Grundbuchauszug lesen: was er über dein Grundstück verrät

Der Auszug kommt als PDF vom Makler, vier Seiten, viele Abkürzungen. Auf Seite drei steht «Fuss- und Fahrwegrecht z. L.» mit einer Parzellennummer daneben — und genau dieser Satz entscheidet, ob du dort später die Garage hinstellen darfst. Einen Grundbuchauszug zu lesen ist keine juristische Übung, sondern eine Reihenfolge: erst wissen, welche Abteilung was enthält, dann die Belege verlangen, dann fragen.

Kurzantwort

• Der Auszug ist nach den sechs Abteilungen des Hauptbuchblatts gegliedert: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte, Vormerkungen, Anmerkungen (Art. 9 GBV).
• Ein Eintrag geht auf dich über, wenn du kaufst. Und Art. 970 Abs. 4 ZGB schliesst die Einwendung aus, du habest ihn nicht gekannt.
• Der Eintrag ist oft nur die Überschrift: Nach Art. 738 ZGB kann sich der Inhalt einer Dienstbarkeit aus dem Beleg ergeben. Verlang die Belege mit.
• Im Auszug steht auch, was noch nicht eingetragen ist: Art. 31 Abs. 4 Bst. e GBV verlangt den Hinweis auf Anmeldungen im Tagebuch. Dort taucht ein frisches Bauhandwerkerpfandrecht zuerst auf.
• Nicht alles Öffentlich-Rechtliche steht im Grundbuch. Zonenplan, Baulinien und Altlasten liegen im ÖREB-Kataster.

Wie der Auszug aufgebaut ist

Das Grundbuch besteht nach Art. 942 Abs. 2 ZGB aus dem Hauptbuch und den ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuch. Jedes Grundstück hat im Hauptbuch ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer (Art. 945 Abs. 1 ZGB). Was auf diesem Blatt steht, ordnet Art. 9 GBV in sechs Abteilungen — und genau dieser Gliederung folgt dein Auszug, weil Art. 31 Abs. 3 GBV es so verlangt.

Dazu kommt Art. 31 GBV: Ein Auszug kann sich auf bestimmte Daten beschränken und wird dann als Teilauszug gekennzeichnet. Wer einen Teilauszug bekommt und ihn für den ganzen hält, liest ein unvollständiges Blatt. Prüf zuerst die Kopfzeile.

Wer überhaupt Einsicht bekommt

Anspruch auf Einsicht oder einen Auszug hat nach Art. 970 Abs. 1 ZGB, wer ein Interesse glaubhaft macht. Als Kaufinteressent mit einer ernsthaften Verhandlung ist das gegeben — in der Praxis reicht meist die Bestätigung des Verkäufers oder des beauftragten Notariats. Ohne jeden Interessennachweis ist nach Art. 970 Abs. 2 ZGB die Bezeichnung des Grundstücks samt Beschreibung, der Name des Eigentümers, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum zugänglich. Art. 26 Abs. 1 GBV erweitert diesen offenen Bereich auf die Dienstbarkeiten, die Grundlasten und die Anmerkungen — mit vier Ausnahmen, darunter die Grundbuchsperre und die Veräusserungsbeschränkung zur Sicherung des Vorsorgezwecks. Eine Auskunft darf nach Art. 26 Abs. 2 GBV nur grundstücksbezogen erteilt werden; Serienabfragen sind ausgeschlossen.

Der wichtigste Satz des ganzen Kapitels steht in Art. 970 Abs. 4 ZGB: «Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen.» Wer den Auszug nicht liest, hat ihn rechtlich trotzdem gelesen.

Dienstbarkeiten: was der Eintrag sagt und was nicht

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zum Vorteil eines anderen: Der Eigentümer muss bestimmte Eingriffe dulden oder sein Eigentumsrecht in gewissen Richtungen nicht ausüben (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Sie entsteht mit dem Eintrag (Art. 731 Abs. 1) und geht mit dem Grundstück auf dich über.

