Bauen im Baurecht: was der Baurechtszins über Jahrzehnte kostet

Das Haus kostet 780’000 statt 1’180’000 Franken, weil das Land nicht mitgekauft wird. Das ist die Zahl, die im Inserat steht. Die zweite Zahl steht im Vertrag und heisst Baurechtszins — sie kommt jedes Jahr, sie wird angepasst, und sie läuft möglicherweise noch 70 Jahre. Die dritte Zahl steht ganz am Schluss und heisst Heimfallentschädigung. Über den Kauf entscheidet nicht die erste, sondern die Summe aus allen dreien.

Kurzantwort

• Ein Baurecht ist eine Dienstbarkeit (Art. 675 und 779 ZGB). Ist es selbständig und dauernd, wird es als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen — dafür muss es auf mindestens 30 Jahre begründet sein (Art. 655 Abs. 3 ZGB).
• Höchstdauer 100 Jahre. Eine Verlängerung ist jederzeit möglich, aber ⛔ eine zum voraus eingegangene Verpflichtung dazu ist nicht verbindlich (Art. 779l ZGB).
• Der Baurechtszins ergibt sich aus Landwert mal Zinssatz. Er wird periodisch angepasst — beim gemeinnützigen Baurecht empfiehlt das BWO alle 5 bis 10 Jahre nach Konsumentenpreisindex, im traditionellen Vertrag wird der Landwert neu geschätzt.
• Beim Heimfall fallen die Bauten dem Grundeigentümer zu (Art. 779c ZGB), gegen eine angemessene Entschädigung (Art. 779d ZGB). Eine Prozentzahl nennt das Gesetz nicht.
• Banken beurteilen Baurechte kritischer als Eigenland — kurze Restlaufzeit und tiefe Heimfallentschädigung erhöhen die Amortisationslast.

Wie ein Baurecht funktioniert

Art. 779 Abs. 1 ZGB: «Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten.» Das Haus gehört dann dir, der Boden dem Baurechtsgeber — Gemeinde, Bürgergemeinde, Kirchgemeinde, Stiftung oder eine Privatperson. Der Vertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung; das gilt auch für den Baurechtszins und weitere Bestimmungen, wenn sie im Grundbuch vorgemerkt werden sollen (Art. 779a ZGB).

Ein Punkt aus Art. 779b Abs. 1 ZGB, der oft unterschätzt wird: Die vertraglichen Bestimmungen über Inhalt und Umfang — Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie die Benutzung nicht überbauter Flächen — sind für jeden Erwerber verbindlich. Wer ein Haus im Baurecht kauft, kauft den Vertrag mit, so wie er ist.

Das BWO nennt in seinem Merkblatt vom Januar 2026 die üblichen Laufzeiten: «In der Regel wird die Baurechtsdauer für mindestens 75 bis 100 Jahre oder entsprechend der erwarteten Lebensdauer der Baurechtsliegenschaft festgelegt.» Und es empfiehlt, Verhandlungen über eine Verlängerung 10 bis 15 Jahre vor Ablauf zu beginnen.

Wie sich der Baurechtszins bemisst

Die Formel ist einfach: Landwert mal Zinssatz. Die BWO-Studie «Baurecht unter der Lupe» beschreibt den traditionellen Vertrag so, dass der Zins aus der Multiplikation des Verkehrswerts des Landes mit dem Zinsfuss der Kantonalbank beziehungsweise dem hypothekarischen Referenzzinssatz berechnet wird. Für gemeinnützige Baurechte empfiehlt das BWO den Referenzzinssatz oder einen langfristigen, wenig schwankenden Satz; wird ein höherer Satz gewählt, ist der Landwert entsprechend zu reduzieren.

Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt seit dem 2. September 2025 1,25 Prozent und blieb per 2. Juni 2026 unverändert. Was verschiedene Sätze auf einen Landwert von 400’000 Franken bedeuten:

⚠ Diese Sätze sind keine Marktübersicht. Es gibt in der Schweiz keine amtliche Statistik über Baurechtszinssätze bei Einfamilienhäusern, und wir erfinden keine. Massgebend ist allein der Satz in deinem Vertrag — und die Frage, an was er gekoppelt ist.

