Hausbesichtigung: die Checkliste der Prüfpunkte, die über den Preis entscheiden

Die Hausbesichtigung dauert 45 Minuten, zwei weitere Interessenten warten im Garten, und der Verkäufer sagt, es sei «alles gemacht». Was er meint, ist die Küche. Was den Preis bewegt, liegt im Keller, unter dem Dach und im Heizungsraum — und lässt sich in diesen 45 Minuten prüfen, wenn du weisst, wonach du schaust. Es geht dabei nicht um Mängel im Rechtssinn, sondern um Bauteile, die ihre Nutzungsdauer erreicht haben und in den ersten Jahren nach dem Kauf ersetzt werden müssen.

Kurzantwort

• Baujahr plus Bauteilalter ist die ganze Methode. Wer weiss, wann Dach, Fenster, Wärmeerzeuger und Elektroinstallation eingebaut wurden, kennt die Erneuerungen der nächsten zehn Jahre.
• Sechs Bauteile tragen die Rechnung: Dach, Fassade und Dämmung, Fenster, Wärmeerzeuger, Elektroinstallation, Abdichtung und Entwässerung.
• Unterlagen schlagen Augenschein. Sicherheitsnachweis, Feuerungskontrolle, Gebäudeversicherungspolice, Bauakten und Handwerkerrechnungen sagen mehr aus als jede Wand.
• Für die Grössenordnung gibt es eine belegte Schweizer Zahl: 0.975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr als Erneuerungsrücklage. Was der Verkäufer nicht zurückgelegt hat, zahlst du.
• ⛔ Eine amtliche Kostentabelle je Bauteil gibt es in der Schweiz nicht. Wer dir eine nennt, hat sie sich ausgedacht.

Welche Bauteile bei der Hausbesichtigung zuerst dran sind

Die Nutzungsdauern in der folgenden Tabelle stammen aus der Vollzugshilfe des Kantons Aargau. Sie sind Näherungswerte — der Kanton schreibt selbst, es könne «nie abschliessend gesagt werden, wie lange das einzelne Bauteil genutzt werden kann». Als Raster für eine Besichtigung reichen sie genau deshalb: Sie sagen dir, welche Frage du stellen musst.

Die Restnutzungsdauer rechnest du an Ort und Stelle: Nutzungsdauer minus Bauteilalter. Was negativ ist, gehört ins Protokoll — und in die Preisverhandlung. Die vollständige Aufstellung samt der paritätischen Tabelle von Mieterverband und HEV steht im Artikel zur Lebensdauer der Bauteile.

Welche Unterlagen du am ersten Termin verlangst

Der Termin ist nicht der Ort, an dem du ein Haus beurteilst, sondern der Ort, an dem du die Unterlagen bestellst. Diese Liste gibst du dem Verkäufer oder der Maklerin schriftlich mit:

• [ ] Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation mit Datum und Name des Kontrollorgans
• [ ] Feuerungskontrolle der letzten Periode bei Öl- oder Gasheizung, oder die Wartungsprotokolle der Wärmepumpe
• [ ] Police der Gebäudeversicherung — sie nennt den Gebäudeversicherungswert, mit dem du weiterrechnest
• [ ] Baubewilligungen und Pläne aller Um- und Anbauten, samt Datum der Baufreigabe
• [ ] Handwerkerrechnungen der letzten fünfzehn Jahre; sie datieren jedes Bauteil zuverlässiger als jede Erinnerung
• [ ] Grundbuchauszug mit allen Dienstbarkeiten, Wegrechten und Anmerkungen
• [ ] GEAK oder GEAK Plus, falls vorhanden — der Gebäudeenergieausweis der Kantone
• [ ] Radonmessung, falls durchgeführt, sonst die Lage in der Radonkarte des Bundes
• [ ] bei Stockwerkeigentum zusätzlich: Reglement, Protokolle der letzten drei Versammlungen, Stand des Erneuerungsfonds

Was auf dieser Liste fehlt, ist selbst eine Information. Ein Haus ohne Rechnungen ist ein Haus, dessen Bauteilalter du auf das Baujahr setzen musst — konservativ und meistens richtig.

Woran du Sanierungsstau und Feuchte erkennst

Drei Räume entscheiden, und in allen dreien brauchst du eine Taschenlampe.

Keller. Schau den Sockel unterhalb des Verputzes an, die Ecken hinter Regalen und die Rohrdurchführungen. Ausblühungen, abplatzender Verputz und muffiger Geruch sind Hinweise, nicht Diagnosen: Zwischen sommerlichem Kondensat an kalten Wänden und einer defekten Aussenabdichtung liegen völlig verschiedene Kosten. Welche Ursachen es gibt und wie man sie unterscheidet, steht im Artikel zum feuchten Keller. Frag nach, ob im Keller je saniert wurde und wann.

Estrich und Dachraum. Von innen siehst du das Dach besser als von der Strasse. Achte auf Wasserränder an Sparren und Dämmung, auf Tageslicht durch die Ziegel und darauf, ob eine Unterdachbahn vorhanden ist — bei Bauten vor den 1970er-Jahren oft nicht.

Heizungsraum. Das Typenschild nennt Baujahr und Leistung. Ein Wärmeerzeuger im 18. Betriebsjahr ist kein Mangel, aber ein Termin. Wichtig ist die zweite Frage: Was darf am selben Ort wieder eingebaut werden? Die Kantone haben mit den Mustervorschriften im Energiebereich Regeln zum Ersatz des Wärmeerzeugers eingeführt, und diese Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton — nachzulesen im Artikel zu den kantonalen Vorschriften beim Heizungsersatz. Wer mit dem Preis eines gleichartigen Ersatzgeräts rechnet, rechnet unter Umständen falsch.

