Was die Mehrwertabgabe kostet, wenn dein Land eingezont wird

Die Gemeinde legt eine Zonenplanänderung auf, und deine Wiese am Siedlungsrand wird Bauland. Der Wert der Parzelle vervielfacht sich über Nacht, ohne dass du etwas dazu getan hast. Genau das ist der Grund, weshalb ein Teil davon als Mehrwertabgabe abgeschöpft wird — und der Anteil ist nicht überall gleich. Zwischen dem Bundesminimum und dem, was einzelne Kantone verlangen, liegt der Faktor zwei.

Kurzantwort

• Die Mehrwertabgabe ist Bundesrecht: Art. 5 Abs. 1bis RPG verlangt einen Ausgleich von mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils aus neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden.
• Die Höhe ist kantonal. Zürich und Thurgau erheben 20 Prozent, Basel-Stadt 40 Prozent, Bern lässt seinen Gemeinden einen Rahmen von 20 bis 50 Prozent.
• Fällig wird sie erst bei der Realisierung — Überbauung oder Verkauf, nicht schon mit dem Zonenplanbeschluss.
• Es gibt Freibeträge und Freigrenzen: 30’000 Franken im Kanton Zürich, 20’000 Franken im Kanton Bern, 20’000 Franken Freibetrag in Basel-Stadt.
• Die bezahlte Abgabe wird bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung abgezogen (Art. 5 Abs. 1sexies RPG). Sie fällt also nicht zusätzlich zur vollen Gewinnsteuer an.

Warum es die Mehrwertabgabe überhaupt gibt

Art. 5 Abs. 1 RPG verpflichtet die Kantone seit jeher, «einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile» zu regeln, die durch Planungen entstehen. Seit dem 1. Januar 2026 steht dort ein zweiter Satz: Die Mindestanforderungen richten sich nach den Absätzen 1bis bis 1sexies. Das Bundesamt für Raumentwicklung führt diese Änderung in seiner Übersicht zum Inkrafttreten des neuen Raumplanungsrechts ausdrücklich als eine der Bestimmungen auf, die seit dem 1. Januar 2026 gelten.

Der Kern steht in Abs. 1bis: «Planungsvorteile, die sich aus neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ergeben, werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig.» Das Geld ist zweckgebunden: Es finanziert Entschädigungen für Auszonungen und weitere Massnahmen der Raumplanung.

Für dich heisst das zweierlei. Erstens ist die Abgabe kein kommunaler Einfall, den man wegverhandeln kann. Zweitens beginnt beim Mindestsatz die Bandbreite — nach oben ist sie offen.

Welcher Vorgang die Abgabe auslöst

Der Bund verlangt den Ausgleich nur für die Einzonung. Was darüber hinausgeht, entscheidet der Kanton, und dort gehen die Systeme weit auseinander:

• Kanton Zürich: Der Kanton erhebt die Abgabe bei der Einzonung und bei der Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten (§ 2 Abs. 1 MAG). Für Auf- und Umzonungen sind die Gemeinden zuständig, die das in ihrer Bau- und Zonenordnung regeln.
• Kanton Bern: Die Einzonung ist Pflichttatbestand, Um- und Aufzonungen «können» die Gemeinden zusätzlich erfassen (Art. 142a BauG).
• Kanton Basel-Stadt: Hier ist der Auslöser ein anderer. Abgegolten werden Vorteile, «die entstehen, wenn die zulässige Geschossfläche durch Änderung der Zoneneinteilung oder der Zonenvorschriften, durch einen Bebauungsplan oder durch eine Bewilligung vergrössert wird» (§ 120 Abs. 1 BPG). Neueinzonungen gibt es im Stadtkanton praktisch keine, dafür trifft die Abgabe die Verdichtung.
• Kanton Thurgau: Erfasst wird die neue Zuweisung von Boden zu Bauzonen und von öffentlichen Zonen zu übrigen Bauzonen (§ 63 PBG).

Wie hoch die Mehrwertabgabe je Kanton ausfällt

Zwei Feinheiten, die in der Tabelle nicht Platz haben. Basel-Stadt rechnet Erschliessungsbeiträge, die wegen derselben Mehrnutzung erhoben wurden, zum Zeitwert an die Abgabe an — andere Aufwandpositionen ausdrücklich nicht. Und wer den entstehenden Wohnraum dauerhaft gemeinnützig vermietet und das mit dem Kanton vertraglich absichert, zahlt auf diesem Anteil statt 40 nur 20 Prozent (§ 121a BPG).

Wie sich der abgabepflichtige Mehrwert bemisst

Massgebend ist die Differenz der Verkehrswerte ohne und mit Planungsmassnahme, nicht dein Kaufpreis und nicht der spätere Verkaufserlös. Im Kanton Zürich hält § 3 MAG zusätzlich fest, dass für Entstehung und Bemessung der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme gilt. Im Thurgau bestimmt eine amtliche Liegenschaftenschätzung den Bodenmehrwert (§ 64 Abs. 3 PBG).

Ein Rechenbeispiel mit einer Parzelle von 1’000 Quadratmetern. ⚠ Die beiden Verkehrswerte sind hier Annahmen, damit die Rechnung nachvollziehbar wird — den echten Wert legt die Schätzung fest, nicht du und nicht der Makler.

Dieselbe Parzelle, dieselbe Wertsteigerung, 120’000 Franken Unterschied allein zwischen den beiden Extremen dieser Auswahl. Das ist der Grund, weshalb Erfahrungswerte aus der Nachbargemeinde nichts taugen und der Blick ins kantonale Gesetz nicht zu ersetzen ist.

