Verwaltung im Stockwerkeigentum wechseln: wenn sie ihre Arbeit nicht macht
Abberufung jederzeit, richterliche Absetzung binnen Monatsfrist, geordnete Übergabe: die Reihenfolge, mit der eine Gemeinschaft die Verwaltung ersetzt.
Die Versammlung wurde nicht einberufen, die Korrekturen der Rechnungsprüfer sind nicht ausgeführt, und dann kündigt die Verwaltung selbst — mitten in der Abrechnungsperiode. Genau dieser Fall steht in unserem Forum. Umgekehrt sitzen viele Gemeinschaften jahrelang eine Verwaltung aus, die Meldungen monatelang liegen lässt, weil sie glauben, der Vertrag binde sie. Er tut es nicht.
Kurzantwort
- Die Versammlung kann die Verwaltung jederzeit abberufen — ohne wichtigen Grund, mit einfachem Mehr (Art. 712r Abs. 1 ZGB), unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche.
- Der Verwaltungsvertrag ist ein Auftrag. Nach Art. 404 Abs. 1 OR kann er von jeder Seite jederzeit widerrufen werden; die vertragliche Kündigungsfrist verhindert den Wechsel nicht.
- Lehnt die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Einzelne binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
- Die Übergabe stützt sich auf Art. 400 Abs. 1 OR: Rechenschaft über die Geschäftsführung und Herausgabe von allem, was der Beauftragten zugekommen ist.
- Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft (Art. 712l Abs. 1 ZGB). Das Konto lautet auf ihren Namen — prüf das, bevor du kündigst.
Welche Pflichten eine Verwaltung überhaupt hat
Bevor du wechselst, lohnt der Blick auf den gesetzlichen Auftrag. Art. 712s ZGB verlangt drei Dinge: Sie vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Gesetz, Reglement und Beschlüssen und trifft von sich aus «alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen». Sie verteilt die gemeinschaftlichen Kosten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und besorgt die bestimmungsgemässe Verwendung der Geldmittel. Und sie wacht darüber, dass Gesetz, Reglement und Hausordnung eingehalten werden.
Dazu kommen die Formalien: Nach Art. 712n ZGB beruft und leitet sie die Versammlung, die Beschlüsse sind zu protokollieren, und das Protokoll ist aufzubewahren. Nach Art. 712t vertritt sie die Gemeinschaft nach aussen — für einen Zivilprozess braucht sie ausserhalb des summarischen Verfahrens aber die vorgängige Ermächtigung der Versammlung.
Wer prüfen will, ob ein Wechsel begründet ist, misst an dieser Liste: keine Einberufung, kein Protokoll, keine Jahresrechnung, keine dringlichen Massnahmen bei einem Wasserschaden. Das sind Pflichtverletzungen, keine Geschmacksfragen.
Wie der Wechsel beschlossen wird
Zuständig ist die Versammlung; Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB nennt es ausdrücklich als ihre Befugnis, «den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen». Die Abberufung ist die Kehrseite davon und in Art. 712r Abs. 1 geregelt: jederzeit, durch Beschluss, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche.
Achte auf die Beschlussfähigkeit nach Art. 712p ZGB. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind. Reicht die Beteiligung nicht, ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die frühestens zehn Tage nach der ersten stattfinden darf; sie ist beschlussfähig mit einem Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei.
Zwei Punkte entscheiden über die Haltbarkeit des Beschlusses. Erstens die Traktandierung: Abberufung und Neubestellung gehören als eigene Traktanden in die Einladung. Zweitens das Datum: Der Beschluss soll den Zeitpunkt nennen, auf den abberufen wird, sonst beginnt der Streit bei der Übergabe von vorn.
Was der Vertrag daran ändert — und was nicht
Der Verwaltungsvertrag ist ein Auftrag im Sinn von Art. 394 OR. Damit gilt Art. 404: «Der Auftrag kann von jedem Teile jederzeit widerrufen oder gekündigt werden.» Absatz 2 fügt an: «Erfolgt dies jedoch zur Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatze des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet.»
Eine vertragliche Kündigungsfrist von sechs oder zwölf Monaten hindert den Wechsel also nicht. Sie kann höchstens zu einer Entschädigung führen — und genau darauf zielt auch der Vorbehalt der «allfälligen Entschädigungsansprüche» in Art. 712r Abs. 1 ZGB. Wer den Wechsel sauber begründet und auf ein Datum legt, an dem die laufende Abrechnungsperiode endet, verkleinert diesen Anspruch erheblich.
Wenn die Versammlung nicht mitzieht
Es kommt vor, dass eine Mehrheit an der Verwaltung festhält, obwohl handfeste Gründe vorliegen. Dann greift Art. 712r Abs. 2 ZGB: Lehnt die Versammlung die Abberufung «unter Missachtung wichtiger Gründe» ab, kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen. Ein Monat ist knapp — der Beschluss vom Abend zählt.
Der umgekehrte Fall steht in Art. 712q ZGB: Kommt die Bestellung einer Verwaltung nicht zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch das Gericht verlangen. Dasselbe Recht hat, wer ein berechtigtes Interesse daran hat, «wie dem Pfandgläubiger und dem Versicherer». Eine Gemeinschaft bleibt also nie führungslos, wenn jemand handelt.