Drei Punkte, die man nicht sieht

Elektroinstallation. Für ein Wohnhaus beträgt die Kontrollperiode nach dem Anhang der NIV 20 Jahre. Zusätzlich ist bei jeder Handänderung zu kontrollieren, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind. Verantwortlich ist der Eigentümer, also nach dem Kauf du. Zwei Befunde verkürzen die Frist oder verteuern die Sache: eine noch vorhandene Nullung Schema III verkürzt die Periode von 20 auf 5 Jahre, und wer kontrolliert, darf die Mängel nicht selbst beheben (Art. 31 NIV) — du brauchst also zwei Firmen. Der Ablauf steht im Artikel zum Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation.

Radon. Der Referenzwert für Wohnräume liegt bei 300 Becquerel pro Kubikmeter. Ob dein Kaufobjekt in einer belasteten Region liegt, zeigt die Radonkarte des Bundes; eine Messung dauert je nach Verfahren Monate und lässt sich vor einem Kauf selten mehr durchführen. Die Karte anzuschauen dauert zwei Minuten und ist im Artikel zum Radon messen und sanieren erklärt.

Asbest. Bei Bauten aus der Zeit vor 1990 ist asbesthaltiges Material möglich — in Bodenbelägen, Klebern, Rohrisolationen, Faserzementplatten. Solange es unbeschädigt eingebaut ist, ist es kein akutes Problem; teuer wird es beim Umbau. Wer nach dem Kauf die Küche herausreissen will, sollte das vorher wissen; die Anhaltspunkte stehen im Artikel zu Asbest im Altbau.

Wie aus dem Befund ein Preisargument wird

Hier braucht es Ehrlichkeit: Eine behördliche Tabelle mit Erneuerungskosten je Bauteil gibt es in der Schweiz nicht. Was es gibt, ist eine belegte Grösse für den gesamten Erneuerungsbedarf. Die Hochschule Luzern hat im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen berechnet, dass eine jährliche Einzahlung von 0.975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts nötig ist, wenn sämtliche Erneuerungen daraus bezahlt werden sollen.

Damit lässt sich der Sanierungsstau beziffern, ohne eine Zahl zu erfinden:

Diese 87’750 Franken sind keine Offerte. Sie sind die Grössenordnung, mit der du in ein Gespräch gehst — und sie ist überprüfbar, weil beide Zahlen aus Dokumenten stammen. Wer stattdessen behauptet, ein Dachersatz koste «etwa so viel», verhandelt mit einer Meinung.

Der zweite Schritt ist die Offerte selbst. Für die zwei bis drei Bauteile mit negativer Restnutzungsdauer holst du vor der Beurkundung je eine Offerte ein. Das kostet Zeit, verschiebt aber die Verhandlung von der Behauptung auf die Rechnung.

⚠ Und der rechtliche Teil: Fast jeder Schweizer Kaufvertrag über eine Liegenschaft enthält eine Freizeichnungsklausel. Was der Verkäufer verschwiegen hat und was du hättest sehen können, sind zwei verschiedene Dinge — die Grenzen sind im Artikel zum versteckten Mangel beim Hauskauf beschrieben. Je mehr du vor der Unterschrift protokollierst, desto weniger hängt später an dieser Klausel.

Was heisst das für dich

Geh mit einer einzigen Liste in die Besichtigung: Bauteil, geschätztes Einbaujahr, Nutzungsdauer, Restnutzungsdauer. Fotografier jedes Typenschild, statt es abzuschreiben, und lass dir die Unterlagenliste schriftlich bestätigen. Rechne dann zu Hause den aufgelaufenen Erneuerungsbedarf aus dem Gebäudeversicherungswert und vergleich ihn mit dem, was der Verkäufer an Rechnungen vorweist. Vereinbare für die zweite Besichtigung anderthalb Stunden und nimm jemanden mit, der Keller, Dach und Heizungsraum beurteilen kann — die Stunde Fachbegleitung ist die günstigste Position im ganzen Kauf. Und halte fest, was du gefragt und was der Verkäufer geantwortet hat; dieses Protokoll ist später mehr wert als der Eindruck.

Weiterlesen

• Lebensdauer der Bauteile — die vollständigen Nutzungsdauern und die Rechnung für die Jahresrücklage
• Feuchter Keller: die Ursachen unterscheiden — bevor aus einem Fleck ein Sanierungsprojekt wird
• Versteckter Mangel beim Hauskauf — was die Freizeichnungsklausel deckt und was nicht
• Im Forum: Hausbesichtigung, auf was achten und Altes Haus kaufen und renovieren mit den Erfahrungen von Käufern, die den Sanierungsstau übernommen haben

Quellen

• Kanton Aargau, Berechnung Lebensdauer der Bauteile — Nutzungsdauer je Bauteil, Restnutzungsdauer, Bündelung von Erneuerungen
• Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV, SR 734.27) — Art. 5 Verantwortung des Eigentümers, Art. 31 Unabhängigkeit, Art. 36 Aufforderung, Anhang Kontrollperioden
• ESTI, Periodische Kontrolle der elektrischen Installationen — Trennung von Kontrolle und Mängelbehebung
• BAG, Gesetzliche Bestimmungen bezüglich Radon — Referenzwert 300 Bq/m3 für Wohnräume
• Suva und BAG, Asbest: Checkliste für Hauseigentümer:innen — typische Fundstellen in Bauten vor 1990
• Verein GEAK, Inhalt und Gültigkeitsdauer — was der Gebäudeenergieausweis aussagt
• BWO und Hochschule Luzern, Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum — jährliche Einzahlungsrate von 0.975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts
• EnDK, MuKEn 2025 — Vorgaben der Kantone zum Ersatz des Wärmeerzeugers