Energetische Sanierung: Steuern auf drei Steuerjahre verteilt abziehen

Die Schlussrechnung für Dämmung, Fenster und Wärmepumpe liegt bei 136’000 Franken. Der Treuhänder sagt, das lasse sich auf drei Steuerjahre verteilen. Das Steueramt sagt nein. Beide haben recht — es kommt auf eine Bedingung an, die nicht im Gesetz steht, sondern in einer Verordnung. Wer sie kennt, plant die Bauetappen anders und spart mehrere tausend Franken.

Kurzantwort

• Bei einer energetischen Sanierung kannst du Steuern über den Unterhaltsabzug sparen — energetische Investitionen sind den Unterhaltskosten gleichgestellt und damit abziehbar, auch wenn sie wertvermehrend wirken (Art. 32 Abs. 2 DBG).
• Der Übertrag auf zwei Folgeperioden (Art. 32 Abs. 2bis DBG) setzt ein negatives Reineinkommen voraus (Art. 4 Abs. 3 Liegenschaftskostenverordnung). Das ist der Haken.
• Wer normal verdient, verteilt deshalb nicht über den Übertrag, sondern über die Rechnungsstellung: Teilrechnung im ersten Jahr, Schlussrechnung im zweiten.
• Förderbeiträge kürzen den Abzug Franken um Franken (Art. 1 Abs. 2 Liegenschaftskostenverordnung).
• ⚠ Der Abzug endet bei der direkten Bundessteuer mit der Steuerperiode 2028. Die Kantone dürfen ihn nach Art. 78h StHG längstens bis 2050 weiterführen — müssen aber nicht.

Was als energetische Massnahme zählt

Die Verordnung des EFD über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung (SR 642.116.1) zählt sie einzeln auf, ausdrücklich nicht abschliessend. Dazu gehören:

• Wärmedämmung von Böden, Wänden, Dächern und Decken gegen Aussenklima, unbeheizte Räume oder Erdreich
• Ersatz von Fenstern durch energetisch bessere als die vorbestehenden, Fugendichtungen, unbeheizte Windfänge
• Ersatz des Wärmeerzeugers — ausgenommen der Ersatz durch ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen
• Anschluss an eine Fernwärmeversorgung, Einbau von Wärmepumpen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien
• Thermostatventile, Umwälzpumpen, Leitungsdämmung, Kaminsanierung beim Ersatz des Wärmeerzeugers, energietechnische Analysen

Zwei Abgrenzungen führen regelmässig zu Rückfragen. Erstens: Energiesparende Massnahmen sind nur bei Investitionen in bestehende Gebäude abziehbar; was beim Neubau eingebaut wird, ist Anlagekosten. Zweitens: Bei diesen Massnahmen wird nicht zwischen werterhaltend und wertvermehrend unterschieden — sie dürfen wertvermehrenden Charakter haben. Das ist der Unterschied zum übrigen Unterhalt, den der Artikel zur Abgrenzung werterhaltend und wertvermehrend behandelt.

Weshalb der Abzug in einem einzigen Jahr verpufft

Die Einkommenssteuer ist progressiv. Ein Abzug wirkt deshalb dort am stärksten, wo dein Einkommen im steilsten Teil des Tarifs liegt — und gar nicht mehr, sobald er dich unter die Nullzone drückt. Rechnen wir es an der direkten Bundessteuer durch, deren Tarif für 2026 für alle gleich ist (Art. 36 Abs. 2 DBG in der Fassung nach der Verordnung des EFD vom 10. September 2025 über die kalte Progression). Ein Ehepaar hat ein Reineinkommen von 120’000 Franken, bevor die Liegenschaftskosten abgezogen sind:

Abziehbar sind also 123’100 Franken, nicht 136’000. Und jetzt der Unterschied, um den es geht:

Die Verteilung spart 2’897 Franken allein bei der direkten Bundessteuer; die Kantons- und Gemeindesteuer folgt derselben Mechanik mit dem Tarif deines Kantons und macht in der Regel den grösseren Teil der Ersparnis aus.

Der Grund ist in Variante A gut sichtbar: 123’100 Franken Abzug treffen auf 120’000 Franken Einkommen. Der grösste Teil des Abzugs wird in den untersten Tarifstufen verbraucht, wo ohnehin kaum Steuer anfällt — bei Verheirateten sind die ersten 29’700 Franken steuerfrei. In Variante B liegt jeder Teilabzug dort, wo der Tarif beisst.

