Renovation finanzieren: Hypothek erhöhen oder Kredit aufnehmen

Die Offerte für Fassade und Fenster liegt bei 80’000 Franken, und auf dem Konto liegt das Geld nicht. Die Bank will die Renovation über eine Erhöhung der Hypothek finanzieren — mit neuer Schätzung, Grundbuchtermin und drei Wochen Wartezeit. Ein Kreditanbieter verspricht dieselbe Summe in achtundvierzig Stunden, ohne Schätzung und ohne Notariat. Beide Wege führen zur gedämmten Fassade. Über zehn Jahre trennen sie rund 29’000 Franken.

Kurzantwort

• Die Hypothekarerhöhung ist der günstige Weg. Im Juni 2026 lag der Median für zehnjährige Festhypotheken bei 1,89 Prozent, der Median für Konsumkredite bei 8,125 Prozent (SNB, Neugeschäft).
• Auf 80’000 Franken, beide Male über zehn Jahre vollständig zurückbezahlt: 7’860 gegen 37’109 Franken Zinskosten.
• Die Erhöhung hängt am Belehnungswert und an der Tragbarkeit, nicht am Rechnungsbetrag des Handwerkers. Beides lässt sich vorher prüfen.
• Konsumkredite über 80’000 Franken fallen aus dem Konsumkreditgesetz — ohne Höchstzinssatz, ohne Widerrufsrecht, ohne Kreditfähigkeitsprüfung nach KKG.
• ⚠ Der Schuldzinsabzug endet für selbstbewohnte Liegenschaften mit der Steuerperiode 2028. Wer eine Finanzierung über 2029 hinaus plant, rechnet ohne ihn.

Die vier Töpfe, aus denen eine Renovation bezahlt wird

Bevor über Zinsen geredet wird, lohnt die Reihenfolge. Sie ist fast immer dieselbe:

1. Eigene Mittel und Förderbeiträge. Jeder Franken Beitrag ist ein Franken, der nicht verzinst werden muss. Welche Beiträge sich kombinieren lassen, steht im Artikel zur Kumulation von Förderbeiträgen.
2. Erhöhung der bestehenden Hypothek. Grundpfandgesichert, deshalb der tiefste Zins — und deshalb ausdrücklich kein Konsumkredit (Art. 7 Abs. 1 Bst. a KKG).
3. Vorbezug oder Verpfändung von Vorsorgegeld. Möglich, aber nicht für jede Renovation: Die Säule 3a lässt den vorzeitigen Bezug nur für Erwerb, Erstellung, Beteiligungen und die Rückzahlung von Hypothekardarlehen zu (Art. 3 Abs. 3 BVV 3). Eine Sanierung ist keiner dieser Zwecke — es sei denn, du bezahlst sie über die erhöhte Hypothek und amortisierst diese später.
4. Konsum- oder Renovationskredit. Ohne Grundpfand, ohne Grundbuch, ohne Schätzung — und mit dem Vier- bis Fünffachen an Zins.

Was der Unterschied über zehn Jahre kostet

Die Schweizerische Nationalbank publiziert die Zinssätze im Neugeschäft monatlich, für Hypotheken und für Konsumkredite. Stand Juni 2026, publiziert am 3. August 2026:

Der Wert im 75-Prozent-Quantil der Konsumkredite ist kein Zufall: 10 Prozent ist der gesetzliche Höchstzinssatz. Ein Viertel der neu abgeschlossenen Konsumkredite liegt also an der Obergrenze.

Jetzt dieselben 80’000 Franken, beide Male in zehn Jahren vollständig zurückbezahlt, damit die Rechnung vergleichbar bleibt:

Der Unterschied zwischen Zeile eins und Zeile zwei beträgt 29’249 Franken. Das ist mehr als ein Drittel der Bausumme — für dieselbe Fassade.

⚠ Ein Vorbehalt zur Ehrlichkeit der Tabelle: In der Praxis wird eine erhöhte Hypothek selten in zehn Jahren getilgt. Bleibt sie stehen, sinkt die monatliche Belastung auf 126 Franken Zins, dafür bleibt die Schuld bestehen — und mit ihr das Zinsänderungsrisiko bei jeder Verlängerung. Der Kredit ist nach zehn Jahren weg, die Hypothek nicht. Vergleich also nicht nur die Kosten, sondern auch, was am Ende noch offen ist.

Weshalb die Bank vor der Erhöhung neu schätzt

Eine Hypothekarerhöhung ist für die Bank ein neuer Kreditentscheid, kein Verwaltungsakt. Sie prüft zwei Grössen.

Erstens die Belehnung. Die Eigenmittelverordnung staffelt in Anhang 3 das Risikogewicht nach Belehnungsgrad: bis 50 Prozent gelten 20 Prozent Risikogewicht, über 60 bis 80 Prozent gelten 35 Prozent, über 80 bis 90 Prozent bereits 45 Prozent. Deshalb ziehen die meisten Banken ihre interne Grenze bei 80 Prozent. Wer heute bei 65 Prozent belehnt ist, hat Luft; wer bei 78 Prozent steht, hat sie nicht.

