Verjährung von Baumängeln: wann deine Ansprüche erlöschen

Das Haus ist im Frühling 2019 abgenommen worden, gekauft hast du es 2024, und seit diesem Sommer zieht sich ein Riss über die ganze Kellerwand. Die erste Frage ist nicht, wer schuld ist, sondern ob Ansprüche aus Baumängeln in deinem Fall schon verjährt sind. Denn es laufen mehrere Fristen nebeneinander, sie starten an verschiedenen Tagen, und eine davon hat mit dem Baujahr gar nichts zu tun.

Kurzantwort

• Fünf Jahre ab Abnahme gegenüber dem Unternehmer und gegenüber Architekt und Ingenieur (Art. 371 Abs. 2 OR). Diese Frist kann nicht zu deinen Lasten verkürzt werden.
• Fünf Jahre ab Eigentumsübergang, wenn du gekauft und nicht gebaut hast (Art. 219a Abs. 3 OR, neu seit 1. Januar 2026). Der Stichtag ist der Grundbucheintrag, nicht das Baujahr.
• Rügefrist und Verjährung sind zwei getrennte Uhren. Wer fristgerecht rügt, hat die Verjährung um keinen Tag verlängert.
• Anhalten lässt sich die Verjährung nur mit den Handlungen aus Art. 135 OR — Anerkennung, Betreibung, Schlichtungsgesuch, Klage. Ein Rügebrief ist keine davon.
• Beim Lieferanten eines Bauprodukts sind es oft nur zwei Jahre (Art. 210 Abs. 1 OR), während du gegenüber deinem Unternehmer fünf hast.

Rügefrist und Verjährung sind nicht dasselbe

Diese beiden Fristen werden häufiger verwechselt als alles andere im Baurecht, und die Verwechslung kostet regelmässig den ganzen Anspruch.

Die Rügefrist entscheidet, ob dein Anspruch entsteht. Seit dem 1. Januar 2026 beträgt sie bei unbeweglichen Werken 60 Tage ab Entdeckung, und die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR). Meldest du zu spät, gilt das Werk in diesem Punkt als genehmigt — der Anspruch ist weg, obwohl der Mangel bleibt. Wie du richtig rügst und welche Mängelart welche Frist auslöst, steht in unserem Artikel Wie lange du einen Baumangel nach der Abnahme noch rügen kannst.

Die Verjährungsfrist entscheidet, wie lange du einen entstandenen Anspruch durchsetzen kannst. Sie läuft ab Abnahme und kümmert sich nicht darum, wann du den Mangel entdeckt oder gerügt hast. Der Schweizerische Baumeisterverband beschreibt ihre Wirkung so: Ist die Frist abgelaufen, kann die Bauherrschaft ihre Mängelrechte zwar geltend machen, wird sie aber auf dem Klageweg nicht durchsetzen können, wenn der beklagte Unternehmer die Verjährung durch Einrede geltend macht.

Der letzte Halbsatz zählt: Die Verjährung wirkt nicht von selbst. Nach Art. 142 OR darf das Gericht sie «nicht von Amtes wegen berücksichtigen». Sie ist eine Einrede, die dein Gegenüber erheben muss — und in der Praxis immer erhebt.

Welche Frist in deinem Fall gilt

Angenommen, die Abnahme fand am 15. März 2026 statt beziehungsweise das Eigentum ging an diesem Tag im Grundbuch auf dich über. Dann sieht das Fristenbild so aus.

Zwei Zeilen geben im Streitfall den Ausschlag. Die fünfte erklärt, weshalb dir dein Unternehmer nach drei Jahren sagt, beim Lieferanten sei nichts mehr zu holen — der Schweizerische Baumeisterverband nennt das eine Haftungslücke von drei Jahren. Die sechste bildet den Fall ab, in dem die meisten Leser stecken.

Wenn du gekauft und nicht gebaut hast

Hier hat sich per 1. Januar 2026 mehr geändert, als die meisten Kaufvertragsentwürfe verraten.

