Der Unterhaltsplan fürs Haus, der dir die Überraschungen erspart
Welche Kontrollen am Haus vorgeschrieben sind und in welchem Takt, was jedes Jahr fällig wird und wie du aus beidem einen Kalender für dein Haus baust.
Die Heizung fällt im Januar aus, das Dachfenster leckt im November, und der Kaminfeger kommt immer dann, wenn niemand zu Hause ist. Wer keinen Unterhaltsplan fürs Haus hat, arbeitet in einem Rhythmus, den das Haus vorgibt — und der ist immer der teuerste. Der Ausweg ist kein dickes Handbuch, sondern eine Seite: ein Jahreskalender mit den Terminen, die vorgeschrieben sind, und den Handgriffen, die man sonst vergisst.
Kurzantwort
- Vorgeschrieben und terminiert sind vier Dinge: Feuerungskontrolle, Elektrokontrolle, Tankkontrolle und die kantonale Kaminfegerpflicht.
- Ölfeuerung alle zwei Jahre, Gasfeuerung alle vier Jahre (Art. 13 Abs. 3 LRV) — dasselbe gilt für Holzheizkessel bis 70 kW.
- Elektroinstallation: Kontrollperiode 20 Jahre bei Wohnliegenschaften, zusätzlich bei jeder Handänderung, wenn seit der letzten Kontrolle fünf Jahre vergangen sind.
- Tankanlage: alle zehn Jahre kontrollieren, Leckanzeigesysteme alle zwei Jahre (Regelung des Kantons Zürich).
- Alles andere ist dein Takt: vier Termine im Jahr, zwei Stunden pro Termin, und eine Liste, die du nicht neu erfinden musst.
Welche Kontrollen vorgeschrieben sind und in welchem Takt
Diese vier Termine kommen ohnehin auf dich zu. Wer sie kennt, wird nicht überrascht, und wer sie in denselben Monat legt, spart Wege.
| Kontrolle | Takt | Wer aufbietet | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Feuerungskontrolle Öl | alle 2 Jahre | Gemeinde beziehungsweise amtlicher Feuerungskontrolleur oder anerkannte Fachfirma | Art. 13 Abs. 3 lit. b LRV |
| Feuerungskontrolle Gas bis 1 MW | alle 4 Jahre | dieselbe Stelle | Art. 13 Abs. 3 lit. a LRV |
| Holzheizkessel bis 70 kW | alle 4 Jahre | dieselbe Stelle | Art. 13 Abs. 3 lit. a LRV |
| Abnahmemessung nach Neubau oder Sanierung der Anlage | wenn möglich innert 3, spätestens innert 12 Monaten nach Inbetriebnahme | Behörde | Art. 13 Abs. 2 LRV |
| Periodische Elektrokontrolle Wohnliegenschaft | alle 20 Jahre, Aufforderung mindestens 6 Monate vorher | Netzbetreiberin | NIV, Infoblatt ESTI |
| Elektrokontrolle bei Handänderung | wenn seit der letzten Kontrolle 5 Jahre vergangen sind | Netzbetreiberin | Infoblatt ESTI |
| Tankanlage über 450 Liter | alle 10 Jahre, Sichtkontrolle oder Revision | Kanton fordert auf, Fachfirma führt aus | AWEL Kanton Zürich |
| Leckanzeigesystem | alle 2 Jahre, unaufgefordert | Eigentümerschaft | AWEL Kanton Zürich |
| Kaminfegen | kantonal und kommunal geregelt, je nach Feuerungsart verschieden | Kaminfeger des Kreises | kantonales Recht, im Gemeindereglement nachlesen |
Drei Bemerkungen dazu, die im Alltag den Unterschied machen.
Erstens ist die Frist zum Einreichen des Sicherheitsnachweises verlängerbar, aber nicht folgenlos: Sie kann bis längstens ein Jahr nach Ablauf der Kontrollperiode erstreckt werden; wird der Nachweis trotz zweimaliger Mahnung nicht eingereicht, übergibt die Netzbetreiberin dem ESTI die Durchsetzung. Und die Verantwortung für die Fristen liegt laut ESTI ausdrücklich «stets beim Eigentümer allein und nicht etwa beim von ihm beauftragten Kontrollorgan».
Zweitens darf die Kontrolle nicht von dem gemacht werden, der die Installation geplant, erstellt, geändert oder instand gestellt hat — und das Kontrollorgan darf die festgestellten Mängel nicht selbst beheben. Zwei Firmen, zwei Rechnungen; wer das erst beim Termin merkt, verliert Wochen. Die Systematik dahinter steht in unserem Beitrag zum Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation.