Wer den Beschluss selbst für rechtswidrig hält, hat einen dritten Weg: Über Art. 712m Abs. 2 ZGB gelten die Vorschriften über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen, und Art. 75 ZGB gibt jedem Mitglied, das nicht zugestimmt hat, binnen Monatsfrist ab Kenntnis die Anfechtung beim Gericht. Wie das abläuft, steht im Beitrag zum Anfechten von Beschlüssen im Stockwerkeigentum.
Die Übergabeliste
Die rechtliche Grundlage für die Herausgabe ist Art. 400 Abs. 1 OR: Die Beauftragte ist schuldig, «auf Verlangen jederzeit über ihre Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihr infolge derselben aus irgendeinem Grunde zugekommen ist, zu erstatten». Gelder, mit deren Ablieferung sie im Rückstand ist, hat sie nach Absatz 2 zu verzinsen.
| Unterlage | Was du konkret verlangst | Bis wann |
|---|---|---|
| Buchhaltung | Journal, Kontenplan, Saldenliste, Zwischenabschluss auf den Übergabetag | mit dem Übergabetag |
| Belege | sämtliche Rechnungen und Zahlungsbelege der laufenden und der letzten fünf Perioden | mit dem Übergabetag |
| Erneuerungsfonds | Kontoauszug, Bankvollmachten, Nachweis, dass das Konto auf die Gemeinschaft lautet | vor der Kündigung prüfen |
| Akontozahlungen | Abrechnung der eingegangenen Akontobeiträge bis zum Stichtag | mit dem Übergabetag |
| Protokolle | alle Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung | mit dem Übergabetag |
| Grunddokumente | Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, Wertquotentabelle, Grundbuchauszug | mit dem Übergabetag |
| Verträge | Hauswartung, Lift, Heizung, Reinigung, Serviceabos mit Laufzeiten | mit dem Übergabetag |
| Versicherungen | Policen, letzte Prämienrechnungen, offene Schadenfälle mit Stand | mit dem Übergabetag |
| Pläne | Bau- und Installationspläne, Revisionsunterlagen, Unterhaltsplan | mit dem Übergabetag |
| Schlüssel | Schliessplan, Schlüssel und Badges mit Quittung | am Übergabetag |
| Debitoren | Liste offener Beitragsforderungen samt Betreibungsstand | mit dem Übergabetag |
Setz für die Übergabe ein Datum und einen Ort fest und lass ein Übergabeprotokoll unterschreiben. Fehlt etwas, ergibt sich daraus der Anspruch, den die neue Verwaltung nachfassen kann — mit Art. 400 OR im Rücken.
Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: das Fondskonto. Nach Art. 712l Abs. 1 ZGB gehört der Erneuerungsfonds der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung. Läuft er über ein Sammelkonto der Verwaltung, klär die Übertragung vor dem Abberufungsbeschluss ab — sonst hängt das Geld dort, wo du gerade gekündigt hast. Wie prall der Fonds sein sollte, steht im Beitrag zum Erneuerungsfonds prüfen.
Wie du die neue Verwaltung auswählst
Vergleich Offerten nicht über die Jahrespauschale, sondern über den Leistungskatalog: Welche Arbeiten sind in der Grundpauschale enthalten, welche werden nach Aufwand verrechnet, wer erstellt die Jahresrechnung, wer begleitet Bauvorhaben, wie viele Objektbesuche pro Jahr sind vereinbart. Klär ausserdem, wer über das Konto der Gemeinschaft zeichnungsberechtigt ist und ob eine Kollektivunterschrift mit einem Ausschussmitglied möglich ist.
Der Ausschuss nach Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB ist dabei das wirksamste Instrument: Die Versammlung kann ihm die Aufgabe übertragen, der Verwaltung beratend zur Seite zu stehen, deren Geschäftsführung zu prüfen und darüber Bericht zu erstatten. Wer nach einem Wechsel keinen Ausschuss einsetzt, steht in fünf Jahren wieder am selben Punkt.
Eine Erhebung des Bundesamts für Wohnungswesen zum Erneuerungsfonds zeigt, wie unterschiedlich die Landschaft ist: Gemeinschaften mit externer Verwaltung hatten in rund 87 Prozent der Fälle einen Erneuerungsfonds, intern verwaltete nur in 78 Prozent. Die Untersuchung stammt aus dem Jahr 2010 und erfasst die Agglomeration Luzern — sie ist ein Anhaltspunkt, keine gesamtschweizerische Statistik.
Was heisst das für dich
Halt die Reihenfolge ein, dann läuft der Wechsel ohne Anwalt: erst den Fondskonto-Inhaber und den Vertrag prüfen, dann Abberufung und Neubestellung als eigene Traktanden einladen, den Beschluss mit einem klaren Stichtag fassen, die Übergabeliste als Beilage zum Protokoll nehmen und einen Übergabetermin mit Protokoll ansetzen. Leg den Stichtag möglichst auf das Ende der Abrechnungsperiode — das erspart die Zwischenabrechnung, an der sich sonst die halbe Gemeinschaft aufreibt. Und wenn die Mehrheit trotz klarer Pflichtverletzungen blockiert: Die Monatsfrist von Art. 712r Abs. 2 ZGB läuft ab dem ablehnenden Beschluss, nicht ab deinem Ärger darüber.
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- Beschlüsse und Versammlung im Stockwerkeigentum — welche Mehrheit wofür nötig ist
- Beschluss anfechten — die Monatsfrist und was sie auslöst
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- Im Forum: Stockwerkeigentum Verwalterwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode — Kündigung des Verwalters ohne Versammlung, offene Zwischenabrechnung, Vorbereitung der Versammlung durch den Ausschuss
