Immobilie schätzen: welche Zahl für welchen Zweck stimmt

Drei Zahlen für dasselbe Haus: Der Onlinerechner sagt 1’180’000 Franken, die amtliche Schätzung des Kantons steht bei 720’000, und das Gutachten, das du für die Erbteilung bestellt hast, kommt auf 1’040’000. Keine der drei ist falsch. Sie beantworten drei verschiedene Fragen — und wer die Frage kennt, liest die Zahl richtig.

Kurzantwort

Das Gesetz schreibt keine Methode vor. Das Bundesgericht: «Wie bei der Schätzung des Verkehrswertes vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest» (BGE 134 III 42).
Verkehrswert heisst nach dem Glossar der Grundpfandrichtlinien: der Preis, «der innerhalb eines Jahres unter üblichen Bedingungen und bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage voraussichtlich erzielt werden kann».
Der gewichtete Mittelwert aus Ertrags- und Realwert ist als Methode «anerkannt und verbreitet»; die hedonische Methode wird in der Praxis bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum angewendet.
Amtliche Schätzungen und Gebäudeversicherungswerte sind nicht der Verkehrswert. Art. 9 Abs. 1 VZG stellt das ausdrücklich klar.
Ein Modellwert ist eine Bandbreite, keine Zahl. Beim Modell des BFS liegt der Reststandardfehler bei 0.2154 auf der logarithmischen Skala.

Was «Verkehrswert» überhaupt heisst

Der Begriff wird in Gesetzen laufend verwendet und dort nirgends definiert. Die praktikabelste Definition steht im Glossar der Grundpfandrichtlinien der Bankiervereinigung, und sie enthält zwei Bedingungen, die man leicht übersieht: innerhalb eines Jahres und bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage. Wer in drei Wochen verkaufen muss, verkauft nicht zum Verkehrswert. Und wer an den Nachbarn verkauft, der die Parzelle unbedingt braucht, ebenso wenig.

Das erklärt schon einen Teil der Abweichungen. Ein Verkehrswert ist eine Aussage über einen normalen Markt, nicht über deinen konkreten Verkauf.

Welche Methode welche Frage beantwortet

Verfahren	Was es misst	Datengrundlage	Taugt für	Taugt nicht für
Vergleichswert	erzielte Preise ähnlicher Objekte	tatsächliche Handänderungen in der Umgebung	Standardobjekte in belebten Märkten	seltene Objekte, dünne Märkte
Hedonisch	statistisch geschätzter Preis aus Objektmerkmalen	grosse Transaktionsdatenbanken	Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum	Gewerbe, Sonderobjekte, Umbauten
Realwert	Landwert plus Zeitwert der Baute	Baukosten, Altersentwertung, Landpreis	Neubauten, Versicherung, Substanzfragen	Aussage über den erzielbaren Preis
Ertragswert	kapitalisierter nachhaltiger Nettomietertrag	Mieten, Kapitalisierungssatz	Renditeobjekte, vermietete Liegenschaften	selbst bewohntes Wohneigentum
Mischwert	gewichtetes Mittel aus Ertrags- und Realwert	beide Verfahren	gerichtliche Schätzungen, gemischte Objekte	schnelle Orientierung

Zwei Präzisierungen aus dem Glossar der Grundpfandrichtlinien, weil sie in Gutachten selten erklärt werden. Der Ertragswert ist «der kapitalisierte Mietertrag/-wert, welcher in Zukunft nachhaltig erzielbar ist»; die Berechnung «hat auf der Basis von Nettomietzinsen (ohne Nebenkosten) zu erfolgen». Und der Kapitalisierungssatz, mit dem gerechnet wird, setzt sich aus einem Basiszinssatz, Zuschlägen für Betriebskosten und Ersatzinvestitionen sowie Risikozuschlägen für Nutzung, Zustand, Lage und regionale Leerstände zusammen. Ein halbes Prozent Unterschied beim Kapitalisierungssatz verschiebt den Ertragswert zweistellig — dort steckt der Ermessensspielraum, nicht bei den Mieten.

Für die Wahl der Methode gibt BGE 134 III 42 die Leitplanke. Der Sachverständige hatte den Verkehrswert «aus dem gewichteten Mittel aus Ertrags- und Realwert ermittelt, was als Methode anerkannt und verbreitet ist». Zur hedonischen Methode hält das Gericht fest, sie berücksichtige «anhand von Datenbanken ein Bündel von Eigenschaften» und werde «in der Praxis für die Schätzung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet» — im entschiedenen Fall, einem Wohn- und Geschäftshaus im Zentrum von Zürich, wäre sie deshalb nicht sachgerecht gewesen.

Was ein hedonisches Modell tatsächlich liest

Das Bundesamt für Statistik veröffentlicht sein Modell vollständig, mit allen Variablen und Koeffizienten. Es ist damit die einzige hedonische Rechnung in der Schweiz, die du nachlesen kannst. ⚠ Das Modell dient der Qualitätsbereinigung des Wohnimmobilienpreisindex, nicht der Bewertung eines einzelnen Hauses — es zeigt aber, welche Merkmale ein solches Modell überhaupt kennt. Grundlage der Fassung 2025 sind rund 60’000 Transaktionen der Jahre 2023 und 2024, das Modell für Einfamilienhäuser umfasst 78 Variablen und wird jährlich neu gerechnet.