Wann die Abgabe fällig wird und wer sie schuldet

Abgabepflichtig ist die Grundeigentümerschaft im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme (§ 5 MAG). Die Rechnung kommt aber später:

• Zürich: bei der Überbauung mit der Baufreigabe oder mit der Rechtskraft einer nachträglichen Baubewilligung, bei der Veräusserung mit dem Eigentumsübergang. Erbgang, Erbvorbezug, güterrechtliche Auseinandersetzung und Schenkung gelten nicht als Veräusserung (§ 10 MAG). Die Forderung verjährt 15 Jahre nach Ablauf des Fälligkeitsjahres (§ 13 MAG).
• Bern: fällig, wenn der Mehrwert durch Überbauung oder Veräusserung realisiert wird; bei teilweiser Überbauung anteilsmässig (Art. 142c BauG).
• Thurgau: bei Handänderung, mit Rechtskraft des Erschliessungsprojekts oder mit Rechtskraft der Baubewilligung (§ 65 Abs. 2 PBG). Auf begründetes Gesuch kann die Steuerverwaltung bis zu acht Jahre stunden, die Stundung fällt aber bei Handänderung oder mit der Baubewilligung dahin (§ 67 PBG).
• Basel-Stadt: festgesetzt wird beim Baugesuch, erhoben, «wenn mit der Erstellung von Gebäuden oder Gebäudeteilen begonnen wird, die zusätzliche Geschossflächen enthalten» (§ 122 BPG).

⚠ Die Forderung hängt am Grundstück, nicht nur an der Person. Zürich und Bern kennen dafür ein gesetzliches Pfandrecht, Basel-Stadt behandelt die Abgabe als öffentlich-rechtliche Grundlast mit Anmerkung im Grundbuch. Wer eingezontes Land kauft, kauft die offene Abgabe mit — das gehört in die Kaufvertragsverhandlung und nicht in die Überraschungen danach.

Was du von der Abgabe abziehen kannst

Drei Abzüge sind im Gesetz verankert und werden regelmässig übersehen:

1. Landwirtschaftliche Ersatzbaute. Der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil wird um den Betrag gekürzt, der innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird (Art. 5 Abs. 1quater RPG). Zürich setzt die Frist auf drei Jahre (§ 3 Abs. 3 MAG), Bern auf zwei Jahre (Art. 142b Abs. 2 BauG).
2. Grundstückgewinnsteuer. Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung des Grundstückgewinns als Teil der Aufwendungen abzuziehen (Art. 5 Abs. 1sexies RPG). Wie die Handänderungssteuer und die Notariatskosten gehört sie damit in die Aufwendungsliste, die du beim Verkauf einreichst.
3. Planungs- und Erschliessungskosten. Basel-Stadt rechnet Erschliessungsbeiträge an. Im Kanton Zürich werden beim kommunalen Ausgleich Kosten aus Planungsverfahren abgezogen, die massgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitragen (§ 19 Abs. 5 MAG).

Dazu kommt eine Rückseite, die selten erwähnt wird: Im Thurgau sind geleistete Mehrwertabgaben bei einer späteren Auszonung durch das Gemeinwesen zurückzuerstatten; das Begehren ist innert eines Jahres bei der Steuerverwaltung zu stellen (§§ 68 und 69 PBG).

Was heisst das für dich

Hole dir drei Angaben, bevor du irgendetwas planst. Erstens den kantonalen Erlass mit dem Satz und der Freigrenze — er ist öffentlich und steht in der kantonalen Gesetzessammlung. Zweitens die kommunale Bau- und Zonenordnung, wenn es um eine Auf- oder Umzonung geht: Dort steht der Gemeindesatz. Drittens die Vorabschätzung: Mehrere Kantone informieren von sich aus über die zu erwartende Abgabe, Bern verpflichtet die Gemeinde sogar dazu, das im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage zu tun. Und rechne die Abgabe als eigene Zeile in dein Bauprojekt, nicht als Reserve. Sie wird mit der Baufreigabe fällig, also bevor der erste Handwerker eine Rechnung stellt.

Weiterlesen

• Erschliessung und Anschlussgebühren — die zweite Rechnung, die vor dem ersten Spatenstich kommt
• Ausnützungsziffer berechnen — wie viel Nutzung die neue Zone tatsächlich bringt
• Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch — was beim Verkauf zusätzlich zur Mehrwertabgabe anfällt
• Im Forum: Mehrwertabgabe Thurgau — und der Fall Einzonung und mögliches Bauprojekt

Quellen

• Raumplanungsgesetz RPG, SR 700, Art. 5 — Mindestsatz von 20 Prozent, Fälligkeit bei Überbauung oder Veräusserung, Kürzung für landwirtschaftliche Ersatzbauten, Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer
• ARE, Inkrafttreten neues Raumplanungsrecht im Jahr 2026 — Art. 5 Abs. 1 zweiter Satz und Abs. 1bis in Kraft seit 1. Januar 2026
• Kanton Zürich, Mehrwertausgleichsgesetz MAG — 20 Prozent, Freigrenze 30’000 Franken, Fälligkeit, Verjährung, kommunaler Ausgleich
• Kanton Zürich, Merkblatt zu den Abgabetatbeständen — welche Planungsmassnahmen die kantonale Abgabe auslösen
• Kanton Bern, Baugesetz Art. 142 bis 142f — Rahmen von 20 bis 50 Prozent, Freigrenze, Fälligkeit, Verteilung der Erträge
• Kanton Basel-Stadt, Bau- und Planungsgesetz § 120 bis § 124 — 40 Prozent, Freibetrag, Anrechnung von Erschliessungsbeiträgen, reduzierter Satz bei gemeinnütziger Vermietung
• Kanton Thurgau, Planungs- und Baugesetz § 63 bis § 69 — 20 Prozent, amtliche Schätzung, Fälligkeit, Stundung, Rückerstattung bei Auszonung