Die Rechnung über Jahrzehnte

Genau hier entscheidet sich der Kauf, und genau hier hört das Verkaufsgespräch meistens auf. Ein Baurechtszins wird angepasst. Das BWO empfiehlt für gemeinnützige Baurechte «in der Regel alle 5 bis 10 Jahre gemäss der Veränderung des Konsumentenpreisindexes (teilweise Anpassung)». Wo der Bund Finanzierungshilfen leistet, gilt zusätzlich eine Obergrenze: die Baurechtszinsen dürfen von Anpassung zu Anpassung im Jahresdurchschnitt um höchstens 2 Prozent erhöht werden.

Rechnen wir mit dieser Obergrenze als Szenario: Landwert 400’000 Franken, Satz 3,5 Prozent, also 14’000 Franken im ersten Jahr, danach jährlich 2 Prozent mehr.

⚠ Die kumulierte Spalte ist nominal. Franken aus dem Jahr 60 sind nicht dieselben Franken wie heute, und die 2 Prozent sind die Obergrenze des Bundes für geförderte Objekte, keine Prognose. Trotzdem hält die Tabelle zwei Dinge fest, die belastbar sind: Der Zins verdreifacht sich über 60 Jahre, und du zahlst über die Laufzeit ein Vielfaches des Landwerts, ohne am Land je Eigentum zu erwerben.

Die ehrliche Gegenrechnung ist nicht «Baurechtszins gegen null», sondern «Baurechtszins gegen Hypothekarzins auf dem Landanteil». Kauftest du dasselbe Land für 400’000 Franken und finanziertest es zu — angenommen — 2 Prozent, kostete dich das im ersten Jahr 8’000 Franken. Die Differenz beträgt also 6’000 Franken im Jahr, und sie wächst, weil der Baurechtszins indexiert ist und der Hypothekarzins es nicht automatisch ist. Am Ende steht der zweite Unterschied: Beim Kauf gehört dir das Land, beim Baurecht endet der Vertrag. Die BWO-Studie beziffert den Landanteil an den Anlagekosten je nach Lage auf 20 bis 50 Prozent — das ist der Betrag, um den es geht.

Was am Ende der Vertragsdauer geschieht

Art. 779c ZGB: «Geht das Baurecht unter, so fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim, indem sie zu Bestandteilen seines Grundstückes werden.» Das Haus ist dann nicht mehr deines. Art. 779d ZGB verpflichtet den Grundeigentümer zu einer «angemessenen Entschädigung», die zuerst den Pfandgläubigern haftet; wird sie nicht bezahlt oder sichergestellt, kann innert drei Monaten nach dem Untergang des Baurechts ein Grundpfandrecht im selben Rang eingetragen werden.

Was «angemessen» heisst, entscheidet der Vertrag:

Das BWO warnt ausdrücklich vor der letzten Variante und vor zu tiefen Ansätzen: «Eine zu tiefe Heimfallentschädigung reduziert den Anreiz, die Liegenschaft angemessen zu unterhalten.» Für Käuferinnen und Käufer ist die Umkehrung wichtiger: Steht im Vertrag ein tiefer Prozentsatz, zahlst du 60 Jahre lang Baurechtszins und verlierst am Schluss den grössten Teil des Gebäudewerts.

Zum vorzeitigen Ende: Nach Art. 779f ZGB kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, wenn der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt — und nach Art. 779g ZGB nur gegen angemessene Entschädigung, bei deren Bemessung das schuldhafte Verhalten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann.

Wie Banken Objekte im Baurecht finanzieren

Die BWO-Studie ist hier ungewöhnlich klar: «Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass Baurechte von Banken eher kritischer beurteilt werden als wenn die Liegenschaft inklusive Land erworben wird, da die Tragbarkeit beim Baurecht in der Regel geringer ist.» Als Gründe nennt sie, dass beim Baurecht keine Substanzbildung über die Bodenrente stattfindet und dass Baurechte gegen Ende der Laufzeit nur beschränkt verkauft oder verwertet werden können.