Der Übertrag, und die Bedingung, die ihn fast immer ausschliesst

Seit dem 1. Januar 2020 gilt Art. 32 Abs. 2bis DBG: «Investitionskosten nach Absatz 2 zweiter Satz und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.» Für die Kantone steht dasselbe in Art. 9 Abs. 3bis StHG.

Was «nicht vollständig berücksichtigt werden können» heisst, sagt erst die Verordnung. Art. 4 Abs. 3 der Liegenschaftskostenverordnung ist ein einziger Satz: «Der Übertrag erfolgt, sofern das Reineinkommen negativ ist.» Die ESTV wiederholt es in ihrem Dossier vom Februar 2026: «Die Übertragbarkeit setzt ein negatives Reineinkommen voraus. Die Sozialabzüge sind nicht Teil der übertragbaren Kosten.»

Damit fällt der Übertrag für die meisten Haushalte aus. Er greift erst, wenn die Sanierung grösser ist als dein gesamtes Reineinkommen — in unserem Beispiel um 3’100 Franken. Vier weitere Regeln, die das Steueramt Zürich in Rz. 45 bis 48 seines Merkblatts präzisiert und die auch für Luzern gelten:

• Nur energetische Investitionen und Rückbaukosten sind übertragbar. Der übrige Liegenschaftsunterhalt zählt ausschliesslich im Jahr, in dem er anfällt.
• Kein Pauschalabzug in den Übertragsperioden — auch der übrige Unterhalt ist dort effektiv zu deklarieren.
• Reihenfolge: Zuerst werden die nicht übertragbaren Abzüge verrechnet, dann die übertragbaren, und unter diesen zuerst jene, die zuerst verfallen.
• Zwei Perioden, nicht mehr. Bleibt nach der dritten Periode etwas übrig, ist es verloren.

Was in deinem Kanton gilt

Der Bund verpflichtet die Kantone nicht, den Energiespar-Abzug zu gewähren; Art. 9 Abs. 3 StHG sagt nur, sie «können» ihn vorsehen. Deshalb ist die Landkarte uneinheitlich.

Die übrigen Kantone lassen den Abzug nach derselben ESTV-Übersicht vollumfänglich zu wie der Bund.

⚠ Und eine Warnung zur Tabelle selbst: Die ESTV-Übersicht vom Februar 2026 führt Luzern noch als Kanton, der Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen nicht zum Abzug zulässt. Das Luzerner Steuerbuch beschreibt den Abzug dagegen ausdrücklich «ab Steuerperiode 2023». Zwei amtliche Quellen widersprechen sich — und darum liest du vor der Planung nicht die eidgenössische Übersicht, sondern das Merkblatt deines eigenen Kantons.

Wie du die Bauetappen auf Steuerjahre legst

Der Weg steht in der ESTV-Publikation selbst: die Arbeiten jahresübergreifend ausführen, «beispielsweise während der Monate November bis Februar», und im ersten Jahr eine detaillierte Teilrechnung für abgeschlossene, klar abgrenzbare Bauarbeiten stellen lassen, im folgenden Jahr die Schlussrechnung. Vier Punkte, an denen es in der Praxis scheitert:

1. Die Teilrechnung muss abgeschlossene Arbeiten betreffen. Eine Akontozahlung auf eine noch nicht erbrachte Leistung ist keine abgrenzbare Teilrechnung. Vereinbar die Etappen im Werkvertrag.
2. Massgebend ist Fälligkeit oder Zahlung — und die Wahl bindet. Der Kanton Zürich hält fest, der Abzug habe entweder im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung zu erfolgen, und «an der einmal getroffenen Wahl ist festzuhalten».
3. Der Winter ist der einzige natürliche Jahreswechsel am Bau. Welche Etappe technisch vor welche gehört, steht im Artikel zur Sanierungsreihenfolge.
4. Die Förderzusage muss vor Baubeginn vorliegen. Im Kanton Zürich gilt als Baubeginn das Anbringen der Dämmung beziehungsweise die Installation der Wärmepumpe. Eine gestreckte Ausführung ändert daran nichts — das Gesuch gehört vor die erste Etappe.

