Grundstückgewinnsteuer: wie viel vom Gewinn bleibt

Der Verkauf ist unterschrieben: 1’150’000 Franken für das Haus, das du 2011 für 780’000 gekauft hast. 370’000 Franken Unterschied, und die erste Frage lautet nicht, was du damit machst, sondern was davon übrig bleibt. Die Antwort auf die Grundstückgewinnsteuer hängt an drei Dingen: an deinen Belegen, an der Besitzesdauer und daran, in welchem Kanton das Haus steht. Die dritte Grösse bewegt den Betrag am stärksten und lässt sich am wenigsten beeinflussen.

Kurzantwort

• Es gibt keinen Schweizer Satz. Der Bund erhebt die Steuer nicht, er verpflichtet die Kantone nur dazu. Tarif und Freibeträge bleiben kantonal (Art. 1 Abs. 3 StHG).
• Gerechnet wird: Verkaufserlös minus Anlagekosten (Erwerbspreis plus wertvermehrende Aufwendungen) minus Gewinnungskosten wie Maklerprovision und Handänderungskosten.
• Kurze Besitzesdauer wird bestraft, lange belohnt. Alle Kantone erheben auf kurzfristigen Gewinnen einen Zuschlag; alle ausser Obwalden gewähren nach längerem Besitz eine Ermässigung.
• Deine Belege sind der einzige Hebel, den du selbst in der Hand hast. Jede belegte wertvermehrende Investition senkt den steuerbaren Gewinn Franken um Franken.
• ⚠ Der Käufer haftet mit dem Grundstück. Für die Steuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht — in Zürich ohne Betragsgrenze, im Aargau begrenzt auf 3 Prozent des Kaufpreises.

Wie sich der Gewinn für die Grundstückgewinnsteuer berechnet

Die Grundregel steht im Steuerharmonisierungsgesetz: Der steuerbare Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten, abzüglich der gesetzlich vorgesehenen Abzüge (Art. 12 Abs. 1 StHG). Die Anlagekosten bestehen aus dem Erwerbspreis und den seither vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen.

Zum Erlös gehört mehr als der Kaufpreis. Die ESTV zählt dazu «alle weiteren Leistungen, welche der Veräusserer aus dem Verkauf des Grundstücks erzielt» — etwa eine vom Käufer übernommene Grundstückgewinnsteuer, ein eingeräumtes Wohnrecht oder vom Käufer übernommene Schulden. Wer die Steuer im Kaufvertrag auf den Käufer abwälzt, erhöht damit den steuerbaren Erlös.

An unserem Beispiel, gerechnet für ein Haus im Kanton Zürich:

Die 80’000 Franken für den Dachstockausbau sind der Teil, den du selbst beeinflusst hast — durch Rechnungen, die du aufbewahrt hast. Ohne sie wäre der steuerbare Gewinn 335’000.

Welche Aufwendungen zählen und welche nicht

Die Trennlinie ist dieselbe wie beim Unterhaltsabzug, aber die Wirkung ist gegenläufig. Wertvermehrende Auslagen erhöhen laut ESTV «den Gebrauchswert bzw. Substanzwert dauernd» — Neubauten, Anbauten, Umbauten, Erschliessungskosten, Bodenverbesserungen. Werterhaltende Auslagen, also Reparaturen, Revisionen und der Ersatz ausgedienter Anlagen, zählen grundsätzlich nicht zu den Anlagekosten, weil sie in der Regel schon bei der Einkommenssteuer abgezogen wurden. Wer das eine geltend gemacht hat, kann das andere nicht mehr geltend machen — die Abgrenzung ist im Artikel zu werterhaltendem und wertvermehrendem Unterhalt im Detail nachgezeichnet.

In allen Kantonen anrechenbar sind zudem Beiträge für Strassen, Trottoirs und Kanalisationen sowie wertvermehrende Eigenleistungen — in einigen Kantonen nur, wenn du sie als Einkommen versteuert hast.

Von den Abzügen tragen zwei den grössten Teil. Als übliche Vermittlergebühren gelten nach der ESTV 2 bis 3 Prozent des Veräusserungswerts, im Kanton Tessin bis 5 Prozent. Dazu kommen die Handänderungskosten; wie hoch die je Kanton ausfallen, steht im Artikel zu Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch.

⚠ Eine Regel, die viele überrascht: Werterhaltende Kosten der ersten Besitzesjahre werden in mehreren Kantonen (unter anderem ZH, LU, SZ, NW, GL, FR) doch den Anlagekosten zugerechnet, wenn sie damals nicht vom Einkommen abgezogen werden konnten. Wer ein Haus gekauft und sofort instand gestellt hat, sollte diese Rechnungen deshalb nicht wegwerfen.