Zweitens die Amortisationspflicht. Nach Ziff. 2.2 der Richtlinien der Bankiervereinigung ist die Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen. Eine Erhöhung, die dich über diese Zweidrittelgrenze hebt, löst eine neue Amortisationspflicht auf dem überschiessenden Betrag aus. Diese Rate gehört in deine Tragbarkeitsrechnung, sonst rechnest du zu optimistisch; wie die Bank sie ansetzt, steht im Artikel zur Tragbarkeit der Hypothek.

Die naheliegende Hoffnung ist, dass die Sanierung den Schätzwert hebt und damit selbst Platz für die Erhöhung schafft. Das kann sein — beziffern lässt es sich nicht allgemein, und keine amtliche Quelle nennt dafür einen Umrechnungsfaktor. Verlang deshalb die neue Schätzung schriftlich, bevor du den Werkvertrag unterschreibst, und nicht danach.

Was das Konsumkreditgesetz dir gibt — und wo es endet

Fällt dein Kredit unter das KKG, hast du drei handfeste Rechte:

• Höchstzinssatz. Nach Art. 1 der Verordnung des EJPD über den Höchstzinssatz für Konsumkredite beträgt er seit dem 1. Januar 2026 10 Prozent für Barkredite und 12 Prozent für Überziehungskredite und Karten mit Kreditoption. Berechnet wird er nach Art. 1 VKKG aus dem über drei Monate aufgezinsten Saron plus 10 beziehungsweise 12 Prozentpunkte, mit den genannten Untergrenzen.
• Widerrufsrecht. Vierzehn Tage, schriftlich, ab Erhalt der Vertragskopie (Art. 16 KKG).
• Vorzeitige Rückzahlung. Du kannst jederzeit vorzeitig tilgen und hast Anspruch auf Erlass der Zinsen und eine angemessene Ermässigung der Kosten für die nicht beanspruchte Kreditdauer (Art. 9 Abs. 2 Bst. g und Art. 17 KKG).

Und dann die Grenze, die viele übersehen. Art. 7 Abs. 1 KKG nimmt vom Geltungsbereich aus: grundpfandgesicherte Kredite (Bst. a), Kredite unter 500 oder über 80’000 Franken (Bst. e) sowie Kredite mit einer Rückzahlungsfrist von höchstens drei Monaten (Bst. f). Ein Renovationskredit über 120’000 Franken ist damit weder an den Höchstzinssatz gebunden noch an das vierzehntägige Widerrufsrecht.

Innerhalb des Geltungsbereichs greift zusätzlich die Kreditfähigkeitsprüfung. Art. 28 Abs. 4 KKG ist dabei der Satz, an dem die meisten Gesuche scheitern: «Bei der Beurteilung der Kreditfähigkeit muss von einer Amortisation des Konsumkredits innerhalb von 36 Monaten ausgegangen werden, selbst wenn vertraglich eine längere Laufzeit vereinbart worden ist.» Für 80’000 Franken heisst das: Der Anbieter muss prüfen, ob du rund 2’222 Franken im Monat aufbringen kannst, ohne den unpfändbaren Teil deines Einkommens anzutasten — auch wenn du zehn Jahre Laufzeit vereinbarst. Verstösst er in schwerwiegender Weise dagegen, verliert er nach Art. 32 KKG die Kreditsumme samt Zinsen und Kosten.

Was der Steuerabzug beiträgt, und weshalb er ein Ablaufdatum hat

Beide Zinsen sind heute private Schuldzinsen und damit abziehbar: nach Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG «im Umfang der nach den Artikeln 20, 20a und 21 steuerbaren Vermögenserträge und weiterer 50 000 Franken». Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sinken die 7’860 Franken Hypothekarzins auf effektiv rund 5’500 Franken, die 37’109 Franken Kreditzins auf rund 26’000. Der Abzug verkleinert den Unterschied, er dreht ihn nicht.

⚠ Ab dem 1. Januar 2029 ändert sich das. Das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ersetzt Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG: Abziehbar sind dann nur noch die privaten Schuldzinsen im Verhältnis der Liegenschaften, die nicht dem Eigengebrauch dienen, zum Gesamtvermögen. Wer nur das eigene Haus besitzt, zieht keinen Schuldzins mehr ab — weder für die Hypothek noch für den Renovationskredit. Für Ersterwerber bleibt nach dem neuen Art. 33a DBG ein befristeter, jährlich um 10 Prozent sinkender Abzug von höchstens 10’000 Franken für Verheiratete und 5’000 Franken für die übrigen Steuerpflichtigen.