Bis Ende 2025 stand in Art. 219 Abs. 3 OR: «Die Pflicht zur Gewährleistung für die Mängel eines Gebäudes verjährt mit dem Ablauf von fünf Jahren, vom Erwerb des Eigentums an gerechnet.» Diese Frist liess sich vertraglich verkürzen, und in Kaufverträgen über ältere Liegenschaften geschah das regelmässig.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt der neue Art. 219a Abs. 3 OR: «Die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln des Grundstücks verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Erwerb des Eigentums. Die Verjährungsfrist kann nicht zu Lasten des Käufers abgeändert werden.» Dazu kommen 60 Tage Rügefrist auch beim Grundstückkauf (Abs. 1) und ein Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung, wenn die Baute weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde (Abs. 2). Nach der Darstellung von suissetec gilt das neue Recht für Verträge ab diesem Datum; für ältere bleibt das bisherige massgebend.

Für dich heisst das: Der Stichtag ist der Grundbucheintrag deines Erwerbs, nicht die Abnahme durch den Ersterwerber. Ein Haus von 2019, das du 2026 kaufst, gibt dir gegenüber dem Verkäufer bis 2031 Zeit — auch wenn gegenüber dem Erbauer längst alles verjährt ist.

⚠ Der Haken liegt nicht bei der Frist, sondern beim Ausschluss. In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Liegenschaft steht eine Freizeichnungsklausel, und die bleibt zulässig. Ungültig wird sie nach Art. 199 OR nur, «wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat». Wann das zutrifft, umschreibt das Bundesgericht in 4A_42/2021 vom 5. Juli 2021, Erwägung 3.3: Eine Aufklärungspflicht ist «grundsätzlich gegeben, wenn der Verkäufer annehmen muss, eine ihm bekannte Tatsache könne den vom Käufer vorausgesetzten Verwendungszweck vereiteln, erheblich beeinträchtigen oder sei für diesen sonst von Bedeutung». Beweisen musst du das — deshalb ist alles wertvoll, was zeigt, dass der Verkäufer vom Problem wusste: alte Offerten, Handwerkerrechnungen, Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung.

Und lies die Klausel zur Abtretung. Wie unangenehm es wird, wenn die Verkäuferschaft ihre Mängelrechte an dich abtritt, statt selbst zu haften, zeigt der Forumsthread Verkäuferschaft haftet nicht für Mängelrechte — du stehst dann gegen ein Dutzend Handwerksbetriebe da, von denen jeder auf den nächsten zeigt.

Was absichtliches Verschweigen an der Verjährung ändert

Art. 210 Abs. 6 OR ist kurz und wirksam: «Der Verkäufer kann die Verjährung nicht geltend machen, wenn ihm eine absichtliche Täuschung des Käufers nachgewiesen wird.» Über Art. 371 Abs. 3 OR — die Verjährungsregeln des Kaufrechts gelten beim Werkvertrag «sinngemäss» — greift dieselbe Bestimmung gegenüber dem Unternehmer.

⛔ Was das Gesetz für diesen Fall nicht sagt, ist eine Jahreszahl. Es nennt keine verlängerte Sonderfrist, sondern nimmt dem Täuschenden nur die Einrede. Ausdrücklich beziffert ist der Fall nur in der Norm SIA 118: Nach deren Art. 180 beträgt die Verjährungsfrist für vom Unternehmer absichtlich verschwiegene Mängel zehn Jahre seit der Abnahme — so hält es der Schweizerische Baumeisterverband fest. Ist die Norm in deinem Werkvertrag nicht vereinbart, arbeite mit Art. 210 Abs. 6 OR und nicht mit einer Zahl.

Wie du die Verjährung wirklich anhältst

Der teuerste Irrtum am Bau steht in einem Satz des Schweizerischen Baumeisterverbands: «Eine Mängelrüge allein kann keine Verjährung unterbrechen.» Bauherrschaften rügen jahrelang sorgfältig, sammeln Antwortschreiben, führen Fotolisten — und stellen im fünften Jahr fest, dass alles verjährt ist.