Weshalb dieselbe Rechnung in drei Kantonen drei Beträge ergibt

Ab hier wird es kantonal, und zwar grundlegend. Drei Beispiele mit demselben Gewinn von 255’000 Franken und derselben Besitzesdauer von 15 vollen Jahren, nach den Angaben des ESTV-Steuermäppchens für die Steuerperiode 2025:

Achte auf die vorletzte Zeile: In Zürich reduziert die Besitzesdauer die berechnete Steuer, in Bern den steuerbaren Gewinn, im Aargau den Steuersatz selbst. Drei verschiedene Angriffspunkte für dieselbe Idee — und deshalb drei Ergebnisse.

Zürich. Der Grundtarif ergibt auf den ersten 100’000 Franken Gewinn 29’400 Franken Steuer; die weiteren 155’000 Franken werden mit 40 Prozent belastet, also 62’000. Zusammen 91’400 Franken. Bei 15 vollen Besitzjahren ermässigt sich die berechnete Steuer um 35 Prozent, es bleiben 59’410 Franken — 23,3 Prozent des Gewinns. Erhoben wird die Steuer allein von der Gemeinde.

Aargau. Der Satz hängt ausschliesslich an der Besitzesdauer: bis zum vollen 15. Besitzjahr 16 Prozent. Auf 255’000 Franken sind das 40’800 Franken. ⚠ Die Bemessungsgrundlage ist nicht ganz identisch — im Aargau zählen Erwerbs- und Veräusserungskosten zu den Anlagekosten, und wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann bei überbauten Parzellen die Anlagekosten pauschal mit 65 bis 80 Prozent des Verkaufserlöses geltend machen.

Bern. Hier ermässigt sich zuerst der Gewinn. Die ESTV formuliert es so: «Bei einer Besitzesdauer von mindestens 5 Jahren ermässigt sich der Grundstückgewinn für jedes Jahr seit dem Erwerb um je 2%, höchstens jedoch um 70%.» Nach 15 Jahren bleiben von 255’000 noch 178’500 Franken. Darauf ergibt der progressive Tarif eine einfache Steuer von rund 12’100 Franken. Was du tatsächlich zahlst, steht damit noch nicht fest: Die einfache Steuer wird mit der Steueranlage des Kantons und derjenigen deiner Gemeinde multipliziert, und die Gemeindeanlagen unterscheiden sich innerhalb des Kantons erheblich. Eine Frankenzahl für «Bern» gibt es deshalb nicht, nur eine für deine Gemeinde.

Was bei sehr altem Besitz gilt

Wer 1974 gekauft hat, findet den damaligen Kaufvertrag oft nicht mehr. Die meisten Kantone kennen dafür einen Ersatzwert. In Zürich, Basel-Landschaft, Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden und St. Gallen darf anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert von vor 20 Jahren eingesetzt werden, im Kanton Zug derjenige von vor 25 Jahren, im Kanton Luzern der um 25 Prozent erhöhte Katasterwert von vor 30 Jahren. Das kappt die Steuer bei Altbesitz spürbar — und es bedeutet umgekehrt, dass wertvermehrende Investitionen aus der Zeit vor diesem Stichdatum nicht mehr zusätzlich angerechnet werden.

Nur Basel-Landschaft (für Gewinne nach dem 1. Januar 1991 zur Hälfte) und Graubünden rechnen die Teuerung heraus. Überall sonst versteuerst du auch den Teil des Gewinns, der bloss Geldentwertung ist; die Ermässigung nach Besitzesdauer ist der pauschale Ausgleich dafür.

Wer die Steuer schuldet — und weshalb der Käufer trotzdem zahlen kann

Schuldner ist die verkaufende Person. Das Grundstück haftet trotzdem. Für die Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht, und dieses Pfandrecht ist der Grund, weshalb im Forum seit Jahren dieselbe Frage gestellt wird: wer am Schluss bezahlt.

⚠ Ein Wort zur Sprache, bevor es an die Kantone geht: Der Kanton Zürich führt die Grundstückgewinnsteuer in seinen Erlassen unter dem Sammelbegriff Grundsteuer — das ist nicht die gleichnamige deutsche Abgabe, die es in der Schweiz gar nicht gibt, sondern eine kantonale Bezeichnung für genau diese Steuer.

Im Kanton Zürich steht den Gemeinden dieses Pfandrecht an den Grundstücken zu, die Gegenstand einer steuerpflichtigen Handänderung sind. Es entsteht ohne Eintragung im Grundbuch mit der Handänderung und geht «allen übrigen Pfandrechten» vor. Es erlischt, wenn es nicht innert drei Jahren nach der Handänderung eingetragen wird. Die Steuerforderung ist am 90. Tag nach der Handänderung fällig; gegenüber gutgläubigen Dritten wirkt das Pfandrecht nur, wenn es innert vier Monaten nach dieser Fälligkeit eingetragen wird (Art. 836 Abs. 2 ZGB). Notariat und Grundbuchamt müssen beide Parteien bei der Beurkundung ausdrücklich darauf hinweisen — und darauf, dass der Erwerber beim Gemeindesteueramt Auskunft über noch nicht veranlagte und noch nicht bezahlte Grundsteuern verlangen kann.