Weshalb jeder Förderfranken deinen Abzug kürzt

Art. 1 Abs. 2 der Liegenschaftskostenverordnung ist knapp: «Werden die Massnahmen durch öffentliche Gemeinwesen subventioniert, so kann die steuerpflichtige Person nur die Kosten abziehen, die sie selbst trägt.» In unserem Beispiel sinkt der Abzug dadurch von 136’000 auf 123’100 Franken. Rechnerisch bleibt die Förderung trotzdem klar im Plus: 12’900 Franken Beitrag kosten dich bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent rund 3’870 Franken Abzugswirkung; die Kombinationsregeln stehen im Artikel zur Kumulation von Förderbeiträgen. Fällt die Auszahlung in ein späteres Jahr als die Rechnung, wird die Kürzung im Jahr der Auszahlung nachgeholt — halte Beiträge und Rechnungen deshalb in derselben Aufstellung.

Der Abzug hat ein Ablaufdatum

Das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Für diesen Abzug ist es das Ende, und zwar deutlicher, als die Diskussion um den Eigenmietwert vermuten lässt:

• Der neue Art. 32 DBG kennt bei Liegenschaften im Privatvermögen nur noch den Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten. Der Unterhalts- und Energiespar-Abzug wandert in den neuen Art. 32a und gilt dort ausschliesslich für vermietete oder verpachtete Liegenschaften.
• Art. 9 Abs. 3bis StHG — die Grundlage des Übertrags in den Kantonen — wird aufgehoben.
• Übrig bleibt Art. 78h Abs. 2 StHG: Die Kantone können Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz vorsehen, «bis das Ziel einer ausgeglichenen Treibhausgasbilanz erreicht ist, längstens aber bis 2050». Abs. 3 behält dafür den Übertrag auf zwei Folgeperioden bei.

Ab 2029 gibt es den Abzug bei der direkten Bundessteuer also nicht mehr, und bei der Kantonssteuer nur, wenn dein Kanton ihn behält. Was das für Eigenmietwert und Schuldzinsabzug bedeutet, steht im Artikel zum Systemwechsel beim Eigenmietwert.

Was heisst das für dich

Rechne zuerst nach, ob dein Reineinkommen nach Abzug der geplanten Sanierung überhaupt negativ wird — nur dann ist der Übertrag dein Werkzeug, sonst ist es die Etappierung. Leg bei einer Sanierung über 60’000 Franken die Ausführung bewusst über einen Jahreswechsel und schreib die Teilrechnungen in den Werkvertrag. Zieh die zugesicherten Förderbeiträge von der Bausumme ab, bevor du die Steuerersparnis kalkulierst, und halte fest, in welchem Jahr sie ausbezahlt werden. Hol das Merkblatt deines Kantons, nicht die eidgenössische Übersicht. Und wenn die Sanierung ohnehin ansteht: Bis und mit Steuerperiode 2028 ist der Abzug beim Bund gesichert, danach hängt er allein am kantonalen Recht. Diese Einordnung ist keine Steuerberatung im Einzelfall; verbindlich ist die Veranlagung deines Kantons.

Weiterlesen

• Werterhaltend oder wertvermehrend — die Abgrenzung für alles, was nicht energetisch ist
• Förderbeiträge kumulieren — was Kanton und Gemeinde zahlen, und wie es den Abzug kürzt
• Sanierungsreihenfolge — welche Etappe technisch vor welche gehört
• Renovation finanzieren — woher das Geld für die Etappen kommt
• Im Forum: Steuerabzug Umbau — verteilen auf 2 Jahre? und Steuerabzug für die Photovoltaikanlage

Quellen

• DBG (SR 642.11) — Art. 32 Abs. 2 und 2bis, Art. 36 Abs. 2 Tarif 2026, Art. 32 und 32a ab 1. Januar 2029
• Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116) — Art. 1 Abs. 2, Art. 4 Übertrag, Art. 5 Pauschalabzug
• Verordnung über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung (SR 642.116.1) — Katalog der Energiesparmassnahmen
• StHG (SR 642.14) — Art. 9 Abs. 3 und 3bis, Art. 78h Abs. 2 und 3 ab 1. Januar 2029
• Kanton Zürich, ZStB Nr. 30.3 — Rz. 44 Zeitpunkt des Abzugs, Rz. 45–48 Übertrag mit Musterbeispiel
• Luzerner Steuerbuch Band 1, § 39 Nr. 4 — Abzug ab Steuerperiode 2023, übertragbare Kosten
• ESTV, Steuerinformationen: Eigenmietwert (Februar 2026) — kantonale Übersicht und Vortragsabzug
• Kanton Zürich, Förderprogramm Energie 2026 — 40 Franken je Quadratmeter Dämmung, 2’900 Franken Luft-Wasser-Wärmepumpe bis 15 kW