Art. 135 OR zählt abschliessend auf, was unterbricht:

1. Anerkennung der Forderung durch den Schuldner, «namentlich auch durch Zins- und Abschlagszahlungen, Pfand- und Bürgschaftsbestellung».
2. Schuldbetreibung, Schlichtungsgesuch, Klage oder Einrede vor einem staatlichen Gericht oder einem Schiedsgericht sowie Eingabe im Konkurs.

Dazu kommt der Weg, der formal kein Unterbruch, sondern ein Verzicht ist: Nach Art. 141 Abs. 1 OR kann der Schuldner «ab Beginn der Verjährung jeweils für höchstens zehn Jahre auf die Erhebung der Verjährungseinrede verzichten», schriftlich (Abs. 1bis). Ein Unternehmer, der ohnehin nachbessern will, unterschreibt das oft ohne Diskussion — verlangen musst du es selbst, vor Fristablauf.

Nach der Unterbrechung beginnt die Frist neu (Art. 137 Abs. 1 OR).

Gegen wen die Ansprüche bestehen bleiben

Am Ende der fünf Jahre ist nicht überall dasselbe verjährt, weil du mit verschiedenen Parteien verschiedene Verträge hast.

• Unternehmer und Generalunternehmer — Werkvertrag, fünf Jahre ab Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR).
• Architekt und Ingenieur — in derselben Bestimmung genannt, ebenfalls fünf Jahre ab Abnahme. Seit 2026 gilt die 60-Tage-Rügefrist auch für Planungsmängel, die die Mangelhaftigkeit des Bauwerks verursacht haben (Art. 367 Abs. 1bis lit. b OR).
• Verkäufer der Liegenschaft — Kaufvertrag, fünf Jahre ab deinem Eigentumserwerb (Art. 219a Abs. 3 OR), begrenzt durch die Freizeichnung.
• Lieferant eines Bauprodukts — in aller Regel nicht dein Vertragspartner. Selbst mit abgetretenen Ansprüchen gilt dort die kurze Frist von Art. 210 Abs. 1 OR.

Was heisst das für dich

Such als Erstes die zwei Daten heraus, die alles bestimmen: den Tag der Abnahme und, falls du gekauft hast, den Tag des Grundbucheintrags. Rechne von beiden fünf Jahre vorwärts und trag die zwei Ergebnisse in den Kalender ein, jeweils mit einer Erinnerung ein halbes Jahr davor — dieses halbe Jahr brauchst du für Gutachten und Schlichtungsgesuch. Verlang beim ersten ernsthaften Mangel schriftlich einen Verzicht auf die Verjährungseinrede nach Art. 141 OR, bevor du über die Ursache diskutierst; das kostet nichts und ist das einzige Papier, das die Frist wirklich aufhält. Und geh nie davon aus, dass ein Briefwechsel etwas anhält: Solange keine Anerkennung, kein Verzicht, keine Betreibung und kein Schlichtungsgesuch vorliegt, läuft die Uhr weiter. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Beurteilung deines Falls durch eine Fachperson.

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• Wie lange du einen Baumangel nach der Abnahme noch rügen kannst — die andere Uhr, mit den vier Mängelarten
• Baumängel nach der Abnahme rügen — die Reihenfolge vom Rügebrief bis zur Ersatzvornahme
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• Im Forum: Garantie — wie lange nun, wie vorgehen? — der Klassiker, in dem sich Rügefrist und Verjährung ineinander verheddern

Quellen

• Obligationenrecht, SR 220, Stand 1. Januar 2026 — Art. 371, 219a, 210, 199, 135, 137, 141, 142
• Obligationenrecht (Baumängel), Änderung vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270 — Wortlaut der neuen Bestimmungen, Inkrafttreten
• Schweizerischer Baumeisterverband, Merkblatt «Garantiefrist» (17.11.2025) — Wirkung der Verjährungsfrist, Unterbrechungsgründe, Art. 180 SIA 118, Haftungslücke bei integrierten Bauprodukten
• suissetec, Merkblatt RECHT231 «Die Mängelhaftung beim Bauwerkvertrag», März 2026 — Stichtag Vertragsabschluss
• Bundesgericht 4A_42/2021 vom 5. Juli 2021 — E. 3.3 zur Aufklärungspflicht