Besser finanzierbar wird ein Baurecht laut derselben Quelle, je länger es läuft, wenn eine Verlängerungsoption besteht, wenn ein Kaufs- oder Vorkaufsrecht vereinbart ist, je höher die Heimfallentschädigung ausfällt und wenn die Entwicklung der Baurechtszinsen begrenzt ist. Und ein Satz, der die Monatsrechnung verändert: Je nach Bank sind die Hypotheken teilweise bis zum Ablauf des Baurechts vollständig zurückzuführen. Was das für die Tragbarkeitsrechnung bedeutet, steht im Artikel zur Tragbarkeit der Hypothek.

Was du vor der Unterschrift aus dem Vertrag holst

• [ ] Restlaufzeit in Jahren und das genaue Enddatum — nicht die ursprüngliche Dauer.
• [ ] Zinssatz und Bezugsgrösse: Prozent wovon? Landwert, Anlagewert oder Sollmiete?
• [ ] Anpassungsmechanismus: Neubewertung des Landwerts, Konsumentenpreisindex, Referenzzinssatz — und in welchem Rhythmus?
• [ ] Ober- und Untergrenzen für den Zins, falls vereinbart.
• [ ] Heimfallentschädigung: Prozentsatz, Bewertungsmethode, wer schätzt, wer zahlt die Schätzung.
• [ ] Verlängerung: Option, Vorhandrecht, Verhandlungspflicht — und das Bewusstsein, dass eine Vorabverpflichtung nach Art. 779l ZGB nicht verbindlich ist.
• [ ] Kaufs- oder Vorkaufsrecht am Stammgrundstück.
• [ ] Zustimmungsvorbehalte bei Verkauf, Umbau oder Vermietung.
• [ ] Vormerkungen und Anmerkungen auf dem Grundbuchblatt des Baurechts.
• [ ] Pfandrecht für den Baurechtszins: bis drei Jahresleistungen, jederzeit eintragbar (Art. 779i und 779k ZGB).

Im Forum wird die Frage «rechnet sich das?» seit Jahren durchgekaut — der Thread Land im Baurecht — Eure Meinung zeigt, an welchen Vertragspunkten die Diskussion regelmässig hängen bleibt.

Was heisst das für dich

Lass dir den vollständigen Baurechtsvertrag und einen aktuellen Grundbuchauszug des Baurechts geben, bevor du ein Angebot machst — nicht das Exposé, sondern die beurkundete Urkunde mit allen Nachträgen. Rechne den Baurechtszins über die Restlaufzeit mit dem im Vertrag stehenden Anpassungsmechanismus hoch und stell ihm die Hypothekarkosten für denselben Landanteil gegenüber; die Differenz je Jahr ist der Preis des Baurechts. Prüf danach den Heimfall: Steht dort weniger als der Zeitwert, ist das ein Abschlag auf den Kaufpreis, kein Detail. Und klär mit der Bank vorab, ob sie bis zum Ablauf des Baurechts amortisiert haben will — das entscheidet über deine Monatsbelastung mehr als der Zinssatz. Für die Beurkundung und die Auslegung einzelner Klauseln gehörst du zu einem Notariat; dieser Artikel ersetzt das nicht.

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• Bauland kaufen: was du vor der Unterschrift prüfen musst — dieselben Abklärungen für Eigenland
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• Eigenkapital beim Hauskauf — was die Bank anrechnet, wenn kein Land gekauft wird
• Im Forum: Baurecht — Heimfall — was am Ende der Laufzeit tatsächlich passiert

Quellen

• Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Stand 1. Juli 2026 — Art. 655 Abs. 3, Art. 675, Art. 779 bis 779l
• BWO: Merkblatt Baurechte für gemeinnützige Wohnbauträger, Januar 2026 — Laufzeit, Zinssatz, Anpassung, Heimfallentschädigung
• BWO / Wüest Partner: Baurecht unter der Lupe, 2017 — traditionelles Vertragsmodell, Finanzierung durch Banken, Landanteil an den Anlagekosten
• BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz — 1,25 Prozent, gültig seit 2. September 2025, unverändert ab 2. Juni 2026