Im Kanton Aargau ist dasselbe Instrument gedeckelt: Die Höhe des gesetzlichen Grundpfandrechts wird «pauschal mit 3 % des Kaufpreises» veranschlagt, und damit ist auch die Haftung der erwerbenden Partei begrenzt. Das Merkblatt nennt zudem den Weg, wie sich der Käufer absichert: 3 Prozent des Kaufpreises werden auf das Konto der Bezugsbehörde einbezahlt, wozu die Urkundsperson den Kaufvertragsentwurf vorab der Steuerbehörde zustellt.

Für beide Seiten heisst das dasselbe: Der Betrag wird bei der Beurkundung sichergestellt, nicht danach verhandelt.

Welche Belege du zusammenstellst

• [ ] Kaufvertrag und Abrechnung des Erwerbs, mit Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren
• [ ] Alle Rechnungen wertvermehrender Investitionen, chronologisch, mit Zahlungsbeleg — nicht die Offerten
• [ ] Baubewilligungen zu Um- und Anbauten; sie datieren die Investition, wenn die Rechnung fehlt
• [ ] Beiträge an Strasse, Kanalisation und Erschliessung, samt Verfügung der Gemeinde
• [ ] Maklervertrag und Provisionsabrechnung des Verkaufs
• [ ] Bezahlte Mehrwertabgabe nach Raumplanungsgesetz, falls eingezont oder umgezont wurde — sie ist vom Gewinn abziehbar (Art. 5 Abs. 1sexies RPG)
• [ ] Steuererklärungen der ersten Besitzesjahre, wenn du damals Instandstellungskosten nicht abziehen konntest

Was heisst das für dich

Rechne die Steuer, bevor du den Verkaufspreis in ein Budget einsetzt — nicht danach. Hol dazu den Tarif deines Kantons und deine eigene Besitzesdauer in vollen Jahren; beides zusammen erklärt den grössten Teil des Betrags. Such dann die Belege deiner wertvermehrenden Investitionen zusammen und rechne aus, was sie wert sind — und zwar zum obersten Tarifschritt, weil sie genau dort abgehen: Im Zürcher Beispiel liegen die 80’000 Franken belegter Ausbau in der 40-Prozent-Stufe, nach der Ermässigung von 35 Prozent sind das gut 20’000 Franken weniger Steuer. Wenn du im Anschluss wieder selbstbewohntes Eigentum kaufst, klär die Ersatzbeschaffung ab, bevor du beurkundest — die Fristen sind kantonal und laufen zum Teil schon vor dem Verkauf. Und wenn du kaufst: verlang die Auskunft des Gemeindesteueramts über noch offene Beträge und lass die Sicherstellung in den Vertrag schreiben. Diese Einordnung ersetzt keine Veranlagung im Einzelfall; verbindlich rechnet die Steuerbehörde deines Kantons.

Weiterlesen

• Werterhaltend oder wertvermehrend — die Abgrenzung, die beim Verkauf zum zweiten Mal Geld wert ist
• Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch — die Nebenkosten, die als Gewinnungskosten abziehbar sind
• Eigenmietwert und Systemwechsel 2029 — was sich sonst noch an der Besteuerung von Wohneigentum ändert
• Im Forum: Grundstückgewinnsteuer, wer haftet schlussendlich mit 25 Antworten, dazu Hausverkauf, Verkaufssumme und Grundstückgewinnsteuer

Quellen

• ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne (Februar 2024) — Gewinnberechnung, Anlagekosten, Ersatzwerte, Steueraufschub, Ermässigung nach Besitzesdauer
• ESTV, Steuermäppchen Grundstückgewinnsteuer, Steuerperiode 2025 — Tabelle 2 Steuerhoheit, Tabelle 3 Tarife, Zuschläge und Ermässigungen je Kanton
• Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) — Art. 1 Abs. 3, Art. 2 Abs. 2, Art. 12
• Kanton Zürich, ZStB 208.1: gesetzliches Pfandrecht bei der Grundstückgewinnsteuer — Entstehung, Rang, Dreijahresfrist, Fälligkeit am 90. Tag
• Kanton Aargau, Merkblatt Gesetzliches Grundpfandrecht — Begrenzung auf 3 Prozent, Absicherung der erwerbenden Partei
• Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) — Art. 836 Abs. 2
• Steuerverwaltung Kanton Bern, Grundstückgewinnsteuer berechnen — einfache Steuer und Steueranlagen