Einige Koeffizienten, umgerechnet in Prozent (Stand August 2026):

Merkmal	Koeffizient	entspricht rund
Gebäudevolumen, logarithmisch	0.4397	10 % mehr Volumen: 4.4 % mehr Preis
Grundstückfläche, logarithmisch	0.1410	10 % mehr Fläche: 1.4 % mehr Preis
zweites statt einem Badezimmer	0.0646	+ 6.7 %
drittes statt einem Badezimmer	0.1243	+ 13.2 %
fünf statt drei Zimmer	0.1396	+ 15.0 %
Baujahr nach 2015 statt vor 1919	0.3618	+ 43.6 %
Kanton Zürich statt Kanton Jura	0.6140	+ 84.8 %
Kanton Zug statt Kanton Jura	1.0479	+ 185.2 %

Dazu kommen Merkmale, die kein Verkäufer beeinflussen kann und die deshalb erklären, weshalb dein Haus anders bewertet wird als das gleich grosse im Nachbardorf: Gemeindetyp, Steuerbelastung der Gemeinde, Reisezeit zum nächsten Zentrum, Güteklasse des öffentlichen Verkehrs, Lärmbelastung, Hangneigung, Exposition, sichtbare Seefläche, sichtbare Berggipfel, Distanz zu See, Fluss und Hochspannungsleitung.

Und hier steht die Antwort auf die Frage, weshalb drei Schätzungen drei Zahlen liefern: Das Modell erklärt 80.89 Prozent der Preisunterschiede, der Reststandardfehler beträgt 0.2154 auf der logarithmischen Skala. Für ein einzelnes Haus entspricht das grob einer Spanne von rund minus 19 bis plus 24 Prozent — und zwar für eine Standardabweichung, also für gut zwei von drei Objekten. Ein Onlinewert von 1’180’000 Franken heisst in dieser Lesart: irgendwo zwischen etwa 950’000 und 1’460’000. Wer eine Punktzahl erwartet, erwartet etwas, das die Methode nicht liefert.

Welchen Wert du für welchen Zweck brauchst

Zweck	massgebender Wert	Fundstelle
Erbteilung	Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung	Art. 617 ZGB; bei Uneinigkeit amtlich bestellte Sachverständige, Art. 618 Abs. 1 ZGB
Scheidung, güterrechtliche Auseinandersetzung	Verkehrswert	Art. 211 ZGB, Zeitpunkt nach Art. 214 Abs. 1 ZGB
landwirtschaftliches Gewerbe im Güterrecht	Ertragswert	Art. 212 Abs. 1 ZGB
Vermögenssteuer	Verkehrswert, «dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden»	Art. 14 Abs. 1 StHG
land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, Steuern	Ertragswert	Art. 14 Abs. 2 StHG
Hypothek	Belehnungswert, höchstens der Marktwert	Grundpfandrichtlinien Ziff. 4.3
Zwangsverwertung	mutmasslicher Verkehrswert, unabhängig von Kataster- und Brandassekuranzschätzung	Art. 9 Abs. 1 VZG
Gebäudeversicherung	Versicherungswert nach kantonalem Recht	siehe Artikel zur Unterversicherung

Diese Tabelle löst die drei Zahlen vom Anfang auf. Die amtliche Schätzung von 720’000 Franken ist eine Steuerbemessung; Art. 14 Abs. 1 StHG lässt den Kantonen ausdrücklich Spielraum, den Ertragswert mitzuberücksichtigen. Der Onlinewert von 1’180’000 ist eine Modellschätzung mit Bandbreite. Und das Gutachten über 1’040’000 ist der Wert, mit dem die Erbteilung rechnet, weil Art. 617 ZGB genau diesen Wert verlangt. Keine der drei taugt für den Zweck der anderen.

⚠ Ein häufiger Kurzschluss: die amtliche Schätzung als Preisargument im Verkauf. Sie ist keines — weder nach oben noch nach unten. Im Forum ist der Unterschied ein Dauerthema, siehe Steuerwert vs. Verkehrswert.

Wann sich eine Schätzung vor Ort lohnt

Immer dann, wenn die Zahl gegen jemanden verwendet wird: Erbteilung, Scheidung, Auskauf eines Miteigentümers, Streit über einen Sanierungsbedarf. Und immer dann, wenn dein Objekt aus dem Modell fällt — Umbau, ungewöhnliche Grundrisse, Baurecht, Gewerbeanteil, denkmalgeschützte Substanz.

⛔ Zu den Honoraren gibt es in der Schweiz keine amtliche Statistik und keinen verbindlichen Tarif. Behaupte deshalb niemand eine übliche Zahl, auch wir nicht. Verlang vor dem Auftrag stattdessen schriftlich: Pauschale statt Stundenansatz, Angabe der Methode, Anzahl und Herkunft der Vergleichsobjekte, ausgewiesene Bandbreite und der Verwendungszweck, für den der Bericht taugt. Ein Bericht ohne Bandbreite ist nach dem, was oben steht, unvollständig.

Wie die Bank aus einem Marktwert ihren eigenen Wert macht und weshalb dabei immer die tiefere Zahl gewinnt, steht im Artikel zur Bankschätzung der Immobilie.

Was heisst das für dich

Kläre zuerst den Zweck, dann die Methode — die Reihenfolge umgekehrt zu wählen ist der häufigste Fehler. Nimm den Onlinewert als Bandbreite und nicht als Zahl, und rechne die Spanne einmal aus, bevor du ein Angebot darauf stützt. Verlang bei jedem Gutachten die Methode, die Vergleichsobjekte und die Bandbreite schwarz auf weiss; fehlt eines davon, fehlt die Grundlage, den Bericht zu prüfen. Und leg die amtliche Schätzung beiseite, sobald es um einen Verkauf geht: Sie beantwortet eine Steuerfrage. Diese Einordnung ersetzt kein Gutachten im Einzelfall.