Drittens ist die Feuerungskontrolle nicht der Service. Die Kontrolle prüft Emissionen, der Service hält die Anlage am Laufen. Wer nur die amtliche Kontrolle hat, hat kein Wartungsintervall.
Was jedes Jahr an deinem Haus fällig ist
Der Rest des Plans ist nicht vorgeschrieben, sondern die Sammlung der Dinge, die teuer werden, wenn man sie ein paar Jahre liegen lässt. Vier Termine im Jahr genügen.
| Termin | Was du machst | Warum genau dann |
|---|---|---|
| März / April | Dachrinnen und Einlaufschächte reinigen; Dach vom Boden aus absuchen nach verschobenen Ziegeln; Fassade und Sockel auf neue Risse prüfen; Sitzplatz-Abläufe freimachen; Aussenwasserhahn öffnen und auf Frostschaden prüfen | nach dem Winter zeigt sich, was der Winter gemacht hat, und es bleibt Zeit bis zu den Sommergewittern |
| Juni / Juli | Storen- und Rollladenmotoren, Gurte und Endanschläge kontrollieren; Fenster- und Türbeschläge schmieren und nachstellen; Silikonfugen in Bad und Küche prüfen; Kellerabläufe und Rückstauklappe testen; Klimageräte und Wärmepumpen-Aussenteil von Laub freihalten | die Bauteile sind trocken und zugänglich, und Fachfirmen haben Kapazität |
| September / Oktober | Heizungsservice und Brennerwartung vor der Saison; Umwälzpumpe und Ausdehnungsgefäss prüfen lassen; Heizkörper entlüften; Vorlauftemperatur und Heizkurve kontrollieren; Aussenwasserhähne entleeren; Dachrinnen ein zweites Mal | eine Heizung, die im Oktober streikt, kostet den Normaltarif, im Januar den Notfalltarif |
| Januar / Februar | Ablesen und Buchhaltung: Zählerstände Wasser, Strom, Öl oder Gas; Belege des Vorjahrs ins Dossier; Rechnung des Jahresverbrauchs; Termine des neuen Jahres eintragen; Versicherungswert und Deckung prüfen | in dieser Zeit macht man ohnehin die Steuererklärung |
Dazu drei Dinge, die keinen Termin haben, sondern einen Auslöser:
- Nach jedem Sturm: Dach, Kamin, Storen und Bäume kontrollieren, Schäden sofort fotografieren und der Gebäudeversicherung melden.
- Nach jedem Starkregen: Keller, Lichtschächte und Sickerleitungen anschauen. Feuchte Stellen im Keller haben Ursachen, die nicht warten.
- Bei Abwesenheit über eine Woche: Hauptwasserhahn zudrehen. Der häufigste Wasserschaden ist ein aufgegangener Schlauch, nicht ein Rohrbruch.
Was alle paar Jahre ansteht
Zwischen dem Jahreskalender und dem grossen Ersatz liegt eine Zone, die niemand plant und die trotzdem Geld kostet:
- alle 2 bis 3 Jahre: Silikonfugen in der Dusche ersetzen; Holzfenster und Aussenholz kontrollieren, an der Wetterseite nachstreichen
- alle 3 bis 5 Jahre: Fassade und Flachdach durch eine Fachperson begehen lassen; Spenglerarbeiten und Anschlüsse prüfen; Zisterne und Regenwasseranlage reinigen
- alle 5 Jahre: Sicherheitseinrichtungen der Warmwasseraufbereitung prüfen; Enthärtungs- oder Filteranlage grundüberholen; Rückstauklappe und Hebeanlage professionell warten
- alle 5 bis 10 Jahre: Boilerentkalkung und Anodenkontrolle nach Angaben des Herstellers — mit welcher Temperatur du fährst und weshalb, steht in unserem Beitrag zu Boilertemperatur und Legionellen
⚠ Wir nennen hier bewusst Spannen und keine exakten Intervalle: Diese Arbeiten sind nicht normiert, sie hängen an Exposition, Material und Herstellerangabe. Was normiert ist, steht in der Tabelle weiter oben — und nur dort.
Wie du den Plan an dein Haus anpasst
Ein Unterhaltsplan von der Stange nützt wenig, weil kein Haus dieselben Anlagen hat. Der Weg dorthin hat vier Schritte, und er dauert einen Abend.
