Das Haus an die Kinder übergeben: Schenkung, Erbvorbezug oder Verkauf

Die Eltern sind 74 und 71, das Haus ist bezahlt, der Unterhalt wird mühsam. Eines der beiden Kinder würde übernehmen. Die Frage am Küchentisch lautet «wie schreiben wir es über?» — und sie hat drei verschiedene Antworten, mit unterschiedlichen Steuern, Pflichten gegenüber dem anderen Kind und Folgen, wenn zwanzig Jahre später der Erbgang kommt.

⛔ Das hier ist keine Rechtsberatung. Jede Übertragung eines Grundstücks bedarf der öffentlichen Beurkundung — beim Kauf nach Art. 216 Abs. 1 OR, beim Schenkungsversprechen nach Art. 243 Abs. 2 OR. Du landest ohnehin bei einem Notariat. Dieser Artikel sorgt dafür, dass du dort mit den richtigen Fragen ankommst.

Kurzantwort

• Es gibt drei Wege: Schenkung, Erbvorbezug und Verkauf — auch zum Vorzugspreis, dann liegt eine gemischte Schenkung vor.
• Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, nicht erlassen (Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG). Sie kommt beim späteren Verkauf durch das Kind.
• Die Schenkungssteuer ist kantonal und geht weit auseinander: SZ und OW erheben gar keine, LU keine Schenkungssteuer, AI besteuert Nachkommen mit 1 Prozent über einem Freibetrag von 300’000 Franken.
• Die Ausgleichung unter den Geschwistern richtet sich nach dem Wert zur Zeit des Erbganges (Art. 630 ZGB) — nicht nach dem Wert bei der Übergabe. Das ist der häufigste Streitpunkt.
• Nutzniessung oder Wohnrecht sichern den Eltern das Wohnen, mit ganz unterschiedlichen Unterhalts- und Steuerfolgen.

Welcher Stand des Erbrechts gilt

Massgebend ist die Erbrechtsrevision vom 18. Dezember 2020, in Kraft seit dem 1. Januar 2023. Die konsolidierte ZGB-Fassung mit Stand 1. Juli 2026 weist bei den einschlägigen Bestimmungen genau diese Revision als jüngste Änderung aus. Was sie geändert hat, betrifft dieses Thema direkt. Art. 471 ZGB lautet heute in einem Satz: «Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs.» Für Nachkommen waren es vorher drei Viertel. Art. 470 Abs. 1 ZGB zählt die pflichtteilsgeschützten Personen auf — Nachkommen, Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner; die Eltern kommen darin nicht mehr vor. Der frei verfügbare Teil ist damit deutlich grösser geworden, und genau dieser Spielraum wird bei einer Übergabe zu Lebzeiten genutzt. Unverändert ist die gesetzliche Erbfolge: Nach Art. 457 ZGB erben die Kinder zu gleichen Teilen.

Was «das Haus überschreiben» rechtlich heisst

Der Unterschied zwischen Schenkung und Erbvorbezug ist kleiner, als der Sprachgebrauch nahelegt: Bei Nachkommen steht die Zuwendung nach Art. 626 Abs. 2 ZGB ohnehin unter der Ausgleichungspflicht, «sofern der Erblasser nicht ausdrücklich das Gegenteil verfügt». Wer die Ausgleichung ausschliessen will, muss das in der Urkunde sagen — und stösst dann auf den Pflichtteil des anderen Kindes.

