Unterversicherung des Gebäudes: wann dein Haus zu tief versichert ist

Du hast den Dachstock ausgebaut, die Küche erneuert und das Bad versetzt — für rund 180’000 Franken. Gemeldet hast du es niemandem. Wenn es brennt, ist genau das der Moment, in dem sich zeigt, ob das Haus noch richtig versichert war. Die Frage nach dem Gebäudeversicherungswert taucht im Forum regelmässig auf, etwa unter Gebäudeversicherungswert — und sie hat je nach Kanton eine andere Antwort.

Kurzantwort

• Versichert ist der Neuwert des Gebäudes, nicht der Verkaufspreis und nicht der Steuerwert. Das Land zählt nicht mit.
• In den Monopolkantonen schätzt die kantonale Anstalt von Amtes wegen, in der Regel alle 15 Jahre, und passt die Werte dazwischen über einen Baukostenindex an.
• Deine Pflicht bleibt die Meldung: Neubauten, Um- und Anbauten müssen angezeigt werden, teilweise schon vor Baubeginn.
• Bei privaten Versicherungen gilt Art. 51a Abs. 2 VVG: Der Schaden wird nur im Verhältnis der zu tiefen Summe zum Ersatzwert ersetzt.
• Der teuerste Fehler ist nicht die falsche Zahl, sondern die unterlassene Meldung nach einer wertvermehrenden Investition.

Wie der Versicherungswert überhaupt entsteht

Massgebend ist der Neuwert. Das Zürcher Gebäudeversicherungsgesetz definiert ihn in § 25 Abs. 2 als «Kostenaufwand, der für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaues am Tag der Schätzung erforderlich ist», und § 34 hält fest: «Die Gebäude werden in der Regel zum Neuwert versichert.»

Die GVB Bern beschreibt dasselbe aus Kundensicht und beantwortet dabei die häufigste Forumsfrage gleich mit: Der Gebäudeversicherungswert entspreche den Wiederaufbaukosten «in gleicher Grösse, im gleichen Ausbaustandard, zum gleichen Nutzen und am gleichen Standort. Der Preis für das Land wird nicht berücksichtigt. Der Gebäudeversicherungswert ist unabhängig vom Verkehrs- oder vom Steuerwert.»

Wer also im Forum fragt, ob der Landkauf in den Wert gehöre, hat die Antwort damit: nein. Und der Wert hat auch nichts damit zu tun, was du beim Verkauf lösen würdest.

Der Rhythmus: Schätzung, Index, Meldung

Drei Mechanismen halten den Wert aktuell, und nur einer davon liegt bei dir.

Die Revisionsschätzung. § 24 Abs. 1 des Zürcher Gesetzes: «In jeder Gemeinde finden jährlich Revisionsschätzungen statt. Die Anstalt schätzt jedes Gebäude in der Regel nach 15 Jahren seit der letzten Schätzung neu.» Absatz 2 erlaubt der Anstalt, jederzeit neu zu schätzen, «insbesondere wenn eine Unter- oder Überversicherung vermutet wird». Bei der GVB Bern ist die Schätzung kostenlos, und sie hält fest: Wer stetig werterhaltend in sein Zuhause investiert, kommt mit einer Schätzung alle 15 Jahre aus.

Die Indexanpassung. Zwischen zwei Schätzungen läuft die Anpassung automatisch. § 27 des Zürcher Gesetzes: «Ändern sich die Baukosten erheblich, passt die Anstalt die Versicherungswerte ohne neue Schätzung für alle Gebäude dem neuen Stand der Baukosten an.» Die GVZ präzisiert, ihr Versicherungsindex werde nachgeführt, «wenn er sich gegenüber dem Zürcher Index der Wohnbaupreise um mehr als 5 Prozent verändert hat»; für 2024 und 2025 nennt sie ihn mit 1’190 Punkten, für 2026 steht dort keine Zahl.

Die GVSG St. Gallen rechnet es öffentlich vor. Massgeblich ist bei ihr der Baupreisindex für den Hochbau in der Region Ostschweiz des Bundesamts für Statistik, angewendet auf den Indexwert vom April des Vorjahrs:

Die Rechnung dahinter lautet 550’000 × 145.4 ÷ 144.1 = 554’900. Das ist ein Zuwachs von rund 0.9 Prozent in einem Jahr — er hält die Teuerung auf, aber er bildet keinen einzigen Franken ab, den du ins Haus investiert hast.

Die Meldung. Und das ist dein Teil. § 23 Abs. 2 des Zürcher Gesetzes: Der Gebäudeeigentümer ist «bei Neubauten und Änderungen an bestehenden Bauten verpflichtet, der Anstalt nach Vollendung der Bauarbeiten ein schriftliches Schätzungsgesuch einzureichen». Die GVZ verlangt darüber hinaus eine Meldung vor Baubeginn für Neubauten sowie «Um- und Anbauten, die einen Mehrwert am Gebäude von über 50’000 Franken generieren oder 50% des aktuellen Versicherungswerts übersteigen»; kleinere Wertvermehrungen bis 50’000 Franken können laufend gemeldet werden.

Wo die Unterversicherung tatsächlich entsteht

Die Aargauische Gebäudeversicherung benennt den Mechanismus so direkt, dass es kaum eine Ergänzung braucht: «Werden wertvermehrende Investitionen realisiert und nicht der Aargauischen Gebäudeversicherung gemeldet, entsteht das Risiko einer Unterversicherung. Im Schadenfall ist die Versicherungssumme für den Wiederaufbau nicht ausreichend oder im schlimmsten Fall besteht für den wertvermehrenden, nicht gemeldeten Teil kein Versicherungsschutz.»