Der Eintrag selbst ist meist kurz: eine Bezeichnung, eine Parzellennummer, ein Datum. Nach Art. 738 Abs. 1 ZGB ist der Eintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten deutlich daraus ergeben. Tun sie das nicht, kann sich der Inhalt nach Abs. 2 aus dem Erwerbsgrund ergeben oder aus der Art, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Übersetzt: Der Beleg entscheidet, und manchmal die gelebte Praxis. Ist die Ausübung auf einen Teil des Grundstücks beschränkt und die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, muss sie nach Art. 732 Abs. 2 ZGB in einem Auszug des Plans für das Grundbuch zeichnerisch dargestellt sein. Genau dieses Planblatt willst du sehen.

Der Berechtigte darf alles tun, was zur Erhaltung und Ausübung nötig ist, muss sein Recht aber möglichst schonend ausüben; du darfst nichts vornehmen, was die Ausübung verhindert oder erschwert (Art. 737 ZGB). Ein Wegrecht über die künftige Garageneinfahrt ist deshalb kein Detail.

Ein Sonderfall ist das Baurecht nach Art. 779 ZGB: die Dienstbarkeit, auf fremdem Boden ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Ist es selbständig und dauernd, kann es als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden — dann kaufst du das Haus, nicht das Land. Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen bedürfen nach Art. 779a Abs. 2 ZGB der öffentlichen Beurkundung, wenn sie vorgemerkt werden sollen. Was das über die Jahre bedeutet, steht in unserem Beitrag zu Baurecht und Baurechtszins.

Vormerkungen und Anmerkungen — der Unterschied, der zählt

Vormerkungen betreffen persönliche Rechte und Verfügungsbeschränkungen. Nach Art. 959 ZGB können Vor- und Rückkaufsrechte, Kaufsrechte, Pacht und Miete vorgemerkt werden; sie wirken dann gegenüber jedem später erworbenen Recht. Art. 960 erlaubt die Vormerkung von Verfügungsbeschränkungen aufgrund einer amtlichen Anordnung oder einer Pfändung. Art. 961 regelt die vorläufige Eintragung zur Sicherung behaupteter dinglicher Rechte — hier erscheint das provisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht.

Anmerkungen sind Hinweise, keine dinglichen Rechte. Nach Art. 962 Abs. 1 ZGB muss das Gemeinwesen eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anmerken lassen, wenn sie eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung auferlegt. Art. 129 Abs. 1 GBV zählt die Rechtsgebiete auf: Natur-, Heimat- und Umweltschutz mit Ausnahme der Altlasten, Wasserrecht und Wasserbau, Strassenbau und Strassenpolizei, Förderung des Wohnungsbaus, Förderung der Land- und Forstwirtschaft, amtliche Vermessung, Baugesetzgebung und Enteignungsrecht. Die Kantone können weitere vorsehen.

Unter «Baugesetzgebung» landet der Eintrag, der beim Bauland am teuersten wird: die Übertragung von Ausnützung auf eine Nachbarparzelle. Ist sie angemerkt, ist die Baumasse deines Grundstücks bereits anderswo verbaut. Wie sich die zulässige Baumasse rechnet, steht im Beitrag zur Ausnützungsziffer.