Welche Steuerfolgen jeder Weg auslöst

Grundstückgewinnsteuer. Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG ordnet den Aufschub an bei «Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung». Aufgeschoben ist nicht erlassen: Der latente Gewinn wandert mit der Liegenschaft mit. Verkauft das Kind später, wird der Gewinn ab den ursprünglichen Anlagekosten der Eltern berechnet — nach dreissig Jahren Wertsteigerung ein sehr grosser Betrag. Wie die Kantone die Besitzesdauer nach einer aufgeschobenen Handänderung anrechnen, ist kantonal; Art. 12 Abs. 5 StHG verpflichtet sie nur, kurzfristig realisierte Gewinne stärker zu besteuern. Beim Verkauf zum Vorzugspreis hält die ESTV fest, dass Zuwendungen im Umfang der Gegenleistung keine Schenkung sind; ob der entgeltliche Teil die Grundstückgewinnsteuer auslöst, entscheidet ebenfalls das kantonale Recht.

Schenkungssteuer. Sie ist rein kantonal — der Bund erhebt keine. Die Unterschiede sind gross genug, dass eine gesamtschweizerische Faustregel schlicht falsch wäre:

Handänderungssteuer. Ebenfalls kantonal, und viele Kantone befreien Übertragungen zwischen Eltern und Nachkommen — der Kanton Zürich etwa in § 229 Abs. 1 lit. b seines Steuergesetzes, erläutert in einem Kreisschreiben der Finanzdirektion. Zu den übrigen Kosten: Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch.

Wie die Geschwister ausgeglichen werden

Hier liegt der Sprengsatz, und er ist eine einzige Bestimmung. Art. 630 Abs. 1 ZGB: «Die Ausgleichung erfolgt nach dem Werte der Zuwendungen zur Zeit des Erbganges oder, wenn die Sache vorher veräussert worden ist, nach dem dafür erzielten Erlös.» Nicht der Wert bei der Übergabe zählt, sondern der Wert beim Tod. Ein Rechenbeispiel: Die Eltern schenken 2026 das Haus im Verkehrswert von 900’000 Franken an Kind A, ohne Ausgleichungsdispens; beim Erbgang ist ausser dem Haus noch Vermögen von 600’000 Franken vorhanden. Zwei Kinder, keine weiteren Erben.

In Szenario A hat Kind A mehr erhalten, als sein rechnerischer Erbteil ausmacht. Nach Art. 629 Abs. 1 ZGB ist dieser Überschuss nicht auszugleichen, wenn nachweisbar eine Begünstigung gewollt war — vorbehalten bleibt der Herabsetzungsanspruch der Miterben. Kind B erhält mehr als seinen Pflichtteil und kann nichts verlangen. In Szenario B ist das Haus stärker gestiegen: Der Pflichtteil von Kind B beträgt 650’000 Franken, es erhält aber nur 600’000. Nach Art. 522 Abs. 1 ZGB kann es die Herabsetzung verlangen, bis der Pflichtteil hergestellt ist — auch gegenüber Zuwendungen unter Lebenden. Kind A muss 50’000 Franken aus einem Haus zahlen, das es seit zwanzig Jahren bewohnt.

Zwei Randbestimmungen helfen im Gespräch oft weiter: Übliche Gelegenheitsgeschenke stehen nach Art. 632 ZGB nicht unter der Ausgleichungspflicht, Ausbildungskosten nur, soweit sie das übliche Mass übersteigen (Art. 631 Abs. 1 ZGB). Der zuverlässigste Weg gegen den Streit ist aber kein besserer Wert, sondern eine Vereinbarung: ein Erbvertrag, den alle Beteiligten mit unterschreiben.

Wie sich die Eltern das Wohnen sichern

Die Wahl hat handfeste Folgen: Bei der Nutzniessung bleiben Unterhalt, Zinsen und Steuern bei den Eltern — das entlastet das Kind, belastet aber die Eltern weiter. Beim Wohnrecht ist der Umfang enger, dafür ist die Last klarer verteilt. Wohin sich der Eigenmietwert entwickelt, ist ein eigenes Thema: siehe Eigenmietwert und Systemwechsel.

Beides mindert den Wert der Liegenschaft für das übernehmende Kind und fliesst in die Tragbarkeitsrechnung der Bank ein. Der Forumsthread Schenkung mit Nutzniessung: Einfluss auf die Tragbarkeit des Beschenkten? zeigt, wie unterschiedlich Banken damit umgehen.