Im FAQ derselben Anstalt stehen die Schwellen, ab denen sie bei einer Revision ohne Besichtigung vor Ort von wertvermehrenden Investitionen ausgeht: über 40’000 Franken beim Einfamilienhaus, über 100’000 Franken beim Mehrfamilienhaus. Und sie weist darauf hin, dass Gebäude, die seit über fünfzehn Jahren nicht mehr geschätzt wurden, im versicherungstechnischen Wert «teilweise über den Index» ansteigen — der Papierwert entfernt sich also vom realen Zustand in beide Richtungen.

Ein zweiter, oft übersehener Punkt ist die Bauphase. Die GVB schreibt, ab einer Bausumme von 25’000 Franken müsse eine Bauzeitversicherung abgeschlossen werden — damit auch während der Bauphase keine Unterversicherung entsteht.

Was eine Unterversicherung im Schadenfall kostet

Hier trennen sich zwei Welten, und die Unterscheidung ist der wichtigste Punkt dieses Artikels.

In der Privatversicherung gilt Art. 51a VVG. Absatz 1: Das Versicherungsunternehmen haftet «für den Schaden nur bis auf die Höhe der Versicherungssumme». Absatz 2 ist der teure Teil: «Erreicht die Versicherungssumme den Ersatzwert nicht (Unterversicherung), so ist der Schaden, wenn nichts anderes vereinbart ist, in dem Verhältnisse zu ersetzen, in dem die Versicherungssumme zum Ersatzwerte steht.» Ein Rechenbeispiel:

• Ersatzwert des Gebäudes: CHF 900’000
• Versicherungssumme laut Police: CHF 720’000 — also 80 Prozent
• Schaden am Dach: CHF 60’000
• Ersatz nach Art. 51a Abs. 2 VVG: CHF 48’000, du trägst CHF 12’000 selbst

⚠ Diese Kürzung greift, obwohl der Schaden weit unter der Versicherungssumme liegt. Das ist der Punkt, an dem die meisten Eigentümer überrascht werden.

In den Kantonen mit einer öffentlichen Anstalt ist die Systematik eine andere. Das Zürcher Gesetz kennt keine solche Proportionalregel; § 59 hält fest, die Anstalt vergüte den ermittelten Schaden «entsprechend dem Versicherungswert des Gebäudes», und «die Versicherungssumme ist die Höchstleistung der Anstalt». Weil die Anstalt selbst schätzt, ist die klassische Unterversicherung dort seltener — der Begriff taucht im Gesetz nur als Anlass für eine Neuschätzung auf. Dafür droht eine andere Folge, wenn du eine Meldung unterlässt: Nach § 38 Abs. 2 fordert die Anstalt die entgangenen Prämien nach, und bei grobfahrlässiger Unterlassung kann sie «die Schadenvergütung kürzen oder ablehnen». Welche Kantone welches System haben, steht im Artikel zur Gebäudeversicherung in der Schweiz.

In zehn Minuten geprüft

1. Police hervornehmen und das Datum der letzten Schätzung suchen. Liegt es über 15 Jahre zurück, ist eine Revision fällig.
2. Alle wertvermehrenden Investitionen seit dieser Schätzung addieren — Dachstockausbau, Wintergarten, Anbau, Photovoltaik, gehobener Innenausbau.
3. Gegen die kantonale Schwelle halten. Im Aargau gilt bei einer Revision ohne Besichtigung ein Mehrwert über 40’000 Franken beim Einfamilienhaus als wertvermehrend; in Zürich löst ein Mehrwert über 50’000 Franken oder über 50 Prozent des Versicherungswerts eine Meldepflicht vor Baubeginn aus.
4. Schätzungsgesuch einreichen. In Zürich sind Revisionsschätzungen und von der Anstalt veranlasste Schätzungen nach § 32 Abs. 2 kostenlos, Neu- und Einzelschätzungen auf eigenen Wunsch trägt der Eigentümer; die GVB bezeichnet die Gebäudeschätzung als kostenlos.
5. Bauzeitversicherung nicht vergessen, sobald ein grösserer Umbau ansteht.

Was heisst das für dich

Die Unterversicherung entsteht fast nie durch eine falsche Schätzung, sondern durch eine unterlassene Meldung. Prüf deshalb nicht die Zahl auf der Police, sondern die Liste deiner Investitionen seit der letzten Schätzung. Wenn du in den letzten Jahren ausgebaut, angebaut oder den Standard deutlich gehoben hast, meld es — die Prämiendifferenz ist klein, die Deckungslücke im Schadenfall ist es nicht. Und wenn dein Haus bei einem privaten Versicherer liegt, lies in der Police nach, ob eine Abrede die Proportionalregel von Art. 51a Abs. 2 VVG entschärft; das Gesetz lässt das ausdrücklich zu. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Prüfung deiner Police im Einzelfall.

Weiterlesen

• Gebäudeversicherung in der Schweiz — wo eine kantonale Anstalt schätzt und wo ein privater Vertrag gilt
• Wasserschaden am Gebäude — die Deckung, die das Obligatorium gerade nicht umfasst
• Elementarschaden melden — was nach dem Ereignis in welcher Reihenfolge zu tun ist
• Im Forum: Gebäudeversicherungswert — was in den Wert gehört und was nicht

Quellen

• Versicherungsvertragsgesetz, SR 221.229.1 (Art. 51a), fedlex.admin.ch
• Kanton Zürich, Gesetz über die Gebäudeversicherung, LS 862.1
• GVZ, Meldepflichten und Rechtsgrundlagen
• GVZ, häufige Fragen zur Versicherung
• GVB Bern, Versicherungswert
• AGV Aargau, Gebäudeschätzungen
• AGV Aargau, häufige Fragen zur Gebäudeversicherung
• GVSG St. Gallen, Versicherungswerte und Baupreisindex