- Anlagenliste erstellen. Geh durchs Haus und notiere für jede technische Anlage: Fabrikat, Typ, Baujahr, letzte Wartung. Heizung, Wassererwärmer, Lüftung, Photovoltaik, Wärmepumpe, Enthärtung, Hebeanlage, Storenmotoren, Ladestation.
- Pflichttermine eintragen. Aus der Tabelle oben, ergänzt um die kantonalen Regeln. Für Öl heisst das: zwei Jahre nach der letzten Feuerungskontrolle. Für Elektro: 20 Jahre nach dem Datum des letzten Sicherheitsnachweises — steht der nicht im Ordner, ist das der erste Punkt für die Hausdokumentation.
- Herstellerintervalle dazunehmen. Sie stehen in den Bedienungsanleitungen, die niemand mehr findet. Was fehlt, holst du beim Servicebetrieb.
- Restnutzungsdauern ergänzen. Dach, Fenster, Fassade, Heizung, Leitungen, Küche und Bad bekommen ein Jahr, in dem sie fällig werden. Die Schweizer Richtwerte dafür stehen in unserer Tabelle zur Lebensdauer von Bauteilen — daraus wird die Zeile, die den Kalender mit dem Geld verbindet.
Am Ende hast du eine Seite mit vier Jahresterminen, den Pflichtkontrollen im richtigen Jahr und einer kurzen Liste mit Jahreszahlen für die grossen Bauteile. Aufbewahrt wird sie dort, wo auch die Nachweise liegen; wie das Dossier gegliedert wird, steht in unserem Beitrag zur Hausdokumentation.
Wie aus dem Plan Geld wird
Der Kalender beantwortet die Frage «wann», nicht die Frage «wie viel». Die Zahlen dazu stehen an zwei anderen Stellen: Was ein Haus jährlich kostet und welche Rücklage belegt ist, rechnen wir in Unterhaltskosten fürs Eigenheim durch; wie lange welches Bauteil hält, steht in der Lebensdauertabelle.
Eine Verbindung zwischen Plan und Steuererklärung gibt es trotzdem, und sie entscheidet, ob du Belege sammeln musst. Nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung kannst du in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu wählen: entweder die tatsächlichen Kosten oder den Pauschalabzug von 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts bei einem Gebäude bis zehn Jahre und 20 Prozent bei einem älteren. Wer den Unterhalt bündelt und in einem Jahr Dach und Fenster anfasst, überschreitet die Pauschale deutlich — und braucht dann jeden Beleg. Wer über die Jahre gleichmässig wenig ausgibt, fährt mit der Pauschale und kann sich das Sammeln sparen. Der Unterhaltsplan ist also auch das Werkzeug, mit dem sich Arbeiten absichtlich in dasselbe Steuerjahr legen lassen.
Im Forum ist genau diese Frage seit Jahren offen, unter EFH-Rücklagen für spätere Renovationen: wie viel man zurücklegt und wann man es ausgibt. Der Kalender beantwortet die zweite Hälfte davon.
Was heisst das für dich
Setz dich einmal hin und schreib die vier Jahrestermine in den Kalender, den du wirklich benutzt — mit Erinnerung, nicht auf einen Zettel. Such danach zwei Daten heraus: das der letzten Feuerungskontrolle und das des letzten Sicherheitsnachweises. Aus dem ersten folgt dein Zwei- oder Vierjahresrhythmus, aus dem zweiten das Jahr, in dem die Elektrokontrolle kommt; findest du das zweite Datum nicht, frag die Netzbetreiberin, sie führt das Verzeichnis. Vergib den Heizungsservice im September statt im Januar. Und leg die grossen Arbeiten bewusst zusammen in ein Steuerjahr, statt sie über drei zu verteilen. Dieser Beitrag gibt die eidgenössischen Fristen wieder; Kaminfegerpflicht, Tankkontrolle und die Organisation der Feuerungskontrolle sind kantonal geregelt und im Gemeindereglement nachzulesen.
Weiterlesen
- Lebensdauer von Bauteilen — die Jahreszahlen für Dach, Fenster, Heizung und Küche
- Unterhaltskosten fürs Eigenheim — was der Plan in Franken bedeutet
- Hausdokumentation ordnen — wo die Nachweise landen, die aus dem Plan entstehen
- Boilertemperatur und Legionellen — die Wartung, bei der es nicht nur um Kalk geht
- Im Forum: EFH-Rücklagen für spätere Renovationen — wie viel zurücklegen, und wann ausgeben