Was Ergänzungsleistungen mit der Schenkung zu tun haben

Der Punkt, der am spätesten auffällt und am meisten kostet. Art. 11a Abs. 2 ELG: Vermögenswerte und Rechte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden angerechnet, «als wäre nie darauf verzichtet worden». Eine Frist steht dort nicht — die verschenkte Liegenschaft zählt weiter, wenn die Eltern später Ergänzungsleistungen beantragen. Absatz 3 ergänzt: Ein Vermögensverzicht liegt auch vor, wenn ab Entstehung des Rentenanspruchs pro Jahr mehr als 10 Prozent des Vermögens verbraucht wurden, ohne wichtigen Grund; bei Vermögen bis 100’000 Franken liegt die Grenze bei 10’000 Franken im Jahr. Nach Absatz 4 gilt das bei AHV-Altersrenten auch für die zehn Jahre vor Rentenbeginn. Der Thread Erbvorbezug — Folgen bei Pflegebedürftigkeit der Eltern? zeigt, wie das ausgeht, wenn es zu spät bedacht wird.

Was heisst das für dich

Klär als Erstes zwei Zahlen: den heutigen Verkehrswert und den Gewinn seit dem Erwerb durch die Eltern, also die latente Grundstückgewinnsteuer. Sprich danach mit allen Kindern gemeinsam, nicht nacheinander, und halte das Ergebnis in einem Erbvertrag fest statt in einer einseitigen Verfügung; die Ausgleichung nach dem Wert beim Erbgang ist der Punkt, an dem Familien zwanzig Jahre später auseinanderfallen. Entscheide erst dann zwischen Nutzniessung und Wohnrecht, und lass prüfen, was die Übergabe für allfällige Ergänzungsleistungen bedeutet. Geh mit fünf Unterlagen zum Notariat: Verkehrswertschätzung, Grundbuchauszug, Hypothekarvertrag, Aufstellung des übrigen Vermögens und eine schriftliche Skizze dessen, was ihr wollt. Die Beurkundung ist Pflicht; die Vorbereitung dafür ist deine.

Weiterlesen

• Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch — die Kosten der Übertragung selbst
• Tragbarkeit der Hypothek berechnen — ob das übernehmende Kind die Finanzierung trägt
• Eigenkapital beim Hauskauf — wie Erbvorbezug und Schenkung als Eigenmittel zählen
• Eigenmietwert und Systemwechsel — was das für Nutzniessung und Wohnrecht bedeutet
• Im Forum: Hauskauf von Schwiegereltern mit Erbvorbezug — ein durchgespielter Fall mit allen Rückfragen

Quellen

• Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Stand 1. Juli 2026 — Art. 457, 470 f., 522, 527, 626 bis 632, 764 bis 767, 776 bis 778
• Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) — Art. 12 Abs. 3 Bst. a und Abs. 5, Art. 13 Abs. 2
• ESTV: Dossier Steuerinformationen «Erbschafts- und Schenkungssteuern» — Steuerhoheit, Befreiungen und Freibeträge je Kanton
• Kanton Appenzell Innerrhoden: Erbschafts- und Schenkungssteuer — Art. 100 Freibeträge, Art. 101 Steuersätze
• Ergänzungsleistungsgesetz (ELG, SR 831.30), Stand 1. Januar 2026 — Art. 11a Verzicht auf Einkünfte und Vermögenswerte
• Obligationenrecht (OR, SR 220) — Art. 216 Abs. 1, Art. 243 Abs. 2
• Direkte Bundessteuer (DBG, SR 642.11) — Art. 21 Abs. 1 Bst. b
• Kanton Zürich, Kreisschreiben ZStB 216.2 — Befreiung von der Handänderungssteuer zwischen Eltern und Nachkommen