Der Abzug, den du stattdessen im Blick behalten solltest, ist der auf den Baukosten selbst. Werterhaltende Arbeiten und energetische Investitionen sind Unterhaltskosten; welcher Anteil deiner Rechnung dazugehört, steht im Artikel zur Abgrenzung werterhaltend und wertvermehrend, und wie du ihn über mehrere Steuerjahre legst, in der Verteilung energetischer Sanierungskosten.

Wann der Kredit trotzdem der richtige Weg ist

Drei Situationen, in denen die teurere Variante die vernünftige ist:

• Der Schaden duldet keine drei Wochen. Ein ausgefallener Wärmeerzeuger im Januar wartet nicht auf einen Grundbuchtermin. Hier ist der Kredit eine Brücke — und gehört nach der Erhöhung der Hypothek sofort abgelöst. Prüf vor der Unterschrift, ob der Vertrag die vorzeitige Rückzahlung ohne Zusatzkosten zulässt; innerhalb des KKG hast du diesen Anspruch, ausserhalb nicht.
• Die Belehnungsgrenze ist erreicht. Wenn die Bank nein sagt, weil du bei 80 Prozent stehst, ändert kein Verhandeln die Rechnung im Risikomodell. Dann ist die ehrliche Frage nicht, wie du 80’000 Franken beschaffst, sondern ob die Etappe jetzt sein muss.
• Der Betrag ist klein. Für 12’000 Franken lohnt sich der Aufwand einer Pfanderhöhung mit Beurkundungs- und Grundbuchgebühren nicht — diese Gebühren fallen auf dem Erhöhungsbetrag erneut an und sind kantonal geregelt, wie im Artikel zu Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch beschrieben.

Nicht als Argument taugt dagegen die Geschwindigkeit allein. Ein Kredit, der 29’000 Franken mehr kostet, ist ein teurer Preis für drei gesparte Wochen.

Was heisst das für dich

Ruf zuerst bei deiner Bank an und frag nach zwei Zahlen: dem aktuellen Belehnungsgrad und der Tragbarkeit mit der geplanten Erhöhung. Beides kostet nichts und entscheidet, ob sich der Rest der Frage überhaupt stellt. Zieh vom Bauvolumen die zugesicherten Förderbeiträge ab, bevor du den Kreditbetrag festlegst — Beiträge werden erst nach der Umsetzung ausbezahlt, du brauchst sie aber nicht zu finanzieren, wenn du die Etappen entsprechend legst. Verlang bei jeder Kreditofferte den effektiven Jahreszins schriftlich, nicht den Nominalzins; Art. 9 Abs. 2 Bst. b KKG verlangt ihn ohnehin im Vertrag. Und rechne die Finanzierung einmal ohne Schuldzinsabzug durch, weil dieser Abzug für selbstbewohnte Liegenschaften ab der Steuerperiode 2029 wegfällt. Diese Einordnung ist keine Finanz- oder Steuerberatung im Einzelfall; verbindlich sind die Offerte deiner Bank und die Praxis deines Kantons.

Weiterlesen

• Tragbarkeit der Hypothek: mit welcher Rechnung die Bank prüft — die Rechnung hinter dem Ja oder Nein zur Erhöhung
• Werterhaltend oder wertvermehrend: welche Renovationskosten du abziehen kannst — was von der Bausumme steuerlich zurückkommt
• Förderbeiträge kumulieren — der Teil der Rechnung, den du nicht finanzieren musst
• Festhypothek, SARON oder variabel — welches Modell die Erhöhung tragen soll
• Im Forum: Renovation durch Aufstockung der Hypothek finanzieren — Steuerabzug trotzdem möglich? und Finanzierung der Immobilie und der Renovationskosten

Quellen

• SNB-Datenportal, Cube zikrepro: Zinssätze im Neugeschäft — Hypotheken und Konsumkredite, Quantile, Stand Juni 2026
• Konsumkreditgesetz (KKG, SR 221.214.1) — Art. 7 Ausschluss, Art. 9 Vertragsinhalt, Art. 16 Widerruf, Art. 17 vorzeitige Rückzahlung, Art. 28 Kreditfähigkeit, Art. 32 Sanktionen
• Verordnung des EJPD über den Höchstzinssatz für Konsumkredite (SR 221.214.111) — 10 und 12 Prozent, Stand 1. Januar 2026
• Verordnung zum Konsumkreditgesetz (VKKG, SR 221.214.11) — Art. 1: Berechnung des Höchstzinssatzes aus dem Saron
• SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen — Ziff. 2.2 Amortisation auf zwei Drittel
• Eigenmittelverordnung (ERV, SR 952.03) — Anhang 3: Risikogewichte nach Belehnungsgrad
• DBG (SR 642.11) — Art. 33 Abs. 1 Bst. a heute und in der Fassung ab 1. Januar 2029, Art. 33a Ersterwerberabzug
• BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz — 1,25 Prozent, unverändert seit dem 2. September 2025