Die Einträge, an denen ein Kauf scheitert

1. Wegrecht oder Fahrwegrecht zu Lasten. Es bestimmt, wo du nicht bauen und nicht parkieren kannst. Beleg und Planauszug verlangen, Unterhaltspflicht klären.
2. Baurecht statt Eigentum am Land. Restlaufzeit, Zinsanpassung und Heimfallregelung lesen, bevor über den Preis gesprochen wird.
3. Vorläufig eingetragenes Bauhandwerkerpfandrecht. Nach Art. 839 Abs. 2 ZGB kann die Eintragung bis vier Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen — bei einem Neubau oder frisch sanierten Objekt ist die Frist oft noch offen. Details im Beitrag zum Bauhandwerkerpfandrecht.
4. Vorgemerktes Vorkaufsrecht. Es wirkt gegenüber jedem später erworbenen Recht. Du kannst den Vertrag unterschreiben und das Objekt trotzdem verlieren.
5. Veräusserungsbeschränkung nach Art. 30e BVG. Sie wird angemerkt, wenn der Verkäufer Vorsorgegeld vorbezogen hat, und ist nach Art. 55 Abs. 2 GBV nur mit seiner Zustimmung anzumelden. Die Mechanik steht im Beitrag zum Vorbezug aus der Pensionskasse.
6. Grundbuchsperre nach Art. 56 GBV. Sie steht nicht im öffentlich zugänglichen Teil — ein Grund mehr, den vollständigen Auszug zu verlangen.
7. Anmeldungen im Tagebuch. Art. 31 Abs. 4 Bst. e GBV verlangt den Hinweis darauf. Was dort steht, ist noch nicht im Hauptbuch, wirkt aber nach Art. 972 Abs. 2 ZGB auf den Zeitpunkt der Einschreibung zurück.

Was nicht im Grundbuch steht

Das ist die zweite Hälfte der Prüfung, und sie wird regelmässig vergessen. Bei öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, die zugleich Gegenstand des Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen sind, besteht die Anmerkung im Grundbuch nach Art. 129 Abs. 2 GBV nur noch in einem Hinweis auf diesen Kataster. Zonenzugehörigkeit, Baulinien, Lärmempfindlichkeitsstufen, Gewässerraum und Waldabstand findest du dort, nicht im Grundbuchblatt. Und Altlasten sowie belastete Standorte sind in Art. 129 Abs. 1 Bst. a GBV ausdrücklich von der Anmerkungspflicht ausgenommen; dafür gibt es den kantonalen Kataster der belasteten Standorte. Welche Abklärungen vor einem Landkauf sonst noch dazugehören, steht im Beitrag Bauland kaufen und prüfen.

Was heisst das für dich

Verlang den vollständigen Auszug, nicht den Teilauszug, und dazu die Belege zu jedem Eintrag in den Abteilungen Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen und Anmerkungen — ein Auszug ohne Belege ist ein Inhaltsverzeichnis. Zeichne jede Dienstbarkeit auf dem Katasterplan ein, bevor du über den Preis verhandelst; ein Wegrecht, das quer über den geplanten Sitzplatz läuft, ist ein Preisargument und kein Schicksal. Prüf die Zeile mit dem Hinweis auf das Tagebuch, weil dort steht, was gerade unterwegs ist. Und hol dir denselben Tag den Auszug aus dem Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, denn die Hälfte dessen, was du nicht bauen darfst, steht nur dort. Diese Einordnung ist keine Rechtsberatung im Einzelfall; verbindlich ist der Eintrag deines Grundbuchamts samt Belegen.

Weiterlesen

• Bauland kaufen und prüfen — die Abklärungen neben dem Grundbuch
• Baurecht und Baurechtszins — wenn im Auszug das Land nicht dir gehört
• Bauhandwerkerpfandrecht — die Viermonatsfrist, die im Auszug sichtbar wird
• Im Forum: Einträge im Grundbuch und Auszug aus dem Grundbuch, Kanton Solothurn

Quellen

• ZGB (SR 210) — Art. 730, 731, 732, 737, 738 (Dienstbarkeiten), Art. 779–779b (Baurecht), Art. 782 (Grundlast), Art. 839 (Bauhandwerkerpfandrecht), Art. 942, 945, 958–962a, 970, 972 (Grundbuch)
• Grundbuchverordnung (SR 211.432.1) — Art. 9 (sechs Abteilungen), Art. 26 (öffentlich zugängliche Daten), Art. 31 (Inhalt von Auszügen, Teilauszug, Hinweis auf das Tagebuch), Art. 53–56 (Anmeldung von Anmerkungen), Art. 129 (öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen und Hinweis auf den Kataster)
• BVG (SR 831.40), Art. 30e — Veräusserungsbeschränkung nach einem Vorbezug
• Geoinformationsgesetz (SR 510.62) — Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen