfach zwei gleichwertige Hypotheken auf einem bzw. 2 Schuldbriefen?

 

[Quattro]

Weshalb die variable Hypothek nicht umwandeln in eine feste, mit 2-3 jähriger Laufzeit? Denke, dies ist sicher eine interessante Alternative...

Hatte auch einen Teil variabel. Mein Banker hat mich dann Ende Jahr kontaktiert und den Vorschlag gemacht. Sehr fair!

 

[Thik]

Besten Dank für Eure Antworten.

Wenn ich die Sache richtig verstanden habe, sieht's also folgendermassen aus:

(1) Wegen der Festhypothek (noch 7 Jahre) muss ich bei der Bank bleiben

(2) Festhypothek: Ich kann versuchen, die Hypothek zu verlängern - zu einem besseren Hypothekar-Zins

(3) variable Hypothek (2. Hypothek, schlechte Konditionen, generell 1% höher als 1. Hypothek): Ich kann versuchen, bessere Konditionen auszuhandel, aber mit welchen einschlägigen Argumenten? Wenn sie mir bisher keine besseren Konditionen gegeben haben, wieso sollten sie künftig? Wie argumentiere ich? Ein Depot habe ich dort nicht und das Lohn-Konto habe ich bei einer anderen Bank - und da möchte ich eigentlich nichts daran änden.

 

[mime7]

Besten Dank für Eure Antworten.

Wenn ich die Sache richtig verstanden habe, sieht's also folgendermassen aus:

(1) Wegen der Festhypothek (noch 7 Jahre) muss ich bei der Bank bleiben

(2) Festhypothek: Ich kann versuchen, die Hypothek zu verlängern - zu einem besseren Hypothekar-Zins

(3) variable Hypothek (2. Hypothek, schlechte Konditionen, generell 1% höher als 1. Hypothek): Ich kann versuchen, bessere Konditionen auszuhandel, aber mit welchen einschlägigen Argumenten? Wenn sie mir bisher keine besseren Konditionen gegeben haben, wieso sollten sie künftig? Wie argumentiere ich? Ein Depot habe ich dort nicht und das Lohn-Konto habe ich bei einer anderen Bank - und da möchte ich eigentlich nichts daran änden.

Hallo,

dann hast Du schlechte Karten.

Eventuell könntest Du folgendes versuchen:

Die 2. Hypothek aufsplitten in eine Tranche zu 128000 und den Rest.

Nach deinem ersten Post solltest Du diese erste Tranche zu den konditionen einer 1. hypothek bekommen können, also ohne Zinsaufschlag.

Dann bleiben noch 72000 auf die du den Aufschlag für die 2. Hypothek zahlen musst

Es könnte auch lohnen, die variable Hypothek in eine kurzlaufende festhypo umzuwandeln.

Ich würd mal mit dem Bankberater reden, was er dir so anbietet.

Gruss

 

[Dabadee]

Auch ich würde versuchen, möglichst einen grossen Teil der zweiten Hypothek in eine kurzfristige (2-3 Jahre) Hypothek umzuwandeln (am besten die ganze zweite Hypothek, wenn die Bank dabei mitspielt).

Wie die Konditionen nach Ablauf der 2-3 Jahre sind, kann dir natürlich niemand sagen, aber eigentlich müsste die Bank weit bessere Konditionen als 3,75% für die variable Hypothek für eine 2-3 jährige Festhypothek anbieten (dreijährige Festhypothek sollte momentan unter 2% möglich sein). Somit könntest du während dieser Zeit einen schönen Batzen einsparen.

Viel Glück und Erfolg beim verhandeln!

 

[john_w64]

Da es sich um eine 2. Hypothek handelt ist das mit den güsntigsten Zinsen wohl eine Illusion. Eine klassische 2. Hypo ist eigentlich immer teuerer als eine 1.